臺灣士林地方法院民事判決 95年度訴字第1003號原 告 宅通不動產經紀有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 徐志明律師
黃坤鍵律師上 一 人複 代理人 丁○○
蔡宥祥律師被 告 己○○訴訟代理人 陳建勳律師
周建才律師上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國96年8 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌拾萬元，及自民國九十五年五月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔新臺幣玖仟壹佰叁拾陸元，由原告負擔新臺幣貳仟貳佰捌拾肆元。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾玖萬元供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：被告於民國95年5 月18日，委託原告居間仲介向訴外人山基通路科技股份有限公司（下稱為山基公司）斡旋、承購其所有門牌號碼為臺北市○○區○○路1 段17號18樓及18樓之1 、18樓之2 、18樓之3 之建物及所坐落土地（下稱為系爭不動產），並約定承購價格為新臺幣（下同）
1 億1400萬元，且同意支付原告100 萬元之服務報酬。嗣經原告居間仲介，被告已與山基公司就系爭不動產以總價1 億1410萬元簽訂買賣契約，並完成所有權移轉登記。且被告與山基公司就系爭不動產之最後成交價金，雖較兩造原約定承購價額超出10萬元，惟扣除其溢出部分，被告仍應給付原告90萬元之服務報酬。然經原告多次請求，被告均置之不理。
被告雖抗辯：原告所為斡旋仲介，就系爭不動產之市場行情等訂約事項未盡調查義務，並謊稱系爭不動產所在之遠東AB
C 智慧大廈（下稱為系爭大樓）管委會有租金每坪不得低於1500元、該大樓建物無成交紀錄及另有他組客戶議價，致其以高於市價之價格買受系爭不動產，而使山基公司獲有高於市價之利益，並致其受有損害，被告自不得請求報酬；縱得請求，原告亦得請求酌減，並以損害賠償債權與原告之報酬請求權相互抵銷云云。然查，原告經紀營業員乙○○於進行系爭不動產仲介時，確實不知系爭不動產曾有每坪30萬元之成交記錄；並自原告法定代理人丙○○處獲悉有他組客戶前來看屋議價，其主觀上自始均認為確有其他客戶存在。至於系爭大樓租金行情每月每坪1500元，係自該大樓其地屋主得知，均無欺瞞情事。再者，縱認系爭不動產附近大樓或系爭大樓之建物數月前曾有每坪30萬元之成交行情，系爭不動產仍依其坪數、樓層、裝潢、格局採光，甚至前屋主之人格品行乃至門牌號碼而影響成交價格，更遑論每月景氣起伏之牽動。實則被告最後以1 億1410萬元購得系爭不動產，其成本仍低於市場行情，尚有轉手之利益可圖，更未受有損害。所為抗辯無非意圖脫免給付報酬義務之說詞，均不足採取。其主張得以損害賠償之請求與其應之服務報酬為抵銷，及請求酌減報酬，猶屬無據。爰依法提起本訴等語；並聲明：（一）被告應給付原告90萬元，及自95年5 月20日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第567 條、第571 條定有明文。又債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第
224 條亦規定甚明。本件兩造確簽訂不動產買賣斡旋承諾契約書，由被告委託原告以1 億1400萬元之價格向山基公司斡旋承購系爭不動產，並同意給付原告100 萬報酬；然被告於決意為上開出價前，為參酌當地市場行情，作為出價之基礎資料，曾要求原告本於仲介營業者之專業經驗，提出系爭大樓及附近不動產成交紀錄供參。詎原告經紀營業員乙○○為圖高價促成交易，竟刻意隱瞞過去大約均以每坪30萬元成交之最高市場行情，向被告佯稱沒有成交紀錄，甚至為堅實被告以1 億1400萬元出價委託之決心，偽以系爭大樓管理委員會對大樓內各建物出租時，有每坪租金不得低於1500元之限制，投資效益相當高，及有另組客戶對系爭不動產議價中云云，勸誘被告儘快與之訂約委託斡旋，致被告陷於錯誤而與之訂約，並因此於95年5 月20日以1 億1410萬元即每坪達約
31.9萬元之價格，與山基公司簽訂不動產買賣契約書，使山基公司獲有高於過去一般市場交易價格之價金利益，依法自不得向被告請求報酬及償還費用。次按，約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之；但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572 條定有明文。是縱認原告請求被告給付服務報酬為有理由，因原告為被告進行委買系爭不動產過程中，並未依仲介經紀業之工作責任調查系爭不動產附近之交易行情，亦未求證系爭不動產所坐落系爭大樓各建物出租時關於租金之規定，即隨意引述他人意見遽以搪塞被告，顯未就仲介委買事務進行勞務之提供。且原告自95年5 月18日接受被告委任後至系爭不動產成交為止，僅有數日。是其請求服務報酬90萬元，與上揭所任勞務價值，應屬為數過鉅而失其公平。爰依法請求將被告報酬給付義務由100 萬元酌減為10萬元，且該10萬元業已先於買賣價金內扣除而免除被告給付報酬之義務。再按，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2 項定有明文。且受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第544 條、第227 條亦有明文。查原告處理系爭不動產仲介委買事務時，確有過失，並致原告受有支出高於市場行情之買賣價金之損害，原告自得向被告請求損害賠償。至於該損害賠償之數額，即系爭不動產坪數326 坪乘以被告買受系爭不動產之成交價與最高市價差額1. 9萬元計算所得之619.4 萬元；亦得由鈞院依民事訴訟法第222 條第2 項之規定酌定之。被告爰據此損害賠償債權與原告請求服務費之範圍內予以抵銷等語，資為抗辯；並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，被告於95年5 月18日，委託原告居間仲介向訴外人山基公司斡旋，承購其名下所有系爭不動產，並簽訂不動產買賣契約斡旋/ 承諾契約書（下稱為系爭斡旋契約），約定願意承購之價金為1 億1400萬元，並同意給付原告100 萬元之服務報酬；而系爭不動產仲介係由受僱於原告之營業經紀員乙○○負責處理。嗣被告經由原告居間仲介，業已於95年5月20日與山基公司訂立不動產買賣契約，以總價1 億1410萬元購得系爭不動產，並已辦理移轉登記完竣，兩造並約定應由被告給付仲介費報酬90萬元等情，已為兩造所不爭執（見本院96年6 月22日言詞辯論筆錄），並有系爭斡旋契約書、不動產買賣契約書影本各乙份附卷可稽，應與事實相符而堪信為真實。且本件經於本院96年6 月22日言詞辯論期日協商兩造確認爭點為；⒈原告就關於訂約事項是否已依民法第567 條之規定盡其調
查之義務？⒉原告是否違反其對於被告之義務而為利於山基公司之行為
或違反誠實及信用方法，由山基公司收受利益，致不得向被告請求報酬？①系爭不動產之交易市場價格為何？原告是否有系爭不動產
附近過去成交之市場行情之調查義務？如是，原告之經紀營業員乙○○是否未盡此義務？是否刻意隱瞞交易行情？②系爭不動產所在大樓之管理委員會是否有「出租時每坪租
金不得低於1500元」之限制？如無，乙○○是否偽稱有此限制？③原告是否偽稱有另組客戶進行議價，而勸誘被告儘速簽約
？④乙○○如有上述行為或未盡其調查義務，所為是否已致被
告以高於市價購得系爭不動產，而使山基公司受有利益？⒊被告如應給付仲介服務報酬，則被告依民法第572 條之規
定請求酌減，有無理由？⒋被告主張原告應負損害賠償責任，並為抵銷之抗辯，有無
理由？以下茲論述之。
㈠按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人
。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567 條定有明文。又居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571 條亦規定甚明。查原告係受被告委託就系爭不動產之買賣為居間仲介，已如前述；自應就系爭不動產買賣之訂約事項盡調查之義務，並就所知據實報告於被告，且不得以違反誠實信用之法方，由相對人收受利益，洵無疑義。至所謂訂約事項，應包括買賣標的物之權利及現況、系爭不動產之市價行情、他造履行契約之能力、相關權利文件之真偽各項，以確保買賣契約雙方之權益，合先敘明。
⑴經查，被告抗辯：原告於為系爭不動產之居間仲介時，向被
告偽稱有他組客戶看屋議價，而勸誘被告儘快與之訂約委託斡旋，進而簽約買賣等語，已為原告否認，並舉證人即華南商業銀行公館分行經理吳建霖到庭證稱：山基公司買受系爭不動產時，係向伊任職銀行辦理貸款，嗣發生財務危機，經銀行建議出售系爭不動產以償還貸款，乃透過銀行內部系統，查詢有無客戶有意願承買，在整個洽商出售約5 個月時間內，有10個以上的客戶來看屋瞭解情形，出價都在1 億元出頭，原告係經由乙○○與郭副總來與銀行接洽，亦曾與被告接洽一次，當時尚有兩名客戶在談要各買一半，其中一名價格已經談好，另一名則在洽談貸款成數等語（見本院96 年6月22日言詞辯論筆錄）。足徵原告之經紀營業員乙○○於居間仲介時，向被告提供尚有其他客戶有意買受系爭不動產並已進行議價乙節，並非虛偽。被告據此抗辯：原告未就訂約事項據實告知，且以違背誠信用之方法進行仲介，而不得請求服務報酬云云，尚乏所據。
⑵然查，被告委託原告就系爭不動產為居間仲介時，確曾向原
告之經紀營業員乙○○詢問系爭不動產所在之系爭大樓有無交易紀錄，以瞭解系爭不動產之市場行情，而定承購之價格，其時乙○○係向被告表示並無成交紀錄乙節，已據證人乙○○到庭結證屬實（見本院96年1 月9 日言詞辯論筆錄）。
而有關系爭不動產所在大樓自90年間起，其區分所有建物之產權即多次移轉，於系爭斡旋契約簽訂前一年之94年4 月、
8 月、9 月、10月間，亦有數次買賣移轉登記之事實，有臺北市建成地政事務所96年1 月25日北市建地一字第09630096
800 號函檢送之土地及建物登記謄本供參。是原告經紀營業員乙○○所提供系爭大樓無成交紀錄之資訊，與事實並不相符，已堪認定。雖上開不動產登記謄本非原告之仲介業者所得任意調取查知；然以系爭大樓區分所有建物產權變動之次數非僅一、二，原告應非不得透過市場上各仲介公司公開之資料，甚至逕向系爭大樓及其鄰近住戶、系爭大樓之管委會或總幹事進行查訪探求。然依證人乙○○證述：「我在原告公司10幾年，從86年到現在，系爭不動產的大樓確實沒有買賣過，我的意思是我們的店沒有成交該大樓的紀錄」等語（見前開言詞辯論筆錄），足見原告就系爭大樓是否有交易紀錄，僅就其公司仲介成交資料進行查閱，其對系爭不動產之市價行情，確未盡其善良管理人之注意義務以為詳盡之調查甚明。次查，被告抗辯：原告經紀營業員乙○○於居間仲介時，明確表示系爭大樓管委會有規定大樓內各建物出租時，每坪不得低於1500元之限制云云，固為原告所否認。證人乙○○並證稱：「我是說總幹事建議，並沒有說管理委員會有月租1500元的規定」云云。然查，證人乙○○於95年7 月初曾與被告電話聯繫，經被告於通話中質問：「然後妳跟我說管委會規定，這棟最少要租一坪1500」後，確曾自承：「這是事實喔。這是我們屋主，11樓的屋主，溫先生、溫太太告訴我的」等語，有該錄音譯文在卷可憑，證人乙○○對該譯文之真實性亦自承無誤（見本院上開言詞辯論筆錄）。顯見證人乙○○證述上情，應係避重就輕之飾詞，而不足採信，並堪認被告之抗辯為真實。再查，系爭大樓之區分所有權人所成立管理委員會及區分所有權人會議，就系爭大樓之區分所有建物出租之租金，並未有任何規定或建議等情，復據系爭大樓管理委員會96年7 月9 日（96）管委會字第010 號函敘甚明，有該函文附卷可稽。益見原告向被告提供系爭大樓建物出租價格已經管委會規定不得低於每坪1500元之資訊，並非事實；且原告就此資訊之提供，確未盡其向系爭大樓管委會查證之善良管理人注意義務，亦甚明瞭。
㈡次查，原告就系爭不動產所為居間仲介固有上開㈠之⑵所述
違反調查義務之疏失。惟被告抗辯：因原告未盡調查義務，及提供不實資訊，致對系爭不動產最高市場行情價格為每坪30萬元毫不知情，而以總價1 億1410萬元即每坪約31.9萬元之價格與山基公司簽約成交，原告所為已使相對人即山基公司收受以每坪獲利1.9 萬元計算而高達619.4 萬元之利益，依民法第571 條之規定，自不得向被告請求給付服務報酬；縱得請求報酬，因原告所為已致被告受有損害，被告應得依不動產經紀業管理條例第26條第2 項，及民法第544 條、第
227 條之規定請求被告賠償，並據此與原告之報酬請求權抵銷云云；則為原告所否認。且查，個別不動產買賣之價格，不僅受其設計格局、經濟、生活及交通機能、周遭環境等客觀因素之影響，亦隨市場景氣而有所波動，最後並取決於當事人主觀上自由之意思與判斷。是被告僅憑系爭大樓附近建物之少數交易價格，抗辯；系爭不動產之最高市場行情僅為每坪30萬元云云，尚難予遽採。況查，系爭大樓區分所有建物即門牌號碼台北市○○路○ 段○○號19樓、19樓之1 房屋，曾於95年6 月間由訴外人桔源有限公司買受，其買賣價金每坪連佣金計算約32萬元；另門牌號碼台北市○○路○ 段○○號19樓之2 房屋於95年6 、7 月間由訴外人戊○○買受，屋主原開價總價2200萬元即每坪約32萬元，嗣後成交價格為2150萬元等情，各據證人桔源有限公司負責人甲○○及戊○○到庭結證屬實（見本院96年7 月24日言詞辯論筆錄）。證人甲○○並證稱：伊買賣前有打聽系爭大樓之市價，每坪約36至38萬元等語。證人戊○○亦稱：伊在買房子前有打聽行情，如果找仲介每坪約36萬、387 萬元，實際成交價就不一定... ，後來伊打算出售，開價是每坪38萬等語（均見前開言詞辯論筆錄）。證人吳建霖更證稱：華南商業銀行與被告接洽之金額提議為1 億2000萬元，同時出面洽商之兩個客戶出價為1 億1400多萬元，因為貸款金額是1 億1000萬元，為回收本金、利息、違約金、大樓管理費及電費，應該要1 億1400萬元左右，山基公司當初買受系爭不動產價格為1 億3000萬元，銀行於94年8 月22日估價為1 億2501萬2436元，貸款8成是1 億元，再加上裝修費用及週轉金是1000萬元，所以總共貸出1 億1000萬元等語（見本院96年6 月22日言詞辯論筆錄）。更徵被告以1 億1400萬元定其承價價格，並以每坪約
31.9萬元與山基公司簽約成交，其價格應未悖離客觀之市場行情。亦即，原告就系爭不動產之居間仲介，雖未盡其完全調查義務，然並無證據證明所仲介系爭不動產買賣契約簽訂之結果，已使相對人收受高於市場行情之利益，或致被告受有以逾市價買受系爭不動產之損害。從而，原告自得依兩造間居間仲介契約，請求被告給付約定之服務報酬。且被告抗辯：得依不動產經紀業管理條例第26條第2 項，及民法第54
4 條、第227 條之規定，請求原告賠償損害並據以為抵銷云云，自屬無據。
㈢惟按，約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失
其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第
572 條定有明文。而該條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，然經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額。經查，被告已依上開規定為酌減服務報酬之抗辯。而本院斟酌原告對系爭不動產所在大樓相關成交紀錄及出租租金有無限制各節，確有未盡其調查義務之處，已如前述，其所付出之勞務實低於其依約應盡之義務，而與原約定報酬並不相當。惟另審諸兩造間原約定之服務報酬未達系爭不動產成交價格之1/100 ，已低於內政部89年5 月2日台（89）內中地字第8979087 號函訂定及89年7 月10日台
（89）內中地字第8979517 號函修正之不動產仲介業報酬計收標準規定第1 項所規定：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6 ％或一個半月之租金」。被告對介紹買賣、聯繫簽約，乃至簽約後辦理登記過戶一般文書流程手續，亦未見失誤；且所仲介成交價格與市價尚相符合而未使相對人收受利益或致被告受有損害等情。認被告請求將原告所得請求之服務報酬酌減為10萬元，實屬過苛；爰酌減兩造所約定之服務報酬為80萬元。
㈣另按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任，民法第299 條第1 項定有明文。且遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第233 條第1 項亦規定甚明。經查，兩造間約定被告應給付服務報酬之時期及方式為：買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清乙節，已據卷附系爭仲介契約第6 條約定甚明。從而，被告所應支付之法定遲延利息，應自系爭不動產買賣契約簽約之翌日即95年5 月21起算，始為正確。原告聲明應由被告自95年5 月20日起計付法定遲延利息，自有誤會。
四、綜上，原告依居間仲介之法律關係，於請求被告給付80萬元，及自95年5 月21日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分，為無理由，應予駁回。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。併依職權確定本件訴訟費用1 萬1420元（裁判費9,800 元、證人旅費1,620 元），由被告負擔9,136元，由原告負擔2,284元。
五、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條、第390 條第2 項、第392 條判決如主文。
中 華 民 國 96 年 9 月 11 日
民事第二庭 法 官 李瑜娟以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 9 月 19 日
書記官 李秀蘊