臺灣士林地方法院民事判決 94年度簡上字第125號上 訴 人 甲○○被 上訴 人 乙○○上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國94年7月26日本院士林簡易庭93年度士簡字第1199號第一審判決提起上訴，本院於94年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、本件被上訴人起訴主張：兩造於民國93年2 月底口頭訂立房屋（轉租）租賃契約（下稱「系爭租約」），約定上訴人自93年3 月11日起，向伊承租位於臺北市○○區○○○路34、36號正對面約15坪木造違建房屋（下稱「系爭店面」）一半（即面對店面左半部），作為經營豪大大雞排之店面，每月租金為新臺幣（下同）29,000元，應於每月11日前繳納，押租金為29,000元，上訴人已依約給付押租金及第一個月租金共58,000元，詎上訴人自93年4 月11日起，拒不繳納租金，伊曾委託妻子黃美玲與上訴人多次協商，上訴人同意在93年
5 月20日前遷出系爭店面，伊則同意將93年4 月11日至同年
5 月20日之租金，以19,000元折算，不料，上訴人突於同年
4 月22日停止營業，未履行協議內容，伊遂於93年7 月14日以存證信函再度催告上訴人於5 日內清償欠租，如逾期未清償，即終止系爭租約，上訴人於同年7 月20日收受該信函後，逾期仍未償還欠租，系爭租約應於93年7 月26日終止，上訴人於系爭租約終止後，無法律上原因，仍任意將生財器具置於系爭店面內，而受有占有使用系爭店面之利益，致伊受損害，伊嗣於同年九月間依據假扣押裁定，提供擔保聲請法院對於上訴人置於系爭店面內之生財器具實施假扣押，經執行法院於同年9 月10日下午將上訴人之生財器具實施查封完畢，並移置於臺北縣淡水鎮北投里三鄰北投子11號。為此，爰依系爭租約之約定，訴請上訴人給付自93年4 月11日起，至同年7 月25日止之欠租，並依民法第179 條之規定，訴請上訴人給付自93年7 月26日起，至同年9 月10日止，相當於租金之不當得利，上開款項經扣除押租金29,000元後，上訴人應給付106,000 元及自支付命令送達翌日起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息等語。
二、上訴人則以：伊於93年2 月底與被上訴人商談租約時，被上訴人表示有大、小二間店面待轉租，當時被上訴人使用系爭店面（即大間店面）整間，經營藥膳烏骨雞生意，經伊決定向被上訴人承租系爭店面整間，作為經營豪大大雞排之店面後，被上訴人則同意將原有藥膳生意之生財器具遷到隔壁小間店面，惟伊於93年3 月11日遷入系爭店面營業時，被上訴人僅將系爭店面左半部之客人用餐桌椅騰空，其餘右半部的固定式之廚房原封未動，並於翌日下午至系爭店面向伊表示：大房東對轉租有意見，被上訴人必須暫時將原有生財器具留下來，至於租金如何計算，日後再談。伊信以為真，遂容許被上訴人暫時將生財器具留置店內，詎被上訴人於93年4月中旬要求伊給付4 月份租金29,000元，並表示將繼續留在系爭店面右半部改營串燒生意，且拒絕調降租金，被上訴人既未依約提供系爭店面整間供伊營業，伊拒絕給付自93年4月11日起之租金，兩造經9 次協商均無法達成協議，最後伊於93年4 月22日結束營業；此外，被上訴人於93年5 月22日將伊左半部店門鎖頭換掉，致伊無法進入系爭店面，縱使伊應給付租金及不當得利，被上訴人亦僅能請求至93年5 月21日為止等語，資為抗辯。
三、本件原審對被上訴人之請求，認上訴人應給付被上訴人自93年4月11日起至同年5月21日止之租金，經扣抵押租金後，而判命上訴人應給付被上訴人10, 633元及自93年10月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分聲明不服，並聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。而被上訴人就其敗訴部分未提起上訴（是原判決此部分業已確定），僅聲明：請求駁回上訴。
四、兩造不爭執之事實：㈠兩造於93年2 月底口頭訂立系爭租約，約定租金每月29,000
元，應於每月11日前繳納，押租金為29,000元，上訴人於93年3 月11日遷入系爭店面營業，並於同年4 月22日停止營業。
㈡上訴人遷入系爭店面之前，由被上訴人使用系爭店面整間作
為經營藥膳烏骨雞營業之用，上訴人遷入系爭店面時，被上訴人將系爭店面左半部之客人用餐桌椅騰空，其餘右半部之固定式廚房仍維持原狀，並未騰空。
㈢上訴人已依約給付押租金及第一個月租金共58,000元，且自93年4月11日起未向被上訴人給付租金。
㈣大房東是否同意被上訴人轉租，及兩造能否簽定書面租賃契約，均非上訴人當時決定承租系爭店面之考慮因素。
㈤被上訴人於93年9 月間依據假扣押裁定，提供擔保聲請法院
對於上訴人置於系爭租賃物內之生財器具實施假扣押，經執行法院於同年9 月10日下午將上訴人之生財器具實施查封完畢，並移置於臺北縣淡水鎮北投里三鄰北投子11號。
㈥系爭店面共設有八扇木門，只有面對店面最右邊一扇木門外
側設有鎖頭，鑰匙由被上訴人持有，其餘七扇門都是從店內上鎖，兩造訂立系爭租約時，均未提及被上訴人應交付鑰匙事宜，上訴人遷入系爭店面後，見面對店面左側算起第四扇木門上設有鎖環，上訴人乃自行購買鎖頭上鎖，此後面對系爭店面左側之四扇門就由上訴人自行控制開閉，而面對系爭店面右側四扇門仍由被上訴人控制開閉。
㈦被上訴人於93年5 月22日更換面對系爭店面第四扇門上原由上訴人所設之鎖頭。
五、被上訴人主張伊曾委託妻子黃美玲與上訴人協商，上訴人同意在93年5 月20日前遷出系爭店面，伊則同意將93年4 月11日至同年5 月20日之租金，以19,000元折算，詎上訴人突於同年4 月22日停止營業，未履行協議內容，伊已於93年7 月26日終止系爭租約，是上訴人尚積欠自93年4 月11日起至同年7 月25日止之租金，以及自93年7 月26日起至同年9 月10日止相當於租金之不當得利，經扣除押租金29,000元後，上訴人共應給付106,000 元及遲延利息等語。則為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點即為：㈠兩造是否曾協議終止系爭租約，上訴人同意於同年5 月20日前遷出系爭店面，被上訴人則同意自93年4 月11日起至同年5 月20日止之欠租，以19,000元折算？㈡兩造所約定系爭租賃標的物之範圍為何？茲分述如下：
㈠被上訴人主張上訴人於93年4 月中旬拒絕給付租金後，伊曾
委託太太黃美玲與上訴人進行協商，上訴人同意於同年5 月20日前遷出系爭店面，伊則同意自93年4 月11日起，至同年
5 月20日止之欠租，以19,000元折算，協商達成後經過2 日，上訴人突然停止營業，沒有履行約定等事實，為上訴人所否認，並辯稱：兩造商談九次，根本沒有達成協議等語。是關於被上訴人主張兩造合意終止租賃契約以及上訴人同意給付之租金額等事實，均應由被上訴人負舉證責任。經查，證人即黃美玲所為證言，固與被上訴人之主張相符，然衡諸黃美玲為被上訴人之配偶，與本件訴訟之勝敗，有密切之利害關係，實難單憑其證言，逕行認定被上訴人之主張為真正；況兩造倘曾有上開合意，被上訴人自得於上訴人違約時，直接訴請履行約定，大可不必於93年7 月14日，再以存證信函重複向被告為給付租金之催告及終止系爭租約之意思表示，此外，被上訴人並未提出其他證據佐證，尚難認其主張此部分事實為真正。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。上訴人主張其係承租系爭店面之全部，並以被上訴人不履行其「用益狀態提供義務」為由，行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金，揆諸前揭規定，應先由上訴人舉證證明被上訴人所交付之租賃物未合於約定之用益狀態。經查：
1.證人柯秉和於原審94年5 月31日言詞辯論時到場結證稱：「．．．93年2 月間因為市長選舉，馬市長要到商城市場去拜票，我是執行勤務而去市場場檢，我是步行經過裕民一路，看見兩造，我問本訴被告為何在這裡，他說前面的租金太高，他要改在這裡營業，他要向本訴原告承租店面。」、「（法官問：兩造有無提到承租該店面的範圍是全部或一部分？租金多少？）因為我在執行勤務，這些細節我都沒有聽到，我只是打聲招呼就離開」、「．．．我實在想不起來，本訴被告有無告訴我，他承租的店面範圍多大，當時有勤務我就走了」等語，顯不足以證明上訴人所主張其係承租系爭店面全部之事實。
2.證人邱耀生固於原審94年7 月15日言詞辯論時到場結證稱：「．．．我當時上班時間是下午5 點半到晚上11點。3月11日我有幫忙本訴被告搬東西進新店面，3 月12日下午
6 點多，本訴原告來搬一點東西，並跟本訴被告談到，大房東找他麻煩，所以店面暫時不能動，至於租金再談，本訴被告有同意租金再談，其他的對談因為我當時在忙，所以沒有聽到」等語。惟證人邱耀生亦自陳：伊在遷入新店面之前，聽上訴人告知，承租範圍是整間店面，租金每月29,000元，而伊除了親耳聽聞上開幾句對話之外，關於兩造間其餘對話內容，伊因工作忙碌，都沒有聽見等語。則證人邱耀生所為上開證言縱或屬實，惟於其未聽聞當時兩造對話前後文之情形下，僅憑其偶然間所聽聞之短短二、三句對話，是否即得據以認定兩造當時所談論之內容，顯有疑問。
3.況證人李石鑫即大房東先後於臺灣士林地方法院檢察署93年度偵字第8731號詐欺案件警訊及偵查中證稱：「據乙○○於93年3 月初左右，有打電話告訴我說，因夏天他的生意不好，所以想停止營業，並將該攤位暫時借給他朋友使用，等到秋天的時候再收回來，該攤位再繼續營業使用，問我好不好，我有告訴乙○○說，如果到秋天的時候，他沒有將該攤位收回自己營業使用的話，我等租賃契約到期時，會將該攤位收回，不再承租給乙○○」、「我不知道他借給何人使用，我不知道他將該攤位借給他朋友租金多少」、「（檢察官問：被告乙○○將部分店面轉租給告訴人甲○○，是否有先徵得你同意？）被告之前將租金交給我太太時，曾告訴我太太說夏天經營烏骨雞沒有生意，暫時分租給朋友做生意，我太太是說只能暫時性，冬天仍然必須由被告收回來自己做」等語。此為上訴人所不爭執（參見原審94年3 月25日言詞辯論筆錄），足見上訴人遷入系爭店面之前，被上訴人確已徵得大房東李石鑫之同意，將系爭店面轉租給第三人，亦即被上訴人顯未因大房東李石鑫反對轉租，而暫時不能遷移藥膳店面之情事。
4.又上訴人自承：證人葉淑君在93年3 月15日之前，就向被上訴人承租隔壁小間店面，並委託被上訴人開始進行裝潢工程等語（詳見原審94年5 月31日言詞辯論筆錄），可見上訴人至遲在93年3 月15日之前，已確知被上訴人不可能將系爭店面右側固定式廚房遷往隔壁小間店面。而上訴人除於遷入前交付定金5 千元予被上訴人之外，其餘押租金及第一個月租金先後在93年3 月12日、同年月15日陸續付清之事實，亦據上訴人自陳在卷（詳見原審94年7 月15日言詞辯論筆錄）。上訴人果真向被上訴人承租系爭店面整間，而非僅僅左半部，在其遷入之前，既已發覺被上訴人設於右半部之固定式廚房完全未拆，竟未向被上訴人表示異議，仍逕行遷入營業，已有可疑；況上訴人於確知隔壁小間店面已轉租予葉淑君，被上訴人不可能將固定式廚房遷往隔壁小間店面後，上訴人竟仍陸續付清押租金及第一個月租金58,000元，毫無保留，益見上訴人之抗辯，不足採信。
5.另對承租人而言，出租人將租賃物交付承租人占有使用、收益，乃極為重要之履約事項。是上訴人果真向被上訴人承租系爭店面整間，至遲應於遷入之時即要求被上訴人交付最右側大門鑰匙，以便占有支配整間店面，始合常理，上訴人自承未曾向被上訴人提及交付最右側大門鑰匙，僅於遷入後，自行購買鎖頭附掛在左側起算第四扇木門，以致僅能控制開閉左側四扇木門（其餘右側四扇木門始終由被上訴人控制開閉），則其辯稱承租系爭店面之範圍為整間店面等語，實不合常理。
6.至於被上訴人向大房東承租系爭店面整間之金額為何、被上訴人將隔壁小間店面出租予葉淑君之房租多少，與被上訴人出租系爭店面左半部給上訴人所約定之租金金額多寡，繫諸於締約人主觀上各種考量因素，未必均能按照店面面積比例折算，上訴人辯稱：與前二者租金價格比較可知，月租29,000元不可能只承租系爭店面左半部等語，亦不足採為對上訴人有利之認定。
7.上訴人既無法舉證證明其向被上訴人承租範圍為系爭店面之全部，則上訴人即不得以被上訴人所交付之租賃物未合於約定之用益狀態為由，而行使同時履行抗辯權拒付租金，是原告請求被告給付自93年4 月11日起至同年5 月21日止之租金，即屬正當。
㈢綜上所述，被上訴人基於系爭租約之約定，訴請上訴人給付
自93年4月11日起至同年5月21日止之租金（即1個月又11日），經扣抵押租金29,000元後，尚積欠之租金10,633元（元以下4捨5入）及自支付命令送達翌日即93年10月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行，於法相合。上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
貳、反訴部分：
一、上訴人反訴主張：兩造於93年2月底口頭訂立系爭租約，約定伊自93年3月11日起，向被上訴人承租系爭店面整間，作為經營豪大大雞排之店面，每月租金為29,000元，押租金為29,000元，伊並依約給付被上訴人押租金及第1個月租金共58,000元，被上訴人於締約時向伊騙稱：因大房東不同意被上訴人轉租，因此不能簽訂書面租約，伊因而陷於錯誤，口頭同意向被上訴人租賃系爭店面，不料，伊於93年3月11日遷入系爭店面營業後，被上訴人又於翌日下午向伊騙稱：大房東對轉租有意見，被上訴人必須暫時將原有生財器具留下來，至於租金如何計算，日後再談等語。伊信以為真，遂容許被上訴人暫時將生財器具留置店內，詎被上訴人於93年4月中旬要求伊給付4月份租金29,000元，並表示要繼續留在系爭店面右半部改營串燒生意，且拒絕調降租金，還揚言該店面是違章建築，如果沒有被上訴人幫忙，水電無法繼續外接使用，兩造經協調9次均無共識，伊遂於93年4月22日被迫暫停營業。被上訴人先後2次以大房東不同意轉租為由，詐騙伊訂立租賃契約，致伊因而陷於錯誤，而與被上訴人締結系爭租約，伊依民法第92條第1項前段之規定，撤銷所為承租之意思表示，再依民法第179條之規定，訴請被上訴人返還38,183元（已付第1個月租金及押租金共58,000元，扣除伊使用系爭店面一半為期1個月又11日應付之使用利益）及遲延利息。此外，伊於92年1月23日加盟豪燦食品有限公司（下稱「豪燦公司」），經營豪大大雞排店面，於簽約時已向該公司繳納8萬元加盟權利金以及3萬元保證金，伊因受被上訴人不法詐欺行為，被迫於93年4月22日停止營業，致上開8萬元加盟權利金以及3萬元保證金均因違反加盟合約書第6條第2款、第12條第1款、第3款之事由，而遭豪燦公司沒收，伊因而受有11萬元之損害，為此，另依侵權行為之法律關係，訴請被上訴人給付11萬元及自93年4月22日起算之法定遲延利息等語。
二、被上訴人則以：伊以月租29,000元將系爭店面左半部出租予上訴人，並未詐欺上訴人，上訴人不得撤銷承租之意思表示，上訴人係因事後知悉被上訴人與大房東就系爭店面整間所約定之月租金只有19,000元，心有不甘，才有後續爭端，伊收取押租金以及第1個月租金共58,000元，均非不當得利，且伊既未對上訴人施用詐術，並無侵權行為可言，上訴人係於93年4月22日自行停業，並怠於復業，始遭豪燦公司沒收加盟權利金及保證金共11萬元，此與伊毫無關係，伊拒絕賠償等語，資為抗辯。
三、本件原審對上訴人之請求，判決其全部敗訴。上訴人聲明不服，提起上訴。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人148,183元及自93年4月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則聲明：請求駁回上訴。
四、兩造不爭執之事實：同本訴部分。
五、得心證之理由：上訴人主張伊遭被上訴人詐欺而簽訂系爭租約，而受有多給付租金、押租金38,183元及遭豪燦公司沒收8萬元加盟權利金以及3萬元保證金之損害等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點即為：㈠兩造所約定系爭租賃標的物之範圍為何？㈡上訴人所受加盟權利金8萬元及保證金3萬元遭沒收之損害與被上訴人更換門鎖之行為間，有無相當因果關係存在？茲分述如下：
㈠兩造所訂系爭租約之標的物範圍，限於系爭店面左半部，況
上訴人自承大房東是否同意被上訴人轉租，及兩造能否簽訂書面租約，均非上訴人當時決定承租系爭店面之考慮因素，均已認定如前，是縱被上訴人曾謊稱大房東不同意轉租（此點為被上訴人所否認），拒絕簽訂書面租約，惟被上訴人既非以該點為承租系爭店面之考量因素，顯非基此錯誤，而向被上訴人為承租系爭租約之意思表示（即錯誤與詐欺間並無因果關係），故上訴人主張依民法第92條第1項前段之規定，撤銷承租之意思表示，自於法無據。
㈡上訴人又主張被上訴人在93年3月12日下午向伊騙稱：大房
東對轉租有意見，被上訴人必須暫時將原有生財器具留下來，至於租金如何計算，日後再談，致伊信以為真等事實，亦為被上訴人所否認，況兩造既已於93年2月底口頭訂立租賃契約，則被上訴人縱於締約之後告以上訴人上開謊言，該謊言對於兩造業已成立之系爭租約，亦不生任何影響，亦即上訴人顯非因該謊言而為承租之意思表示，是上訴人據此依民法第92條第1項前段之規定，撤銷承租之意思表示，亦屬無據。
㈢按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並
二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在，最高法院48年臺上字第481號判例著有明文。本件上訴人自陳：「．．．我是向原告（被上訴人）承租整個店面，不是二分之一，但原告在我93年3月11日開店營業後，一直沒有將自己的生財器具搬走，並在4月間一直找我協商，希望我答應讓他使用一半，租金再談，但我營業時間原告一直找我談租金，讓我覺得很煩，我夫妻二人會無法做生意，所以我在4月22日停業，原告並且表示，如果他不供應我水電，我也無法做生意」等語（參見原審93年12月7月言詞辯論筆錄，此事實亦為被上訴人所否認），縱認為真正，上訴人顯係因被上訴人多次找伊協商，讓伊感覺很煩，遂出於自由意志決定停止營業，此外，縱被上訴人於同意出租系爭店面整間之後，有反悔要求繼續留下原有廚房占用系爭店面一半之情事，上訴人除得請求被上訴人履行系爭租約之外，尚得行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金，甚至請求營收損失、終止租約等法律途徑行使權利，上訴人不依法行使權利，自行選擇以暫停營業之方式處理，實難認為被上訴人有何逼迫上訴人停業之行為。故豪燦公司無論以上訴人訂貨量未達約定數量或者上訴人停止營業為由，終止加盟契約，並沒收加盟權利金及保證金共11萬元，均難認與被上訴人之行為有何相當因果關係存在。
㈣綜上所述，系爭租約既仍合法有效存在，被上訴人收受押租
金以及第1個月租金，即有法律上原因，又上訴人遭豪燦公司沒收加盟權利金及保證金共11萬元，與被上訴人之行為並無相當因果關係存在，是上訴人依據民法第179條之規定及侵權行為之法律關係，訴請被上訴人返還38,183元，並賠償11萬元之損害，以及均自93年4月22日起算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，於法相合，上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
參、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 11 月 28 日
民事第二庭 審判長 法 官 陳介源
法 官 王本源法 官 張國勳以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 94 年 12 月 1 日
書記官 高郁婷