臺灣士林地方法院民事判決 94年度訴字第584號原 告 丙○○共 同 吳榮達律師訴訟代理人被 告 丁○○
樓乙○○上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國94年7 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落台北市○○區○○○路○○巷○ 弄○ 號3 樓房屋遷讓返還原告，並應自94年7 月5 日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告新台幣壹萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣壹佰伍拾萬元為原告供擔保，或將上開金額提存後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告與訴外人郭衍飛於民國94年5 月10日經由強制執行拍賣程序投標購得坐落台北市○○區○○○路○○巷○ 弄○ 號3 樓房屋（下稱：系爭房屋）及其坐落基地，並於同年6 月13日收受權利移轉證書取得所有權，嗣共有人郭衍飛並於民國94年7 月4 日將其應有部分移轉原告。系爭房屋現為被告丁○○、乙○○占有中，雖被告丁○○曾於執行程序中提出租賃契約影本，主張與訴外人即執行債務人昇隆營造有限公司（以下簡稱：昇隆公司）間有不定期租賃關係存在，惟其所提租約存有諸多疑點，應係通謀虛偽意思表示而為。又縱被告丁○○所提租約為真，因原告有收回自住之需，且被告丁○○復提供系爭房屋予無親屬關係之另被告乙○○居住使用，違反被告所提租賃契約第7 條關於「承租人不得將租賃權轉讓或將承租物轉租或借於他人使用。」之約定，依土地法第100 條第2 款、第5 款規定，原告自得終止租賃契約，請求返還系爭房屋，爰以94年7 月1 日庭提書狀為終止租賃契約之意思表示。又被告乙○○亦居住系爭房屋內，不論其係向被告丁○○借用或轉租而占有，因被告丁○○就系爭房屋既無合法使用收益權源，遑論使用權源來自被告丁○○之被告乙○○。況原告與被告乙○○間間本無任何法律關係之存在，故被告陳碧玉使用系爭房屋實屬無權占有，為此依民法第767 條規定，訴請被告丁○○、乙○○遷讓返還系爭房屋，另依民法第179 條規定，請求被告於遷讓返還系爭房屋之日前，按月給付相當於租金之不當得利新台幣（下同）2 萬4,000 元。並聲明：㈠被告丁○○、乙○○應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告丁○○、乙○○應自民國94年7 月5 日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬4,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告丁○○前於85年間將450 萬元貸予昇隆公司，並約定自85年6 月5 日起，以昇隆公司所有之系爭房地租予被告，並按租金每月1 萬元計算，抵償昇隆公司積欠被告之借款，至借款全部清償為止，依民法第425 條規定，其租賃契約對原告應繼續存在。被告丁○○承租系爭房屋之情，業已載明法院拍賣公告，自應承受。又原告購買系爭房屋，並非自住使用，僅為轉售賺取差額利潤，其主張收回自住云云，並非真實。又被告乙○○部分，因係與被告丁○○共同使用系爭房屋，系爭租賃契約第7 條所謂不得轉讓、轉租或出借之規定，究其真意，係指被告丁○○自己未使用系爭房屋時方屬違約等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其與訴外人郭衍飛於民國94年5 月10日經由強制執行拍賣程序投標購得系爭房屋及其坐落基地，並於同年6 月13日收受權利移轉證書取得所有權，嗣共有人郭衍飛並於民國94年7 月4 日將其應有部分移轉原告。系爭房屋現為被告丁○○、乙○○占有中等情，業據提出不動產權利移轉證書、建物登記謄本等件為證，並經本院依職權調取本院93年度執字第22188 號執行案卷查明屬實，復為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在（民法第
425 條第1 項）。又不定期租賃契約之出租人，於收回自住或重新建築時，得終止租約收回房屋（土地法第100 條第1款）。經查：
㈠本件被告丁○○主張與系爭房屋前所有權人昇隆公司間定有
租賃契約，果係屬實，依前揭民法規定，對系爭房屋受讓人即本件原告租賃契約應仍繼續存在。
㈡又關於前開租賃契約之性質，被告所提94年6 月27日所提答
辯狀固稱「以抵償債務為前提，自應推定契約當事人真意為租賃至其清償所有欠款為止.... 本 租賃契約依當事人真意及法律規定（民法第449 條），應視為租賃期間20年之契約」，惟依被告丁○○其後於本院言詞辯論期日則稱：「租金是1 個月1 萬元，借款按月逐次抵償租金，如果中間他有還錢的話，就改為我要付他租金」（本院94年7 月1 日言詞辯論筆錄）；「是無定期租約，每月扣1 萬元，而只要昇隆營造清償借款，便可隨時終止租約」（本院94年7 月27日言詞辯論筆錄）等語，且被告丁○○所提系爭租賃契約亦僅載明租賃期間自85年6 月5 日起而無終期之記載（租賃契約第2條），並約定租金於各該月5 日持至出租人處繳納，應認承租人即被告丁○○係於每一承租月份之5 日始發生當月之租金給付義務，果於每月租金給付義務發生時，與隆昇公司間仍有債權債務關係，隆昇公司則以租金債權與借貸債務抵銷，雙方並非約定20年以上之租賃契約，而於租約訂立時以被告丁○○就該期間20年以上之租金債務與對隆昇公司之債權一次抵銷，是爭租賃契約性質上確屬不定期租賃契約應堪認定。
㈢至原告擬將系爭房屋收回自住之主張，被告原表示不爭執（
本院94年7 月1 日言詞辯論筆錄），雖其嗣後提出書狀否認原告收回自住之主張，惟查：原告文林北路80巷88號3 樓」，該屋係原告之夫謝明宏向訴外人許玉暄所承租等情，業據原告提出）為證，被告就該租之真正亦表明不爭執（本院94年7 月24日言詞辯論筆錄），自堪信為真實。查原告房屋，其於拍賣程序取得系爭房屋所有權後，衡諸經驗法則，當無捨自有房屋而於鄰近處另行支付租金租賃房屋之理，是原告主張確有收回系爭房屋自住之需等情，自堪信為真實。被告抗辯原告收回房屋係欲轉售獲取利潤云云，純屬臆測，復未能舉證以佐其說，應無可採。
㈣從而，原告主張符合土地法第100 條第1 款終止租約之規定
，並為終止租約之意思表示，應屬有據。又系爭租約果屬存在，亦因原告合法終止已如前述，被告丁○○自不得仍以兩造間租賃契約執為占有權源，原告本於民法第767 條規定，訴請被告丁○○將系爭房屋遷讓返還原告，自無不合。
五、次按使用借貸，非如租賃之有民法第425 條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利，最高法院著有59年台上字第2490號判例可資參照。本件被告乙○○主張係系爭房屋前所有人昇隆公司負責人甲○○借予伊使用（本院94年7 月27日言詞辯論筆錄），揆諸前揭判例意旨，被告乙○○非得以其與昇隆公司（或甲○○個人）間之使用借貸關係，主張有使用系爭房屋之權利，原告依民法第
767 條規定，訴請無合法占有權源之被告乙○○遷讓返還系爭房屋，亦屬有據。
六、另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書分別定有明文。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，此觀土地法第97條第1 項規定自明。其中計算「土地申報總價額」之基準，依土地法施行法第25條、土地法第148 條等規定，係以土地所有權人依法所申報之地價為其法定地價。而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，亦平均地權條例第16條前段所明定。本件被告自原告取得所有權之日起，無權占有原告所有之建物，受有占有使用之利益，妨害原告所有權之行使而致原告受有損害，而無法律上原因，原告自得本於不當得利法律關係訴請返還。又被告此一占有使用利益，性質上不能返還，自應償還其價額，此一價額之計算，依社會通念，應得以「相當之租金」計算之（最高法院61年台上字第1695號判立意旨參照）。本院斟酌系爭建物（含坐落基地應有部分）係原告以648 萬3,000 元得標買受（土地：498 萬3,000 元、建物：150 萬元），本院執行處實施拍賣前委請天開不動產估價師事務所鑑定價格為
530 萬元（土地：380 萬元、建物：150 萬元），房屋係建於65年間之老舊建物，位於住宅區，面臨文林北路94巷7 弄寬度6 公尺都市○○道路，地屬都市區，休閒設施、大眾運輸便利性、附近道路規劃與路況、民生必需品取得便利性等均屬中等（見前揭執行卷附鑑價報告）等各情，本院認不逾系爭房屋交易價格150 萬元、土地申報地價115 萬7,360 元【計算式：39100 （每平方公尺公告地價）×80% ×148 （土地面積）×1/4 （原告應有部分）=0000000 0】百分之七【計算式：（0000000+0000 000）×7/100 ×1/12=15,501】計算每月應償還之不當得利價額為宜，認被告不當得利之數額以每月1 萬5,000 元計算為適當。
七、從而，原告本於上揭原因事實，依民法第767 條物上請求權規定，訴請被告自系爭房屋遷讓返還原告，另依民法第179條不當得利法律關係，訴請被告自原告取得所有權後之94年
7 月5 日起，自遷讓日止，按月給付原告1 萬5,000 元，為有理由，應予准許，逾此部分請求，則為無理由，應予駁回。
八、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
十、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段、第390 條第2 項、第
392 條，判決如主文。中 華 民 國 94 年 8 月 10 日
民事第二庭 法 官 王本源以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 8 月 16 日
書記官 戴顯澄