臺灣士林地方法院民事判決 94年度簡上字第10號上 訴 人 己○○訴訟代理人 鄭志政律師被 上訴人 甲○○
戊○○上列2人共同訴訟代理人 許巍騰律師
李怡卿律師上 列1人複 代理人 丁○○上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國93年10月25日本院士林簡易庭94年度士簡字第475 號第一審判決提起上訴，本院於民國94年6 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過本金新臺幣肆萬元及其利息部分，並該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上列廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔六分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：訴外人即被上訴人之子王之伯前於民國91年9 月16日向上訴人訂購坐落臺北縣新店市○○街○○號2樓房地（以下簡稱系爭房屋），議定買賣價款為新臺幣（以下同）324 萬元，上訴人當場收受定金24萬元，嗣訴外人王之伯於92年2 月22日歿，被上訴人為訴外人王之伯之繼承人，因上訴人無意履約，兩造於92年5 月27日合意解除契約，當日除由上訴人返還定金24萬元外，另約定賣方將系爭房屋售出時再給付24萬元違約金。詎上訴人已另將系爭房屋售出，竟拒不給付24萬元，爰依契約約定，請求上訴人給付24萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等語。
二、上訴人則以：㈠「定金」與「訂金」雖只有一字之差，然法律意義不同，「
定金」具有擔保作用，給付定金一方履行約定債務者，無權要求返還定金，接受定金一方不履行約定債務者，應雙倍返還定金，而「訂金」不能對契約起擔保作用，僅能按照預付款規範處理，接受預付款一方不履行契約時，應承擔返還預付款、賠償損害之違約責任。本件訴外人丙○○代書擬具者為「訂金契約」，乃因訴外人丙○○與被上訴人等熟識，得知系爭房屋內有承租人，為迴護買方而寫為「訂金」。原審認定為「定金」，與實際狀況有異。
㈡上訴人收受定金後，並非無意履約，而係訴外人王之伯猶豫
不決而未簽約，上訴人原可沒收定金，但基於以和為貴之精神，遂於92年5 月27日解除契約，並返還已收定金24萬元，訴外人丙○○代書並於兩造解除契約時載明「賣方承諾3 個月內本標的物賣方另再售出時，給付新臺幣24萬元正之違約金」等語，上開約定為附停止條件之法律行為，僅於3 個月內上訴人將房屋再售出時，被上訴人始得請求違約金，否則倘上訴人幾年後始賣出系爭房屋，被上訴人仍得訴請上訴人給付24萬元，不符公平正義、誠實信用及法律解釋真意。因房地產市場低迷，上訴人遲至92年10月8 日始售出該屋，前述條件不成就，上訴人不負給付24萬元之義務。
㈢解除契約對被上訴人並無損害，上開違約金之約定過高，依民法第252 條規定，法院得予以酌減。
㈣本件實係因被上訴人資金不足，要求以上訴人之名義貸款，
以貸款金額作為尾款，迨過戶完成後再由被上訴人重新貸款清償上訴人原先之債務，此條件對上訴人並無保障，故解除契約乃可歸責於被上訴人之事由，訴外人丙○○竟擬定上訴人加倍返還訂金之約定，此條款違反公平、誠實信用原則、公共秩序及善良風俗，而以損害他人為主要目的，依民法第71條、第72條等規定，應屬無效。
三、本件原審對於上訴人之請求，判決上訴人敗訴，上訴人聲明不服，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：求為判決駁回上訴。
四、兩造不爭執之事實：㈠訴外人王之伯前於91年9 月16日向上訴人訂購系爭房屋，議
定買賣價款為324 萬元，上訴人當場收受定金24萬元，並簽具訂金收據。
㈡訴外人王之伯於92年2 月22日歿，被上訴人為其繼承人。
㈢兩造迄未簽訂不動產買賣契約書。
㈣兩造於92年5 月27日合意解除契約，上訴人當場返還定金24
萬元，另兩造於訂金收據上載明：「賣方承諾3 個月內本標的物賣方另再售出時，給付新臺幣24萬元正之違約金」等語。
㈤上訴人於92年10月8 日以375 萬元之價格將系爭房屋售予他人。
五、基上兩造不爭執之事實，則本件兩造爭執要旨厥為：㈠兩造解除契約時約定之條件有違反公平、誠實信用原則、公共秩序及善良風俗、權利濫用之情事而無效？㈡上訴人於解除契約後，逾3 個月始售出系爭房屋，是否仍應給付違約金？㈢上開違約金之約定是否過高？應否酌減？茲分述如下：
㈠兩造解除契約時約定之條件有違反公平、誠實信用原則、公
共秩序及善良風俗、權利濫用之情事而無效？本件上訴人主張兩造解除訂金契約係因被上訴人要求以上訴人之名義貸款作為尾款，迨過戶完成後再由被上訴人重新貸款清償上訴人原先之債務，對上訴人並無保障，故解除契約乃可歸責於被上訴人之事由，該加倍返還訂金之約定違反公平、誠實信用原則、公共秩序及善良風俗，且屬權利濫用而無效云云。惟查：⑴訴外人王之伯前於91年9 月16日向上訴人訂購系爭房屋，議定買賣價款為324 萬元，上訴人當場收受定金24萬元，並簽具訂金收據，雙方約定：「買方逾時不買，買賣作廢，訂金沒收。賣方不賣，訂金加倍退還，契約解除」等語，嗣被上訴人繼承訴外人王之伯之債權債務關係後，兩造於92年5 月27日合意解除契約，並於訂金收據上載明：「賣方承諾3 個月內本標的物賣方另再售出時，給付新臺幣24萬元正之違約金」等語之事實，有兩造不爭執之訂金收據影本在卷可稽（卷1 第20頁），且證人即代書丙○○於原審93年9 月27日言詞辯論期日到庭證稱：「雙方談過很多次，最後一次在己○○家附近公園談，既然沒有辦法買賣，所以訂金要加倍返還」、「（法官問：24萬元與當初訂金價款相同，你寫這個文字是否因為賣方不賣照當初約定要加倍返還訂金的意思？）是」（卷1 第50頁至第51頁），證人即上訴人友人乙○○則證稱：「在簽解約條款之前，雙方各有說詞，對方很堅持要被告（即上訴人）加倍返還，而由代書先草擬文字，被告同意才寫在原來的訂金收據上，被告私下向我講，兩邊是親戚，而且原告（被上訴人）剛喪子，3 個月房子再賣出去給對方24萬就算了」等語綦詳（卷1 第53頁），足見兩造於解約時約定之條件，確為上訴人基於自由意識及平等地位自主決定，屬當事人契約自由、私法自治原則之範圍，且屬於上訴人原先與訴外人王之伯簽具之訂金收據約定條件之延伸，難認有何違反誠實信用原則、公共秩序及善良風俗、權利濫用之情事。⑵又本件兩造解除訂金契約之原因，據證人即代書丙○○到庭證稱：「是賣方不賣，本來兩造是姐妹淘關係，戊○○介紹吳小姐向上訴人買房子，吳小姐因為貸款問題後來不買，戊○○就表示願意買，後來房價上漲，戊○○是希望用吳小姐的價格承接，吳小姐本身就是系爭房屋的房客，他沒有要搬走，所以雙方有調解希望吳小姐搬走，但吳小姐沒有搬走，後來有告到法院，因為上訴人表示他要去美國，如果拖這麼久就先解除契約」、「因為系爭房屋上沒有貸款，戊○○本身資金不夠，所以希望由己○○貸款，過戶後再由戊○○清償己○○之貸款」（本院本院94年5 月4 日準備程序筆錄卷2 第87頁至第88頁）、「（法官問：買賣雙方沒有簽買賣契約的原因是因為有吳小姐住在裡面還是因為戊○○要用己○○的名義去貸款？）兩個原因都有」、「貸款的錢是計劃由傅小姐領取，作為買方應付之價金，等過戶完成之後再重新設定貸款來清償原來的債務」（原審93年9 月27日言詞辯論筆錄，第52頁）等語綦詳，足見兩造解約係出於賣方無法即時騰空交付系爭房屋且出國在即、買方無足夠資金支付價金且提出之付款方案未得賣方同意等諸多原因，非可單純歸責於賣方或買方之事由而無法履約，則上訴人主張解除契約完全係可歸責於被上訴人之事由云云，洵屬無據。⑶至上訴人主張「定金」與「訂金」之法律意義不同，收受「定金」違約始需雙倍返還定金，收受「訂金」違約無庸雙倍返還訂金云云，核與一般社會認知及兩造於系爭訂金收據之明確用語不符，委不足採。
㈡上訴人於解除契約後，逾3 個月始售出系爭房屋，是否仍應
給付違約金？按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」民法第98條定有明文。查兩造於92年5 月27日合意解除契約時約定：「賣方承諾3 個月內本標的物賣方另再售出時，給付新臺幣24萬元正之違約金」等語，而上訴人逾
3 個月始售出系爭房屋，為兩造所不爭執，已如前述，上訴人是否仍應付違約金，觀諸字面記載尚有不明，揆諸前揭法條，自應探求當事人締約時之真意。經查，證人即代書丙○○於原審93 年9月27日言詞辯論時到庭證稱：「雙方談過很多次，最後一次在己○○家附近公園談，既然沒有辦法買賣，所以訂金要加倍返還，但是賣方沒有這麼多錢，所以約定在房子3 個月內賣出去後再還」、「本來當天就該給，但是賣方說他沒有錢，要等房子賣掉，所以加上一個3 個月的期限」（卷1 第49頁至第52頁），另於本院94年5 月4 日準備程序筆錄證稱：「因為訂金收據上寫明賣方不賣則加倍返還定金，而戊○○一時無法返還，所以給他3 個月期限處理房屋」、「是給上訴人3 個月期限賣房子，賣不掉當然要加倍返還價金」等語（卷2 第87頁至第88頁），核與證人乙○○證稱：「在簽解約條款之前，雙方各有說詞，對方很堅持要被告（即上訴人）加倍返還，而由代書先草擬文字，被告同意才寫在原來的訂金收據上，被告私下向我講，兩邊是親戚，而且原告（被上訴人）剛喪子，3 個月房子再賣出去給對方24萬就算了」、「當時雙方並沒有任何懷疑房子在3 個月內賣不出去，是因為後來剛好SARS流行所以房子沒有順利在
3 個月內賣出去」等語大致相符（原審93年9 月27日言詞辯論筆錄，卷1 第52頁至第53頁），足見兩造約定3 個月售出系爭房屋再給付24萬元違約金等語，係考量上訴人資金調度不易，而給付3 個月給付寬限期，因雙方過度確信系爭房屋必能於3 個月內順利出售，而未載明3 個月內倘未出售系爭房屋之處理方式，非謂上訴人於3 個月內未賣出房屋，即可規避豁免違約金之給付，則上訴人主張其逾3 個月後始出售房屋，無庸給付違約金云云，即屬無據。
㈢上開違約金之約定是否過高？應否酌減？
復按，「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民法第252 條定有明文。本件上訴人前於上訴理由一狀主張本件違約金約定過高請求酌減（卷2 第17頁），嗣兩造於本院言詞辯論期日均稱本件無違約金酌減之問題（卷2 第10
7 頁、第108 頁），惟探究上訴人之真意，係認被上訴人無權請求違約金，非謂其就違約金約定金額是否過高乙節不予主張與爭執，本院自應依兩造所提出之事證資料、斟酌違約情狀、社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量。查兩造於92年5 月27日合意解除契約時約定：「賣方承諾3 個月內本標的物賣方另再售出時，給付新臺幣24萬元正之違約金」等語，屬於上訴人原先與訴外人王之伯簽具之訂金收據所定違約賠償條件：「買方逾時不買，買賣作廢，訂金沒收。賣方不賣，訂金加倍退還，契約解除」之延伸，已如前述，上開解約條件固無違反誠實信用原則、公共秩序及善良風俗、權利濫用之情事而屬有效，惟其所定違約金額是否過高，仍應回歸原先訂金收據所定之違約賠償條件，作為審酌基礎。而誠如前述，本件兩造合意解除訂金契約，並非單純出於可歸責於買方或賣方之事由，兩造以「賣方不賣，訂金加倍退還」之情形訂定違約金數額為24萬元，實屬過高。本院斟酌兩造均有無法履約之可歸責事由，上訴人自91年9 月16 日收受24萬元訂金起至92年5 月27日退回訂金止，期間8 個多月受有利息利益，且其解除契約後，於92年10月8 日以375萬元之價格將系爭房屋轉售他人，較售予被上訴人增加51萬元利潤，惟被上訴人因與訴外人王之伯及上訴人間有訂金契約存在，8 個月間喪失售屋先機及資金週轉利益，且被上訴人準備履約期間，與承租人終止租約並提起訴訟，亦受有租金損失等一切情狀，認違約金數額應酌減為4 萬元，較為妥適。
六、從而，被上訴人訴請上訴人給付4 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即93年5 月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此部分請求即屬無據。原審未及審酌兩造約定違約金過高之情事，而就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無逐一論述之必要，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條但書，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 6 月 28 日
民事第二庭 審判長法 官 陳介源
法 官 陳梅欽法 官 陳玉曆以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 94 年 6 月 30 日
書記官 蔡雨呈