臺灣士林地方法院民事判決 94年度訴字第562號原 告 甲○○訴訟代理人 陳淑芬律師
陳繼民律師複代理人 王俊傑律師被 告 乙○○訴訟代理人 孫冬生律師複代理人 丙○○當事人間請求返還房屋事件，本院於94年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落台北市○○區○○段三小段三五地號土地上如附圖所示A 部分，面積柒肆點貳平方公尺（含B 部分所示木屋，面積柒點玖壹平方公尺）之門牌台北市○○區○○街臨85號之石棉瓦雨棚（含木屋）拆除，將座落基地返還原告；並應給付原告新台幣貳拾捌萬壹仟壹佰玖拾肆元，及自民國九十四年六月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，暨自九十四年六月十六日起至被告返還土地之日止，按月給付原告新台幣伍仟零壹拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰玖拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣伍佰捌拾壹萬柒仟零伍拾柒元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：其為坐落台北市○○區○○段三小段35地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，被告未經原告同意，竟在系爭土地上有如附圖A 部分面積74.2平方公尺（含B 部分面積
7.91平方公尺）之石棉瓦雨棚（含木屋）（下稱系爭地上物），無權占有系爭土地，依法應予拆除，將土地返還原告，並應返還受有相當租金之不當得利。爰依民法第767 條、第
179 條規定提起本訴，請求判決：㈠被告應將坐落台北市○○區○○段三小段35地號土地上如附圖所示A 部分，面積74.2平方公尺（含B部分，面積7.91平方公尺）之門牌台北市○○區○○街臨85號地上物拆除，並將座落之基地返還予原告。㈡被告應給付原告新台幣（以下同）937,314 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之遲延利息，並自起訴狀送達之翌日起至被告返還土地止，按月給付原告壹萬陸仟柒佰壹拾捌元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告出租系爭土地予訴外人潘世章，同意潘世章搭建系爭地上物，被告合法受讓系爭地上物，自屬有權占有系爭土地等語置辯。請求判決：原告之訴及假執行之聲請均駁回，並願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執之事項：㈠台北市○○區○○段三小段35地號土地，為原告所有，並有土地登記謄本可証。
㈡系爭地上物原為訴外人潘世章搭建，未辦理保存登記，嗣
後讓渡予被告，由被告取得事實上處分權之事實，復有被告提出之讓渡書為憑。
㈢系爭地上物佔用系爭土地如附圖A 所示之事實，業據原告
提出照片8 幀為証，且經本院於94年7 月15日赴現場履勘屬實，並製有勘驗筆錄及臺北市士林地政事務所人員所測量繪製之複丈成果圖附卷可証。
㈣訴外人即現使用系爭土地及地上物之人盧文生，分別向原
告承租系爭土地，每月租金60,000元；向被告承租系爭地上物，每月租金5,000 元。
四、本件經依民事訴訟法第271 條之1 準用第270 條之1 第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院94年10月3 日言詞辯論時，兩造協議簡化之爭點即本件被告有事實上處分權之之系爭地上物，是否有使用系爭土地之合法權源？為主張及辯論（見本院卷第150 頁）。茲依被告抗辯有權使用之証據方法，分述如後：
㈠本院90年度士簡字第226號宣示判決筆錄、91年度簡上字
第33號民事判決，有關承租人即該案被告盧文生，及本案原告在該案之陳述：
⑴被告抗辯原告在該案自承「將系爭土地委託被告之夫李
榮澤委託，亦知悉系爭地上物為訴外人潘世章所建，顯見原告當時行為即隱含同意任何承租人得在土地上興建系爭地上物…原告認系爭地上物之門牌號碼係以其名義申請編訂，該地上物為原告所有才以存証信函通知訴外人盧文生應與其就系爭土地及地上物重訂租約，顯見原告確定同意系爭地上物得興建於系爭土地上，否則，若原告反對興建，怎可能任由該地上物存在土地上數年之久，不聞不問，又豈會通知訴外人盧文生與之重新簽訂新租約…系爭土地及地上物現均為訴外人盧文生承柤使用（盧文生向原告租地，向被告租地上物），土地及地上物承租人皆為同一人，基於民法第426 條之1 之規定及現承租人使用之安定性，本案地上物與土地間應有租賃關係存在」（見本院卷第37頁反面、第38頁即被告答辯狀第2 頁反面、第3 頁）。
⑵惟查：
①本院90年度士簡字第226 號係乙○○（即本案被告）
依民法第455 條租賃物還返請求權之規定，請求訴外人盧文生返還本案系爭地上物之案件，本院判決陳淑媛遷讓房屋勝訴，訴外人盧文生不服，提起上訴，本院再以91年度簡上字第33號民事案件就遷讓房屋部分駁回訴外人盧文生的上訴。本案原告在該案証述系爭地上物係潘世章搭蓋（見本院卷第41頁即本院990 年度士簡字第226 號宣示判決筆錄第5 頁第5 行），且依原告提出之臺北地方法院89年度訴字第4378號清償債務案件，90年7 月17日準備程序筆錄第10頁，原告亦陳稱委託李榮澤處理土地（見本院卷第202 頁）部分，固堪信為真實。但原告委託收（出）租土地與知悉系爭地上物為訴外人潘世章所有，係屬二事。委託出租土地及收租，除出租土地供建告房屋外，並不當然表示委託人即出租人同意承租人得於土地上搭蓋建物；且知悉承租人於租賃土地上建物，其單純的沈默，亦不表示土地出租人當然同意承租人在土地上建屋。被告以原告委託訴外人李榮澤收受系爭土地租金、出租土地，且知悉訴外人潘世章在其上建蓋地上物，即定斷「原告當時行為即隱含同意任何承租人得在土地上興建系爭地上物」，實嫌率斷。
②訴外人盧文生於該案中固主張：本案原告甲○○為系
爭地上物申請編訂門牌號碼，為系爭地上物之所有權人，因而與原告訂立租賃契約等語。然承租人將非其所有之物，出租予承租人，非法所不許。至於可否履行，則係另一問題。且承前所述，知悉他人之物搭建於自己所有土地上不予聞問之單純沈默，尚不足以認定土地所有權人同意建物所有人合法使用建物，因此，僅管原告自認係系爭地上物之所有權人，與事實上原告非該地上物之所有權人不相符合，而與訴外人盧文生訂立租約，揆諸上揭說明，於法要無不可，至於可否履行乃另一問題。但自認為地上物所有權人，尚不足以推定「原告確定同意系爭地上物得興建於系爭土地上」，又原告知悉系爭地上物搭建於自已所有之系爭土地上，在其主觀心態上，不發生是否同意系爭地上物得興建於系爭土地上之問題；客觀上，縱使原告知悉事實上非其所有之地上物，搭建於其所有之系爭土地上的單純沈默，亦無法認定原告同意該建物合法使用系律爭土地。
③按民法第426 條之規定「租用基地建築房屋，承租人
房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」，係指房屋對該基地有合法租賃契約存在，房屋所有權移轉時，基地租賃契約對房屋受讓人仍繼續存在而言，如房屋對基地並無合法租賃契約，其受讓人對於該基地，自亦無任何合法使用權源可言。本件系爭土地及地上物現同為訴外人盧文生使用之事實，兩造均不爭執，堪可信為真實。但在被告証明系爭地上物對於系爭土地有合法使用權源前，尚不得以地上物與土地現為同一使用人，即認為「地上物與土地間有租賃權存在」。
㈡被告提出之租賃契約三件：
⑴75年4 月15日立契約人甲方甲○○、李榮澤與乙方盧
文生，○○○區○○街○○巷克難房屋一間訂立租賃契約，租賃期限自民國75年4 月20日起至民國76年4 月20日止計一年。
⑵76年4 月20日立契約人甲方甲○○、李榮澤與乙方盧
文生，○○○區○○街○○巷克難房屋一間訂立訂立租賃契約，租賃期限自民國76年4 月20日起至民國77年
4 月20日止。⑶90年1 月16日立契約人甲方甲○○與乙方盧文生，○
○○區○○○○段○○○號土地永平街臨85號訂立訂立租賃契約，租賃期限自民國76年4 月20日起至民國77年4 月20日止。
⑷形式上，該三紙契約僅得証明，原告甲○○與訴外人
李榮澤二人或原告單獨一人，就系爭地上物與訴外人訂立租賃契約而已。系爭地上物可否合法使用系爭土地，乃另一法律關係。該三紙對「地上物」之租賃契約，實無法証明系爭地上物對系爭土地有合法的使用權源。再者，被告對於系爭地上物事實上處分權的權利，來自訴外人潘世章。被告合法受讓後，再出租予訴外人盧文生，此為兩造不爭之事實。訴外人盧文生對系爭地上物的權利，應來自有事實上處分權的被告。如被告就系爭地上物對系爭土地有合法使用權源，訴外人盧文生就系爭地上物對系爭土地，自有合法使用權源；如被告無法証明其就系爭地上物對系爭土地有合法使用權源，自不可能從承租人之訴外人盧文生就系爭地上物對系爭土地有合法使用權源，反向証明被告就系爭地上物對系爭土地有合法使用權源。職是，被告以訴外人盧文生與原告（或原告、訴外人李榮澤）間，對系爭地上物之租賃契約，用以証明系爭地上物對系爭土地有合法使用權源，亦無可取。
㈢被告再抗辯「原告同意出租土地給潘世章搭蓋系爭地上
物，因為潘世章租土地作為修車廠用，如果土地上無足以遮風避雨之建物，如何使用土地，依『經驗法則』，如果遭遇大風雨如何修車（解釋上自應認為原告同意潘世章搭蓋系爭地上物）」等語（見本院卷第149 頁）：
原告一再否認「同意出租土地給潘世章搭蓋系爭地上物」，已如前述，再參諸被告自承「系爭建物係訴外人潘世章於70幾年間起造興建四根鐵架，四周以彈簧床、木板等物隨便圍起來之地上物，其因經營修車廠而向被告先夫李榮澤承租系爭35地號土地」等語（見本院卷第12
6 頁被告提出之民事答辯狀（二）第1 頁），足認訴外人潘世章承租系爭土地之初，只是租「土地」來經營修車廠，並無在其上搭建地上物之意，否則焉有僅以「四根鐵架，四周以彈簧床、木板等物隨便圍起來之地上物」而已。原始建造系爭地上物之訴外人潘世章，承租土地時並無搭建地上物之意，又無証據証明出租人（無論係原告或訴外人李榮澤），有同意訴外人潘世章得於土地上建屋之意思表示，則被告徒以「經驗法則」，推翻租賃契約當事人間不存在之意思表示，認原告有同意潘世章在土地上建屋之意思，要無足取。況租地經營修車廠，是否需要搭蓋地上物？搭蓋何種地上物？需視該修車廠是新設或老店；修車項目、工程規模之大小；客源是否穩定、業績是否持續；承租期間長短等不同因素來決定，被告空言依「經驗法則」論斷，訴外人潘世章承租土地經營修車廠，出租人必需同意訴外人潘世章搭建地上物云云，亦無足取。
㈣被告提出錄音帶乙捲：
⑴本案於94年6 月27日第一次言詞辯論期日起，至94年
10月3 日本院裁示，同年11月7 日進行最後一次言詞辯論期日前，被告均未提及任何有關錄音帶之事。94年11月3 日以書狀，突然提出錄音帶主張，原告同意建造地上物。
⑵經查：
①被告自承該錄音帶早於90年間，在台北地方法院89
年度訴字第4378號案件中，業已提交原告查証其真偽等語（見本院卷第302 頁），顯見被告早已知悉得使用該錄音帶為本案之防禦方法，但卻因重大過失，未依訴訟進行程度適時提出，依民事訴訟法第
196 條第2 項規定，本院自應予以駁回。②⑵原告否認該錄音帶之真正，且被告提出之譯文，
雖記載出席人員：被告之女李思瑢、被告之代理人丙○○、原告甲○○、原告之弟李榮仁、原告之代理人潘姓男子。但各該人員與本案之關係如何？為何有此次聚會？各代理人是否為有代理權之人？錄音帶於何種情況下由何人錄製？被錄音者是否知情？有無剪接等情形，均不得而知。被告又未請求勘驗錄音帶為本案之証據方法，本院無從認定錄音帶是否真正？被告提出之譯文與錄音帶內容是否相符？則被告以錄音帶為証明原告同意搭建系爭地上物的証據方法，亦無從准許。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返之。對於妨害其所有權者得請求除去之，民法第767 條定有明文。
本件被告擁有事實上處分權之系爭地上物，占有使用原告所有之系爭土地，惟無法証明原告確有同意使用之正當權源，要難認其係有權占有系爭土地之人。從而，原告依據首揭法條之規定，請求被告拆除如附圖所示Ａ（含Ｂ）部分之石棉瓦屋（含木屋），還返該基地與原告，於法洵屬有據，應予准許。
六、又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段亦定有明文。又無權占用他人之土地，係侵害他人土地之所有權，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179 條前段之規定，請求無權占有人給付相當於租金之不當得利。另查關於相當於租金之利益之計算標準，應參酌土地法第105 條、第97條第1 項之規定，予以計算較為客觀公允（最高法院81年度台上字第339 號判例參照）。其次，所謂土地價額係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價（並非公告現值）百分之八十為其申報地價，土地法第148 條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段分別定有明文。查被告所有之地上物無權占用原告所有土地如附圖Ａ（Ｂ）所示，74.2平方公尺，而系爭土地自89年7 月迄92年12月之申報地價為每平方公尺30,622元、93年1 月迄今則為27,038元，有原告所提之台北市地價謄本附卷可稽，又查系爭土地係位於台北市○○街及延平北路6 段口、交通便利、生活機能健全；原告將系爭土地出租訴外人盧文生經營修車廠，月租60,000元；被告將系爭地上物出租予訴外人盧文生做為修車廠器具等物品置放的場所，月租5,000 元（見本院卷第56頁）等情，本院斟酌該基地所在之位置、被告使用該基地之經濟價值及所受利益等情，認每年租金以不超過系爭土地申報總價額年息百分之
3 為當。從而，原告請求被告給付自90年1 月20日起至94年
4 月30日及自起訴狀繕本送達翌日即94年6 月16日起至返還系爭土地之日止，於如附表所示範圍內之不當利得，為有理由，逾附表所示部分之請求，為無理由。
四、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免於假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許。
五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39
0 條第2 項、第392 條判決如主文。中 華 民 國 94 年 11 月 30 日
民事第一庭 法 官 陳雅玲以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 12 月 5 日
書記官 賴秋招附表：
一、不當得利損害金額之計算方式如下 (小數點以下4捨5入) ：編號 請求期間 計算方式 請求金額
（當期公告地價×占有面積×年息 （新台幣）
0 000000-000000 00000×74.2×3％÷365×1076 =000000
0 000000-000000 00038×74.2×3％÷12×16 ＝00000
0 000000-還返之日（每月） 27038×74.2×3％÷12＝5016
二、合計原告得請求之金額：200945＋80249＝281194