臺灣士林地方法院民事判決 95年度簡上字第161號上 訴 人 丙○○被 上訴人 乙○○
甲○共 同訴訟代理人 林東乾律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國95年7 月4日本院內湖簡易庭95年度湖簡字第291 號第一審判決提起上訴，本院於民國96年8 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣叁仟肆佰捌拾元由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人乙○○（下稱乙○○）及被上訴人甲○（下稱甲○）於民國94年8 月1 日分別將所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○ 巷○○號1 樓及同巷21號1 樓之建物（下合稱系爭房屋）出租上訴人，約定租期自94年9 月
1 日至99年8 月31日止，每月租金各新臺幣（下同）23,000元，租金應於每月1 日繳納，被上訴人並已交付系爭房屋鑰匙予上訴人。訂約後上訴人均未繳納租金，系爭房屋之水電費用各2,821 元、1,573 元亦由乙○○、甲○分別代為繳納。經被上訴人定相當期限催告期滿，上訴人亦未繳納租金，爰依起訴狀繕本之送達為終止兩造前揭租賃契約之意思表示。又被上訴人依法終止兩造之房屋租賃契約後，上訴人繼續無權占用系爭房屋，即使被上訴人受有相當於房屋租金之損害，爰依租賃契約及民法第184 條第1 項、無因管理或不當得利之規定，起訴請求被告返還房屋、賠償損害及給付水電費。並聲明：㈠上訴人應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○○ 巷○○號1 樓之建物騰空交還乙○○，並自起訴狀繕本送達之翌日起至騰空交還前開建物之日止，按月給付乙○○23,000 元 。㈡上訴人應給付乙○○2,821 元。㈢上訴人應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○○ 巷○○號1 樓之建物騰空交還甲○，並自起訴狀繕本送達之翌日起至騰空交還前開建物之日止，按月給付甲○23,000元。㈣上訴人應給付甲○1,57
3 元。
二、上訴人則以：被上訴人於同意出租系爭房屋之時，明知上訴人係從事便當生意，並頂讓系爭房屋前承租人永將食品公司（下稱永將公司）之設備，承租系爭1 樓房屋作為工廠使用；另乙○○同時同意提供19號2 樓予上訴人作為倉庫使用。
然而到94年8 月中旬，乙○○因無法提供2 樓予上訴人使用，雙方同意解除契約，被上訴人也同意返還押金。另原與永將公司簽約頂讓時，有約定如果與被上訴人之租賃契約不成立，則讓渡契約失效等語抗辯。
三、被上訴人上開請求，原審判決被上訴人全部勝訴，並依職權宣告假執行，上訴人不服，提起上訴，所陳除與原審相同者外，另補陳：兩造已合意解除租賃契約，自當無給付租金之義務，另上訴人並無占用系爭房屋，水電費用亦非上訴人使用所生，屋內之設備係永將公司所有，並聲明：請求廢棄原判決，駁回被上訴人在第一審之訴。被上訴人則稱：否認同意提供系爭19號2 樓房屋予上訴人使用，另上訴人與永將公司之讓渡契約失效不能拘束被上訴人，被上訴人於出租時亦已交付鑰匙，上訴人當於租賃契約終止時騰空交還房屋，於本院之答辯聲明為請求駁回上訴。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第57、58頁筆錄）：㈠被上訴人於94年8 月1 日分別將所有門牌號碼臺北市○○區
○○路○○○ 巷○○號1 樓及同巷21號1 樓之建物出租予上訴人，約定租期自94年9 月1 日起至99年8 月31日止，租金每月各23,000元，租金應於每月1 日繳納。訂約後上訴人均未繳納租金。
㈡系爭房屋的鑰匙，被上訴人已交付上訴人，上訴人迄未返還於被上訴人。
㈢系爭房屋之水電費用2,821元、1,573元由乙○○、甲○分別繳納。
五、本院協商整理簡化爭點為（見本院卷第58頁筆錄）：兩造是否已合意解除契約？系爭房屋現由何人占有？茲析述如下：
㈠兩造是否已合意解除契約？⒈上訴人主張於94年8 月中旬，因被上訴人無法提供19號2 樓
予上訴人使用，雙方同意解除契約，惟為被上訴人否認，上訴人復未能舉證以實其說，此項主張自不足採。況如依上訴人所述，其必須一併承租19號2 樓房屋始得營業，則就此重要事項，應會要求載明於契約，然就其提出與永將公司之讓渡契約書僅加註：「甲方（即永將公司）得協助乙方（即上訴人）完成廠房租賃契約。條件如左：⑴廠房租金為肆萬陸仟元整，租金月付。⑵廠房押金為租金之2 個月。⑶廠房租賃期限為5 年，並於94年9 月1 日起生效。如有未能達成之事項，則本契約失效。甲乙雙方不得有議。」（見本院卷第36頁），依該記載廠房租金為4 萬6 千元，即為系爭2 間房屋之租金總和，顯不包括19號2 樓房屋，故上訴人稱簽約時被上訴人有同意19號2 樓房屋一併出租，永將公司之陳博猷亦知悉此事云云，並不足採。
⒉又上訴人主張與永將公司之讓渡契約約定若租賃契約不成立
，則讓渡契約失效屬實，惟其與永將公司之讓渡契約所約定之租賃契約標的僅指系爭2 間房屋，已如上述，且該讓渡契約係上訴人與永將公司所簽訂，基於債之效力，僅能拘束簽約之上訴人與永將公司，對被上訴人不生效力，故上訴人辯稱與永將公司之讓渡契約失效，與被上訴人之租賃契約即不成立亦不足採。
㈡系爭房屋現由何人占有？⒈被上訴人於94年8 月1 日分別將系爭房屋出租予上訴人，約
定租期自94年9 月1 日起至99年8 月31日止，系爭房屋鑰匙，被上訴人已於94年8 月份交付上訴人，上訴人迄未返還於被上訴人，為兩造所不爭。雖上訴人否認占有、使用房屋，惟按民法第946 條第1 項規定：「占有之移轉，因占有物之交付而生效力」，此之所謂交付，係指現實交付而言，所謂現實交付，指讓與人將其對於物的事實管領力移轉於受讓人而言，如房屋的出租人將鑰匙交與承租人，原則上得認為現實交付。另據上訴人到庭陳稱：「（問：你自己寫的存證信函，是否有說被上訴人有作鐵門交屋給你。鐵門鑰匙是否有歸還？）是的。鐵門鑰匙我本來在8 月20日左右要還給被上訴人，但是我要求被上訴人應退還押金，他們不願意，所以鑰匙我就一直擺著。」（見本院卷第23頁筆錄），是系爭房屋鑰匙既已交付上訴人，則系爭房屋之占有已因鑰匙之交付而移轉與上訴人。
⒉另按兩造租賃契約第22條之約定：「因屋內地上之機器設備
是由永將公司移轉給丙○○公司（附照片玖張）。乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應將租賃房屋內原永將公司更改之一切裝潢（包括牆壁、地板、洗手間、廚房）恢復原狀。」，且上訴人亦自承永將公司已在訂立租約時將系爭房屋內之機器設備點交予伊（見本院卷第68頁筆錄），是依上開約定及上訴人所述，系爭房屋內之機器設備所有權業經永將公司移轉予上訴人，縱上訴人所陳與永將公司之讓渡契約約定若租賃契約不成立，則讓渡契約失效屬實，惟揆諸前揭約定，上訴人仍應履行契約義務，負回復原狀之責任。上訴人雖辯稱與永將公司之讓渡契約已失效，永將公司已將負責人名義辦理變更云云，惟縱讓渡契約失效或解除，亦屬上訴人如何返還機器設備與永將公司之問題，與其依租約所負義務無涉，是上訴人所為之主張尚不足採。系爭房屋之鑰匙既仍由上訴人持有，即對系爭房屋有事實上之管領力，且房屋內之機器設備仍為其所有，應認系爭房屋仍為上訴人占有中。
㈢綜上所述，系爭房屋租約既未經雙方合意解除，且房屋仍有
上訴人占有，其即有依約繳付租金之義務。因上訴人拒不繳納租金，經被上訴人定相當之期限催告期滿，上訴人亦未繳納租金，被上訴人以本件起訴狀繕本之送達（日期為95年4月11日，見原審卷第12頁），為終止兩造租賃契約之意思表示，於法並無不合，終止後，上訴人即應依約返還房屋。
㈣被上訴人請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月各給付23,000元之損害賠償部分：
又按：因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠債其損害。民法第184 條第1 項前段、第213 條第1 項、第215 條分別定有明文。是無權占有他人之物為使用收益，而無正當之權源者，即屬不法侵害他人之權利，自應成立侵權行為，負損害賠償之責任。上訴人於95年4 月12日租約終止後，繼續占有被上訴人所有之系爭房屋，為無權占有，應對被上訴人負侵權行為損害賠償責任，而被上訴人就所有物之占有、使用受侵害，因時間經過，已無從回復原狀，揆之前揭規定，上訴人應以金錢賠償被上訴人之損害。而被上訴人因該房屋遭無權占有所受之損害，應認與將系爭房屋出租所得租金數額之金錢相當。是自租約期滿後，於上訴人無權占用期間，應得請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日即95年4 月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月各給付23,000元，為有理由。
㈤被上訴人請求代繳之水電費用部分：
末按：「未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之。」、「管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害。」，民法第172 條、第176 條第1 項分別定有明文。依兩造租賃契約第15條約定：「……乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。」，故系爭房屋租賃契約終止前系爭房屋之水電費各2,821 元及1,573 元，應由上訴人繳納，惟被上訴人為其代繳，合於上開無因管理之規定，故被上訴人請求上訴人給付代繳之水電費各2,821 元及1,573 元，亦有理由。被上訴人依無因管理之規定為此部分之請求既經准許，自無庸就不當得利之請求再行審究，附此敘明。
六、從而，被上訴人本於租賃契約、無因管理及侵權行為之法律關係，請求上訴人返還房屋，及分別給付乙○○、甲○各2,
821 元及1,573 元，並自起訴狀繕本送達翌日即95年4 月12日起，至騰空交還系爭房屋止，按月各給付乙○○及甲○23,000 元 ，於法有據，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經斟酌後，認與判決結果不生影響，無一一論述之必要，附此敘明。並依民事訴訟法第87條第1 項確定第2 審之訴訟費用（裁判費）3,480 元，由上訴人負擔。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條、第87條第1 項，判決如
主文。中 華 民 國 96 年 9 月 6 日
民事第一庭 審判長法 官 黃小瑩
法 官 高愈杰法 官 陳麗芬以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 96 年 9 月 10 日
書記官 林宗勳