臺灣士林地方法院民事判決 94年度國字第3號原 告 戊○○訴訟代理人 曾海光律師被 告 台北市士林地政事務所法定代理人 乙○○訴訟代理人 丙○○
甲○○上列當事人間請求損害賠償事件，本院於96年6 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣肆佰叁拾貳萬貳仟壹佰伍拾元及自民國九十四年八月十七日起至清償日止，按週年利率百分之伍計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰肆拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新臺幣肆佰叁拾貳萬貳仟壹佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：原告於民國92年8月間參與本院民事執行處92年度執字第111號執行案件之拍賣投標，該案之執行標的為坐落台北市○○區○○段3小段867地號土地應有部份10,000分之240及其上31900建號即門牌台北市○○區○○路201之4號建物（下稱系爭建物，包括前揭基地則稱系爭房地），當時向被告申請建物之登記謄本，其主要用途係登記為「住家用」，致原告信賴該登記內容而參與投標，並於92年8月20日以新台幣（下同）12,588,000元最高標拍得系爭房地，於領得權利移轉證書後，向被告申領建物登記謄本時，始發現其上主要用途竟被變更為「停車空間」，經向被告查詢，始知拍定翌日因有向其檢舉該建物之主要用途登記與原領使用執照之竣工圖不符，被告故而更正該主要用途之登記。本件前經原告提起國家賠償申請，經台北市政府國家賠償事件處理委員會決議，移由台北市政府地政機關登記損害賠償委員會審議，其同意協商，但因賠償數額無法達成共識，被告業於94年3月4日函覆原告協議不成立，已符合國家賠償起訴之要件。本件登記因被告之公務員執行職務行使公權力，因故意過失而不法侵害原告之權利，故應負賠償責任。又依土地法第68條第1項規定，因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任，但該地政機關證明其原因應歸責於被害人時，則不在此限。系爭建物主要用途原登記係「停車空間」，為被告人員擅自變更為「住家用」，原告於92年8 月14日領得之系爭建物登記謄本所登記之「住家用」，顯然係被告人員登記錯誤，而「住家用」與「停車空間」之價值相距甚遠，原告以住家用之價格拍得系爭房地，自受有損害。又土地法第68條第1 項採無過失責任，地政機關若有登記錯誤之情形致人民受損即須賠償，應屬國家賠償法之特別規定。查系爭房地若為停車空間之用途，經國泰不動產鑑定股份有限公司（下稱國泰鑑定公司）鑑價，僅值8,265,850 元，相較原告拍定之金額，相差4,322,150 元，即為原告之損失，爰請求被告賠償該金額及自起訴狀繕本送達翌日起依法定利率計算之遲延利息等語。並聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。
二、被告則辯稱：系爭房地係於68年自門牌台北市○○區○○路○○○號建物即台北市○○區○○段3小段31737建號分割而來，該31737建號於67年間辦理所有權第一次登記時，建物登記簿及建物測量成果圖用途欄均載為「停車場」，惟68年經登記名義人聲請分割出系爭建物時，始登載為「住家用」，至92年8月21日市民楊淑君向被告填具口頭請辦事項紀錄表載稱該建物登記主要用途與測量成果圖不符，因68年分割登記案卷已銷燬，經查對建物所有權第一次登記卷附台北市政府工務局使用執照（67使字第1515號）及竣工圖，系爭建物之用途應為「停車空間」，為維地籍資料之正確性，被告即於92年8 月25日依土地登記規則第134 條規定逕為辦理更正登記。被告更正該登記，並無違法，亦無可責性，原告之損害係因房屋拍賣仲介系爭房地所致，與前次登記有誤間並無必然結合關係，應無因果關係。依社會一般交易慣例，應買人均會請領建物測量成果圖就現場實況比對，依系爭建物測量成果圖，平面位置共區劃5 格停車位，每格均載有「停車場」至明，並不會誤認其為「住家用」，原告未依法拍屋標示「應買人請自行查明注意」之警語請領該圖比對，應認具有疏失，被告無需賠償，況原告係委託陽明法拍代書事務所辦理標買事務，自應依前揭交易慣例請領建物測量成果圖比對，若其未善盡告知義務，自應由該代書事務所負全責。況原告標得系爭房地，陽信銀行仍以拍定價額12,588,000元作為核定放款金額，並設定最高限額抵押權擔保960 萬元貸款，尚難認原告受有損害。至於原告提出之國泰鑑定公司鑑價報告，取樣係地下1 層車位之價格，與本件係地面層停車位，價值並不相同，且實際上系爭建物亦違規作為店面使用，並未以停車空間使用，是難認原告主張受有損害為可採等語。並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利判決願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執部分：㈠本件前經原告提起國家賠償申請，經台北市政府國家賠償事件處理委員會決議，移由台北市政府地政機關登記損害賠償委員會審議，因協議未達共識，被告業於94年3 月3 日出具協議不成立證明書予原告，已符合國家賠償起訴之要件。㈡系爭房地於92年8 月20日經原告以12,588,000元最高標拍得，至92年9 月23日登記於原告名下。本件之爭點：㈠被告誤載系爭建物主要用途，是否損害原告權利構成國家賠償或土地法第68條第1 項而應負損害賠償之責。㈡賠償金額如何計算。㈢原告是否與有過失。
四、本院得心證之理由：㈠按土地法第43條規定，依土地法所為之登記有絕對效力。因
此，如因登記錯誤、遺漏或虛偽，致受損害者，無論係土地總登記或土地權利變更登記，該地政機關均應負損害賠償責任。土地法第68條第1 項雖列於第2 編第3 章之「土地總登記」章內，惟並未明定限於土地總登記始得適用，為強化土地登記之公信力，應認為土地總登記後之權利變更登記，如發生錯誤、遺漏或虛偽之情形者，地政機關亦應依該規定負損害賠償責任（參照最高法院74年度第2 次及76年度第5 次民事庭會議決議）。原告主張土地法第68條第1 項規定，因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任，採無過失責任，係國家賠償法之特別規定，系爭建物於分割前原登記為「停車空間」，為被告人員於分割時擅自變更為「住家用」，原告於92年8 月14日領得之系爭建物登記謄本，主要用途即記載「住家用」，顯係被告人員登記錯誤，而「住家用」之價值遠高於「停車空間」，原告因信賴該登記而以住家用之價格拍得系爭房地，受有損害，被告自應依土地法前揭規定賠償等語。被告辯稱系爭建物分割前，建物登記簿及建物測量成果圖用途欄均載為「停車場」，68年分割出系爭建物時，始登載為「住家用」，至92年8 月21日因市民稱該建物登記主要用途與測量成果圖不符，經查對使用執照及竣工圖，系爭建物之用途應為「停車空間」，為維地籍資料之正確性，即於92年8 月25日依土地登記規則第
134 條規定逕為辦理更正登記，被告更正該登記，並無違法，亦無可責性，原告之損害，與前次登記錯誤間並無因果關係等語。經查，系爭建物於68年分割之前，主要用途記載為「停車空間」，於分割出系爭建物時，被告人員誤載其主要用途為「住家用」，至92年8 月20日原告於本院拍賣程序標得系爭房地後，翌（21）日即有市民檢舉該建物登記主要用途與測量成果圖不符，被告於查證後於92年8 月25日就系爭建物主要用途逕更正為「停車空間」等情，為兩造所不爭執，有系爭建物92年8 月14日及92年9 月18日登記謄本（本院卷10、12頁）、被告92年8 月21日受理市民口頭請辦陳情/檢舉/ 申請/ 洽詢事項紀錄表（本院卷63頁）、被告93年1月27日北市士地一字第09330123000 號函（本院卷198 頁）、台北市政府工務局95年3 月22日北市工建字第0956283170
0 號函所附使用執照存根及竣工圖（本院卷114 至116 頁）在卷可稽。此種建物分割登記，雖為建物總登記後之權利變更登記，然依前揭說明，亦應認屬土地法第68條第1 項所規定之「登記」。又查，源於被告人員於68年因過失而將分割出之系爭建物主要用途錯誤登記為「住家用」，原告取得之92年8 月14日建物登記謄本，亦將系爭建物主要用途錯誤記載為「住家用」，原告因信賴該錯誤登記，以較高之住家用價格12,588,000元向本院標得系爭房地，實際上該建物應屬使用強度較差之停車空間，價值較低，是原告主張受有該價差之損害，應屬可採。此一損失源於被告人員將系爭建物主要用途錯誤登記為「住家用」，其與原告所受之損害，自具有相當因果關係。至於被告嗣後將系爭建物主要用途更正登記為「停車空間」，則非原告發生損害之原因，是被告嗣後更正登記是否合法，有無可責性，尚與本件損害賠償之判斷無關。又被告逕行更正建物登記內容，並未通知查封該建物之本案債權人及本院民事執行處，以致原告拍定後取得權利移轉證書時始發現前揭登記錯誤之事實，此時本院民事執行處已無從撤銷拍定程序，亦難認為損害之發生有可歸責原告之處。又本院民事執行處於拍賣公告附記欄第6 點雖載稱；「應買人應自查明注意」，惟其全文為：「三一九一０建號屋內有樓梯通往明德路二０一號地下室，應買人應自查明注意」，有拍賣公告在卷可稽，尚難據以認為原告有查明系爭建物是否為停車空間之義務。至於被告辯稱系爭建物實際上並未作為停車空間使用，而是作店面使用，故原告無損害云云，實則，建物應依規定之用途使用，建物之價格係因其規定之使用用途而有高低不同，若違規使用，主管機關得採取斷水斷電或罰鍰等建築法上之管制或處罰手段，實難僅以暫時之違規使用情形而認為原告並未受到損害。從而，原告主張被告應依土地法第68條第1 項負損害賠償責任，應屬有據。
㈡經國泰鑑定公司以市場資料比較法、土地殘餘法、建築物殘
餘法鑑價，並經期日修正、技術修正、效益分析、個別因素修正，以系爭建物若為停車空間之用途，合理勘估系爭房地應僅值8,265,850 元，若其建物可為店面使用，則值14,258,800 元 ，有該公司94年2 月25日鑑價報告書在卷可稽，並據證人即鑑價人員丁○○於94年12月16日到庭證述在卷，應認屬可採。被告雖質疑其中車位市調案例均採地下一層車位之價格，鑑價恐有不實云云，惟據證人丁○○證稱：「826萬元的價格是以停車位的價格來計算，有比較附近地下室停車位經過調整，調整是依調整係數表」、「案例一、二是待售的價格，一樓車位會比地下一層停車位貴，由估價師依經驗及資料之完整度，最後做綜合判斷」等語，足見該市調案例只是參考，鑑價人員依該價格而調整認定，尚難僅因其參考地下1 層車位之價格即認鑑價有所不實。至於原告向陽信銀行天母分行貸款，申貸資料上鑑估淨值欄固載為12,588,000元，惟其不動產鑑估表上並無土地及建物單價之記載（本院卷75頁），顯非經過估價推算出該淨值，實際上應係直接採用法拍價格作為鑑估淨值，且陽信銀行該貸款案承作貸款額度僅有800 萬元，並未貸出960 萬元，有貸款申請資料可稽（本院卷74頁），自難以該銀行貸款時之不動產鑑估表內容採為系爭房地之價值。從而，因系爭房地作為停車空間，僅值8,265,850 元，相較原告誤認係住家用而拍定之金額12,588,000 元 ，相差4,322,150 元，該差額自屬原告所受損害之金額，原告據以請求被告賠償，應屬可採。至於系爭建物目前之使用用途為停車空間，依現行「台北市建築物附設停車空間繳納代金及管理使用自治條例」之規定，固可繳交代金以申請變更使用用途為住家用，惟經原告委託建築師計算代金金額，則高達7,772,528 元，有原告提出之高國碩建築師事務所停車空間繳納代金計算書在卷可稽，尚較原告於本件所主張系爭房地減損之價值4,322,150 元為高，原告依該較低之損害額請求，尚無不可。
㈢被告辯稱原告係委託陽明法拍代書事務所辦理標買事務，自
應依交易慣例請領建物平面圖比對，而該成果圖很明顯標示系爭建物為停車場，若有調閱則不致誤認，故係該代書事務所未善盡告知義務，應由該代書事務所負責，原告亦與有過失云云。原告則否認與有過失。經查，被告主張至法院投標之應買人或法拍代書業者，依交易慣例均應先調閱建物測量成果圖云云，實則，被告對此所謂之交易慣例，並未舉證以實其說，已難認其主張為可採。再者，原告在92年8 月20日於本院92年度執字第111 號執行案件，係由原告本人具名投標，並未委託陽明法拍代書事務所擔任代理人，有投標書在卷可稽，縱原告於投標前曾參考陽明法拍代書事務所之法拍屋資料（被證5 號，本院卷71頁），惟其上建物用途標記為「住宅」，實源自被告建物登記謄本而來，並非該代書事務所誤植，該代書事務所並無過失可言，亦難認原告就本件損害之發生與有過失。
五、綜上，原告主張依土地法第68條第1項請求被告賠償4,322,150元，及自起訴狀繕本送達翌日即94年8月17日起至清償日止按週年利率5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。至於原告另主張依國家賠償請求權之請求，為選擇之合併，因原告主張前揭請求權已獲全部勝訴，該國家賠償請求權已無庸審酌，併予敘明。
六、兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰酌定相當之擔保金額，分別予以准許。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2、3項判決如主文。
中 華 民 國 96 年 7 月 6 日
民事第一庭 法 官 高愈杰以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 7 月 13 日
書記官 高楚安