臺灣士林地方法院民事判決 94年度簡上字第18號上 訴 人 丙○○訴訟代理人 乙○○被上訴人 丁○○上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國94年12月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人在原審起訴主張：被上訴人經由中信房屋明湖分店（以下稱中信房屋）仲介，向上訴人承租位屬大湖庭閣社區內之門牌號碼台北市○○○路○ 段○○○ 巷○○號1 樓及地下1樓房屋（下稱系爭房屋），並於民國92年5 月9 日，由上訴人代理人利澤萍與被上訴人簽定房屋租賃契約書（以下稱系爭租約），被上訴人於簽約時已經表明承租該屋係為開設安親班使用。雙方以系爭租約約定，租期自同年6 月1 日起至97年5 月31日止，每月租金為新台幣（以下同）4 萬元（不含稅），惟92年6 月、同年7 月期間，因被上訴人需裝潢施工，故每月租金減為2 萬元。被上訴人於簽約同時，即交付押租金8 萬元及同年6 月、7 月租金合計4 萬元，及自同年
8 月至93年5 月以每月1 日為發票日、金額為4 萬元之租金支票10紙予利澤萍受領，並由其交付房屋鑰匙予被上訴人。
詎於系爭租約簽訂後，因大湖庭閣社區住戶反對在系爭房屋開設安親班，致被上訴人無法進行裝修施工。被上訴人遂於同年5 月底，告知利澤萍如社區住戶反對設立安親班，即不予承租系爭房屋。嗣後經被上訴人與利澤萍及中信房屋職員，於同年6 月2 日與大湖庭閣社區管理委員會主任委員甲○○等人初步協商未果，再納入該社區同年月14日92年度第1次住戶大會提案討論，被上訴人即向利澤萍表示：「如果住戶不能同意開設安親班，即應解除契約」等語。事經被上訴人及上訴人代理人即其胞妹李群芳，前往參加大湖庭閣社區住戶大會，會議結果為該社區住戶仍堅決反對在該大樓開設安親班，上訴人即於當日向上訴人代理人李群芳表示解除契約，並請求返還租金、支票及押金。而因上訴人始終無法交付系爭房屋供原告開設安親班，已經不符民法第423 條之規定，被上訴人依同法第246 條及第435 條之規定，得終止系爭租約，並已對上訴人之代理人為意思表示。俟數日之後，利澤萍致電予被上訴人，表示上訴人希望待其返台時親自與大湖庭閣社區管理委員會協商後再議等情，被上訴人乃向利澤萍表示願待上訴人與社區住戶協商後再議。迄於同年8 月
6 日上訴人來電表示確定無法獲得住戶同意開設安親班等情，被上訴人即向其再請求返還押租金、租金及支票，旋於同年月15日將系爭房屋鑰匙交還利澤萍，並再請求返還上項押租金、租金及支票。惟上訴人竟主張被上訴人應負擔該期間內無法出租之損失租金，並要求以存證信函為意思表示，進而拒絕返還前述租金、支票及押金，另將系爭房屋出租予第三人，所為有違民法第148 條所揭示之誠信原則。而上訴人既無法履行租約提供被上訴人可開設安親班之建物，又不願意解除租約，更拒絕返還原告財物，至今已兌領同年8 月至11月之租金支票，共計16萬元，剩餘由被上訴人所簽發、付款人台灣銀行公館分行，帳號000000000 號、票號AE000000
0 至AE0000000 、金額均為4 萬元之支票6 紙（以下稱系爭支票），上訴人亦拒絕返還被上訴人，乃顯乏誠信而有不當得利。為此，依據不當得利與系爭租約之法律關係，聲明訴請判命上訴人給付被上訴人28萬元，及自92年11月2 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，暨將系爭支票返還被上訴人等情。上訴人則以：上訴人已依約交付系爭房屋供被上訴人使用，無法開設補習班與上訴人無涉云云資為抗辯，並聲明求為判決駁回被上訴人在第一審之訴。
二、上訴人上訴所執事實、理由，除與前載在原審陳述相同者外，另補陳：系爭房屋使用分區經編定為「住三」，依法為可設置安親班使用，上訴人並無給付不能。而上訴人僅委由代理人利澤萍及李群芳管理系爭房屋，並未授權為租賃契約之簽訂、變更或終止行為，雖被上訴人各於92年6 月2 日、同年月14日分向上訴人之代理人利澤萍、李群芳表示不欲承租，然非對上訴人為之，應不生終止租賃契約之效力。況被上訴人雖曾於同年月14日向上訴人之代理人為終止租約之意思表示，但經轉知上訴人後，亦已告知希望暫待上訴人於同年
8 月返國後與管理委員會及住戶協商後再議，嗣至同年月6日經上訴人告知被上訴人無法獲得住戶委員會同意，被上訴人亦同時要求返還押租金、預付租金及支票，上訴人並於數日後請被上訴人出具解除契約之存證信函，待至同年10月3日始經被上訴人傳真確認存證信函內容後寄出，應認於此時租賃契約關係方才終止，故被上訴人應給付上訴人之數額為至同年9 月份之租金及租期內之水費252 元、電費168 元、瓦斯費296 元、管理費12,400元，合計為113,116 元，是上訴人僅負有返還126,884 元之義務，被上訴人請求超過部分為無理由，原審判決殊有違誤，為此上訴，並聲明求為判決：㈠原判決命上訴人給付被上訴人金錢部分，超過126,884元部分廢棄。㈡前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人於此陳述，除與上載在原審所主張相同者外，另補陳：上訴人所稱未授予利澤萍代理權一節，與所出具之授權書所載授權範圍已有不合。又上訴人於92年5 月間知悉住戶反對被上訴人在系爭房屋開設安親班，即將此事反應予上訴人之代理人利澤萍，嗣於同年6 月2 日與管理委員會協商未果，即告知利澤萍如住戶大會仍不同意，則不欲承租系爭房屋等語。事經利澤萍與上訴人聯繫後，雙方同意再努力嘗試。殆至同年月14日經被上訴人與李群芳前往參加住戶大會，當場即有住戶咆哮表示不同意被上訴人開設安親班，被上訴人遂向李群芳表示不再承租系爭房屋，並以電話通知利澤萍，而為解除租賃契約之意思表示，是系爭租約已經合法解除，被上訴人亦早已將房屋鑰匙交還利澤萍，並未進入該房屋內使用，自無給付管理費、水費、電費及瓦斯費之義務，上訴人上訴應為無理由等語，並聲明求為判決：駁回上訴。
三、原審判決命上訴人給付被上訴人24萬元，及自92年11月2 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，暨返還系爭支票予被上訴人，而駁回被上訴人其餘之訴，並諭知命給付部分得假執行，上訴人就原審判命給付金錢部分逾126,884 元者不服而提起本件上訴，就判命返還系爭支票及128,864 元及利息部分則未據上訴，而告確定。至被上訴人就原審判決駁回其請求給付4 萬元及利息部分（000000－000000＝40000）， 亦未據上訴而確定。
四、查被上訴人為開設安親班，而向上訴人承租位在大湖庭閣社區內之系爭房屋，並於92年5 月9 日由上訴人之代理人利澤萍代理上訴人，與被上訴人簽訂系爭租約，被上訴人於簽約時已經表明承租系爭房屋係為開設安親班使用，故其承租系爭房屋之目的確為上訴人所明知，而系爭房屋之使用區分經編定為「住三」，依法確為可供開設安親班使用。兩造以系爭租約約定，租期自同年6 月1 日起至97年5 月31日止，每月租金為4 萬元，92年6 月及同年7 月租金則為每月2 萬元。被上訴人已於簽約同時以現金交付押金8 萬元及同年6 月、7 月之租金合計4 萬元，與包含系爭支票在內之自92年8月至93年5 月止，以每月1 日為發票日、金額各為4 萬元之租金支票10紙予利澤萍受領，而利澤萍則將房屋鑰匙交付被上訴人。惟因大湖庭閣社區住戶嚴重反對被上訴人在系爭房屋開設安親班，致無法順利進行裝修施工。被上訴人即於同年5 月底告知利澤萍如住戶反對設立安親班，即不承租系爭房屋。嗣經被上訴人與利澤萍於同年6 月2 日，與大湖庭閣社區管理委員會主任委員甲○○等人初步協商未果，再經納入該社區同年6 月14日92年度第1 次住戶大會提案討論，被上訴人即向利澤萍表示：「如住戶不能同意開設安親班，即應解除契約」等語。嗣至住戶大會開會時，仍遭住戶當場咆哮表明堅決反對，被上訴人當日即以電話向利澤萍通知：因住戶不能同意開設安親班，故不承租系爭房屋，並請求返還所交付之租金、支票與押金，另於同年8 月15日將系爭房屋返還予利澤萍，同時請求返還已付押租金、租金及支票。惟上訴人迄今仍未將受領自被上訴人交付之前開租金、支票與押金返還被上訴人，並已兌領上開被上訴人所交付同年8 月至11月之租金支票，合計得款16萬元等情，為兩造所不爭，並有房屋租賃契約書（台灣台北地方法院台北簡易庭93年度北簡字第12161 號卷第9 頁）、經利澤萍註記之支票影本（同上卷第13頁以下）、大湖庭閣社區92年度第1 次住戶大會會議記錄（同上卷第18頁）等為證，並經證人利澤萍、甲○○到庭證述無訛（原審卷第25頁以下、本院卷第94頁以下），自堪信為真正。
五、茲被上訴人主張依據系爭租約及不當得利之法律關係，上訴人負有返還已付租金、支票及押金之義務而訴請給付等情，上訴人則以前開情詞置辯。是本件爭執要點闕在於：㈠上訴人是否已依約交付合於租賃目的使用之租賃物予被上訴人？㈡被上訴人是否負有給付租金及費用之義務？㈢被上訴人得否請求返還已付租金及押租金並其數額若干？等項。本院之判斷如下：
㈠上訴人確未能依約提供合於租賃目的之租賃物予被上訴人：
⒈按「債務人非依債務本旨實行提出者，不生提出之效力。」
；「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。」，民法第235 條前段、第423 條定有明文。故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務。
⒉本件被上訴人承租系爭房屋目的為充作開設安親班使用，而
為租賃標的物之系爭房屋使用區分為「住三」，依法可設置安親班，固為兩造所不爭。惟參照上開說明，在法律上容許租賃標的物為合於租賃目的方式使用，僅係出租人所交付租賃標的物是否合於債之本旨應判斷內容之一部。如所交付之租賃物之使用於權利或法令上，雖無瑕疵或不法，但在現實上有未合於租賃目的使用之處或有妨害承租人使用、收益之虞者，無論其原因是否可歸責出租人，出租人均負有排除之義務，出租人未能排除或防止，即應認係未按債之本旨提出給付，故從上述系爭房屋使用區分之編定可作為開設安親班使用一節，尚不足以逕認上訴人確能依約給付，自仍應審酌租賃物之客觀上之情狀論定。
⒊被上訴人主張系爭房屋因所屬社區住戶堅決反對在該處設置
安親班，致無法派員裝潢為安親班使用等情，為上訴人所不爭執，且據證人利澤萍在原審到庭證稱：住戶反對聲浪很大，於92年6 月14日住戶大會中反對的很厲害，李群芳亦告知住戶非常不願意讓他們（指被上訴人）開設補習班等語（原審卷第26頁），並有大湖庭閣92年度第1 次住戶大會會議紀錄附卷可按（北簡卷第18頁以下），顯見被上訴人承租系爭房屋欲充作開設安親班使用之目的，因所屬社居住戶嚴重反對，以致現實上有受妨害之虞，上訴人自負有排除之義務。然此據上訴人自陳迄至同年8 月間，仍確定無法排除住戶反對之情況，被上訴人承租系爭房屋之目的因此全部無法達成，自應認上訴人在客觀上不能按債之本旨交付合於契約目的使用之租賃標的物。
㈡被上訴人不負給付租金之義務：次按「因不可歸責於債務人
之事由，致給付不能者，債務人免給付義務。」；「因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務；如僅一部不能者，應按其比例，減少對待給付。前項情形已為全部或一部之對待給付者，得依關於不當得利之規定，請求返還。」，民法第225 條第1 項、第266 條分別定有明文。而租金為租賃物使用收益之對價，故在租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致承租人無從為租賃物之使用收益，其情形與租賃物之滅失相類，倘出租人亦無可歸責時，依上揭民法第225 條第1 項及第26
6 條第1 項前段規定之意旨，出租人固免其以該物供承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，契約關係當然消滅，方符於公允，否則如認僅互免給付義務，但除當事人間有特約或別為合意外，又無從依法使契約關係消滅，實係徒留契約關係之外觀，而無契約之實益，如此一來，雖雙方所負對待給付義務均已免除，但因仍受契約拘束，出租人無從收回租賃標的物另為管領運用，承租人空為占用租賃標的物，又未能實現其租用之經濟上目的，亦顯有礙於社會經濟與當事人之利益，當非所宜。至債之關係消滅後，承租人就其已經給付之租金，自得依不當得利之規定請求返還，無待於另為解除權或終止權之行使。本件系爭租賃物所屬社區住戶，乃自兩造締約後、租賃期間開始前之92年5 月間，即表明反對在該處開設安親班，迄經同年6 月2 日、14日兩次協調均未改變，迄至同年8 月間，上訴人亦明白表示無法排除此項侵害之虞，此為兩造所不爭執，足認於兩造締約後之租賃關係存續中，已因不可歸責於雙方之事由，導致上訴人自租期伊始，即不能提供符於租賃契約目的之租賃標的物予被上訴人使用，參照上開規定及說明，應認為被上訴人不負給付租金或租約約定相關費用之義務，系爭租約關係即應歸於消滅，且無待於被上訴人為解除或終止租賃契約，被上訴人就其於締約時所給付租金與租期開始後經上訴人兌現支票取得之租金與支票等項，均得依據不當得利之相關規定，請求上訴人返還。
㈢被上訴人得請求上訴人返還系爭支票與28萬元並加計法定遲延利息給付：
⒈第按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179 條定有明文。本件被上訴人於締約時，依約以現金交付92年6 月、7 月之租金合計4 萬元，與包含系爭支票在內之自92年8 月至93年5 月止，以每月1 日為發票日、金額各為4 萬元之租金支票10紙予上訴人，而上訴人嗣後兌現同年8 月至同年11月之租金支票4 紙得款16萬元，合計20萬元，並執有系爭支票等項，因被上訴人不負給付義務且租賃關係已經消滅，而失其法律上之依據，即均屬不當得利，而對被上訴人負返還之責。
⒉兩造於訂立系爭租約時，併同約定押租金之給付，被上訴人
亦於訂約時交付押租金8 萬元，是兩造間為有押租金契約關係。而系爭租賃契約關係既已消滅，被上訴人已於92年8 月15日，將系爭房屋鑰匙交付利澤萍而返還房屋，且對上訴人不負給付租金、約定水、電、瓦斯費用與管理費之義務，應認該押租金返還債務之停止條件，已於返還房屋之日成就，被上訴人自得請求上訴人全額返還押租金。至上訴人雖抗辯利澤萍無權代受意思表示云云，但因利澤萍就系爭房屋之出租事宜，獲有上訴人之授權，而有代為及代受意思表示之權，業據被上訴人提出由上訴人所出具之授權書一紙為證（本院卷第71頁），且上訴人於訂約時，除由利澤萍代理簽約外，並委由利澤萍代為交付系爭房屋予上訴人，自應認利澤萍亦有代為受領被上訴人返還房屋之權，其此抗辯，不僅與上開授權書所載「5 年之租賃等一切事務之委任代理」文義不符，縱於其與利澤萍間代理權授予範圍確有限制，因無證據顯示為被上訴人所明知或因過失而不知，依據民法第107 條前段規定，亦不得以之對抗被上訴人，是均無礙於此認定。⒊末按「受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，
應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。」；「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」；「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」；「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」，民法第182 條第2 項、第229條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。
上開上訴人應返還被上訴人之押租金8 萬元債務，雖為未定履行期者，但於92年8 月15日返還押租金停止條件成就同時，已經被上訴人向上訴人代理人利澤萍催告請求返還，此為上訴人所不爭執，則自是時起，上訴人就押租金8 萬元之返還，亦負遲延責任，而應加計法定利息給付被上訴人。另上訴人應返還16萬元及同年6 月、7 月租金共4 萬元，合計20萬元，被上訴人主張本於不當得利之法律關係得請求返還，就該4 萬元租金部分，上訴人受領時雖非無法律上原因，但嗣後因被上訴人可不負給付責任，即失其受領之法律上原因，並應為上訴人所明知，另租約終止後所提兌之票款16萬元部分，因兌領時租賃契約已經消滅，即自始無法律上原因，故均應加計法定利息返還被上訴人，被上訴人請求上訴人就應返還之28萬元，自同年11月2 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算加計利息給付，核未逾其得請求之範圍，於法尚無不合。
⒍綜上，上訴人於租賃契約終止後，依據被上訴人在原審所主
張之租賃契約及不當得利法律關係，應給付被上訴人之金錢部分，包含92年6 月、7 月租金共4 萬元、押租金8 萬元、已兌現租金票款16萬元，總計28萬元，及自同年11月2 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
六、從而，被上訴人依據不當得利及系爭租約之契約法律關係，請求被告返還28萬元，及自92年11月2 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息暨將系爭支票返還被上訴人，為有理由，應予准許。原審判決僅命上訴人給付24萬元，及自92年11月2 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，暨返還系爭支票予被上訴人，另就被上訴人勝訴部分，為假執行之宣告，其數額雖有未合之處，但因不利於被上訴人部分未據上訴，即已確定。而上訴人執前情上訴，聲明求為廢棄原判決命給付金額超過126,884 元部分，並駁回該部分被上訴人在第一審之訴，則無理由，原審判命給付，理由雖有不同，但結果並無二致，是仍應駁回其上訴。至兩造其餘攻擊防禦方法，經核均無礙於前開判斷，於茲不贅。
七、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，依民事訴訟法第43
6 條之1 第3 項、第449 條第2 項、第78條判決如主文。中 華 民 國 94 年 12 月 22 日
民事第一庭 審判長法 官 黃小瑩
法 官 劉穎怡法 官 蕭錫証以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 94 年 12 月 29 日
書記官 林令令