臺灣士林地方法院民事判決 94年度簡上字第99號上 訴 人 乙○○
丙○○兼 共 同法定代理人 戊○○○共 同訴訟代理人 黃景安律師被 上訴人 興南建設股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 朱子慶律師複 代理人 郭瑋萍律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國94年6 月9 日本院內湖簡易庭94年度湖簡字第430 號第一審判決提起上訴，本院於96年4 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠上訴人乙○○、丙○○、戊○○○為謝清欽之繼承人，被繼
承人即原審原告謝清欽（下稱謝清欽）於原審訴訟繫屬中死亡，上訴人依法承受訴訟。緣謝清欽於民國85年2 月10日間與被上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將其所共有之坐落台北市○○區○○段4 小段20地號（下稱系爭土地）等土地持分出售予被上訴人，並附帶約定坐落系爭土地上之同小段230 號建物（即門牌號碼台北市○○區○○路2 段324 巷7 號建物，謝清欽原僅有應有部分3 分之1持分）（下稱系爭建物）於買方支付第2 期款前應騰空拆除並辦理建物滅失登記。因謝清欽僅持有系爭建物3 分之1 持分，能否依約拆除，尚須取得系爭建物其他共有人之同意，且出售之土地，謝清欽僅為共有人，出售予被上訴人前，尚須徵詢其他土地共有人是否行使優先購買權。故該買賣契約以特約條款約定，如其他土地共有人願以同一條件優先承購土地，或無法辦理系爭建物之滅失登記，系爭買賣契約自動解除。嗣系爭土地等共有人即訴外人謝玉燈等5 人、丁○○等12人分別於86年1 月25日、86年2 月25日主張優先購買權，依系爭買賣契約同一條件購買系爭土地等部分，並約定就系爭建物部分，謝清欽同樣負有拆除及辦理滅失登記之義務。是謝清欽亦僅出售系爭土地等持分予謝玉燈、丁○○等17位土地共有人，系爭建物部分，謝玉燈、丁○○等17人本非建物之共有人，並無優先購買權，謝清欽亦僅負有待日後取得其他建物共有人之同意後，配合辦理拆除及滅失登記之義務。即系爭建物，謝清欽無論與被上訴人或與系爭土地共有人謝玉燈、丁○○等17人間，均無任何買賣契約存在。
㈡謝清欽與謝玉燈等17人土地共有人間，並無將系爭建物從原
約定之拆除改為買賣之合意，被上訴人明知謝清欽並未出售系爭建物，卻利用該公司代書部門代謝清欽辦理系爭土地所有權移轉登記之便，趁機偽造文書將謝清欽共有之系爭建物所有權應有部分，以買賣為原因，不法辦理移轉登記為被上訴人及謝金全等人所有。謝清欽與被上訴人間就系爭建物既無買賣關係，被上訴人之行為顯已侵害上訴人之所有權，上訴人依民法第184 條第1 項前段及第767 條規定，請求被上訴人排除侵害返還系爭建物所有權；又被上訴人取得系爭建物所有權，係無法律上原因而受利益，並造成上訴人受損害，被上訴人亦負有返還之義務。為此，訴請被上訴人塗銷系爭建物所有權移轉登記。
㈢並聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應將坐落台北市○○區
○○段4 小段20地號上如附表所示建物於88年5 月6 日以台北市中山地政事務所收件內字第13102 號辦理所有權移轉登記為被上訴人名義之所有權移轉登記，予以塗銷。
二、被上訴人辯稱：㈠被上訴人曾於85年2 月10日與謝清欽及謝清隆簽訂系爭買賣
契約，雙方約定謝清欽及謝清隆將所共有之系爭土地等出賣予被上訴人，謝清欽並負有將系爭建物及其他地上物於支付第2 期款前騰空拆除並辦妥建物滅失登記之義務；系爭買賣契約並明訂，出賣人應通知其他土地共有人，並拆除系爭建物辦理建物滅失登記，以供興建房屋，如接到其他共有人願以同一條件優先承購或無法辦妥建物滅失登記，買賣契約解除，謝清欽應於3 日內無息退還所收款項。
㈡因該契約之買賣標的為謝清欽及謝清隆與謝清志等3 兄弟共
有之家族土地，謝玉燈等人有優先承購權，嗣謝玉燈等5 人於86年1 月25日主張優先承購權併簽訂主張優先承購權不動產買賣契約書（一），約定：與被上訴人系爭買賣契約同一條件簽約。系爭建物出賣人於簽約日起1 個月內辦妥房屋拆除及滅失登記‧‧‧。若逾期未辦妥滅失登記時，原優先承買人等如願收回已付價金放棄權利，被上訴人依原約仍有價購之權利。謝玉燈等5 人並同時支付謝清欽第1 期款8,750,
000 元。同年2 月15日，丁○○等12人再主張優先承購權，遂再簽訂補充契約書（二），由謝玉燈等5 人、丁○○等12人向謝清欽購買其持分，其等並於86年6 月24日支付謝清欽第2 期款。
㈢詎謝清隆毀約，將其所有系爭建物持分移轉登記予謝清志，
致使系爭建物未達法定2/3 之比例而無法予以強制拆除，依系爭買賣契約之約定，謝清欽本應將所收款項退還，惟謝清欽不願返還，乃向謝玉燈等人表示要履行契約，並要求謝玉燈等人提早支付餘款，謝玉燈等人即提早於88年3 月24日支付尾款，然要求謝清欽將系爭建物拆除改為買賣關係並應於88年4 月12日移轉系爭建物之持分，每人繼受之持分比例則係依系爭20地號土地之比例承受。因系爭房屋經核定持分額1/3 之房屋現值不過為2,100 元，客觀交易價值甚低，且買受後不過是為了拆除，買賣雙方乃以收據及向地政機關登記之公契替代書面之買賣契約。謝清欽並親自簽收2 張支票收據表明出售土地及系爭建物之意旨。
㈣另被上訴人與丁○○對於87年11月19日簽訂不動產買賣契約
書，約定：丁○○族親主張優先承購權共同向謝清欽等購買台北市○○區○○段4 小段20之1 等地號土地持分其權利義務由被上訴人承受。被上訴人並依買賣契約所定付款方式給付買賣價金而取得優先承購權。丁○○因已將其原有之土地持分及向原告購買之系爭建物持分出售予被上訴人，遂由丁○○將該部分所有權持分移轉登記於被上訴人名下，其性質為民法第297 條第1 項債權之讓與，上訴人主張其未出售系爭建物持分，為無理由。
㈤並聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人曾於85年2 月10日與謝清欽及謝清隆簽訂系爭買賣
契約書，雙方約定謝清欽及謝清隆將所共有之系爭土地等出賣予被上訴人，並附有履行將系爭地號上之系爭建物及其他地上物於支付第二期款前騰空拆除並辦妥建物滅失登記之義務；另該不動產買賣契約特約條款明訂，由出賣人依土地法第34條之1 第4 項規定通知他共有人謝清志，並依其執行要點第2 點規定併案通知20地號土地上之土造建物（建號：230） 拆除並辦理建物滅失登記，以供興建房屋，如接到謝清志願以同一條件優先承購之書面函覆或無法辦妥建物滅失登記，買賣契約之解除條件成就，出賣人應於3 日內無息退還所收款項，並依特約條款㈡系爭契約簽訂後，因該契約之買賣標的為謝清欽等3 兄弟共
有家族所有之土地，謝玉燈等5 人於86年1 月25日與謝清欽及被上訴人共同簽訂「主張優先承購權不動產買賣契約書（一）」，其中第1 條即約定：「依據興南建設公司提供不動產買賣契約書所述同一條件簽約。」、「原約所載230 建號房屋拆除及滅失於第2 期款支付前完成，而今給優先承購人之存證信函則未載明，有所矛盾，故於本契約中約定並責成出賣人於簽約日起1 個月內辦妥房屋拆除及滅失登記‧‧‧。若逾期未辦妥滅失登記時，原優先承買人等如願收回已付價金放棄權利，則原承購人即興南建設公司依原約仍有價購之權利。」，謝玉燈等5 人並同時支付第1 期款8,750,000元。
㈢上訴人對於86年2 月15日，丁○○等12人再主張優先承購權
，所簽訂補充契約書（二），由丁○○等12人主張向謝清欽購買其持分，此補充契約書（二）形式上不爭執。謝清欽並於86年6 月24日收受謝國松所簽發之一百萬元支票。㈣謝清隆將其所有系爭房屋持分移轉登記予謝清志，致使系爭
建物未達法定2/3 之比例而無法予以強制拆除。謝清志持有系爭房屋2/3 持分並於86年9 月移轉予訴外人洪心愛，嗣後洪心愛為系爭房屋持分之優先購買權問題，對謝清欽及謝玉燈等共有人等提起偽造文書之告訴，並經不起訴處分確定。㈤上訴人對於：被上訴人與丁○○於87年11月19日簽訂不動產
買賣契約書，其中第1 條明文約定：「另乙方（丁○○）族親主張優先承購權共同向謝清欽等購買台北市○○區○○段
4 小段20之1 等地號土地持分（乙方承購持分詳附件2 、附件3） 不含在本約買賣內，惟其權利義務由甲方（即被上訴人）承受。」被上訴人已依買賣契約書第2 條規定：「（一）買賣總價：3,038 萬元。（二）付款辦法：第1 期款：簽約同時給付1,500 萬元。第2 期款：1,200 萬元，扣除甲方祠堂拆除改建費187,500 元，餘款於取得增值稅單並完稅3日內給付，上述代扣款項俟改建完成時再行結算後多退少補。第3 期款：於取得甲方名義之所有權狀之日起7 日內給付
338 萬元。」給付款項。而丁○○應返還之合建保證金依買賣契約書第10條之規定，被上訴人從已支付丁○○第2 期款項中，即票號AI0000000 、面額1,167, 040元之支票，由丁○○背書後取回；被上訴人另再支付丁○○583,520 元（票號AI0000000 、面額583,520 元之支票）而取得優先承購權之事實形式上不爭執。
㈥收受1,806,824 元、2,345,432 元支票之2 張收據（見原審第62、64頁）之簽收人為謝清欽親自簽名、蓋章。
四、得心證之理由：本件兩造整理並協議簡化之爭執點為：㈠謝清欽有無出售系爭建物應有部分與謝玉燈、丁○○等土地共有人？㈡如有，被上訴人有無自丁○○處受讓前開權利？該權利之受讓對上訴人是否有效？茲分述如下：
㈠謝清欽有無出售系爭建物應有部分與謝玉燈、丁○○等土地
共有人？⒈按民事訴訟法第277 條前段規定：當事人主張有利於己之
事實者，就其事實有舉證之責任。又證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限。凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理，資以證明應證事實，該證明某事實之間接證據，亦包括在內（有最高法院85年度台上字第856 號判決要旨可參），核先敘明。
⒉本件被上訴人與謝清欽簽訂之系爭買賣契約涉及之標的包
括系爭土地等及系爭建物，原約定謝清欽應於被上訴人支付第2 期款前拆除系爭建物並辦妥建物滅失登記。嗣因系爭土地其他共有人謝玉燈、丁○○等17人先後主張優先承購權，故被上訴人與謝清欽間原訂之系爭買賣契約依特約條款之約定而解除，改由謝清欽先後於86年1 月25日、86年2 月15日與謝玉燈等5 人、丁○○等12人間成立與系爭買賣契約同一條件之不動產買賣契約，惟約定出賣人即謝清欽應於簽約日起一個月內辦妥系爭建物拆除及滅失登記，若逾期未辦妥滅失登記時，原主張優先承買人等願收回已付價金放棄權利，原承購人即被上訴人依原約仍有價購之權利等事實，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、主張優先承購權不動產買賣契約書㈠、補充契約書㈡等影本
1 件在卷可稽（見原審第26至42頁），自堪信為真實。⒊上訴人主張謝清欽僅出售系爭土地等持分予謝玉燈等人，
及負有拆除系爭建物並辦妥建物滅失登記之義務，並未出售系爭建物乙節，為被上訴人所否認，並辯稱：因謝清隆毀約，致系爭建物未達法定3 分之2 持分無法拆除，依不動產買賣契約書之約定，謝清欽本應將所受領之款項退回，惟謝清欽不願返還價金，乃與謝玉燈等人約定將系爭建物由拆除改為買賣關係等語。經查：
⑴系爭建物之價值甚微，買受系爭建物之目的，僅為拆除
系爭建物以便系爭土地等之利用，此由系爭建物之房屋現值於88年3 月24日時僅值2,100 元及被上訴人與謝清欽所訂定之系爭買賣契約，及謝清欽與謝玉燈、丁○○等人間成立之不動產買賣契約，均約定謝清欽應限時將系爭建物拆除辦妥建物滅失登記，可見一斑。又無論被上訴人與謝清欽所訂定之系爭買賣契約或謝清欽與謝玉燈、丁○○等人成立之不動產買賣契約，均約定若謝清欽無法如期辦妥系爭建物滅失登記時，買賣契約依約解除，謝清欽應返還所受領之價金，由此可見，系爭建物能否如期拆除辦妥建物滅失登記，影響買受人是否願購買謝清欽系爭土地等持分之意願甚巨，買受人斷無支付鉅款買受謝清欽系爭土地等持分，而無限期且不確定地等待謝清欽日後取得其他建物共有人之同意，配合辦理拆除系爭建物及滅失登記之理？系爭建物逾期無法拆除後，謝清欽依約即應返還所受領之價金。惟本件謝清欽不但未返還所受領之價金，且除已領取第1 期款、第2期款共10 ,750,000 元外，尚且先後於88年3 月24日、
88 年5月12日再領取扣除代墊款及增值稅後之尾款共4,15 2, 256 元，依上述買受系爭建物之目的及系爭建物能否如期拆除辦妥建物滅失登記，影響買受人購買意願等情事判斷，謝清欽與謝玉燈、丁○○等土地共有人間就系爭建物無法拆除後必定另有約定，否則，買受人當無不要求謝清欽返還已付價金，反繼續給付原告其餘尾款之理？⑵稽諸訴外人被上訴人公司法務人員陳寅全、代書吳麗香
、優先承買人謝春木、謝金全、謝玉燈、謝國村、謝玉流、謝文財於臺灣士林地方法院地檢署（下稱士檢署）偵查中如下之供詞，均供稱當時與謝清欽買賣之標的係包含土地及房屋等語：
①陳寅全：系爭建物持分過戶予洪心愛2/3 後，謝清欽
又要拿尾款，後來達成協議房子過戶給謝玉燈（見士檢署88年度偵字第10618 號偵查卷第82頁）。
②吳麗香：「88年時謝清欽要求給付尾款在88年3 月24
日，並改成連建物移轉」（見上開第10618 號偵查卷第154 頁）。
③謝春木：「房子沒有價值很破舊要拆除，最後變成買
房子，是因房子無法拆掉」（見上開第10618 號偵查卷第155 頁）、「後來謝清欽急著要拿尾款，但契約內容在付尾款前，欽（謝清欽）要先拆房屋，他急著要錢，我們後來有給他尾款，他房子、土地持分過戶給我們」（見士檢署90年度偵續一字第23號偵查卷第
280 頁）。④謝金全：「買土地，包括買房子」（見上開第23號偵查卷第250 頁）。
⑤謝玉燈：「我們是買謝清欽名下的土地加房子」（見上開第23號偵查卷第251 頁）。
⑥謝國村：「我們當時買地是為了蓋房子，所以是連同房子一起買」（見上開第23號偵查卷第269 頁）。
⑦謝玉流：「土地和房子的買賣。」、「我用保證金跟
他買土地、房子交由代書去辦」（見上開第23號偵查卷第278 頁）。
⑧謝文財：「房子與土地都有要買賣」（見上開第23號偵查卷第290 頁）。
⑶另參酌謝清欽於偵查中自陳有將房屋所有權狀交給買受
人（見上開第10618 號偵查卷第155 頁），核與吳麗香於偵查中供稱：過戶資料係伊等寫好，交由謝清欽過目、用印，印鑑章用完當場還謝清欽，房屋及土地係同一天用印及陳寅全供稱：謝清欽確是和我們一起去辦房屋過戶文件等語（見上開第23號偵查卷第128 、135 頁），足認系爭房屋移轉過程謝清欽乃全程參與在場，而申請印鑑證明及房屋現值證明，亦係由謝清欽親自辦理出面領取，是謝清欽既均全程參與，自難諉為不知已將上開建物其應有部分移轉登記與被上訴人及其他土地共有人。
⑷再由謝清欽親自簽收之88年3 月24日支票收據觀之，其
上已載明：「本款係台端主張優先承購人向本人購買台北市○○區○○段4 小段…等持分土地及230 建號（成功路2 段324 巷7 號持分1/3） 之尾款部分款無訛」、「因20地號持分土地及230 地上建物尚未辦妥移轉，故20地號擬以自用增值稅申報，本次結算暫以一般稅率預估282.4057萬元預扣增值稅。」，而謝清欽親自簽收之88年5 月12日支票收據則載：「本款係台端主張優先承購人向本人購買台北市○○區○○段4 小段…地號等持份土地及230 建號（成功路２段324 巷7 號持分1/3）之預扣增值稅結算應退差額無誤」等語，明確表示謝玉燈、丁○○等土地共有人購買部分包括系爭建物。⑸上訴人雖辯稱前開收據，係因謝清欽智識程度不高所致
、申領房屋現值證明係為辦理系爭建物坐落土地按自用住宅優惠核課增值稅之用、請領印鑑證明僅係為辦理土地移轉，不包括系爭建物移轉，此由謝清欽向台北市稅捐稽徵處內湖分處所出具之說明書僅記載今因土地出售，而非土地及房屋出售可見云云。惟查：謝清欽之服役役別為預士，學歷應為高中以上，絕非不識字之人，且既有智識與上訴人簽訂之系爭買賣契約，豈可能無智識能力辨別上開收據記載內容之意義？而房屋現值證明書所載之價值與買賣公契中所載買賣價款總金額2,100 元相符，是否如上訴人所稱僅為辦理系爭建物坐落土地按自用住宅優惠核課增值稅之用，實有可疑？而謝清欽向台北市稅捐稽徵處內湖分處所出具之說明書依其內容觀之，當係為辦理土地自用增值稅優惠稅率之用，著重點本在土地有無買賣，僅記載因土地出售，而未詳列土地及房屋出售，亦屬無妨，自難以該說明書上開記載，即遽斷謝清欽未出售系爭建物。又謝清欽請領印鑑證明之時間點恰係88年3 月24日，與謝玉燈等人給付原告謝清欽第3 期款1,806,824 元而由謝清欽簽立收據係同1 日，由此觀之，謝清欽請領印鑑證明之目的顯係為辦理系爭建物及土地移轉之用。
⒋綜上各情，上訴人上開辯詞尚不足採，被上訴人所辯因嗣
後系爭建物無法拆除，故謝玉燈、丁○○等土地共有人與謝清欽約定將拆除系爭房屋改為買賣等情應為可採。
㈡被上訴人有無自丁○○處受讓前開權利？該權利之受讓對上
訴人是否有效？經查：被上訴人與丁○○於87年11月19日簽訂不動產買賣契約書，其中第1 條明定：「另乙方（丁○○）族親主張優先承購權共同向謝清欽等購買台北市○○區○○段4小段20 之
1 等地號土地持分不含在本約買賣內，惟其權利義務由甲方（即被上訴人）承受」，而由尾款收據觀之，謝清欽係自謝玉燈等17名土地共有人收取尾款，是丁○○顯非將對謝清欽應負之債務一併由被上訴人承擔，故丁○○所讓與被上訴人者，應係丁○○行使優先購買權後與被上訴人簽訂不動產買賣契約所生關於移轉土地及系爭建物之權利，其性質上屬於債權讓與。按債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力，民法第297 條第1 項前段定有明文。謝清欽於系爭建物及土地移轉登記時，在場參與並配合用印，已如前述，系爭建物之買賣所有權移轉移轉契約書、承買人（包括被上訴人）等均有謝清欽之印鑑用印，應認謝清欽於當時已知登記申請書所載之承買人包括被上訴人，則謝清欽於當時依社會常情觀之，既已知被上訴人受讓債權而未表示異議，自不得再主張債權讓與對其不生效力。另上訴人雖辯稱：謝玉燈、丁○○等人並非系爭建物之共有人，無權就系爭建物主張優先承購權云云，惟謝玉燈、丁○○等土地共有人與謝清欽既合意將拆除系爭建物改為買賣並移轉登記，則無論其是否有優先承購權，均無礙其取得系爭建物所有權之效力。
五、綜上各述，被上訴人受讓訴外人丁○○對謝清欽之系爭建物移轉登記請求權，基此債權而為系爭建物所有權之移轉登記，自有法律上原因，不構成侵權行為或不當得利。從而，上訴人訴請被上訴人應將如附表所示之不動產，於88年5 月6日以台北市中山地政事務所收件內字第13102 號辦理所有權移轉登記為被上訴人名義之所有權移轉登記，予以塗銷，即無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴判決，於法核無違誤，上訴人仍執陳詞求為廢棄改判，自無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 5 月 10 日
民事第一庭 審判長法 官 黃小瑩
法 官 蕭錫証法 官 陳靜芬以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 96 年 5 月 18 日
書記官 阮弘毅附表：
┌──────────────────────────┐│ ││ 建物建號：台北市○○區○○段4小段230建號 ││ │├────────────┬─────────────┤│ │ ││ 登記簿登記所有權人 │ 應有部分 ││ │ │├────────────┼─────────────┤│ │ ││ 興南建設股份有限公司 │ 1,122分之30 ││ │ │└────────────┴─────────────┘