臺灣士林地方法院民事判決 93年度重訴字第47號原 告即反訴被告 丙○○即祭祀公業林火管理人訴訟代理人 楊延壽律師被 告 甲○○被 告即反訴原告 癸○○
壬○○子○○○辛○○庚○○上六人共同訴訟代理人 涂秀蕊律師複 代理人 乙○○上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國94年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告癸○○、壬○○、子○○○、辛○○、庚○○應給付原告新臺幣捌拾肆萬柒仟貳佰玖拾叁元，及自民國九十三年七月十三日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告甲○○應給付原告新臺幣陸仟貳佰肆拾捌元。
被告甲○○向原告承租坐落臺北市○○區○○段四小段四一七地號土地之租金，自民國九十三年七月十三日起，調整為每年新臺幣貳拾捌萬貳仟零陸拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告癸○○、壬○○、子○○○、辛○○、庚○○負擔二十分之一，被告甲○○負擔二十五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾玖萬元供擔保後，得假執行；但被告癸○○、壬○○、子○○○、辛○○、庚○○如以新臺幣捌拾肆萬柒仟貳佰玖拾叁元為原告預供擔保後，免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告甲○○如以新臺幣陸仟貳佰肆拾捌元為原告預供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意或請求之基礎事實同一者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第1 、2 款、第2 項定有明文。經查，本件原告起訴時，係列子○○○、癸○○、壬○○、辛○○、庚○○（下稱被告子○○○等5 人）、李清江為被告，依民法第767 條物上請求權及不當得利返還請求權，聲明請求：「㈠被告子○○○等5 人應將坐落臺北市○○區○○段4 小段417 地號土地（下稱系爭土地）上，如附圖1所示A 部分建物（即門牌號碼臺北市○○區○○路○○○ 號房屋）拆除，並將該部分土地返還予原告。㈡被告子○○○等
5 人應連帶給付原告新臺幣（下同）793,190 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項土地之日止，按月給付原告13,358元整。㈢被告李清江應將坐落系爭土地上，如附圖
1 所示B 部分建物（即門牌號碼臺北市○○區○○路○○○ 號房屋）拆除，並將該部分土地返還予原告。㈣被告李清江應給付原告1,420, 068元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項土地之日止，按月給付原告23,915 元 整。㈤前述各項之請求，願供擔保，請准宣告假執行。」等語。嗣於訴狀送達後，原告將對被告李清江之訴部分變更為被告甲○○，被告子○○○等5 人雖未同意，然所變更之訴，關於門牌號碼為臺北市○○區○○路○○○ 號之房屋是否無權占有系爭土地，房屋所有人是否受有不當得利等基礎事實均屬同一，合於前述民事訴訟法第255 條第1 項第2 款之規定，其訴之變更應為合法。後經本院受命法官於準備程序會同地政事務所人員至現場勘驗、測量後，原告於民國93年7 月12日當庭除再變更原訴關於請求拆除建物、返還土地之面積，並減縮前開不當得利請求金額外，另追加備位之訴，依租賃契約所生之給付租金請求權基礎，聲明請求被告子○○○等5 人與被告甲○○各給付積欠5 年之租金，併依民法第442 條訴請本院調整被告甲○○之租金。其後，原告分別於94年8 月22日及同年10月27日各以具狀或當庭陳述之方式，變更其訴之聲明內容，最後1 次變更訴之聲明則如後述。被告子○○○等5 人與被告甲○○遞次均無異議而為本案言詞辯論，視為同意原告訴之變更、追加，核原告前述之變更、追加均屬合法，合先敘明。
乙、實體方面：
一、本件原告主張：系爭土地登記為祭祀公業林火所有，屬祭祀公業林火全體派下員公同共有之財產：
（一）祭祀公業林火自34年間原選派之管理人林水景死亡後，迄至85年間，始選派原告丙○○擔任管理人，訴外人丁○○未曾為祭祀公業林火之管理人或代理人，其於65年間以祭祀公業林火之法定代理人身分，與訴外人黃書通（即被告子○○○等5 人之被繼承人）所簽訂之基地租賃契約，乃其個人無權代理行為，對原告不生效力，也無表見代理之適用；至於丁○○、林佛、甚或丙○○等其他派下員向被告或其他土地上無權占有人收取租金之行為，則屬派下員私下謀議之個人行為或為繳地價稅而就占有事實先行要求補償金之性質，非經全體派下員決議或授權，對祭祀公業林火不生效力。被告子○○○等5 人所有坐落系爭土地上如附圖2 所示A 部分（面積61.9平方公尺），門牌號碼為臺北市○○區○○路○○○ 號之建物（下稱系爭396 號房屋），並以該建物經營雜貨店，連同被告甲○○所有坐落系爭土地上如附圖2 所示C 部分（面積109.3 平方公尺），門牌號碼為同路398 號之建物（下稱系爭398 號房屋），現作神壇及配鎖店使用，均屬無權占有系爭土地，且受有相當於租金之不當得利，應以系爭土地申報地價總額之年息百分之10計算。是故，先位之訴部分，爰依民法第767條規定及不當得利法律關係，聲明請求：1.被告子○○○等5 人應將系爭396 號房屋拆除並將該部分土地返還原告。2.被告子○○○等5 人應給付原告792,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起，至返還上開土地之日止，按月給付原告13,336元。3.被告甲○○應將系爭398 號房屋拆除並將該部分土地返還原告。4.被告甲○○應給付原告1,399,932 元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起，至返還上開土地之日止，按月給付原告23,549元。5.願供擔保，請准宣告假執行。
（二）縱認被告所辯兩造間各有不定期基地租賃契約為有理由，被告亦均積欠祭祀公業林火5 年以上租金未付，就被告子○○○等5 人部分，依其辯稱之租金數額應以系爭土地公告現值千分之50計算，則其等積欠祭祀公業林火最近5 年租金總額為1,280,626 元。就被告甲○○部分，其積欠祭祀公業林火最近5 年租金總額495.9 臺斤稻穀，被告甲○○已同意以每臺斤12.6元之稻穀收購價格，換算為金錢之債，總計共積欠原告租金6,248 元；又兩造在訴訟中雖已同意將約定之租金，由原來「每年每坪租金稻穀3 臺斤」，變更為以原約定租金之稻穀數量，按每臺斤12.6元之收購價格折算為金錢給付，變更後之每年租金數額，以系爭土地坐落位置之情形而言，仍顯然過低，繳納地價稅尚嫌不足，爰依民法第442 條規定，請求本院應依系爭土地申報地價百分之10調整租金為每坪每年8,532 元。是以，備位之訴部分，爰依兩造間之基地租賃契約聲明請求：1.被告子○○○等5 人應給付原告1,280,626 元，及自93年7月9 日準備書狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。2.前項請求願供擔保請准宣告假執行。3.被告甲○○與原告間就系爭土地如附圖2 中C 部分所示土地租賃契約之租金，應自93年7 月9 日準備書狀繕本送達翌日起，調整為每坪每年8,532 元。⒋被告甲○○應給付原告6,248 元。
三、被告則同以：祭祀公業林火於光復初期39、40年間，因感系爭土地利用不易，即陸續將土地部分出租他人作基地使用建築房屋，並皆收取每坪每年3 臺斤稻谷之租金用以祭祀，被告子○○○等5 人所有之系爭396 號房屋，與被告甲○○所有之系爭398 號房屋占有系爭土地，亦與祭祀公業林火間有基地租賃關係，且數十年來向由祭祀公業林火之3 大房派下員（林火派下三男林剪無嗣，派下權利僅林火之子長男林紅抱、次男林份、四男林朝乾3 大房繼受）輪流派員收取基地租金，此輪流收租行為乃沿襲日據時代該祭祀公業派下員約定之輪流管理收租祭祀制，又系爭土地上各房屋住戶所留存租金收據，在同一年度格式、收租日期均一致，並皆貼有印花，更同載明收租年度、金額、建築敷地租地金、每坪3 臺斤稻穀、建地坪數、總臺斤數、林火祭祀公業等字樣；再祭祀公業林火之祖厝就在系爭396 號、398 號房屋鄰近之同路
428 巷6 號房屋，每房派下員每年3 月3 日（3 月節）均有人來祖厝祭祖，數年來均無人對系爭上開房屋占有系爭土地表示異議，顯見被告各自承租系爭土地為基地，並由派下3大房逐年輪流對外收取租金祭祀祖先，並非派下員私人之無權代理行為。況縱認派下員收租並無代理權，屬個人行為，祭祀公業林火明知其管理人林水景業於34年間死亡後，遲未選任管理人，卻數十年來長期由派下員3 大房輪流對外收取基地租金，不為反對之表示，派下員亦無人異議，亦應負表見代理之責任，被告子○○○等5 人及被告甲○○就系爭39
6 號與398 號房屋使用系爭土地，亦各與祭祀公業林火有不定期之基地租賃契約，得使用系爭土地建築房屋，絕非無權占有，亦無不當得利可言。再者，退步言，即令被告等所有之系爭房屋占有土地屬無權占有，祭祀公業林火數十年來對租賃現狀均無異議，反而默認由3 大房派下員輪流收租，且默認系爭房屋均在該址設籍長達70年之久，顯已引起被告正當信賴，以為原告承認租賃現狀而無異議，依誠實信用或禁止權利濫用原則，應生權利失效之情形，祭祀公業林火不得突然再對被告主張拆屋還地，亦不得請求因占有土地即應返還所謂不當得利等語置辯。
四、子○○○等5人另辯稱：
（一）系爭396 號房屋原為訴外人黃書通向前手楊有青購得，買賣時前手楊有青並將前向祭祀公業林火繳交基地租金之收據供黃書通留存。黃書通並於65年5 月11 日 與祭祀公業林火簽訂基地租用契約書，約定承租系爭土地（重測前地號為臺北市○○區○里○段○○○段○○○ 號）20坪作系爭
396 號房屋之基地，租期自65年1 月1 日起，為不定期租賃，租金則依土地公告現值千分之50，分每年1 月1 日及
6 月1 日2 次給付，每次各付千分之25，同日並由祭祀公業林火交付至64年底以前之全數租金收據予黃書通收執，嗣黃書通亦按期繳租。後黃書通死亡，系爭396 號房屋則由被告子○○○等5 人繼承，被告子○○○等5 人所有之系爭396 號房屋並非無權占有系爭土地。
（二）至於原告備位之訴請求給付租金部分，依祭祀公業林火與黃書通所簽訂之基地租用契約，固約定租金每年按每平方公尺土地公告現值千分之50計算，但依目前公告現值計算，18.72 坪房屋，每月租金就高達20,727元，已超過土地法第105 條準用同法第97條之租金數額最高限制（依土地法第97條規定，租金最高以申報地價百分之10計算，每月為13,337元），原告就超出部分並無請求權等語。並就原告先位與備位之訴，均聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
五、被告甲○○則另以：
（一）系爭398 號房屋為被告甲○○與訴外人李明能在45年10月
7 日向訴外人林何寶以26,600元購得，並繼受自39年間起即開始之系爭土地租賃關係，購得房屋後即自46年起繳交基地租金，迄56年11月27日，李明能再將其對房屋應有部分2 分之1 贈與被告甲○○，被告甲○○則再繼續繳交基地租金，被告甲○○所有系爭房屋占有系爭土地，乃與祭祀公業林火間有不定期基地租賃關係，確屬事實。
（二）至原告備位聲明另訴請鈞院調整租金並命給付租金部分，被告甲○○與祭祀公業林火原約定為以租金每年每坪3 臺斤稻穀之收購價格計算，換算結果現在每年租金為1,250元。因社會變遷，原告固得引用民法第442 條請求調整租金，惟系爭398 號房屋現場仍留有舊式磚瓦及拱門設計建築樣式，均已老舊，使用利益有限，系爭土地所在之新明路對外交通不便，如依申報地價百分之10計算租金，顯然過高，應按每年每平方公尺申報地價6 ％計算租金，以系爭398 號房屋面積共33.06 坪，調整租金後每月應為14,
219 元，每年租金169,548 元即屬相當等語為其辯詞。並就原告先位與備位之訴，均聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
六、經查，下列各項事實為兩造所不爭執，且有系爭土地登記謄本（見本院卷㈡第197 頁）、系爭396 號房屋房屋稅籍資料（見本院卷㈠第71頁以下）及系爭398 號房屋稅繳納證明影本（見本院卷㈠第28頁）在卷可稽，並經本院受命法官於準備程序會同地政事務所測量人員至現場履勘，就系爭396 號、398 號房屋坐落系爭土地之位置、面積勘驗、測量明確，有本院勘驗筆錄及臺北市中山地政事務所測繪之土地複丈成果圖存卷供參（見本院卷㈠第58-60 、66-67 頁），堪信為真實：
（一）系爭土地為祭祀公業林火所有。
（二）坐落系爭土地上之系爭396 號房屋原為訴外人黃書通所有，後為被告子○○○、壬○○、辛○○、庚○○、癸○○等5 人繼承而公同共有。
（三）坐落系爭土地上之系爭398號房屋為被告甲○○所有。
七、本件經依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意協議簡化後之爭點為：
（一）被告與祭祀公業林火間是否有不定期租賃關係存在？
（二）若有租賃關係存在，是否有調整租金之必要，應調整為多少？茲就上述爭點，析述本院得心證之理由如下：
八、關於兩造間是否有不定期租賃關係：
（一）按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就系爭土地有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。
被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。本件兩造對於被告子○○○等5 人共有系爭396 號房屋占有系爭土地，被告甲○○所有系爭398 號房屋亦占有系爭土地等節既均無所爭執，故被告對其等占有係基於不定期租賃契約關係之事實，當負舉證之責，然按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。本件系爭396 號與398 號房屋坐落系爭土地至原告起訴時已年逾40餘年以上，此由被告所提租金收據最早始自46年間，與本院受命法官至現場勘驗時所見房屋磚造結構、屋頂屬木樑鋪蓋木板、瓦片等舊式房屋構造模式，並參酌被告所提房屋現場照片（見本院卷㈠97頁以下）即可得知。原告遲至40年後始提起本件拆屋還地之訴訟，已有違常情，且此時間之經過，不論見聞其事之證人，或當事人原保存文件均易散失難尋，由任何人舉證，均有其困難，從公平之立場言，應適度減輕被告之舉證責任，故本院對被告與原告間是否有不定期租賃關係一節，其證據證明力採取較寬鬆之標準，且不必限於直接證據，間接證據亦得證明之。
（二）按祭祀公業乃基於我國習慣，因祭祀祖先為目的而設立，屬派下員全體公同共有之獨立財產；故祭祀公業財產之管理方法，應屬公同共有物之管理，自不以選任專任之管理人為必要；而祭祀公業財產之管理、處分、管理人之選任及其他權利義務之行使，如公業內部已有所約定或另有習慣可循，即不適用民法第828 條第2 項應得全體公同共有人（即派下員）全體同意之規定，此乃因現今工商業發達，人工流動性高，派下員散居各處，人數又多，如適用民法第828 條第2 項規定，徒致祭祀公業事務停滯，對派下員未必有利（最高法院81年度臺上字第516 號判決意旨參照）。再者，祭祀公業之管理方法，倘未有特別約定者，可分為專任管理與派下員各房依長幼順序輪流管理2 種，除非有特別情形，專任或輪值之管理人並有租賃祭祀公業財產或收取租谷（金）之權利，此為我國歷來祭祀公業財產管理之習慣（參見臺灣民事習慣調查報告，法務部編印，93年5月版，第772-774、777頁）。
（三）被告辯稱其等均有向祭祀公業林火承租系爭土地一節，雖為原告所否認，但查：
⒈原告主張祭祀公業林火設立時首任管理人林水景於34年
間死亡後，至原告在85年間獲選為管理人前，並無管理人之事實，固為被告所不爭，並有本院依被告聲請向臺北市內湖區公所調取原告申報派下員名冊及管理人備查文件（下稱祭祀公業申報資料）存卷可查，應堪採信為真。惟祭祀公業財產管理方法本不限於選派專任管理人管理，一般習慣上由派下員各房依長幼順序輪流管理，或有特別約定者，亦屬有之，本院已敘明如前。尤其本件由前述祭祀公業申報資料顯示，祭祀公業林火成立之目的即為管理利用祀產之收益，作為祭祀享祀人林火之費用；而祭祀公業林火之公業財產計有系爭土地及坐落同小段417-1 、418 地號等3 筆土地，原告及同為派下員之弟丁○○尚且當庭自承該公業每年均有辦理祭祀祖先事宜，是由各房輪流辦理等語（見本院卷㈡第62-63頁）。顯見祭祀公業林火之上開財產即使在林水景死亡後，原告就任管理人以前之期間，縱令無專任管理人就任，實際上也有管理公業財產之必要，則原告主張在上開管理人未就任期間，因無專任管理人，故任何祀產土地之租約訂定或租金收取之管理行為，均屬派下員個人之無權代理行為，是否屬實，已非無疑。
⒉依被告子○○○等5 人提出由其等被繼承人黃書通於65
年5 月11日簽定之「基地租用契約書」影本一份（見本院卷㈠第35頁），其上載明系爭土地（重測前稱臺北市○○區○里○段○○○段○○○ ○號土地）內20坪，出租與黃書通當現有系爭396 號房屋的基地，租期自65年1月1 日起，無到期日之約定，租金則依土地公告現值千分之50，每年分2 次，各於1 月1 日及6 月1 日給付千分之25，其中出租人係明白以「祭祀公業林火法定代理人丁○○」之名義記載，「林火祭祀公業法定代理人丁○○」更於同日簽名具領64年以前系爭396 號房屋積欠之基地租金全數17,031元，並將收據交黃書通收執（收據影本見本院卷㈠第36頁），且上開基地租用契約書與收據上均依法貼附印花稅票，並有見證人戊○○簽名，足見其慎重；另證人即祭祀公業林火之派下員丁○○在本院準備程序調查時，亦當庭自承上開基地租用契約與租金收據是其所簽立，則被告子○○○等5 人辯稱系爭
396 號房屋使用系爭土地是基於不定期租賃契約等情，已非無憑信之基礎。
⒊經本院詳按時間先後排列、比對被告子○○○等5 人及
甲○○分別提出系爭396 、398 號房屋，及隔鄰390 、
400 、402 、410 號各房屋最早自45年8 月間起，至60年10月間為止之歷年房屋基地租金收據影本（見本院卷㈡第85至136 頁，其中396 號房屋部分是前手楊有情收執、398 號房屋有部分為前共有人李明能（龍）收執）結果（排列對照情形，見附表1）， 此等房屋基地租金收據固非歷年俱全，惟留存之各房屋租金收據均特別註明係租用「林火祭祀公業」所有之土地的年度基地租金，收取人僅係「經收人」、「代收人」、「代收管理人」之身分；又以收取人別與前述祭祀公業申報資料中所附派下子孫系統表相互稽核，各年度收取租金之人皆為當時原告派下各房尚在世而具有派下員身分之男子，且各該房出面收取者，大致上都是該房中現存輩分最長之人，其中48年度適由長房輪值，該房中當時輩份最長者，即原告丙○○本人，更在隔鄰390 號房屋基地租金收據上簽名、用印（見本院卷㈡第93頁），此亦為原告所自承（見本院卷㈡第63頁）；另租金收據上記載系爭39
6 、398 號房屋承租土地面積分別為20坪及34坪，經核與本院受命法官會同地政事務所測量人員至現場勘驗、測量所得之占用面積61.9平方公尺、109.3 平方公尺，也大略相當。又被告甲○○所收執系爭398 號房屋在49年度之租金收據中，尚載有「今年底滿十年」等字樣，更徵系爭398 號房屋基地收租情形，應早自39年間即已開始；再者，前開租金收據中屬同一年度者，不論外觀形式或內容項目（如建地坪數、每坪稻穀3 臺斤之租金計算方式、每臺斤換算金錢之價格、總臺斤數等）均大致相符，其上復依法貼有印花稅票，衡情倘前揭收租情事均為公業派下員個人無權代理的營私行為，何以歷年均按各房順序輪流收取，且十數年來均無例外，又為何有費心貼附印花稅票以遵守印花稅法之必要。
⒋此外，前述於65年5 月間與黃書通簽立系爭396 號房屋
基地租用契約書及租金收據之人，固為祭祀公業林火長房之派下子孫丁○○，而依附表1 所整理之租金收取輪次推算，65年度租金收取人雖應為次房而非長房之派下子孫。然依45-60 年間租金收取情形來看，各年度租金收取日期都大約在每年度8 、9 月間，換言之，祭祀公業各房每年度輪值期間均到翌年7 、8 月間為止。是故，在65年5 月間簽立前開基地租用契約書當時，應仍屬
64 年 度的長房當值期間，則長房派下子孫丁○○代表祭祀公業林火簽約，並收領64年以前（不含65年當年）的租金，不僅無違前述公業各房輪流管理習慣，且396號房屋租金收取中斷數年後，祭祀公業林火再派員出面收取積欠之租金，並與房屋受讓人黃書通重新訂定書面契約，所派之代表仍按照各房輪次的慣例而來，反徵祭祀公業林火確實有依各房輪值管理方式管理祀產的習慣存在，原告主張基地租用契約書違反65年輪值習慣，顯示該租約是無權代理云云，並不可採。
⒌況證人即居住系爭396 、398 號房屋隔鄰，同路400 及
402 號房屋所有人己○○，也曾到庭結證稱：祭祀公業林火在40、50年前有將系爭土地租給伊，其派下3 房說是要收租金拜祖先，就把地租給伊，3 房輪流向伊收租金，1 年收1 次；當初收租金時，是約定收稻穀，1 坪收3 臺斤；當初沒有書面契約，只是口頭約定，每年收
1 次租金時均有寫收據；當初承租系爭土地是林金海、丙○○、林佛等3 房和伊談，是他們自己說要給我們建，才去找他們談；講租約的事，這3 個人我都有分別問過，他們都同意；當時根本不知道有祭祀公業，也不知道有管理人，他們只說要拜祖先，收租金來謝祖拜祖先；一開始租時，就是這3 房或他們兒子輪流來收租金，丙○○部分是丁○○來收，因為丙○○是他哥哥，住在基隆，所以由丁○○來收，丁○○住祖厝；土地上18間房子均是租來的，不是無權占有；第1 次收到原告拆屋還地的文是1 年前左右等語明確，此與被告所辯租用系爭土地之情節也大致相符。而前述證情中與己○○口頭商定租賃契約之林金海、丙○○、林佛等3 人，亦為祭祀公業林火在承租當時仍在世之派下3 房子孫中，輩分最長者，由此更能佐證被告所辯祭祀公業林火是出租系爭土地供其等興建房屋，以便收取租金祭祀祖先的事實。至於證人己○○所證者，雖僅關於隔鄰400 、402 號房屋用地情形，但系爭396 、398 號房屋與隔鄰之房屋均屬一層磚造建物，同一排建物隔間靠馬路部分都有磚造拱門或遺留痕跡，同排房屋間是以共同壁相連等情，不僅經本院受命法官於準備程序至現場勘驗甚詳（見本院卷㈠第58 -59頁），亦有被告在現場勘驗時所攝之照片存卷可考（見本院卷第97-103頁），並與被告提出於
68 年7月間所攝之房屋現場空照圖（見本院卷㈡第35頁），由上俯瞰角度所見同排房屋形式一致且戶戶相連之情節，也相吻合，由此可見系爭396 、398 號房屋與隔鄰由己○○居住之400 、402 號房屋應屬同一時期興建之建物，則證人己○○所證其房屋使用土地之權源一事，對被告而言，亦應得為有利之證明。
⒍更況系爭396 、398 號與其同排相鄰之磚造房屋，在系
爭土地上存在已歷數十年之久，而依祭祀公業申報資料，公業子孫每年祭祀地點即在臺北市○○區○○路○○○巷○ 號，與同路396 、398 、400 、402 號等同排磚造房屋相距不遠，以此等房屋占有情形，亦頗具規模，應無不得發現之可能，如果此等房屋均無權占有系爭土地，收取租金只是派下員營私行為，祭祀公業林火派下成員眾多，豈可能數十年來均放任不管，反而各房紛紛有人加入該等營私行為。
⒎綜合上述，系爭396 、398 號與隔鄰同排磚造房屋坐落
系爭土地上已歷時久遠，在舉證相對困難的情形下，仍有以祭祀公業林火名義收受租金之收據可資為證，被告子○○○等5 人也能提出基地租用契約書為佐，且租金收據與契約書兩者都與祭祀公業按各房長幼順序管理祀產的習慣相符，加以證人己○○證述鄰房承租土地亦足為有利證明，本院綜衡上述事證，當認被告所辯系爭
396 、398 號房屋坐落系爭土地，從房屋前手開始，即存在有不定期租賃契約等情，已能證明為真正。而按租用基地建築房屋，倘當事人未特約禁止房屋轉讓者，應推定土地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，房屋受讓人與土地所有人間，仍有租賃關係存在，乃民法第426 條之1 修正立法前，已經最高法院判例闡明通用之法理，是故，被告子○○○等5 人與被告甲○○各自前手處輾轉繼受取得系爭396 號及
398 號房屋，此等房屋之基地租賃關係，仍應分別存在於被告子○○○等5 人、被告甲○○與祭祀公業林火之間。被告所有之系爭396 、398 號房屋坐落系爭土地既各基於不定期租賃關係，有其合法權源，便非無權占有，又被告因房屋而占有土地，受有利益，亦非無法律上之原因。是故，原告以被告子○○○等5 人及被告甲○○分別無權占有系爭土地為由，先位之訴部分，依民法第767 條規定，聲明請求被告子○○○等5 人及被告甲○○應各將系爭396 號房屋與系爭398 號房屋拆除，並分別將房屋所占用之土地返還原告云云，併依不當得利返還請求權，聲明請求被告子○○○等5 人、被告甲○○各返還前5 年占用土地期間之不當得利與法定遲延利息，及自起訴狀繕本送達翌日起，至返還土地之日止，按月返還原告繼續占用之不當得利云云，均乏其依據，並無理由。
九、原告主張即使被告辯稱之基地租賃關係存在，被告子○○○等5 人租用系爭396 號房屋之基地，及被告甲○○租用系爭
398 號房屋之基地，也均已積欠5 年以上之租金尚未給付之事實，為被告所自認，堪認屬實。查被告子○○○等5 人因系爭396 號房屋租用系爭土地，其約定之租金價額，依前述基地租用契約書影本所載（見本院卷㈠第35頁），係以租用面積，按每年系爭土地公告現值千分之50計算，此亦為原告與被告子○○○等5 人所共認，又依原告提出系爭土地地價謄本顯示之土地公告現值（見本院卷㈡第196 頁），則被告子○○○等5 人在原告於93年7 月12日當庭以準備書狀追加請求租金之訴以前，回溯5 年所積欠之租金數額，按租用面積20坪計算，應如附表2 編號1 所示，總計1,365,452 元；至被告甲○○因系爭398 號房屋租用系爭土地之租金額，依前開租金收據所示，原係每年以租用面積乘以每坪3 臺斤之稻穀計算租金額，則被告甲○○在原告追加請求租金之訴以前，回溯5 年積欠之租金數額，應為510 臺斤之稻穀（租用面積34坪）；惟上開以稻穀給付之租金之債，在本院94年6月1 日之準備程序中，原告與被告甲○○已同意變更其債之給付標的為金錢，並同意以每臺斤稻穀12.6元之價格換算（見本院卷㈡第144 頁），則被告甲○○前所積欠5 年租金總額應為6426元。本件原告主張被告各應給付之5 年租金數額，就被告子○○○等5 人部分僅1,280,626 元，被告甲○○部分僅6248元，均未逾前開依照租約所計算出之租金數額。
然：
⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息百分之10為限，土地法第97條第1 項定有明文，此項規定於租用基地建築房屋準用之，同法第105 條亦有明文。經查：系爭土地位於臺北市內湖區，屬於城市地方，自有土地法前開規定適用。次查，被告辯稱系爭396 號及398 號2 房屋分別供被告子○○○等5 人與被告甲○○分別在內長期設籍居住使用之事實，為兩造所不爭，則此等房屋租用土地租金仍應受土地法第105 條準用同法第97條第1 項之限制（最高法院94年度第2 次民事庭會議結論反面解釋參照）。且土地法上開城市房屋租金之限制係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制者，超過部分無請求權，已由最高法院43年臺上字第392 號判例闡釋甚明，此意旨在土地法第105 條關於房屋基地租金限制時，亦同準用。而土地法第97 條 第1 項規定所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言，而土地法第148 條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地價額，即指該土地之申報地價。
⒉本件依原告提出之地價謄本上顯示之歷年申報地價資料（
見本院卷㈡第197 頁），在原告93年7 月間追加請求租金之訴以前之5 年間，系爭土地申報地價年息10％之總額，經計算結果（詳如附表2 編號2 所示），被告子○○○等
5 人僅為847,293 元，被告甲○○部分則為1,440,402 元。以原告本件請求之租金數額相比對，被告甲○○部分請求之6248元，未超過上開租金上限，此部分備位聲明請求被告甲○○給付，為有理由，應予准許。但就被告子○○○等5 人部分請求之1,280,626 元，則遠超過土地法限制之基地租金數額，按前開說明，就超過部分，無請求權。
是以，原告備位聲明請求被告子○○○等5 人給付前積欠之5 年租金，僅在847,293 元之範圍內，於法尚屬有據，超過上開範圍，則無理由，應予駁回。
十、至原告備位之訴另請本院調整祭祀公業林火與被告甲○○間基地租金之訴部分：
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第
442 條定有明文。查祭祀公業林火與被告甲○○間就系爭
398 號房屋坐落之基地，有面積34坪之不定期租賃契約，已經本院認定屬實在前，此租賃關係原約定之租金計算方式，即每年每坪3 臺斤稻穀，係自39年租賃開始起即未變更，即使兩造嗣於準備程序中已將租金給付標的物由稻穀變更為金錢，也是以每坪3 臺斤之稻穀為基礎，且折算後每年34坪基地之租金總額也只有1,285 元，占現在同面積土地申報地價千分之2 不到。而39年間租金約定成立當時系爭土地之價值，至今50餘年來，臺北市內湖區境內土地價值飆漲，乃眾所周知之事實，則原告訴請本院調整與被告甲○○之間的基地租金數額，自屬於法有據。
（二）按基地租金應增加若干，當以該地經濟狀況、土地繁榮程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院20年上字第
283 號判例參照）。經查，系爭398 號房屋坐落之新明路為寬8.4 公尺道路，房屋門口附近有一早市，範圍約50至
10 0公尺，步行約10分鐘可達舊宗路，沿舊宗路可上麥帥新橋，最近學校潭美國小步行約需25分鐘，附近有便利商店、市場，生活機能尚佳，且系爭398 號房屋除供被告甲○○居住使用外，又供作玄極殿及鑰鎖、五金店使用等情，業經本院受命法官在現場勘驗明確，有前述勘驗筆錄在卷可查。再隔壁396 號房屋坐落系爭土地，由被告子○○○等5 人與祭祀公業林火間，在65年間所約定每年租金數額，係按系爭土地公告現值千分之50計算，此租金約定雖因計算結果，如前所述，已超過土地法第105 條準用第97條規定之租金上限，惟其地理位置鄰近，且396 號房屋租地興建之情形，與同排包括398 號房屋在內者類似，也經本院說明如前，當事人間在決定租金數額的利害計算上，應該相當，則隔壁396 號房屋基地之租金約定，在不違反土地法上開規定之限制範圍內，即每年租金為申報地價年息10％，自仍有相當之參考價值。又兩造均同陳本院調整租金應以系爭房屋現在實際占有面積109.3 平方公尺，相當於33.06 坪為計算基準（僅為租金計算基準，依租賃契約所定承租面積仍為34坪）。是故，本院在綜衡前述系爭土地之繁榮狀況，對外交通情形、工商業繁榮之程度、承租人利用土地興建房屋使用之經濟價值、所受利益，與隔鄰房屋租用土地之租金標準等情狀後，並審酌土地法有關城市地方房屋基地租金不得超過系爭土地申報地價年息10％之限制，認為原告主張租金應調整為每年每坪8,532 元，33.06 坪租地面積合計282,068 元（元以下4 捨5 入），尚屬合理，也未逾越土地法之基地租金上限（原告於93年7 月間追加調整租金之訴當時，109.3 平方公尺系爭土地之申報地價年息10％為282,584 元）；至於被告甲○○辯稱應按每年系爭土地申報地價年息6 ％，依房屋面積33.06 坪計算租金，核算後每年租金僅169,548 元，仍屬過低，並不可採。
（三）按請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未照原約定數額付清，則法院准許增加之判決，固得自出租人為調整租金之意思表示起算，但起訴前未為此項意思表示者，原約定之租金數額，並不因租賃不動產價值之升降，即失其拘束雙方當事人之效力，當不得溯及請求租金之調整，法院僅得判決自原告起訴時起增高租金（最高法院47年臺上字第1152 號 、48年臺上字第521 號判例及同院73年8 月21日73年度第9 次民事庭會議決議意旨參照）。查原告並未主張或舉任何證據足以證明其在起訴前即已向基地承租人甲○○為調整租金之意思表示，徵諸上開說明，本院准許調整之租金數額，僅得自原告追加備位調整租金之訴時起算，而本件原告係於93年7 月12日提起本件調整租金之訴，但原告僅請求自93年7 月9 日準備書狀繕本送達翌日，即93年7 月13日起，將被告甲○○之租金，按調整後之數額計算，當仍應准許。
、綜上所述，本件原告先位之訴依民法第767 條物上請求權，訴請被告子○○○等5 人及被告甲○○應各將系爭396 號房屋與系爭398 號房屋拆除，並分別將房屋所占用之土地返還原告云云，併依不當得利返還請求權，聲明請求被告子○○○等5 人各應給付原告792,844 元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起，至返還上開土地之日止，按月給付原告13,337元。被告甲○○應給付原告1,399,948 元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起，至返還上開土地之日止，按月給付原告23,549元云云，均無理由，應予駁回。另備位之訴部分，原告依租賃契約法律關係，訴請被告等給付積欠5 年之租金，就被告子○○○等5 人而言，原告訴請彼等給付原告847,293 元，及自93年7 月9 日辯論意旨狀繕本送達翌日即93年7 月13日起，至清償日止，按週年利率
5 ％計算之利息等部分，為有理由，超過上開部分，則無理由，應予駁回；就被告甲○○而言，請求彼給付原告6,248元，則有理由，應予准許。至原告備位之訴併依民法第442條規定，請求祭祀公業林火與被告甲○○間就系爭398 號房屋基地之不定期租賃契約，其租金自93年7 月13日起，調整為以實際占用面積109.3 平方公尺換算成33.06 坪，每年每坪以8,531 元計算，即每年租金合計282,068 元，亦屬合法有據，應予准許。
、本件原告先位請求被告等拆除房屋、返還土地並給付不當得利之訴既均經駁回，假執行聲請即失所附麗，併應駁回。另備位之訴原告請求被告各給付積欠5 年之租金數額，其中被告甲○○部分，因所命給付金額6,248 元，未逾500,000 元，爰按民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，依職權宣告假執行，惟被告甲○○陳明願供擔保免為假執行，爰宣告被告甲○○於供主文第7 項所定之擔保金額後，免為假執行；至於對被告子○○○等5 人勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，分別聲請假執行或免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，但敗訴部分，原告假執行之聲請，因訴已駁回而失所附麗，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、本件被告子○○○等5 人提起反訴主張：系爭396 號房屋坐落基地之租金，以房屋歷經70年，屋齡甚久，現場仍留有舊式紅色磚瓦及拱門設計建築樣式，已甚老舊，使用利益有限，系爭土地所在之新明路亦無法直接通往麥帥新橋，對外交通不便，依申報地價百分之十計算租金，仍屬過高，與當地租賃行情有違，爰依民法第442 條規定，訴請本院調整租金，按每年每平方公尺申報地價百分之6 計算，每月應為8,00
5 元，並應每半年一次給付租金48,030元等語（被告子○○○等5 人所提反訴併求為確認原告對被告子○○○等5 人之租金請求權，在超過846,216 元及自原告93年7 月9 日準備書狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率百分之5 計算利息等範圍均不存在部分，已經本院另以裁定駁回）。並聲明：被告子○○○等5 人承租原告所有坐落系爭土地如附圖2 中C 部分所示土地之租金，應自被告爭點整理狀繕本送達翌日即94年3 月22日起，調整為每半年一次給付48,030元。
二、原告就反訴則辯稱：現今社會實況，申報地價與土地實現現值差異數倍，土地法就租金限制顯與社會常情有違，如本院認本件約定租金確有過高，亦應在土地法限制範圍內為審酌，在此範圍內應屬當事人得依契約自由約定，被告子○○○訴請調整租金按每年每平方公尺申報地價百分之6 計算，顯無理由等語。並聲明：駁回反訴。
三、反訴部分兩造不爭執之事實及依民事訴訟法第270 條之1第1項第3 款規定，整理並協議簡化後之爭點，均與本訴部分相同。
四、按民法第442 條所謂不動產價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4 號判例）。在土地租賃之情形，租金增減之多寡，應以租賃物即土地本身之繁榮或衰退程度，及鄰地租金之比較等情形為準。經查，本件被告子○○○等5 人與祭祀公業林火間就系爭396 號房屋使用系爭土地，訂有約定承租土地面積20坪之不定期租賃契約，且其租金是早於65年5 月11日簽訂基地租用契約書時即已約定明確，前已敘明。故本件租賃誤為系爭土地本身，非系爭396 號房屋。依社會週知常情，被告現在提起本件反訴調整租金，租賃物即系爭土地之價值，應顯然較65年間租金約定當時之價值更高，更為繁榮。此等租賃物價值上昇、繁榮之情形，雖因兩造間原約定租金數額本已超過土地法第105 條準用第97條之最高租金數額限制，依法也無調漲租金之空間，然究不能無視於租賃物價值上昇之情事，反訴請本院調降租金數額。是故，被告子○○○等5 人反訴主張系爭396 號房屋屋齡甚久，建築樣式老舊，使用利益有限云云，為此訴請減少系爭土地之租金，核與民法第442 條規定之要件不符，應予駁回。
叁、本件本訴或反訴部分判決基礎均已臻明確，兩造間其餘爭點
及攻擊防禦方法與訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之本訴部分為一部有理由，一部無理由；被告之反訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第85條第1項但書、第389 條第1 項第5 款、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 11 月 17 日
民事第二庭 審判長法 官 陳介源
法 官 王怡雯法 官 梁哲瑋以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 11 月 25 日
書記官 林豐圃附表二編號1：被告子○○○等5人積欠前5年之租金數額（1 坪約為3.3 平方公尺；租用面積20坪＝66平方公尺；元以下4捨5入）⑴85,827（88年7 月-89 年6 月公告現值）×66×50/1000 ＝
283,229⑵84,836（89年7 月-90 年6 月公告現值）×66×50/1000 ＝
279,959⑶81,856（90年7 月-91 年6 月公告現值）×66×50/1000 ＝
270,125⑷80,628（91年7 月-92 年6 月公告現值）×66×50/1000 ＝
266,072⑸〔80,628（92年7 月-92 年12月公告現值）×66×50/1000 ×
1/2 〕＋〔80,625（93年1 月-93 年6 月公告現值）×66×50/1000 ×1/2 〕＝266,067總計5年積欠租金總額：
283,229＋279,959＋270,125＋266,072＋266,067＝1,365,452編號2 ：系爭土地依被告租賃情形，回溯五年期間各申報地價年息10％之總額（元以下4捨5入）
1.被告子○○○部分：⑴88年7 月-89 年6 月間：24,962（申報地價）×66×10％＝
164,749⑵89年7 月-93 年6月間：25,854（申報地價）×66×10％×4＝
682,544總計：164,749＋682,544＝847,293
2.被告甲○○部分租用面積34坪＝112.2平方公尺⑴88年7 月-89 年6 月間：24,962（申報地價）×112.2 ×10％
＝280,074⑵89年7 月-93 年6 月間：25,854（申報地價）×112.2 ×10％
×4 ＝1,160,328總計：280,074 ＋1,160,328 ＝1,440,402