臺灣士林地方法院民事判決 94年度訴字第543號原 告 甲○○訴訟代理人 程才芳律師被 告 乙○○訴訟代理人 范宗熙律師上列當事人間返還簽約備證款事件，本院於民國94年7 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣貳佰伍拾貳萬元，及自民國94年6 月9 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣捌拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣貳佰伍拾貳萬元為原告供擔保，或將上開金額提存後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於於民國93年7 月20日，簽立不動產買賣契約（下稱：系爭買賣契約），約定由原告以新台幣（下同）1,565 萬元向被告購買坐落台北市○○區○○街○○ 號8樓之1 建物、停車位及基地應有部分（以下簡稱：系爭不動產），原告並同時支付簽約備證款315 萬元。嗣因兩造對系爭不動產面積認知產生爭議，經房屋仲介公司安排，另於同年12月4 日簽立協議書（下稱：系爭協議書），約定系爭不動產自簽訂協議書之日起至民國94年3 月3 日止，再委由房屋仲介公司力霸房屋出售予第三人，如被告嗣後委由力霸房屋所售之價款，足以退還原告已付之簽約款時，被告應於10日內退還原告已支付之款項，原告並同意另行支付15萬元作為象徵性之補償金。如委託銷售期滿未順利售出，兩造同意解除已簽訂之買賣契約，屆時原告同意支付63萬元予被告，作為賠償被告之違約金，被告則同意將原告前已交付之315萬元扣除違約金後，返還其餘之252 萬元。迄至94年3 月3日止，力霸房屋仍未將系爭不動產順利售出，原告乃於94年
4 月14日以存證信函通知被告解除前揭不動產買賣契約，並請被告於收受存證信函後5 日內將餘額252 萬元一次返還原告，被告於94年4 月15日收受原告前開函件，迄未將前開款項返還，為此依兩造間系爭協議書及民法第259 條規定，訴請被告返還，並聲明除供擔保金額外如主文所示。
二、被告則以：依兩造間系爭買賣契約第8 條「違約責任」第3項之約定：「乙方（即被告）於解除本契約後得沒收甲方（即原告）已付之全部價款.... 」 ，故本件系爭買賣契約解除後，被告自得依上述約定沒收原告已付之價款。又兩造間93年12月4 日所簽系爭協議書第4 條係約定：「雙方同意若力霸房屋順利出售予第三人，賣方與之簽約並收受價款，且價款足以退還買方已付簽約款時，賣方必須於10日內退還買方已付之款項.... 」 第5 條：「雙方協議，委託銷售期滿，雙方同意於民國94年3 月10日前解除已簽訂之買賣契約。
」由以上協議內容觀之，被告返還原告簽約款應在系爭不動產出售取得價款後10日內，現系爭房屋尚未順利售出，原告於條件未成就前請求返還簽約款，與前述協議內容顯屬有違等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經本院依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點如下（本院94年7 月20日言詞辯論筆錄）：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈兩造確曾訂立如被證一所示系爭買賣契約，及如原證一所示系爭協議書，原告並已依約給付被告315 萬元。
⒉兩造確依系爭協議書委託力霸房屋士林捷運站店代為銷售系爭不動產，惟並未賣出。
⒊原告於94年4 月14日曾以原證二所示存證信函通知被告解除契約，該解除契約之意思表示已於94年4 月15日到達被告。
㈡兩造爭執事項：
解除系爭買賣契約之法律效果，究係原告主張扣除系爭協議書第5 條約定之63萬元後，由被告返還餘額252 萬元；抑或解除契約以後依系爭賣賣契約第8 條第3 項約定，由被告沒收全部價金？
四、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。次按解釋當事人立約之真意，固應以當事人立約當時之真意為準，惟雙方中途有變更立約內容之同意者，則應從其變更以為解釋（最高法院49年台上第30 3號判例意旨參照）。本件兩造分別於93年7 月20日、同年12月4 日簽訂系爭買賣契約、協議書已如前述，因系爭協議書簽訂時間在後，是本件系爭契約第8 條第3 項違約責任之約定繼續適用與否，其爭點即在於：系爭協議書是否已變更系爭契約關於原告違約責任之約定？經查：
㈠兩造於93年12月4 日所簽立系爭協議前言載明：「立協議書
人買方甲○○、賣方乙○○雙方於民國93年7 月22日簽訂之不動產買賣契約（買賣總額新台幣1,565 萬元，簽約備證款為新台幣315 萬元）互訂協議事項如下.... 」 等語，是系爭協議之目的，即在處理兩造先前所簽訂之系爭買賣契約，並包含所謂「簽約備證款315 萬元」，系爭協議如與前所訂立之買賣契約有相互抵觸者，依前揭說明，自應以變更後之合意即系爭協議為據。
㈡由系爭協議書第1 條兩造約定撤銷已申報之契稅、土地增值
稅案，及第2 條另行委託士林捷運站店代為銷售系爭不動產之約定可知，兩造已無繼續履行原契約之意，系爭協議之所以簽訂，乃在處理兩造間不願繼續履行原契約後之法律效果。依系爭協議第3 、4 條之約定，如力霸房屋於94年3 月3日前出售予第三人時之效果，顯即免除被告交付移轉系爭不動產予原告之出買人義務，同時變更原買賣契約第8 條第3項沒收原告已支付全部款項之義務，約定被告應返還原告已支付全部款項（315 萬元），另約定原告應給付被告15萬元「補償金」之義務，依前揭解釋原則，如符系爭協議第3 、
4 條之情形，原買賣契約第8 條第3 項約定應即無適用之餘地。
㈢至系爭協議書第5條與系爭契約第8條第3項之適用關係：
⒈系爭協議書第5 條約定：「雙方協議，委託銷售期滿若未順
利售出，雙方同意於民國94年3 月10日前解除已簽訂之買賣契約，屆時買方同意支付賣方新台幣63萬元正，作為賠償賣方之違約金。雙方原已給付予力霸房屋士林依原契約履行支付」等語，因系爭契約第8 條第3 項所稱「沒收甲方已付之全部價款」，係以「甲方毀約不買或其他『違約』事情時」，被告於解除契約後所得行使之權利，故「甲方已付之全部價款」性質上即屬約定違約金，茲兩造就「違約金」於系爭協議書中另為約定，解釋當事人之真意，自係以協議書之約定變更系爭契約之約定，殊無再適用兩造合意變更前系爭契約第8 條第3 項之餘地。
⒉基前所述，系爭協議書訂立之目的係在處理兩造間不願繼續
履行原契約後之法律效果，解釋上當事人客觀之真意應係解除契約後「全部」之法律效果均係依系爭協議書來處理。系爭協議書第3 、4 條係系爭不動產於約定期限順利出售時之「全部」約定法律效果，並無再適用原系爭契約相關約定之情事；而系爭不動產無法於約定期限順利出售時，解釋上亦應完全依系爭協議書第5 條約定來處理兩造間權利義務關係，始稱一貫。苟原契約條款仍有繼續適用，自需另於協議中約定，此觀系爭協議書第5 條後段所載：「雙方原已給付予力霸房屋士林捷運店之仲介費『依原契約履行支付』」等語自明。
⒊再就原告之利益狀態言，依原契約約定，原告若選擇不履行
原契約，其最不利之法律效果亦不過為已交付之315 萬元款項由被告沒收（即該已付315 萬元具有解約金之性質），若適用系爭協議書第5 條前段之約定給付63萬元之違約金後，原告原已支付之315 萬元仍由被告沒收，又何需另行協議訂立系爭協議書？⒋又被告於本院言詞辯論期日所稱63萬元不是補償，而是用於
給付仲介公司云云，因系爭協議書第5 條後段：「雙方原已給付予力霸房屋士林捷運店之仲介費依原契約履行支付」之約定不符，亦與前述協議之解釋相違，應無可採。
⒌綜上，系爭協議書第5 條約定應已變更係爭契約第8 條第3項關於違約金之約定應可認定。
五、次查，本件系爭協議書第5 條約定：「... 委託銷售期滿若未順利售出，雙方同意於民國94年3 月10日前解除已簽訂之買賣契約」，雖該條文字用語曰「同意... 解除已簽訂之買賣契約」，惟復另載明「於民國94年3 月10日前」之期間，語意上應係94年3 月3 日委託銷售期滿後迄94年3 月10日之某特定時點，另由當事人以意思表示解除之，而非於94年3月3 日委託銷售期滿未順利售出時系爭契約即當然解除之「解除條件」，故宜將前開「委託銷售期滿若未順利售出」之約定，解為約定解除事由，前開約款則解為同意賦與當事人之一方行使約定解除權。至系爭協議第5 條所約定之「94年
3 月10日前」之期間，因兩造未約定未依此期限解除契約之效果，且前開約定之重點應在於「委託銷售期滿若未順利售出」之事實發生時，應如何處理兩造間系爭買賣契約無法繼續之法律效果，故應認兩造並不因遲誤前開期限而喪失解除契約之權利。茲以系爭不動產未於約定之委託銷售期限即94年3 月3 日前售出，依系爭協議第5 條前段，原告自得解除系爭買賣契約，又原告所為解除契約之意思表示已於94年4月15日到達被告，應認斯時起已發生解除契約之法律效果。
按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第2 款定有明文。次按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，亦同法第203 條所明定。本件原告業已依系爭協議第5 條前段解除系爭買賣契約，且兩造間就解除契約之法律效果，除以系爭協議約定原告應給付被告63萬元之違約金外，並無任何約定，依前揭法條規定，原告自得請求被告返還受領之金錢315 萬元，及自受領時即94年7 月22日起算之利息，從而，本件原告主張抵銷應給付被告之63萬元違約金後，訴請被告給付252 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即94年6 月9 日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，自屬有據，應予准許。
六、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 8 月 4 日
民事第二庭 法 官 王本源以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 8 月 11 日
書記官 戴顯澄