臺灣士林地方法院民事判決 94年度訴字第105號原 告 丙○○即黃國傳之訴訟代理人 林淑惠律師被 告 子○○
癸○○辛○○丁○○壬○○己○○
樓庚○○戊○○甲○○乙○○上列當事人間返還土地等事件，本院於民國96年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣柒仟元，及被告辛○○、丁○○、癸○○、子○○自民國九十六年十月八日起，被告己○○、庚○○自民國九十六年五月三十日起、被告壬○○、戊○○、甲○○、乙○○自民國九十六年十月三十一日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告向原告所承租坐落臺北市○○區○○段二小段四三八地號土地之租金，應自民國九十六年六月一日起調整為每半年租金新臺幣伍萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔新臺幣壹萬柒仟元，原告負擔新臺幣壹萬伍仟柒佰柒拾玖元。
本判決第一項於原告以新台幣貳仟肆佰元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序部分
一、本件被告壬○○、辛○○、戊○○、庚○○、己○○、甲○○、乙○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、次查，原告黃國傳於本件訴訟進行中死亡，已由其繼承人即原告丙○○依法聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
三、再按，訴狀送達後，除有民事訴訟法第255 條第1 項各款、第2 項之情形外，原告不得將原訴變更或追加他訴，民事訴訟法第255 條第1 項前段定有明文。經查，原告提起本訴，係請求將坐落臺北市○○區○○段二小段438 地號土地（下稱為系爭土地）上門牌號碼臺北市○○區○○街一段280 巷16號房屋（下稱為系爭房屋）拆除並返還土地，及給付不當得利；而於訴訟進行中，追加同為系爭房屋之所有權人丁○○、壬○○、己○○、庚○○、戊○○、甲○○及乙○○為被告。核其所為當事人之追加，乃因本件訴訟標的對該等原非當事人之人須合一確定；揆之首揭規定，自應予准許。又原告起訴時，係聲明請求：㈠被告應將系爭土地上系爭房屋拆除，返還土地予原告及共有人全體；㈡被告應賠償原告新臺幣（下同）54萬9 千元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，暨自94年1 月1 日起至返還土地之日止，按月給付原告9,150 元；㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
嗣於訴訟進行中，將上開聲明㈡請求賠償金額及按月應連帶給付之金額分別擴張為109 萬8000元及1 萬8300元，並以之為先位聲明；另追加備位聲明請求：㈠被告應連帶給付原告7000元，及自書狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率
5 ％計算之利息；㈡被告向原告承租系爭土地應自96年6 月起每半年之租金額調整為10萬9800元，且被告應自96年6 月起至返還系爭土地之日止，於每年6 月30日及12月30日之各連帶給付原告上開金額；㈢前開第一項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。經核其變更及追加聲明前後所憑者，均為被告所有系爭房屋占有使用系爭土地之同一基礎事實，其所為追加及變更亦不甚礙於被告之防禦及訴訟之終結。依前揭說明，亦應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：緣系爭土地為原告與訴外人黃水俊共有，應有部分各1/2 。該土地原係原告先祖郭陳氏茶與訴外人黃水俊共有，嗣於昭和10年，郭陳氏茶始將其於系爭土地之應有部分權利移轉登記予其子黃東來，且因黃水俊於日據時代即已失蹤，故系爭土地之全部管理、使用及收益均由郭陳氏茶為之，並於日據時期將之全部出租予被告之先祖黃海婆、黃梨山供作堆置煤炭之炭棧使用。詎被告之先祖未經郭陳氏茶之同意，即擅自在其上興建木屋，嗣復於木屋內修建磚造牆壁，由黃海婆與其家人居住使用。黃海婆於昭和19年去世後，仍由其子黃有能、被告丁○○及其家人繼續占有使用。迄郭陳氏茶及黃海婆、黃梨山已相繼去世後，系爭土地租賃契約自應由渠等繼承人繼承之。而黃海婆之繼承人為黃有能及被告丁○○二人，黃有能死亡後，其繼承人則為被告子○○、癸○○、辛○○、壬○○。另黃梨山則由其子黃新發之子黃祿代位繼承，嗣因黃祿及其配偶黃楊寶珠、長女黃碧雲均已死亡，其繼承人應為其子即被告己○○、庚○○、戊○○及黃碧雲之繼承人即被告甲○○、乙○○。又被告丁○○前雖曾於每半年給付一次租金予黃東來迄至68年12月止。惟因系爭房屋於68年間因故部分被拆除致不堪使用。原告祖父黃東來認系爭租賃契約應已因地上房屋滅失而終止，故即不再同意收取系爭土地之租金，並要求承租人拆屋還地，或另訂新租約以調高租金，然未獲同意。被告丁○○雖抗辯自69年起即將租金辦理提存云云。惟竟以以黃東來及非出租人之黃水俊為提存物受取人，所為提存對黃東來應不生效力。況黃東來自71年之後即搬遷多次，並未居住於提存書所載臺北市○○區○○○○街○○巷○○號2 樓，且於79年11月23日即已去世，是其所為提存並非合法。又於黃東來去世後，其繼承人間僅丑○○識字，乃由其於81年間以存證信函積極向原承租人之被告丁○○及系爭土地占有人黃有能請求拆屋還地，被告丁○○均未置理，黃有能則聲請臺北市大同區調解委員會調解，然未成立。嗣至84年底，系爭房屋之占有人即被告子○○固曾以存證信函寄來85年、86年租金匯款4,200 元予丑○○，惟該款亦經丑○○退回。至於被告子○○於85年4 月向臺北市大同區調解委員會聲請與丑○○進行調解，係由被告癸○○代表出席，雖已於85年4 月10日與丑○○成立調解，，並同意自85年起每年6 月30日前給付丑○○土地租金2 萬元，自84年起地價稅由被告癸○○負擔。惟被告癸○○僅支付84年地價稅1 萬980 元及半年之土地租金1 萬元後，即以無權代理其母即被告子○○成立調解為由，拒不履約。更徵被告就系爭土地並無租賃關係存在，而係無權占有系爭土地至明。再者，縱認系爭租約於68年間尚未終止，則因被告已積欠租金多年，原告復已以民事追加被告暨準備書㈦狀之送達催請被告於文到7 日內連帶給付租金，並為逾期即逕終止租約，不再另為通知之表示。而被告迄今確仍未繳付欠租，足認系爭租約亦已終止。查被告占有系爭土地既無任何合法權源，則原告自得基於所有物排除侵害及返還請求權，請求被告將系爭房屋拆除，將系爭土地返還予原告。又按，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。查被告既無權占有系爭土地，自獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害。而系爭土地於89年至93年間公告地價為每平方公尺4 萬5000元，其申報地價為每平方公尺3 萬6000元。又系爭土地鄰近房屋多作商業使用，交通便利，生活機能佳，爰請求被告連帶給付依系爭土地申報地價年息10％計算之不當得利。據此計算，則被告應返還最近5 年即91年5 月1 日起至96年4 月30日止之不當得利計為109 萬8000元；且自96年5 月1 日起至返還土地之日止，應按月連帶給付原告不當得利1 萬8300元等語；並以先位聲明請求：（一）被告應將坐落系爭土地上系爭房屋拆除，返還土地予原告及共有人全體。（二）被告應連帶給付原告109 萬8000 元 ，及自書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；並自96年6 月1 日起至返還土地之日止，按月連帶給付原告1 萬8300元。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。惟如鈞院認兩造就系爭土地之租賃關係尚未合法終止，被告所有系爭房屋仍有權坐落系爭土地之上，則被告自應於每年6 月及12月各連帶給付原告租金700 元。然被告等自68年起迄今均未給付，原告自得依繼承及租賃關係請求被告連帶給付最近5 年租金合計7,000 元及法定遲延利息。再按，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442 條前段定有明文。經查，系爭土地於53年7 月之移轉現值為每平方公尺908 元，94年11月移轉現值為每平方公尺10萬5000元、95年1 月之公告現值則為每平方公尺11萬2000元。足見系爭土地之價值確有昇漲。惟兩造間系爭租約原訂租金迄今30餘年從未調整，尚不足原告繳付地價稅，亦與鄰近租金相差甚鉅，顯屬偏低。爰依民法第442 條前段規定聲請鈞院增加其租金而以系爭土地申報地價年息10％計算，即每半年為10萬9800元等語；並為備位聲明請求：（一）被告應連帶給付原告7,000 元，及自書狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。（二）被告向原告承租系爭土地應自96年6 月起每半年之租金額調整為10萬9800元。被告應自96年6 月起至返還系爭土地之日止，於每年6 月30日及12月30日之各連帶給付原告上開金額。（三）前開第一項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告子○○、癸○○、丁○○則以：系爭房屋係黃海婆及黃梨山向地主承租系爭土地，經地主同意而興建，租金確實均依約支付予出租人郭陳氏茶，於郭陳氏茶去世後，則支付給其子黃東來，後來黃東來拒收租金，故將69年以後之租金辦理提存，被告子○○並將84、85、86年度租金以匯票寄交，惟遭承租人退回拒收。又系爭房屋固曾因馬路拓建而部分毀損，然非全然不堪使用，是原告主張：兩造就系爭土地之租約已因系爭房屋拆毀而於68年間終止云云，並無理由。況被告癸○○於85年間曾與訴外人丑○○就系爭土地租約成立調解，並約定由被告癸○○續付租金承租土地，租約自應有效存續。又本件係因承租人拒收租金，被告不知租金應繳付何人，亦不知應繳數額，始有租金未繳。從而，原告以被告積欠租金為由，主張租約業已終止，亦乏所據等語，資為抗辯；並聲明：原告之訴駁回。
三、被告辛○○、壬○○、戊○○、庚○○、己○○、甲○○、乙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、經查，系爭土地為原告及訴外人黃水俊所共有，原告之應有部分為1/2 。而坐落於系爭土地上系爭房屋則為未經保存登記之建物，其納稅義務人登記為「丁○○等2 人」；該房屋為黃海婆及黃梨山建造，現占有使用人為被告子○○、癸○○及辛○○。又系爭土地係原告先祖郭陳氏茶所出租，承租人為黃海婆及黃梨山，租金約定為每年6 月及12月各給付70
0 元。嗣郭陳氏茶及黃海婆、黃梨山已先後死亡，系爭租約之出租人由黃東來繼承；又黃東來已死亡，系爭土地共有權利乃由黃國傳繼承，於黃國傳死亡後，則由原告繼承。至於黃海婆承租人地位係由黃有能及被告丁○○繼承；黃有能死亡後，其承租權義由被告子○○、癸○○、辛○○及壬○○繼承。而黃梨山係於日據時代昭和19年即33年間死亡，其時女子並無繼承權，故系爭土地承租權義係由其子黃祿代位繼承；又黃祿亦已死亡，其繼承人為黃碧雲及被告己○○、庚○○及戊○○；黃碧雲亦已死亡，其繼承人為被告甲○○、乙○○。另被告丁○○確曾給付系爭土地地租至68 年12 月止，嗣因原告之父黃東來拒收租金，被告丁○○即陸續將70年度至83年度之租金辦理提存。被告子○○則於84年間，將
84、85、86年度之租金匯予訴外人丑○○，惟遭退回。又被告癸○○曾於85年4 月14日與訴外人丑○○就系爭土地地租給付事件成立調解；依調解內容，被告癸○○應自85 年 起，於每年6 月30日前給付丑○○土地租金2 萬元，並負擔自84年起之地價稅。被告癸○○並已依調解內容支付84年度地價稅10,980元及地租1 萬元；餘尚未支付。至於系爭土地於89年之申報地價為每平方公尺3 萬6000元，93、94年度之申報地價亦同各節，已為兩造所不爭執（見本院96年10月8 日、96年11月12日言詞辯論筆錄）；並有土地登記謄本、戶籍謄本、租金收據、提存書、調解書、存證信函等件（均影本）在卷可稽，應與事實相符。且本件經於96年10月8 日言詞辯論期日協商兩造確認爭點為：
有關先位聲明⒈原告依民法第767 條、第821 條之規定，請求被告拆除系
爭房屋返還系爭土地，有無理由？①系爭房屋之所有人即事實上處分權人為何人？②系爭房屋占有系爭土地有無合法權源？
⑴系爭土地之租約當事人？⑵系爭租約是否因系爭房屋拆除重建而終止？
─系爭土地上所建造之系爭房屋，是否於68年間馬路
拓寬工程中毀損致不堪使用？現存系爭房屋是否另行重建而成？⑶訴外人丑○○與被告癸○○所成立調解之效力？⑷原告以被告欠租為由終止租約，有無理由？⒉原告請求不當得利有無理由？金額若干？
、有關備位聲明⒈原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付欠租7000元，
有無理由？⒉原告依民法第442 條請求調整租金，有無理由？應調整租
金若干？以下茲論述之。
㈠經查，兩造對系爭土地上所坐落系爭房屋係黃海婆及黃梨山
所興建乙節，已無爭執。是於黃海婆及黃梨山死亡後，系爭房屋之事實上處分權人，應為渠等之繼承人即全體被告，應無疑義。從而，原告對被告訴請拆除系爭房屋，其當事人自屬適格，合先敘明。
㈡次查，如前所述，系爭土地係由原告之先祖郭陳氏茶出租予
被告之先祖黃海婆及黃梨山，並由黃海婆及黃梨山於其上興建房屋乙棟；於渠等死亡後，該租約之出租人權義並由郭陳氏茶之繼承人即黃東來繼承，而承租人權義則由黃海婆之繼承人黃有能及被告丁○○，黃梨山之代位繼承人黃祿所繼承。原告雖主張：承租人於系爭土地原興建之房屋已於68年間因道路拓寬經部分拆毀而不堪使用，應認租約於其時業已終止云云。惟查，原告並未舉證系爭租約係以系爭房屋之興建為其承租之目的，亦未舉證證明系爭房屋確於68年間經拆毀而滅失，則其主張系爭租約已於68年間終止云云，自屬無據。是系爭租約於出租人黃東來，承租人黃有能、黃祿死亡後，其出租及承租人之地位，應即由渠等之繼承人即原告及被告癸○○、辛○○、壬○○、子○○、戊○○、己○○、庚○○、甲○○、乙○○繼承，亦堪予認定。
㈢再按，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催
告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440 條固有明文。惟債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第235 條亦規定甚明。經查，原告已受領系爭土地至68年12月止之租金乙節，已為兩造所不爭執（見本院96年11月12日言詞辯論筆錄）；而自69年起至83年之租金，則經被告丁○○以承租人拒絕受領為由辦理提存之情，亦據被告提出臺灣臺北地方法院70年度存字第4038號、72年度存字第1091號、74年度存字第6092號、76年度存字第1280號、及本院提存所78年度存字第1379號、81年度存字第1335號提存書影本為證。至於84年、85年及86年度之租金經被告子○○寄送匯票交付後，亦遭訴外人丑○○以黃東來、黃水俊之代理人身分寄回等情，則有存證信函及票款執據影本等件可憑。原告更主張：因租約業已於68年終止，故不同意再受領其後之租金等語明確。足認系爭租約之出租人一方確已預示拒絕受領自69年起之各期租金無疑。是雖被告丁○○於辦理租金提存時，除黃東來外，另有以黃水俊為受領人者；然毋論其提存是否合法，均應認為承租人之被告丁○○及子○○已分別將準備給付租金之情事通知承租人以代提出。則依前揭規定，自難認系爭租約之承租方有何給付租金遲延之情事。再者，縱認被告確有給付租金遲延之情事，然依上揭民法第440 條之規定，仍需由出租人定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人始得終止契約。而查，原告固於卷附民事準備程序㈥、㈦狀中敘明催告被告應於7 日內給付欠租，逾期即逕行終止租約之意思表示。惟按，契約當事人一方有數人者，解除契約之意思表示應由其全體或向其全體為之，此項規定於當事人依法律之規定終止契約者準用之，民法第258條第2 項，第263 條定有明文。則因原告所為催告及終止租約之書狀繕本並未經合法送達本件多數承租人中之被告壬○○、戊○○、甲○○及乙○○；自難認已生終止租約之效力。從而，應認兩造間就系爭土地之租賃契約繼續有效。被告既係基於系爭租約之合法權源占有使用系爭土地，其因占有使用系爭土地所獲致之利益即非無法律上原因；則原告依所有權之法律關係請求被告將系爭房屋拆除並返還系爭土地，並依民法第179 條之規定請求被告連帶給付不當得利云云，核均屬無據。至於被告癸○○與訴外人丑○○雖曾就兩造間系爭土地租賃關係成立調解，有調解書影本乙紙附卷可稽。然被告癸○○僅為承租人之一，復否認已受其他承租人授權而成立調解；而丑○○亦到庭否認所為調解已獲原告授權（見本院94年8 月30日言詞辯論筆錄）。是該調解結果對系爭土地租賃當事人雙方自不生效力，併此敘明。
㈣承上，因兩造間就系爭土地之租賃契約仍有效存續；則原告
主張被告應依約於每年之6 月及12月各連帶給付原告租金70
0 元，核屬有據。又被告確未給付自最近5 年之租金乙節，既為兩造所不爭執。則原告於依租賃契約之法律關係，以備位聲明請求被告應連帶給付原告租金7,000 元及自以書狀送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，於法自無不合。
㈤另按，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請
法院增減其租金，民法第442 條前段定有明文。經查，系爭土地租約並未定期限，已如前述。而系爭土地於53年7 月之移轉現值為每平方公尺908 元，94年11月移轉現值為每平方公尺10萬5000元；另系爭土地65年度公告現值為5,445 元、95年度之公告現值則達每平方公尺11萬2000元，有系爭土地登記謄本、公告土地現值及公告地價查詢系統資料附卷可稽。足認原告主張：系爭土地於日據時代之租金約定為每年1,
400 元，已屬過低，而有調整租金之必要等語，洵屬正當。本院審酌由上揭系爭土地移轉及公告現值之漲幅，及系爭土地坐落所在鄰近台北大橋、週邊之交通及商業機能尚可等情，亦有地圖影本可據；並參酌系爭土地94年度申報地價為每平方公尺3 萬6000元，而土地法第97條第1 項、第105 條規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，租用基地建築房屋亦準用之明文。爰將系爭土地之租金調整為年租金10萬元，即被告應依原租約之約定於每年6 月及12年各給付租金5 萬元。又按，房屋或土地出租人依民法第442 條提起請求增加租金之訴時，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算（最高法院69年度台上字第1344號判決意旨參照）。從而，原告請求將系爭土地之租金自起訴請求後之96年6 月1 日起調整之，亦屬有據。
㈥末按，請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得
提起之，民事訴訟法第246 條定有明文。經查，本件被告固尚未給付96年6 月起之租金；惟該部分租金係於96年12月之後始需按期給付，其給付期限應尚未屆至。是原告所為請求者，實屬將來之給付。然原告並未舉證證明就被告將來所應付之租金有預為請求之必要。從而，原告此部分之請求，自不應准許。
四、綜上，原告依所有權及不當得利之法律關係，以先位聲明請請求被告應將坐落系爭土地上系爭房屋拆除，返還土地予原告及共有人全體，及請求被告應賠償原告109 萬8000元，及自書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；並自96年6 月1 日起至返還土地之日止，按月給付原告1萬8300元，為無理由，應予駁回。至於原告所為備位聲明，於依租賃契約之法律關係請求被告給付7,000 元，及被告辛○○、丁○○、癸○○、子○○自96年10月8 日起，被告己○○、庚○○自96年5 月30日起、被告壬○○、戊○○、甲○○、乙○○自民國96年10月31日起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨依民法第442 條之規定請求調整系爭土地租約之租金為每半年5 萬元之範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分，為無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。併依職權確定本件訴訟費用為3 萬2779元，應由被告連帶負擔1 萬7000元，由原告負擔1 萬5779元。
五、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第85條第2 項、第87條、第390條第2項判決如主文。
中 華 民 國 96 年 11 月 30 日
民事第二庭 法 官 李瑜娟以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 12 月 5 日
書記官 李秀蘊