臺灣士林地方法院民事判決 94年度訴字第582號原 告 莉特國際有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 張英郎律師複 代理人 李師榮律師被 告 戊○○○訴訟代理人 龍躍天律師上列當事人間回復原狀等事件，本院於民國94年9 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣柒拾叁萬貳仟元，及自民國九十四年九月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應將如附表所示支票叁紙返還予原告。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新台幣肆拾貳萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹佰貳拾柒萬貳仟元為原告預供擔保或將上開金額提存後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，或因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第4 款定有明文。經查，本件原告起訴時，訴之聲明第1項原為：「被告應給付原告新台幣（以下同）4,507,106 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息」，並於訴之聲明第2 項請求被告返還7 張支票，嗣因被告已陸續兌現支票及工程款增加，而於民國94年7 月13日遞狀擴張訴之聲明第1 項之金額為4,555,658 元，訴之聲明第2 項請求被告返還5 張支票，復於94年9 月28日遞狀更正訴之聲明第1 項金額為4,915,658 元，訴之聲明第2 項請求被告返還3張 支票，揆諸前揭說明，於法要無不許。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：㈠原告經營高級服飾進出口及買賣業務，擬設立旗艦店，而向
被告承租臺北市○○○路○ 段○○○ 號1 樓、地下1 樓房屋（以下簡稱系爭房屋），並委請訴外人奧岱設計有限公司（以下簡稱奧岱公司）承攬該旗艦店之設計施工，原告承租前，曾數次看屋，並向被告表示承租房屋之用途，被告亦表示系爭房屋均可供營業使用，並曾多次出租他人供營業使用，原告不疑有他，乃於93年12月24日與被告簽訂房屋租賃契約書，租賃期間自94年1 月10日起至99年1 月9 日止，約定前3年每月租金18萬元，第4 年起至第5 年逐年調升5%，原告並應負擔房屋租賃所得稅，原告於簽約時交付面額60 萬 元之押租金支票及面額各18萬元之第1 年租金支票12紙，經公證在案。詎訴外人奧岱公司裝璜工程施工期間，原告接獲該公司轉知台北市政府工務局建築管理處經人檢舉至施工現場，表示系爭房屋地下室部分依使用執照記載為防空避難空間，不得提供營業使用，並命立即停止施工。被告明知原告承租系爭房屋係作為旗艦店對外營業，且系爭房屋地下室不得供營業使用，竟故意隱瞞上情，使原告遭主管單位命令不得繼續施工及為營業行為，自屬可歸責於被告之事由致給付不能，原告乃於94年4 月7 日委請律師以存證信函解除契約兩造間之租賃契約。原告前交付予被告之支票，被告已兌領押租金支票60萬元及至94年9 月止之支票9 紙，共計222 萬元，如附表所示之支票3 紙尚未兌領，原告自得請求被告返還，另原告給付訴外人奧岱公司工程款2,575,668 元，並依租賃契約第3 條約定依法扣繳94年1 月份至6 月份之房屋租賃所得稅12萬元，均屬因被告給付不能所受之損害，爰依解除契約回復原狀之法律關係，訴請被告給付4,915,658 元（計算式：押租金60萬元+94 年1 月至9 月份租金162 萬元+ 房屋租賃所得稅12萬元+ 裝璜工程款2,575,668=4,915,668 ，僅聲明請求4,915,658 元），並將附表所示之支票返還原告等語，並聲明：⑴被告應給付原告4,915,658 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵被告應將如附表所示之支票返還原告。⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⑴被告辯稱其曾提供使用執照予原告，原告否認之。被告於原
告承租前曾帶領原告法定代理人及證人甲○○至系爭房地下一樓，告稱前手分別作為餐廳及汽車業營業，豈有可能提出使用執照予原告並告知地下室為防空避難室不得供營業使用？⑵系爭房屋一樓外牆未經核准擅自拆除，並以玻璃代之，乃原
告承租前即已存在，樓地板增設室內梯違建部分，係被告同意而施作，且系爭房一樓右方原即有內梯通往地下室，足見台北市政府工務局函所載情形，於原告承租系爭房屋前即已存在。
⑶原告乃以被告提供之系爭房屋地下室無法供營業使用為由解
除契約，並非依系爭租賃契約第10條約定終止租約，被告擅以解除契約函為「單方提前終止契約」之意思表示，而為同意，並主張被告應賠償2個月租金之罰款，並非合法。
二、被告則以：㈠原告向被告承租系爭房屋時，被告曾提出所有權狀及使用執
照供原告查驗，並提供影本作為公證及申請營利事業登記之用，使用執照載明一樓可供營業用、地下一樓屬防空避難之用，此為原告所明知，原告經營高級服飾進出口及買賣業務，承租系爭房屋作為旗艦店，必然非常慎重，查明一切狀況始可能簽約，且系爭房屋正門門牌、信箱上方貼有台北市政府警察局製作之「防空避難處所」標誌，原告應知悉上情。㈡系爭房屋出租予原告之前，自89年9 月1 日起，以每月租金
25萬元出租予訴外人匯豐汽車股份有限公司營業，至93年9月遷出，未曾有任何問題，被告出租系爭房屋予原告時，即以前次出租之相同屋況交付予原告，且原告給付之租金較少，其使用系爭房屋之權利範圍自不應超過先前承租人使用之權利範圍，亦即地下一樓不可營業。因原告委請訴外人奧岱公司設計裝修，施工前未依台北市政府建築物室內裝修管理辦法之規定向主管單位申請番核，並違法將系爭房屋一樓及地下一樓地板予以切割，破壞房屋主要構造，台北市政府工務局經他人檢舉乃命其停止施工，並來函要求於94年4 月30日前恢復原狀，否則被告將受到建築法第91條第1 項規定之處罰，此事件之發生應歸責於原告，原告無權解除契約。
㈢依系爭租賃契約第7 條約定，系爭房屋不得非法使用，如有
改裝設施之必要時，應徵得被告之同意，但不得損害原有建築結構；又依第10條規定，單方提前終止契約，應提前4 個月告知對方，終止契約之一方，須支付對方2 個月租金之罰款。原告施工前未徵得被告同意，違約違法施工，其94年4月初之律師函雖不生解除租約之效力，但被告承認以此函為終止租約之通知，原告應給付被告8 個月租金及相當2 個月租金之罰款，即被告同意將原告支付之12張租金支票返還2張，至押租金俟原告將系爭不動產回復原狀點交予被告時，依租賃契約第12條之規定返還原告。
㈣並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於93年12月24日簽訂房屋租賃契約書，由原告向被告承
租臺北市○○○路○ 段○○○ 號1 樓、地下1 樓房屋作為MAG服飾旗艦店，租賃期間自94年1 月10日起至99年1 月9 日止，約定前3 年每月租金18萬元，第4 年起至第5 年逐年調升5%，原告並應負擔房屋租賃所得稅，原告於簽約時交付面額60萬元之押租金支票及面額各18萬元之第1 年租金支票12紙，經公證在案（卷1第13頁至第15頁、卷2第35頁至第37頁）。
㈡系爭房屋使用執照載明1 樓可供營業使用、地下1 樓為防空避難空間（卷2第19頁背面）。
㈢被告已兌領押租金支票及至94年9 月份之租金支票，共計222萬元，如附表所示之支票3紙尚未兌領。
㈣原告於94年1月至6月依法扣繳房屋租賃所得稅每月2萬元，共計12萬元（卷1第35頁至第36頁、卷2第26頁）。
㈤原告委請訴外人奧岱公司進行系爭房屋裝潢（卷1第17頁至第28頁）。
㈥系爭房屋裝潢期間遭臺北市政府工務局命令停止施工（卷2第38頁至第39頁）。
㈦原告於94年4 月7 日以存證信函為解除契約之意思表示，並於同日送達被告（卷1第29頁至第33頁）。
㈧被告以94年6 月28日答辯狀為承認終止契約之意思表示，並於94年7 月5 日送達原告（卷2第10頁、第46頁）。
㈨兩造於94年9 月17日簽具確認書，確認原告已將系爭房屋回復原狀返還予被告（卷2第122頁）。
四、得心證之理由：基上兩造不爭執之事實，則本件兩造爭執要旨厥為：㈠系爭房屋遭臺北市政府命令停止施工係可歸責於原告或被告之事由？㈡系爭租賃契約是否經合法解除？是否已合法終止？㈢原告得否請求回復原狀？如得請求，金額若干？茲分述如下：
㈠系爭房屋遭臺北市政府命令停止施工係可歸責於原告或被告
之事由？按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。」「債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約。」民法第423 條、第226 條、第256 條分別定有明文。復按，「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法第277 條亦有明文規定。
本件原告主張系爭房屋地下室為防空避難空間，不得提供營業使用，致原告遭台北市工務局勒令不得繼續施工、營業，屬於可歸責被告之事由而給付不能云云，對於此有利於己之事實自應負舉證責任。經查：⑴依被告提出而為原告不爭執之台北市政府工務局94年3 月30日北市建字第09451977500號函載明：「台端（指被告）所有本市○○區○○○路○ 段○○○ 號1 樓建物（70使字第888 號），未經核准裝修擅自拆除部分外牆，樓地板增設室內及增建違建，違反建築法第73條第2 項規定『變更主要構造』；請於94年4 月30日前依原核准竣工圖恢復並委請本市開業建築師出具安全鑑定報告書或辦理變更使用執照，否則逕依建築法等相關規定裁處」等語（卷2 第38頁至第39頁），並據證人即台北市政府工務局人員乙○○於本院94年8 月17日言詞辯論期日到庭證稱：「（原告訴訟代理人問：工務局函文所謂辦理變更使用執照是何意？）依照建築法第73條規定，變更主要構造時必須要回復原狀或是辦理變更使用執照」、「（原告訴訟代理人問：當時你到現場時地下室是作何使用？）我沒有帶使用執照，但依照常識是防空避難室」、「（法官問：當初為何會到現場要求勒令停工？）是市民反應」、「（法官問：要求勒令停工之原因為何？）是因為有結構更動，地下室未來作何使用無法預測，但原告日後如果要為使用執照以外之使用方式就要辦理變更」、「（法官問：當時有無告訴現場之人說要變更使用執照？為何？）有，因為主結構有被破壞」、「（法官問：破壞主結構是否包括一樓玻璃及地下室樓地板？）是的」等語綦詳（卷2 第87頁至第88頁），則系爭房屋裝潢期間遭台北市政府工務局命令停止施工，顯係基於系爭房屋於裝璜期間變更建物主要構造，非如原告所述，係因系爭地下室不得供營業使用而遭勒令停工。復查，台北市政府工務局指出系爭房屋變更主要構造應回復原狀或是辦理變更使用執照之部分，固包括一樓玻璃外牆及切割一樓與地下室間之樓地板，此經證人乙○○證述無訛，並有現場照片3 幀在卷可稽（第100 頁），其中切割樓地板部分為原告僱工施作，一樓玻璃外牆則為原告承租當時已存在之事實，業據證人即訴外人奧岱公司設計助理丁○○於本院94年8 月17日言詞辯論期日到庭結證屬實（卷2 第89頁至第90頁），並為兩造所不爭執，惟關於供公眾使用建築物之室內裝修，本應依建築法第77條之2 第4 項及建築物室內裝修管理辦法之規定辦理，倘有違反，應回復原狀或辦理變更使用，否則主管機關得連續處以罰鍰，必要時得強制拆除其室內裝修違規部分，非謂室內裝修一旦有破壞建物主結構之情形，該建物即不能使用收益。是以，縱認被告提供予原告之租賃物上已存在違反建築法規之裝璜，仍屬於可以修復之狀況，此觀諸兩造簽訂之房屋租賃契約書第8 條約定：「乙方（即原告）使用人應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，原有建築物，經乙方修改導致房屋毀損或有關單位拆除之損失及法律延伸等情事，乙方應負責之。房屋因自然或天災地變損壞必須修繕時，費用由甲方（即被告）負擔。於修繕期間內之耗損，乙方不得要求甲方任何損失」等語亦明，此部分充其量為不完全給付或給付遲延之問題，尚不能認為已陷於給付不能。⑵第查，系爭房屋使用執照載明1樓為店舖可供營業使用、地下1 樓為防空避難空間之事實，有使用執照影本在卷可稽（卷2 第19頁），原告主張被告於承租時被告表示系爭房屋均可供營業使用云云，惟為被告所否認。查證人即原告公司品牌設計師甲○○固於本院94年7 月27日言詞辯論期日到庭證稱：「因為系爭房屋是在1 樓，我們需要服務比較好的客戶，所以被告帶我們到地下室，當時地下室是匯豐汽車公司的辦公室，被告說這是兩樓可以使用，而且還指示我說這以前有開過餐廳，現場樓梯比較偏旁邊，被告說當時開餐廳是圓形樓梯在中間，如果不適合，過去也有承租人將樓梯切在後方，我看現場的確有3 個樓梯在的痕跡，他表示空間會比較寬敞，會適合我們使用」、「被告說過去都是兩樓一起使用」、「（原告訴訟代理人問：當時有無跟被告說地下室要當營業使用？）有的」等語綦詳（第43頁至第44頁），姑不論其證言是否屬實，縱令屬實，充其量僅能證明原告表示欲將地下室作為營業使用，而被告未予反對，尚不能證明被告曾保證地下室可合法作為營業使用或兩造就此節有特別約定。又依一般常識，公寓大廈之地下室通常作為防空避難室，此應為原告所明知，並據證人即台北市政府公務局人員乙○○證述無訛（參見本院94年8 月17日言詞辯論筆錄，卷1 第87頁），且系爭房屋所在大廈大門信箱上方張貼有台北市政府警察局製作之「防空避難處所」標示之事實，有照片3 幀附卷足考（卷2 第76頁、第84頁），原告身為知名服裝零售業者，承租店面開設專賣店或專櫃經驗豐富，其常識及對於各項開業法令限制之理解，應較普通人之程度更高，於承租系爭房屋作為旗艦店前，對於房屋屋況、產權、使用限制等問題當已調查詳盡並審慎評估，難認有何受被告欺瞞之情事。況關於防空避難室使用，若有違反使用執照之情形，仍得依建築法第73條第2 項、第3 項、防空避難設備管理維護執行要點等規定辦理變更使用執照，此亦據證人即台北市政府公務局人員乙○○證述無訛（參見本院94年8 月17日言詞辯論筆錄，卷1 第88頁），且本件係因原告本身裝修時變更主要結構，引發檢舉而經台北市政府工務局勒令停止施工，並非因防空避難室不得作為營業使用而遭勒令停業，已如前述，則原告以此為由主張被告給付不能，難期事理之平。退步言之，縱認系爭房屋地下室無法作為營業使用不合於兩造約定之租賃物狀態，惟給付如屬一部不能，他部債務人仍可能給付時，除非債權人證明可能之部分給付無利益，否則債權人不得拒絕他部之給付，此觀諸民法第226 條第2 項規定自明；系爭房屋1 樓可合法供營業使用，原告復未能證明若地下室不能供營業使用則全部租賃物之給付對原告均無利益，則原告主張被告就租賃契約所生之交付租賃物義務全部給付不能，要無足採。
㈡系爭租賃契約是否經合法解除？是否已合法終止？
本件原告主張系爭租賃契約已解除云云，惟為被告所否認，並辯稱原告解除契約之意思表示故不生效力，但承認以原告該意思表示為終止租約之通知云云。經查：⑴原告固於94年
4 月7 日以花蓮郵局第7 支局第53號存證信函為解除契約之意思表示，並於同日送達被告，此有存證信函暨掛號郵件收件回執在卷可稽（卷1 第29頁至第33頁），惟誠如前述，系爭房屋裝修期間經台北市政府工務局勒令停止施工，係因系爭房屋承租時已存在之外牆玻璃及被告僱工切割地下室樓地板，經認定為變更建物主結構所致，並非地下室不能營業而遭勒令停業，非屬完全可歸責於原告之因素；且無論變更建物主結構或使用情形違反使用執照，均得依規定申請回復原狀或變更使用執照，尚難逕認已陷於給付不能。此外，原告復未盡舉證責任證明被告曾保證系爭房屋地下室得合法使用，或地下室不能供營業使用即全部租賃物之給付原告均無利益，則其以因可歸責於被告之事由致給付不能為由，為解除契約之意思表示，即於法不合。⑵又被告於94年6 月28日答辯狀陳稱：「原告94年4 月初之律師函，雖不生解除契約的效力，但答辯人承認以此函為終止租約之通知」等語，主張本件符合系爭房屋租賃契約書第10條約定：「為維護雙方權益若單方提前終止契約，應提前4 個月告知對方，終止契約之一方須支付對方2 個月租金之罰款」之情形，可視為原告單方提前終止租約，而被告同意云云。然本件原告自始未曾為單方提前終止租約之意思表示，被告無從予以承諾或承認可言，則其主張系爭租賃契約已經原告單方提前終止云云，洵屬無據。⑶再按，「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」民法第98條定有明文。查本件原告主張解除契約，為被告所否認，被告解釋為原告單方提前終止租約，亦為原告為否認，惟原告嗣委請訴外人杜風工程顧問有限公司、匯國營造有限公司將系爭房屋回復原狀，兩造並於94年9 月17日簽具確認書載明：「一、雙方就甲方所有門牌號台北市○○○路○ 段○○○ 號1 樓及地下1 樓房屋所涉士林地方法院94年訴字第582 號請求回復原狀及損害賠償事件無論依乙方（即原告）起訴請求之解除契約法律關係或依甲方（即被告）抗辯之終止租約法律關係，依民法第
259 條或第263 條之規定，乙方均應回復原狀返還予甲方，殆無爭議。二、雙方茲同意乙方至立書止所為之回復原狀行為外，另補貼甲方新台幣壹拾捌萬元整後，雙方就本件訴訟有關乙方已回復原狀返還系爭房屋之點不再爭執，並即為房屋之點交」等語，此有莉特國際有限公司士東店樓板回復工程完工報告及請款單（卷2 第64頁至第74頁）、證明書（卷
2 第75頁）、照片6 幀（卷2 第97頁至第99頁）、確認書（卷2 第122 頁），則探求兩造真意，應係認為原告解除契約之主張或被告承認原告單方終止租約之抗辯縱使未經本院採信，兩造亦無意繼續租賃關係，故由原告將系爭房屋返還點交予被告，解釋上可認為兩造於斯時已有合意終止租約之意思表示合致，則系爭租賃契約已合法終止，堪以認定。
㈢原告得否請求回復原狀？如得請求，金額若干？
末按，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 款、第2 款定有明文，且依同法第263 條規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之。誠如前述，本件原告解除契約固不合法，惟兩造嗣於94年9 月17日合意終止系爭租賃契約，依前揭規定，原告自得請求被告回復原狀。經查：⑴被告已兌領面額60萬元之押租金支票，並受領如附表所示之94年10月至12月份之租金支票3 紙未歸還之事實，有收付款紀錄足考（卷1 第15頁），並為兩造所不爭執，而依系爭房屋租賃契約書第12條約定：「……甲方俟乙方將房屋遷空恢復原狀點交後，應將擔保金無息退還之……」，原告既已於94年9 月17日將系爭房屋回復原狀點交予被告，被告自應於點交當日返還押租金60萬元予原告，並退還如附表所示之94年10 月 至12月份之租金支票3 紙。另被告已兌領94年9 月份面額18萬元之租金支票，惟系爭租賃契約業於94年9 月17日合意終止並點交完畢，被告自應返還原告自94年9 月18日起至同年10月9 日止共22日之超收租金132,000元（計算式：180,000ｘ22/30=132,000）。 ⑵至原告請求被告返還94年1 月10日至同年9月17日已給付之租金1,488,000 元、依法扣繳94年1 月份至
6 月份之房屋租賃所得稅12萬元、給付訴外人奧岱公司之工程款2,575,668 元部分，因本件並無可歸責於被告之事由而給付不能之情形，原告解除契約不生效力，則原告請求被告返還兩造合意終止契約前之租金、房屋租賃所得稅及損害賠償，即屬無據。⑶又本件原告並無單方提前終止租約之情形，已如前述，被告援引系爭房屋租賃契約書第10條約定，辯稱被告應支付2 個月租金之罰款云云，委不足採。
五、按「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」民法第233 第1 項前段分別定有明文。綜上，原告解除契約雖不生效力，惟兩造嗣已於94年
9 月17日合意終止租約，則原告請求被告返還押租金60萬元、終止租約前已付租金132,000 元，共計732,000 元，及自
94 年9月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並請求被告返還如附表所示3 紙支票，為有理由，應予准許。
逾前揭金額之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條但書、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 10 月 12 日
民事第二庭 法 官 陳玉曆以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 10 月 18 日
書記官 蔡雨呈