臺灣士林地方法院民事判決 93年度重訴字第64號原 告 林姿妤訴訟代理人 詹順發律師被 告 麥駿豪
趙音慈（即趙玉君）共 同訴訟代理人 李效英
廖繼勇當事人間所有權移轉登記事件，本院於94年5月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告麥駿豪應將附表所示之土地及建物移轉登記給原告。添被告應將附表所示之建物騰空交付原告。添原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔十分之一，餘由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新台幣貳佰伍拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如於執行標的物交付前，以新臺幣柒佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國92年10月15日就出售附表所示不動產與被告趙音慈簽訂買賣契約（下稱系爭契約），總價為新台幣（下同）7,500,000 元，價款分四期支付，即簽約款150,000 元，備證款350,0000元，完稅款250,000 元，尾款6,750,000 元。其後因被告趙音慈難以付款，故雙方另於93年2 月10日就尾款另立協議，被告趙音慈應於93年4 月15日付尾款中之1,000,000 元，另尾款中1,800,000 元設定第二順位抵押權與原告，並分期付款。系爭不動產由被告趙音慈指定以被告麥駿豪為登記名義人。因被告趙音慈無力付款，雙方於93年2 月26日合意解除前揭買賣契約，並由被告趙音慈代理被告麥駿豪另簽立不動產買賣契約書，承諾將如附表所示之不動產移轉與原告，並約定在93年3 月5 日前將該不動產交付原告，其後被告麥駿豪於93年3 月3 日承認前揭被告趙音慈之代理行為。於原告辦理不動產移轉登記時，被告竟向地政機關異議，以致該過戶申請遭退件，被告且未點交該屋，足認被告業已違約，依93年2 月26日不動產買賣契約書第11條約定，被告應每日依交易總價仟分之一計算違約金即7,500 元，自93年3 月6 日起被告應連帶給付該違約金至交付系爭建物為止等語。並聲明：㈠被告麥駿豪應將附表所示之不動產移轉登記給原告，被告應將附表所示之不動產騰空交付給原告。㈡被告應自93年3 月6 日起至交付附表所示不動產給原告止，按日連帶賠償原告7,500元。㈢第一、二項聲明願供擔保請宣告假執行。
二、被告辯稱：兩造92年10月15日買賣系爭房地之價格並非7,500,000元，而是6,200,000元，93年2月10日之協議書及93年3月1 日承諾書（實際上是93年3 月3 日所簽）是被詐欺，93年2 月26日之買賣契約是被脅迫而訂立，被告均主張依民法第92條撤銷之。93年2月2日原告辦理設定第二順位抵押權2,160,000 元給原告自己，被告並不知情，而屬偽造文書之行為。又被告並無違約行為，原告主張沒收被告交付之價金及尾款支票、保證本票，並無理由。被告就原告主張解約後回復原狀，亦相對主張同時履行抗辯，請求原告返還尾款支票15張、本票2 張、被告麥駿豪印章、價金975,000 元及利息、銀行貸款4,700,000 元及利息及費用、稅捐、切結書等。
再依93年2 月26日不動產買賣契約書第11條約定，原告應先付清尾款，被告始有交屋之責任，故於原告未付尾款之前，亦無請求被告支付每日7,500 元違約金之理等語。並聲明：
㈠駁回原告之訴及假執行之聲請；㈡如受不利判決，願供擔保請免為假執行。
三、兩造不爭執部分：㈠原告提出之92年10月15日不動產買賣契約書、93年2 月10日
協議書、不動產登記謄本、93年2月26日不動產買賣契約書、記載93年3 月1 日之承諾書、台北市士林地政事務所93年3月9日北市士地一字第09330364900 號函、發票日原為92年10月30日嗣改為94年10月30日之面額150,000 元及350,000元支票（證1 至證8 ）形式之真正。
㈡被告提出92年10月15日不動產買賣契約書價款收付明細表、
不動產登記謄本、取款憑條、繳款存根、存摺明細、支票、台北市士林地政事務所建物登記異動索引（被證1 至被證14）形式之真正。
㈢附表所示建物目前由被告佔用中之事實。
㈣被告主張同時履行抗辯所指原告應返還之物，其中支票15張、保證本票2 張、麥駿豪印章由原告持有中。
㈤原告因買賣契約已向被告取得現金975,000元，又銀行貸款4,700,000元之債務人已由原告改為被告麥駿豪。
㈥93年2 月26日不動產買賣契約書（證4 ）係解除原告與被告
趙音慈92年10月15日不動產買賣契約書（證1 ）及93年2 月10日協議書（證2 ）之契約關係。
㈦解約後被告應返還登記系爭不動產及將房屋點交予原告。
四、兩造經協商簡化爭點為：㈠原告主張93年2 月10日協議書（證2 ）是92年10月15日不動
產買賣契約書（證1 ）之補充條款，被告主張前者取代後者之內容。
㈡被告就前揭不爭執第㈦點主張同時履行抗辯，請求原告返還
尾款支票15張、本票2 張、被告麥駿豪印章、價金975,000元及利息、銀行貸款4,700,000 元及利息及費用、稅捐、切結書等，原告主張已沒收價金，且契約已特別約定，故被告不能主張同時履行抗辯。
㈢原告主張沒收價金是根據92年10月15日不動產買賣契約書（
證1 ）第9 條之違約責任規定，被告主張依第9 條第2 款規定並無違約，原告主張催告方式是電話口頭催告，因被告不履行所以才會訂93年2 月10日協議書（證2 ）。被告否認並主張原告未曾告知違約之處。
㈣原告主張違約金是依照93年2 月26日不動產買賣契約書（證
4 ）第11條，交屋日已明訂為93年3 月5 日。被告主張不違約，依第8 條及11條，以原告付清尾款之同時交屋。原告主張第14條為特約，且解約無尾款問題，被告主張該條為註記。
五、本院得心證之理由：㈠原告與被告趙音慈間93年2 月10日訂立之協議書，內容係針
對先前92年10月15日不動產買賣契約中未交付尾款之事如何解決，雙方所協議延期支付及設定抵押權、收取租金等事宜，僅在補充92年10月15日不動產買賣契約有關尾款履行之問題，並無全面取代92年10月15日不動產買賣契約之意，應認原告主張其為92年10月15日不動產買賣契約書之補充條款為可採。至於被告雖主張系爭契約買賣之價金應為6,200,000元，而非原告所主張之7,500,000元等語，惟查，兩造所不爭執之92年10月15日買賣契約業已載明交易價格為7,500,00
0 元，且依93年2 月10日訂立之協議書第1 條所載，部分尾款1,000,000 元，第2 條約定另尾款1,800,000 元，再加上銀行貸款4,700,000元，合計亦為7,500,000元，有契約書與協議書在卷可稽，被告雖質疑該價格高過市價，或主張原告未支付仲介佣金，仲介要求收取證人費等情，然買賣價格高低終究為主觀之認知，被告事後之指摘並不足以動搖其先前簽立之買賣契約書、協議書有關約定價金7,500,000 元之事實，況被告亦未提出價金應為6,200,000 元之確切證據，其主張尚難採信。至於被告主張93年2 月10 日 之協議書及93年3 月1 日承諾書是被詐欺，93年2 月26日之買賣契約是被脅迫而訂立，被告均主張依民法92條撤銷等語，惟查，被告趙音慈於93年8月2日到庭陳稱：「（93年2 月10日之協議書）是在太平洋房屋簽的，是因為原告說要解決這件事情，所以由原告本人打電話叫我去高代書那邊，叫高代書現場寫的，內容並非原先約定好，內容部分我有當場簽名，但部分內容我不太瞭解，其中第一條一百萬部分我已經付了，但因為原告說他要給仲介抽成的錢，所以這件事先不要提，所以才會寫在上面看起來這個錢還沒付，這個錢是照七百五十萬來寫這個協議書，當初還未撕破臉」、「（93年2 月26日）原告就跑到我店裡來，當時我還在替客人服務，原告就在門外等我，我一出來的時候就有一堆人，加上原告大約有六人，有原告的先生弟弟及他弟弟帶來的兩個人及自稱為原告學生的人，我也搞不清楚發生了什麼事，我只是因為不要將給太平洋房屋賣房子，後來原告說房子要還給他，我說好但是其他的東西都要還給我，但他們都一直不願意離開，店裡面有我的老闆，洗頭的人，還有設計師，但我只是附設美容室而已，所以只有我一個人，當初原告打電話找一個于代書來寫這個契約，面對現場這麼多人我不得不答應，當初我不知道原告要沒收我之前支付的975,000 元，契約書上也未註明要沒收，後來簽完約後原告那批人才離開，其他的動作我沒有看到，是旁邊的人說的有人拿電擊棒在那邊晃，還說是三重的兄弟，有人叫我賠一百多萬，應該是原告的弟弟說的，因為我都在裡面，我很害怕，所以沒有看到那批人有其他舉動」等語，查被告趙音慈並未指出於93年2 月10日協議時受到原告何種詐術，嗣原告亦未否認有收到該975,000 元之事實，又93年2 月26日店內尚有被告趙音慈的老闆、設計師、店內洗頭的顧客等多人在場，被告趙音慈也沒實際看到與原告同到之人有何其他舉動，其如何受到詐欺或脅迫致其意思受到扭曲或壓制，尚非明確，又被告麥駿豪部分亦未見其舉證以實其說，實難認被告前揭有關撤銷意思表示之主張為可採。添㈡兩造不爭執系爭買賣契約解除後被告麥駿豪應返還登記如附
表所示之土地及建物予原告，及被告應將交如附表所示之建物騰空交付原告，至於如附表所示之土地應有部分，係配附於建物上，並無實際占有之部分，故原告主張被告亦應將該土地部分騰空交付原告，並無理由。
㈢被告就前揭不爭執第㈦點主張同時履行抗辯，請求原告同時
返還尾款支票15張、本票2 張、被告麥駿豪印章、價金975,
000 元及利息、銀行貸款4,700,000 元及利息及費用、稅捐等，原告則主張已沒收價金，且契約已特別約定，故被告不能主張同時履行抗辯。按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264 條第1 項定有明文。查載為93年3 月1 日之被告麥駿豪承諾書，業已同意即日起將附表所示之不動產過戶登記與原告，並於93年3 月5 日之前點交系爭建物，又93年2 月26日之不動產買賣契約，兩造既不爭執係用於解除原告與被告趙音慈92年10月15日不動產買賣契約書及93年2 月10日協議書之契約關係，其真意應指效力亦及於被告趙音慈，該契約第14條特約事項，亦約定被告應於93年3 月5 日前將標的交付原告，是依前揭承諾書及契約書之內容，已足認被告有先為給付之義務，從而，被告應無主張同時履行抗辯之權利。至於被告主張該93年2 月26日之不動產買賣契約並無特約事項，且原告未依約給付尾款，故其無須先移轉登記及於93年3 月5 日前點交房屋等語。然查，有關被告應於93年3 月5 日前交付買賣標的之約定，係記載於93年2 月26日契約第14條「特約事項：」之後，其雖以「註一」之形式記載，然其緊接於第14條「特約事項：」冒號之後，自應認為該「註一」即為第14條特約事項之內容。又93年2 月26日之契約雖形式上由原告擔任買主（即甲方），由被告麥駿豪為賣主（即乙方），而以制式印刷之不動產買賣契約書所作，但其實質則為解除系爭買賣契約及後續返還義務之約定，故該契約並未有買賣總價之約定，亦無付款期限之約定，是以，該契約書所印刷有關買賣不動產之一般契約條文，並非均可適用。被告所主張該契約之第8 條、第11條記載有關甲方付清尾款日為交屋日，係制式印刷之條文，實際上，雙方既未約定買賣總價（並未約定原告以7,500,00
0 元買回系爭不動產），也未約定尾款，自無從認為該付清尾款日為交屋日之條文有何適用之可能，應認被告之主張並非可採。
㈣至於原告主張已沒收被告所給付之價金975,000 元、銀行貸
款4,700,000元及尾款支票、保證本票等，亦即被告主張同時履行抗辯應返還部份，因兩造均不爭執92年10月15日不動產買賣契約及93年2月10日協議書之契約關係業由93年2月26日不動產買賣契約書合意解除之事實，該合意解除契約並未以契約之一造是否違約為前提，故本院基於系爭買賣契約合意解除而准許原告如主文第一、二項所示部分，並無進而審酌兩造有無違約或沒收價金之必要，又因本院認為被告對於原告聲明內容尚無主張同時履行抗辯之權利，業如前述，故無須同時為對待給付之判決，從而，原告前揭主張沒收之部分是否有理由，已非本件訴訟所應處理之爭點，附此敘明。㈤原告主張被告未於約定之93年3 月5 日交付房屋，依93年2
月26日不動產買賣契約第11條之約定，應每日依交易總價千分之一計算違約金，本件交易總價7,500,000 元，每日則為7,500 元等語。然查，93年2 月26日之契約雖形式上是原告向被告麥駿豪購買房地之契約，但實質則為解除系爭買賣契約及後續返還義務之約定，業如前述，故該契約並未有買賣總價之約定，亦無付款期限之約定，原告所主張該契約之第11條規定，係制式印刷之條文，內容為「本契約所訂定之交屋日（即甲方付清尾款之同時）乙方應確實依約履行，不得藉故拖延或遲延收受尾款及交屋，如有延遲乙方應賠償自交屋日起以每一日按買賣總價千分之壹計付甲方以為賠償金」，實際上，雙方既未約定買賣總價（並未約定原告以7,500,
000 元買回系爭不動產），自無買主應於交屋日付清尾款可言，相對而言，亦無賣方以買賣總價千分之壹計付賠償金之問題。查93年2 月26日不動產買賣契約及被告麥駿豪載為93年3 月1 日之承諾書均承諾於93年3 月5 日點交房屋，而被告麥駿豪至今固未將系爭不動產移轉登記予原告，被告亦未交屋予原告，確有給付遲延之事實，惟93年2 月26日不動產買賣契約既無買賣總價之約定，該契約印刷之第11條後段違約金條文，自無從適用，應認原告有關每日7,500元違約金之主張，尚非可採。
六、原告本於買賣關係之解除契約，請求被告麥駿豪辦理如附表所載土地及建物所有權移轉登記，及被告應將如附表所示之建物騰空交付原告部分，於法相符，應予准許，逾此部份，則無理由，應予駁回。又兩造均願供擔保請求宣告假執行及免為假執行，於原告勝訴部分，自有理由，爰分別酌定擔保金額准許之，至於敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，自應駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項、第3項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 6 月 17 日
民事第一庭 法 官 高愈杰以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 6 月 21 日
書記官 高楚安附表：
土地：台北市○○區○○段○○段00地號，面積2,024平方公尺
，權利範圍為應有部份10,000分之50添建物：台北市○○區○○段○○段00000 ○號，門牌為台北市○
○○路○○巷○○號6 樓之2 ，第6 層，層次面積66.45 平方公尺，附屬建物（陽台）7.54平方公尺，及共同使用部分三玉段二小段20634 建號，面積1,959.09平方公尺，應有部份10,000分之62