臺灣士林地方法院民事判決 94年度訴字第889號原 告 宙○○
之4玄○○黃○○
0號3天○○○Ａ○○未○○午○○甲○○酉○○壬○○丁○○○丑○○子○○癸○○戌○○○庚○○己○○
之6辰○○
2樓巳○○○即原告申
樓寅○○即原告申○卯○○即原告申○辛○○即原告申○共 同訴訟代理人 高秀枝律師被 告 戊○○
乙○○共 同訴訟代理人 林維堯律師被 告 Ｂ○○
地○○上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國95年10月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件原告申○○於訴訟繫屬中之94年12月22日死亡，並由其繼承人巳○○○、寅○○、卯○○、辛○○聲明承受訴訟，並提出戶籍謄本在卷可稽（見本院卷第160-163 頁），核無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求基礎事實同一者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 款及第2 項定有明文。本件原告起訴時原以宇○○、丙○○、戊○○為被告，於訴訟程序進行中，先於94年12月21日追加被告乙○○、撤回被告丙○○，再於95年3 月14日撤回被告宇○○、追加被告Ｂ○○、亥○○，又於95年8 月30日撤回被告亥○○、追加被告地○○（見本院卷第111 、183 頁、290 頁），並為聲明之變更，核其所為係屬訴之變更或追加，惟其所主張之基礎事實，仍與原訴主張者相同，且被告對此並無異議而為本案之言詞辯論，揆之首揭規定，自屬可許。
三、本件被告Ｂ○○、地○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告主張：㈠坐落台北市○○區○○段5 小段23地號土地（下稱系爭土地
）原為原告等之被繼承人林紅英所有，林紅英死亡後，為原告等人繼承後公同共有。系爭土地之承租人被告乙○○、戊○○將租賃物轉租，已違反民法第443 條、土地法第103 條第3 款之規定，原告已通知自95年10月1 日起終止租約，契約終止後，被告乙○○、戊○○應給付95年7 月至9 月之租金（95年6 月以前之租金，被告已付訖）及法定遲延利息，並按月給付相當於租金之不當得利。系爭租賃契約終止後，被告乙○○、戊○○應拆屋還地，被告Ｂ○○、地○○亦屬無權占用原告之土地，原告仍得依民法第767 條規定請求其
2 人遷出系爭土地以排除侵害。並聲明：㈠被告乙○○應將如附圖所示建物Ａ部分，坐落台北市○○區○○段5 小段23地號土地上面積51平方公尺之建物，即門牌號碼為台北市○○區○○街○○號之房屋全部拆除，將占用之土地返還原告，並給付原告新台幣（以下同）30,486元及自95年10月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自95年10月1 日起至返還前述土地之日止，按月給付原告10,162元。㈡被告Ｂ○○應自台北市○○區○○街○○號之房屋遷出。㈢被告戊○○應將如附圖所示建物Ｂ、Ｃ部分，坐落台北市○○區○○段
5 小段23地號土地上面積分別為60平方公尺、2 平方公尺之建物，即門牌號碼為台北市○○區○○街○○號之房屋、雨遮全部拆除，將占用之土地返還原告，並給付原告新台幣（以下同）37,062元及自95年10月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自95年10月1 日起至返還前述土地之日止，按月給付原告12,354元。㈣被告地○○應自台北市○○區○○街○○號之房屋遷出。㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告乙○○、戊○○則以：㈠原告已自認被告就系爭土地有租賃關係存在，並已分別向被
告收取自87年起至95年6 月底止之租金在案，有原告出具之收據可憑，原告訴求拆屋還地，即屬顯無理由。
㈡原告一方面向被告收取租金，一方面又藉詞被告轉租，妄言
終止租約，其違反誠信，莫此為甚，何況其終止租約亦非合法。按被告係向原告承租系爭土地建築房屋，因未訂書面契約，且租賃期限均超過40年以上，為不定期之租賃關係，為不爭之事實，而房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因，最高法院著有79年臺上第字2678號判例可稽，經查兩造間並無被告不得將房屋出租他人使用之特約，則被告戊○○之子林文傑將系爭土地上門牌為台北市○○街○○號房屋出租給訴外人地○○及被告乙○○將門牌為台北市○○街○○ 號房屋出租給Ｂ○○，均係各該所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，揆諸上開判例，尚難構成基地租約終止之原因，從而原告以所謂被告轉租為由終止租約並不合法，其據以訴求拆屋還地為無理由。
㈢原告終止租約既無理由，其請求損害金同無理由。至於有關
95年7 至9 月份之租金，由卷附歷年租金收據可知，租金之給付方式為每年分上下二期給付，分別於每年6 月底及12月底給付之，此觀原告向被告催討租金亦係以半年為單位算至95年6 月底而更為明瞭，是95年度下半年之租金給付期限為95年12月底尚未屆至，原告於給付期限屆至前請求給付租金，同屬無理由，既然給付期限尚未屆至，被告即無遲延可言，原告請求自95年10月1 日起給付遲延利息，更無理由等語，資為置辯。
㈣被告並聲明：
⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、被告Ｂ○○、地○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
四、本件不爭執部分：㈠原告係系爭土地之所有權人。㈡原告與被告乙○○就系爭土地上，如本件複丈成果圖所示Ａ部分有租賃關係存在，租金以土地申報地價年息百分之7 計算。被告乙○○在上開土地上建有台北市○○區○○街○○號房屋，被告乙○○現出租房屋予被告Ｂ○○使用。㈢原告與被告戊○○就系爭土地上，如本件複丈成果圖所示Ｂ、Ｃ部分有租賃關係存在，租金以土地申報地價年息百分之7 計算。被告戊○○在上開土地上建有台北市○○區○○街○○號房屋及雨遮，經戊○○同意，由其子林文傑出租予被告地○○使用。上開事實為原告與被告乙○○、戊○○所不爭執（見本院卷第315 頁筆錄）。
五、本件經原告與被告乙○○、戊○○協議簡化爭點為：被告戊○○及乙○○將系爭房屋出租予被告Ｂ○○、被告地○○是否為基地轉租？原告是否得依民法第443 條第2 項規定、土地法第103 條第3 款規定終止租賃契約？茲論述如下：
㈠本件為租地建屋之基地租賃，為兩造所不爭，而關於基地租
賃，土地法有特別之規定，依特別法優於普通法之原則，關於基地租賃之爭議，應優先適用土地法，而土地法第103 條關於基地租賃之出租人收回基地之條件既有明文規定，本件即無適用民法第443 條第1 、2 項規定之餘地。
㈡土地法第103 條規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情
形之一，出租人不得收回：一．……. 。二．……。三．承租人轉租基地於他人時。」由上開土地法第103 條第3 款規定可知，惟有基地承租人轉租基地於他人時，才構成出租人收回基地之事由，條文所指轉租基地，當係指承租人承租基地後，不建造房屋，而單純將基地再轉租給他人之情形。又土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設（最高法院74年台上字第2562號判例參照）。
而禁止轉租之立法旨在防杜承租人將承租土地轉租他人從中漁利，致加重次承租人之負擔，並使租賃關係趨於複雜。因此，租地建屋後再將該房屋出租他人，並無違基地租賃相關規定之立法意旨，亦可回應城市建築房屋基地之需求，且若所定之租金價格合理，無漁利之情事，亦難謂違反禁止轉租之立法理由。又按房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如其訂立租約當初無特別反對之約定，房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，無論該他人為其親屬或向其租借之人，均與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因，亦有最高法院79年台上字第2678號判例可參。本件被告乙○○、戊○○已分別在系爭土地建造門牌為台北市○○街○○號、50號房屋，祇是將房屋出租給共同被告Ｂ○○、地○○而已，並未轉租系爭土地，有卷附房屋租賃契約書在卷可稽（見本院卷第296 、303 頁），此乃被告乙○○、戊○○本於系爭房屋之所有權對於系爭房屋使用收益權之行使，與單純之基地轉租不同。原告雖辯稱，房屋不能脫離土地而獨立在存在，故租地建屋之房屋所有人將房屋出租時，即構成基地之轉租云云。然所謂轉租，係指承租人將租賃標的物再出租給次承租人之情形而言，但被告乙○○、戊○○之子係與共同被告Ｂ○○、地○○訂立房屋租賃契約，祇收取房屋之租金，並無轉租土地之意思，已難謂構成轉租基地。且查被告乙○○與被告Ｂ○○間就台北市○○街○○號房屋之租金為每月18,000 元 ，被告戊○○之子林文傑與被告地○○就台北市○○街○○號房屋之租金為每月16,000元，而原告向被告乙○○、戊○○所收取系爭土地租金分別為每月10,162元、12,354元，加計被告乙○○、戊○○就系爭房屋之相關成本，可認其等所定之租金價格合理，並無漁利之情事，難謂有違反禁止轉租之立法理由。綜上，被告乙○○、戊○○之出租房屋行為，尚不構成終止基地租約之法定事由，則原告據以終止租約，自屬無據。被告乙○○、戊○○既基於租賃關係而得占有使用系爭土地，Ｂ○○、地○○使用台北市○○街○○號、50號房屋係基於租賃契約，亦無侵害原告之所有權，從而原告基於民法第767 條規定請求被告乙○○、戊○○拆屋還地，及被告Ｂ○○、地○○自系爭房屋遷出均無理由。
㈢原告終止租約既無理由，被告占有使用系爭土地即非無法律
上之原因，原告依據民法第179 條不當得利規定請求損害金同無理由。至於有關95年7 至9 月份之租金，由被告所提歷年租金收據可知，租金之給付方式為每年分上下2 期給付，分別於每年6 月底及12月底給付之，此觀原告向被告催討租金亦係以半年為單位算至95年6 月底益為明瞭（見本院卷第
298 頁），是95年度下半年之租金給付期限為95年12月底尚未屆至，原告於給付期限屆至前請求給付租金，亦無理由，且給付期限尚未屆至，被告即無遲延可言，原告請求自95年10月1 日起給付遲延利息，亦屬無據。
六、綜上所述，原告依民法第767 條及第179 條之規定，請求被告乙○○、戊○○拆除附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分建物，返還系爭土地，並請求給付相當於租金之不當得利，及請求給付租金，並請求被告Ｂ○○、地○○自台北市○○區○○街○○號、50號房屋遷出均無理由，應予駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於判決結果無影響，無庸詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條、第85條第1 項判決如主文。
中 華 民 國 95 年 10 月 14 日
民事第一庭 法 官 陳麗芬以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 10 月 16 日
書記官 趙信義