臺灣士林地方法院民事判決 94年度重訴字第327號原 告 甲○○訴訟代理人 劉承慶律師
楊志文律師被 告 丙○○訴訟代理人 簡榮宗律師
朱峻賢律師上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於民國95年5 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰萬元，及自民國九十四年十一月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
原告其餘之訴駁回。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣柒拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保或提存，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國94年3月5日與簽訂買賣契約書（下稱「系爭契約
書」），約定被告將其所有，門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號之房屋（即臺北市○○區○○段1小段10219建號〈面積307.95平方公尺〉、10220建號〈面積53.9平方公尺〉房屋，下稱「系爭房屋」）出售予原告，約定總價新臺幣（下同）2,400萬元，並約定以原告之妻陳姿妃為系爭房屋之登記名義人。契約簽訂後，原告即依系爭契約書第2條約定之付款方法，分別於94年3月17日、94年3月21日將第
1 期款240 萬元、第2 期款540 萬元之付款支票，交付被告所指定之訴外人偉信不動產經紀有限公司（下稱「偉信公司」），合計原告已支付之買賣價金為780 萬元，另原告並已依法繳納買賣契稅。詎被告竟於94年4 月21日發存證信函予原告，以系爭契約書內容有嚴重瑕疵云云，明白表示絕不履行契約書約定之交屋義務，並去函臺北市士林區地政事務所，要求停止系爭房屋之過戶，且退還第1 期款價金240 萬元價金予原告（第1 期款支票業經被告兌領，第2 期款支票則尚未兌領，原由訴外人偉信公司保管中，嗣因本件訴訟繫屬中，偉信公司表示不願再保管前開第2 期款540 萬元之支票，原告考量支票如流落在外之風險，與被告顯已不願依原契約書約定之付款方式履行買賣契約，故原告業自偉信公司處取回該第2 期款支票540 萬元，並發函要求被告另行與原告協商付款方式）。惟系爭契約已合法成立且無瑕疵，原告自得依民法第348 條規定，請求被告依約移轉系爭房屋所有權登記予原告；另系爭房屋坐落之土地（即臺北市○○區○○段1 小段342 、343 、344 地號土地，以下合稱「系爭建築基地」，該基地並非本件買賣標的）之所有權人為教育部，被告與教育部間另有系爭建築基地之租賃契約，故被告亦應依兩造契約書之約定，協助將系爭建築基地租約之承租人變更為原告；另因被告遲延交屋，而系爭房屋之建築基地係由被告及訴外人徐旭時共同向教育部承租，租期僅至100 年12月31日，於租期屆至時原告即喪失使用系爭房屋之權利，故原告購買系爭房屋之實際使用期間僅有6 年7 月（即79個月，以94年6 月1 日交屋為計算基準，因代書在94年4 月21日將過戶申請送件，若非被告蓄意違約而擅自撤回送件申請，應可合理推算至遲於94年5 月底兩造即可完成所有過戶、變更租約承租人、交屋等所有程序，故以94年6 月1 日為被告遲延責任起算時點），故被告每遲延1 個月履約，原告即損失303,797 元（24,000,000（房屋總價）/79= 303,797），但原告若取得系爭房屋所有權並成為系爭建築基地之承租人，則依基地租賃契約及與訴外人徐旭時之協議，尚須分擔每月6 萬元之租金，因在被告遲延給付期間無庸支付該筆租金分擔費用，爰予以扣除之，故原告因被告遲延給付，其每月實際損失為243,797 元（303,797-60,000= 243,797）， 以每月30天計算，被告每遲延1 日，原告即受有8 千元之損失，自應按日自買賣買賣價金中扣除。
㈡如移轉系爭房屋之第1 項聲明不被允許，則依系爭契約書第
10條後段約定，被告除退還已收價金外（已退還），並應依約給付780萬元之違約金。
㈢並聲明請求判決：
⒈被告應將其所有，門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○
○ 巷○○號之房屋（即臺北市○○區○○段1 小段10219 建號〈面積307.95平方公尺〉、10220 建號〈面積53.9平方公尺〉房屋之所有權移轉登記與原告，並將臺北市○○區○○段一小段342、343、344地號土地租約之承租人變更為原告，並自94年6 月1 日起至被告完成建物移轉登記且變更租約承租人止，按日減少買賣價金8千元。
⒉如第一項聲明未獲允准，則被告應給付原告780 萬元之違
約金，及自起訴狀送達被告之日起至被告實際清償之日止，按年息5%計算之利息。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：㈠系爭契約關係違約賠償之約定，雖屬契約之偶素，惟既經雙
方當事人表示，即屬契約必要之點，自須雙方意思表示一致，始得謂契約成立。系爭契約有關違約賠償之約定，於契約第10條、第14條均有記載，惟該2 條文就違約金之數額，及效果係解除或終止等約定，均有所不同，顯見兩造就違約賠償之意思表示尚未達成合致，系爭買賣契約尚不成立；縱認系爭買賣契約已成立，惟被告業依系爭契約第14條約定，發函為解除該契約之意思表示，並隨函附上面額240 萬元之支票，資為退還被告已收之價金即第1 期款240 萬元，該支票亦經原告兌現提領。原告就契約解除既無何反對之意思表示，並收受支票並兌現提示，亦可認兩造已合意解除系爭買賣契約；另因原告第2 次付款之540 萬元支票，依約須由訴外人偉信公司保管，被告於教育部放棄系爭房屋之優先購買權並移轉系爭房屋所有權登記予原告（或其指定人）名下時，被告始得提示兌現，因第2 期款支票之提示條件尚未成就，被告亦無由兌領，故被告實際收受之買賣價金僅為240 萬元；另系爭契約書第14條係以手寫方式註明之特約事項，如認系爭買賣契約已合法成立，則關於違約賠償之約定，自應以第14條為優先，而排除第10條之適用。依契約第14條約定，被告僅須將已收價款（即240 萬元）全數無息退還原告，即得解除契約，故該契約亦已合法解除。從而原告自不得依該未合法成立或已合意、合法解除之買賣契約，請求被告移轉系爭房屋之不動產所有權登記，亦不得依契約第10條約定提起聲明第2 項之備位之訴，請求如本件駁回其訴之聲明第1項時，被告應另行給付780 萬元之違約金。
㈡原告主張其僅可使用系爭房屋至該房屋坐落基地與地主教育
部之租期屆滿之日即100 年12月31日止，而以6 年7 月為其使用期限，計算被告給付遲延之相當租金損害，惟依建築基地租賃契約之約定，承租人仍得與地主換約續租後繼續使用，況若使用期限僅有6 年餘，原告當無可能支付2,400 萬元之高價購買系爭房屋，故原告關於系爭房屋使用年限及遲延損害之計算自有違誤。另原告請求於其應付價金中按日扣減8,000 元，該「減少價金請求權」性質上為形成權，惟非實體法上明文規定之權利，原告該部分之請求亦無理由。
㈢並聲明請求判決：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於94年3 月5 日與簽訂買賣契約書，約定被告將其所有
之系爭房屋出售予原告，約定總價2,400 萬元，並約定以原告之妻陳姿妃為系爭房屋之登記名義人。嗣原告即依系爭契約書第2 條之約定，分別於94年3 月17日、94年3 月21日將第1 期款240 萬元、第2 期款540 萬元（均係即期支票），交付訴外人偉信公司保管，其中第1 期款240 萬元支票業經被告兌現領取，第2 期款支票540 萬元則尚未據被告提示兌現，原告並已繳納買賣契稅完畢。此有買賣契約書、交款備忘錄、授權書、建物登記謄本、支票影本及偉信公司保管簽收字據、契稅繳款書等件附卷可稽（本院卷第11頁至第22頁參照）。
㈡被告於94年4 月21日發存證信函予原告，表示撤銷、解除、
終止系爭不動產買賣契約，並去函臺北市士林區地政事務所，要求停止系爭房屋之過戶，且退還240 萬元價金（以發票人為侯振榮之即期支票退還之）予原告，原告業已提示兌現該240 萬元支票。此有存證信函及回執、支票、臺北市士林地政事務所函、花旗銀行綜合月結單在卷足憑（本院卷第23頁至第30頁、第52頁至第54頁參照）。
㈢系爭房屋坐落之建築基地，為訴外人教育部所有，並由被告
及訴外人徐旭時承租，租期自92年1 月1 日至100 年12月31日，每月租金112,475 元。此有國有學產基地租賃契約書存卷可參（本院卷第31頁參照）。
㈣本件訴訟繫屬中，訴外人偉信公司表示不願再保管前開第2
期款540 萬元之支票，故原告業自偉信公司處取回該第2期款支票540 萬元，並發函要求被告另行與原告協商付款方式。
㈤系爭房屋95年度之課稅現值為377,200 元，有房屋稅繳款書在卷足憑（本院卷第197頁參照）。
四、本件經兩造整理並簡化之爭點為（本院卷第177 頁參照，並依判決論述內容調整文字及次序）：
㈠系爭買賣契約是否成立？㈡系爭買賣契約第14條之約定，是否排除第10條之適用？㈢如系爭買賣契約合法成立，是否嗣後業經合法解除？原告得
否依兩造原買賣契約之約定，請求被告移轉系爭房屋之不動產所有權登記？㈣原告因系爭買賣契約，而已交付被告之價金數額為若干？（
如認被告違約，原告得請求之違約金數額為若干？）
五、茲就聲明第1項部分（即先位聲明部分），論述如下：㈠關於系爭買賣契約是否成立之爭點：
按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153 條第1 項定有明文。又當事人就標的物及價金互相同意時，買賣契約即為成立，亦為民法第345條第2 項所明定。經查：訴外人乙○○（即協助兩造完成本件交易之代書）於兩造於系爭書面買賣契約上簽名前，曾對兩造朗讀並解釋契約條款（本院卷第147 頁、第148 頁參照），堪認兩造就系爭買賣契約之標的、價金、付款方法及期限、辦理系爭房屋所有權移轉登記之時程、方式、代書費用之負擔，及稅捐之負擔、違約責任..... 等條件均已瞭解，並於磋商確認後載明於契約上，始於契約書上簽名、用印，且原告業依系爭契約第2 條第⑴款、第⑵款所示付款條件，於簽約時交付面額240 萬元之支票、於94年3 月21日交付面額540 萬元之支票，作為系爭買賣契約第1 期款、第2 期款之支付；被告亦依約於原告提出之付款支票上簽收後轉由訴外人偉信公司保管（本院卷第20頁、第21頁參照），堪認兩造就系爭買賣契約確實達成意思表示合致，其契約已然成立。被告雖以：兩造已於契約第10條約定違約賠償責任（印刷字體），復於契約第14條另行約定內容不同之違約賠償責任（手寫字體），故兩造關於違約責任顯未達成合致為由，抗辯系爭買賣契約自始未成立，惟縱兩造就契約第10條、第14條之規範意旨有不同之認定，亦僅該2 條文規範內容是否相同、有無優先適用順序等契約解釋之問題（詳後述），尚難逕以兩造於簽約後就違約條款有不同解讀為由，遽認系爭買賣契約並未成立；另被告亦未舉證證明其有何急迫輕率無經驗或意思表示不自由等情形，則其於94年4 月2 日解除契約存證信函所稱「付款條件對被告顯不公平，系爭買賣契約有瑕疵」云云，亦不足以據以認定系爭買賣契約業經合法解除或自始無效而不存在，附此敘明。
㈡關於系爭買賣契約第14條、第10條如何適用之爭點：
系爭契約第10條為印刷字體，約定：「本約簽訂後，倘甲方（即原告）不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約，如乙方（即被告）不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還予甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金予甲方後，本約方得解除」，第14條特約事項則以手寫字體載明：「乙方同意任一付款內容所訂應履行條件，如有未能履行者，則乙方應將乙方已收價款全數無條件歸還甲方後終止（該法律用語應係「解除」之誤）本契約，所衍生之責任由可歸責之一方負擔」（本院卷第14頁、第
15 頁 參照）；另兩造於契約第2 條約定之付款條件，約定：「⑴本約簽訂時，甲方應付乙方價款之一部分計240 萬元（含訂金），乙方亦即日親收足訖，餘款則照左列規定給付之。乙方同意交由第三人偉信公司保管。⑵第貳次付款：94年3 月21日甲方應付乙方540 萬元，乙方同意交由第三人偉信公司保管，至教育部放棄本次不動產買賣契約標示之優先購買權，並將產權移轉至甲方名下後，由第三人偉信公司將第⑴款之簽約金240 萬元及第⑵款之540 萬元交予乙方兌現。⑶第叁次付款：於土銀信託部代教育部辦理不動產買賣標示之基地坐落土地租約承租人更換為甲方名義後，甲方應付予乙方第叁次款項540 萬元。⑷第肆次付款：由甲方與本不動產契約標示共同承租同一基地坐落（現臺北市○○○路○○○ 巷○○號所有權人）之承租人徐旭時簽立共同承租協議書後，甲方應付予乙方540 萬元。⑸尾款：乙方點交本不動產予甲方同時，甲方應付予乙方540 萬元。」（本院卷第12頁參照）依該「付款內容」之約定，其中第2 、3 、4 期付款條件是否成就，繫於教育部是否同意變更系爭基地之承租人為原告，及訴外人徐旭時是否同意與原告簽立共同承租協議書、土地銀行信託部辦理換約狀況等不確定因素，得否依約順利履行，均牽涉第三人，非兩造所得控制，從而原告主張：兩造為因應系爭契約買賣標的及交易方式之特殊性，故就因第三人因素而不能履行契約之情形，另約定第14條之解除契約條件等語，與本件交易之條件相符，且與協助兩造完成交易之訴外人乙○○所陳述之契約第14條訂定目的一致（本院卷第146 頁參照），堪予採信。另契約第10條之違約條款，依文義所示，則僅泛指兩造單純違約之情形，二者適用之態樣洵不相同，尚難認第10條、第14條之約定有何矛盾或互斥情形，被告辯稱契約第14條係手寫之特約，應排除契約第10條之適用云云，尚非可採。
㈢關於系爭買賣契約嗣後是否業經被告合法解除，及原告得否依買賣契約請求被告移轉系爭房屋所有權登記之爭點：
⒈按系爭買賣契約（包括付款期限、條件、方式）業已合法
成立，既如前述，則雙方均應受系爭契約拘束，除兩造同意或有解除原因發生外，不容一造任意反悔請求解約（最高法院19年上字第985 號判例參照）。經查：被告94年4月2 日之解除契約函，並非以「契約第2 條所示付款內容因故不能履行」之理由，作為其解除契約之依據，另被告亦未舉證證明其解除契約有何法律上依據，依前開說明，被告應負之解約義務，自應以契約第10條，而非契約第14條為準據；被告雖另抗辯原告於收受其所發之存證信函時，已併收受隨函寄回之面額240 萬元支票，相當於領回原給付予被告之第1 期款價金240 萬元，可見原告已同意兩造合意解除系爭買賣契約云云，惟原告則否認有合意解除契約之意思。按被告既已於前開存證信函中明白表示不願履約，而被告如依契約第10條約定給付違約金，即得解除契約，亦為原告所不爭執，則縱原告先行受領部分價金之返還，尚未可解為有默示合意解除契約之意思，系爭買賣契約是否合法解除，仍應視被告是否已履行系爭契約約定之解約義務為斷。
⒉依本件應審酌並適用之契約第10條約定，被告如欲解除契
約，除應退還已收價金外，尚須給付違約損害金（與已收價金同額），惟本件被告除返還與已收價金同額之支票外，並未另行給付違約金，此為兩造不爭之事實，則依契約第10條之約定，被告自尚未合法解除系爭買賣契約，契約仍合法存在。惟依系爭契約第2 條第2 款所示付款條件，原告負有先為給付第1 期款240 萬元及第2 期款540 萬元之支票（第2 期款支票不得立即兌現）之義務，被告則於原告交付第2 期款支票後，始負移轉系爭房屋所有權登記予原告之義務。惟原告既已收受分別由被告及第三人偉信公司退還之前開第1 期款、第2 期款支票，實際上原告迄本件言詞辯論終結時即仍未支付系爭買賣契約所約定之任何買賣價金予被告，而未履行其先行給付之義務，原告復未舉證證明兩造就付款及移轉所有權登記之條件另有磋商，而被告辦理系爭房屋所有權移轉登記之條件已然成就之事實，從而原告自不得請求被告依系爭買賣契約或兩造其餘付款條件之約定，移轉系爭房屋所有權登記予原告。⒊依約，原告既尚不得請求被告移轉系爭房屋所有權登記，
則其基於系爭房屋所有權移轉予原告之前提，併請求被告將臺北市○○區○○段一小段342 、343 、344 地號土地（即系爭建築基地）租約之承租人變更為原告，並自94年6 月1 日起至被告完成建物移轉登記且變更租約承租人止，按日減少買賣價金8 千元部分，即無所附麗，亦不應准許；且原告所主張之「買賣價金酌減請求權」因非法律明文規定之形成權，其請求已非有據，另系爭買賣契約之價金亦非本件訴訟標的之積極債權，原告於本件訴訟主張該價金減少部分之主張，係以其得對被告請求之給付遲延損害賠償請求權，與被告之買賣價金債權抵銷云云，亦非可採，附此敘明。
㈣綜上，原告聲明第1 項（即先位聲明部分），請求被告應將
其系爭房屋所有權移轉登記與原告，並將臺北市○○區○○段一小段342 、343 、344 地號土地租約之承租人變更為原告，並自94年6 月1 日起至被告完成建物移轉登記且變更租約承租人止，按日減少買賣價金8 千元，均無理由，應予駁回。
六、茲就聲明第2項部分（即備位聲明部分），論述如下：㈠本件被告解約並無法律上理由，亦非系爭買賣契約第2 條付
款條件無法履行所致，而係單純違約，業如前述，則被告既不願依系爭買賣契約履行，原告自得本於被告違約不賣之事實，依契約第10條約定，除請求被告返還已收價金外（該部分被告均已返還），尚得請求被告給付與已收價金同額之違約金。兩造雖爭執被告已收之價金究係240 萬元或780 萬元，惟按：當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條第1 項、第2 項前段、第252 條分別定有明文，而約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益、當事人所受損害情形，作為衡量之標準（最高法院79年上字第1915號判例、89年度上字第406 號裁判意旨參照）。本院爰審酌：原告因被告實際兌領240 萬元，所受之資金調度不便及利息損失；原告因無法依買賣預定進度交屋並使用系爭房屋，所受相當租金之損失（應以系爭房屋之課稅現稅即377,200 元作為建築物申報價額，參照土地法第97條所定租金標準計算，而非以實際買賣價格計算系爭房屋之價值）；及原告另行尋覓房屋所耗費之時間勞力費用；94年以後房市熱絡，原告因未能買受系爭房屋所受之差價損失；本件被告違約並無正當理由，及原告已履約之程度等一切情狀，認被告應給付原告之違約金應以200 萬元為適當。被告應給付之違約金應酌減為200 萬元，既經認定，則兩造所爭執被告已收價金之數額，即無論斷之必要，附此敘明。
㈡另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第203 條分別定有明文。從而，原告備位聲明請求被告給付200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即94年11月9 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無稽，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分爰無不合，茲酌定相當擔保金額予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，無庸一一論述，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條但書、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 6 月 5 日
民事第二庭 法 官 王怡雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 6 月 12 日
書記官 陳映羽