臺灣士林地方法院民事判決 94年度訴字第446號原 告 匯懋建設股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 唐行深律師
逄紹峰律師被 告 甲○○訴訟代理人 洪嘉呈律師上列當事人間返還合建保證金等事件，本院於民國94年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣捌拾玖萬壹佰零貳元，及自民國九十四年五月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣叁拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣捌拾玖萬零壹佰零貳元為原告供擔保，或將上開金額提存後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：本件原告原起訴請求被告應給付新台幣（下同）125萬7,956元及其利息，嗣於民國94年7 月11日減縮請求金額為124萬2,152元及其利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255 條第1 項第3 款規定，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告主張：兩造於88年2 月11日簽訂土地合建契約書（下稱：系爭合建契約），約定由被告提供坐落台北市○○區○○段4 小段99、100 地號土地予原告作為建築用地，原告則負責興建並於建築完成後分配建物予被告，並依約交付合建保證金新台幣（下同）400 萬元予被告。前開兩造合建之房屋已於91年2 月27日取得使用執照，原告並應被告要求，將3樓2 戶提前於90年12月13日完成交屋，兩造並為此簽訂協議書（下稱：系爭交屋協議），約明被告於簽訂協議書同時，返還合建保證金100 萬元，另約定建物辦理第一次保存登記完成，原告通知被告交付所餘3 戶房地之日起7 日內，被告應返還所餘300 萬元保證金及原告支出之代辦費用。嗣原告於91年3 月7 日再點交2 樓2 戶予被告，被告並再返還合建保證金200 萬元予原告。然原告自91年4 月間起，即通知被告就所餘門牌號碼台北市○○路○○巷○ 號房屋辦理交屋，返還所餘100 萬元保證金及繳清原告代墊支出之費用。惟被告藉詞拖延未付，並自行取得所餘台北市○○路○○巷○ 號房屋之占有。為此依兩造間系爭合建契約、交屋協議之約定，請求被告返還保證金100 萬元、原告所代墊支出之公寓大廈管理基金13萬9,908 元、開放空間基金5 萬6,620 元、管理費
4 萬5,624 元等項。並聲明：㈠被告應給付原告新台幣124萬2,152 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告交付被告之地下一樓第17號停車位，因原告越界建築變更設計圖而變更被告原先所分配之位置，致17號車位前方延伸至後方之配置而影響使用，被告得依系爭合建契約第2 條第12款約定或情事變更原則主張減少價金，亦得依不完全給付規定請求損害賠償，並就減少價金或損害賠償數額抵銷原告之請求。另被告曾代墊交屋前原告應負擔之稅捐1,569 元，且原告亦應退還被告未施作之工程材料費24萬5,481 元，被告主張以上開金額抵銷原告之請求等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經本院依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之
1 第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點如下（本院94年8 月17日言詞辯論筆錄）：
㈠不爭執點：
⒈被告系爭合建契約及交屋協議應給付原告保證金100 萬元、
公寓大廈管理基金13萬9,908 元、開放空間基金5 萬6,620元、管理費4 萬5,624 元。
⒉被告得就代墊未交屋前稅捐1,569 元、原告應退還被告之材料費及工資費用共24萬5,481元主張抵銷。
㈡爭點：
被告除前述抵銷的金額以外，就其主張地下1 樓第17號停車位（下稱：系爭17號停車位）因原告變更設計之結果，得否依系爭合建契約第12條第3 項第2 款折價及不完全給付、或情事變更原則主張減價、損害賠償，並就減價或損害賠償金額與原告主張抵銷？
四、按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意，最高法院著有18年上字第1727號判例可資參照。經查：兩造系爭合建契約第12條3 項第2 款約定：「交屋同時，雙方所有因違約逾期、建物價差、車位之價差等，必須由乙方（即原告）負擔，經結算後將餘款退還之，如無上項情事，則全數尾款叁佰萬元正如數無息退還，如有不足，則以現金同時找補；如須有甲方（即被告）負擔者，經結算後，應以現金或即期支票退還乙方（即原告）」等語。關於其中「車位之價差」，兩造均稱未特別就此為定義（本院94年10月19日言詞辯論筆錄），惟參諸系爭合建契約第12條3 項第2 款乃在說明保證金之用途，總結原告依約應負責之情形，包括「違約逾期」、「建物價差」、「車位之價差」等情形，而系爭合建契約第6 條第1 項、第9 條第1項、第6 項則分別有逾期違約金、車位補償、房屋面積找補之約定，且合約第6 條第1 項約定用語亦為「價差」補償，是通觀契約全文及當事人立約時之客觀情狀，系爭合建契約第12條3 項第2 款所稱「車位之價差」，應係專指系爭合建契約第6 條第1 項所約定：「甲方移至地下貳層分取之車位，乙方必須按當時乙方之售價補償與地下第壹層車位之價差予甲方，如無法以依地下第一層與第二層之價差補償，則以地下第二層與地下第三層之價差，補償予甲方」之情形，即車位價差應僅限於樓層不同所生者，尚不及於同一樓層位置不同或設計不良所致減少價值之情形。
五、次按種類之債在特定時，即存有瑕疵者，出賣人除應負物之瑕疵擔保責任外，並應負不完全給付之債務不履行責任。此際，出賣人應負之責任係屬併存，買受人得選擇行使（最高法院85年台上字第1396號、87年台上字第125 號判決意旨參照）。且前開出賣人之責任規定，於其他有償契約並應準用之（民法第347 條）。又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠債其損害。損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，亦為民法第227 條第1 項、第213 條第1 項、第215 條、第216 條第1 項所明定。又前揭民法第227 條規定雖係於89年5 月5 日修正施行，惟關於不完全給付之法律效果，於修正施行前亦應為相同之解釋適用（最高法院77年度第7 次民事庭會議決議㈠參照），是本件系爭合建契約雖訂立於88年2月11日，仍應為相同之解釋。經查：
㈠系爭合建契約第9 條第1 項約定：「乙方同意甲方取得伍部
平面式停車位均位於地下第壹層（即Ｂ１），每個車位均應符合法定車位規格，應寬二點五公尺，長六公尺..... 」等語，是原告對被告所負車位給付義務，應係由地下一層之多數同規格車位中，任選其中5 車位給付被告，性質上應屬限定種類之債，依前揭說明，應有不完全給付規定之適用。
㈡次查，被告依約受領原告所分配之系爭17號停車位後，種類
之債即屬特定（民法第200 條第2 項）。另依當事人之意思，此一限定種類之債，原告所負之給付義務，其品質應與其他同一層一般之停車位相當始得謂符合債之本旨所為之給付。
㈢查系爭17號停車位前方有大型污水管，此為同一層其他車位
所無，有原告所提照片數幀附卷可稽。經本院函請泛亞不動產鑑定公司（下稱：泛亞公司）鑑定及實地測量結果，第1根管線與地面之垂直距離為213 公分，第2 跟管線與地面之垂直距離約為206 公分，另管線往下連接牆面部分時亦造成進出之不便（鑑定報告第11頁），並對停車位價值產生影響，有泛亞公司94年9 月14日泛發字第94117 號函所附鑑定報告書附卷可稽。是依前揭說明，原告就系爭17號停車位所為之給付，與同一層其他停車位既不具備相同之品質，自難認係符合債之本旨，而屬不完給給付。且此一不完全給付性質上無從補正，應依民法第227 條準用同法第226 條第1 項規定，請求損害賠償。
㈣因原告所為不完全給付無從回復原狀，依前揭法條規定，僅
得以金錢填補被告所受之損害。本件前揭鑑定報告認系爭17號停車位價值約為較其他一般車位約貶損7%，是以兩造就車位折算之價格150 萬元計之，被告所受損害應為10萬5,000元（計算式：0000000 ×7%=105000）， 被告於此金額範圍內請求原告負損害賠償之責，並就原告請求為抵銷之主張，應屬有據。
六、綜上，原告所得請求被告給付之金額為124萬2,152元（計算式：0000000+ 139908+56620+45624=0000000）， 被告所得主張抵銷之金額則為35萬2,050 （計算式：1569+245481+105000=352050）， 經被告主張抵銷後，原告所得請求之金額應為89萬102元（計算式：0000000-000000=890102）。
七、從而，原告本於兩造間系爭合建契約、交屋協議法律關係，訴請被告給付89萬102 元，自起訴狀繕本送達翌日即94年5月17日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾前開部分之請求，則為無理由，應予駁回。
八、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如
主文。中 華 民 國 94 年 10 月 31 日
民事第二庭 法 官 王本源以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 11 月 3 日
書記官 戴顯澄