臺灣士林地方法院民事判決 95年度訴字第1135號原 告 甲○○被 告 乙○○
內湖區○訴訟代理人 林玉芬律師複代理人 丙○○上列當事人間請求返還停車場等事件，經本院於民國97年4 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣貳拾伍萬玖仟零叁拾叁元及其中新台幣貳拾壹萬玖仟零叁拾叁元自民國九十五年九月二十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔；反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新台幣貳拾伍萬玖仟零叁拾叁元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、本件原告起訴主張：被告乙○○與原告於民國93年11月1 日訂立租賃契約，由被告向原告承租原告所有坐落臺北市○○○路舊宗段16之5 地號土地（面積為743.36平方公尺，以下簡稱16-5號土地），雙方約定承租之土地僅供停放車輛使用，不得加蓋建物或地上物，如有設置皆屬原告所有，租賃期間自93年11月1 日起至95年12月31日止，租金為每月新台幣（下同）55,000元，並應於每月1 日前交付予原告，又租期屆滿時，被告即應於屆期當日按照土地之原狀遷空交還原告，否則即每月應給付按照租金5 倍計算之違約金予原告至全部遷讓完畢之日止，被告於訂約時並交付100,000 元做為押租金。詎被告於租賃期間自95年4 月1 日起即未依約繳付租金，屢經催索，兩方於同年9 月14日協商調解，被告仍不願意依約繳付租金，原告乃限期被告於10日內繳清其所積欠之租金，否則即終止租約，因被告屆期依舊未予置理，系爭租約於同年9 月25日即生終止之效力。雖被告於96年12月13日始將所16-5地號土地返還原告，惟仍積欠319,000 元之租金尚未繳付予原告，且因被告遲延交付土地予原告，依約並應給付原告違約金1,008,33 3元，再原告因被告遲延返還土地，亦受有自終止系爭租約之日起至被告前揭返還土地之日止，每月相當於租金之損害，為此，基於租金給付、違約金給付及不當得利法律關係，聲明請求：㈠被告應給付原告租金319,000 元及自95年9 月24日起按年息5%計算之利息；㈡被告應給付原告違約金1,008,333 元，及自96年7 月1 日起至返還土地之日止，每月55,000元之賠償金；㈢請依職權宣告假執行。
三、被告則以：原告所交付的土地逾半面積實係訴外人許香、周虎成、許英福、許英財、黃許英美、許蓉美、許怜美、許智美、許利美、王石明、郭麗玉、吳文彤、張玉樹等13人（以下簡稱許香等13人）所共有坐落台北市○○區○○段16-4地號土地（下簡稱16-4號土地），被告並遭許香等13人據以請求返還16-4號土地及先前佔用期間之不當得利，被告為繼續使用土地，乃於95年5 月18日與許香等13人另簽訂土地租賃契約，承租16-4號土地使用，並自承租之日起按月給付租金63,000元予許香等13人，並另給付203,000 元損害賠償金予許香等13人經由原告指界後點交土地。原告既交付土地不實，業已違反系爭租約，被告並於95年5 月1 日向原告表示終止租賃契約，原告應不得向被告主張租金請求或違約賠償，況原告於95年4 月以前按月向被告所收取之租金，部分金額應屬不當得利，扣除原告尚應賠償被告之金額，原告應不可能再向被告請求租金之給付，原告之請求並無理由等語置辯，並聲明：㈠駁回原告之訴；㈡如受不利判決請准提供擔保免假執行。
四、不爭執事項及爭點整理：
（一）不爭執事項：
1、兩造所約定由被告租用之土地及面積於系爭契約內載為：「台北市○○區○○段壹陸之伍地號土地，面積柒佰肆拾參點參陸平方公尺」，被告於土地上搭建鐵皮屋，在16-5號土地上興建的面積為35.52 平方公尺，在16-4地號土地上興建的面積為185.28平方公尺。
2、被告因向原告承租土地使用，每月租金為55,000元，租金繳交至95年3 月計有17個月，即未再行繳納，嗣於95年9月14日調解時原告當面向被告表示限期10日終止租約。
3、系爭租約之押租金100,000元原告尚未返還予被告。
（二）爭執事項：
1、被告是否先於95年5 月1 日即向原告合法終止系爭租約？
2、原告於95年9月14日向被告終止系爭租約是否合法？
3、被告是否積欠6個月的租金共計330,000元？
五、本院得心證之理由：
（一）系爭租約終止時按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。民法第440 條第1 項定有明文。本件原告與被告於93年11月1 日簽訂系爭租約，由被告向原告承租原告所有坐落臺北市○○○路舊宗段16之5 地號土地乙節，業經原告提出系爭租約書面1 件可資佐據，被告並不爭執，應堪信為真。原告主張被告自95年4 月1 日起即未依約繳付租金，於95年9 月14日為請求被告給付租金而協商調解，會中原告限期被告於10日內繳清積欠之租金，因被告屆期依舊未支付租金，系爭租約於同年9 月25日即生終止之效力，並提出存證信函1 件、調解不成立證明書1 紙為證，被告對於上開存證信函之真正並不爭執，但以系爭租約於同年5 月1 日因知悉原告所交付之土地並非約定之土地即向原告表示終止系爭租約，主張系爭租約早於同年5月1 日即終止。經查：被告積欠租金已達2 個月以上，並經原告在調解時限期被告履行否則將終止系爭租約等情，為被告所自認其繳付租金至95年3 月1 日即未再繼續支付，且原告確實於95年9 月14日調解時限期被告於十日內履行繳付租金之義務，否則即終止租約。並有原告所提出上開存證信函、調解不成立證明書在卷可佐，堪認為真，是被告於原告向其表示限期支付時，業已積欠自95年4 月至
9 月共計5 個月的租金，因依卷附系爭租約書面所載，被告每月租金為55,000元，被告於訂約時所交付原告之押租金為100,000 元，扣除約兩個月的租金，被告當時確已遲付3 個月的租金尚未給付，是依前揭規定，被告既已遲延給付租金，原告復限期履行而未履行，則原告終止系爭租約，核屬有據，堪認原告於95年9 月14日向被告表示限期十日之期間的末日即同年月25日生終止契約之效力。至被告辯以原告違約交付土地不實而早於95年5 月1 日即向原告表示終止租約云云，惟未提出何證據足資證明確曾於當日向原告表示終止之意思表示，所述尚屬無據，自不足採。
（二）原告請求之金額
1、按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可供參照。系爭租約係於95年9 月25日終止，業如前述，則被告自95年4 月1 日起至上開終止時，積欠原告的租金應為319,000 元（55000 ×（5 ＋24/3
0 ）=319000） ，因原告業已收受100,000 元之押租金，參照前揭判決意旨，自生當然抵充的效力，是被告尚積欠原告的租金額應為219,000 元（000000－000000=219000），逾此部分之請求，尚屬無據。
2、系爭租約於第6 條約定：「乙方（按：即被告）於租期屆滿時，除經甲方（按：即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止…」，於第20條又約定：「本土地僅供停放車輛使用，不得加蓋建物或定置物，如有設置皆屬出租人所有」等語，復按民法所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地而達一定經濟上目的，不易移轉其所在之物而言。雖係屋頂尚未完全完工之房屋，如其已足避風兩，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物，最高法院70年度台上字第1779號著有判決。準此，依雙方之約定，如出租的土地上蓋有建物或定置物等已符合做為單獨不動產之地上物時，則該地上物當然屬原告所有，從而地上物所占基地部分應不生被告須按照原狀拆除該地上物返還土地之義務。原告固主張自系爭租約終止之日起至被告拆除承租後所搭蓋的鐵皮屋返還原告所有之土地之日止，應給付原告按月租金兩倍計算之違約金1,008,333 元，及自96年7 月1 日起至返還土地之日止，每月55 ,000 元之賠償金云云。惟查：被告於承租期間在16-5及16-4地號土地間興建一鐵皮屋（如附圖所示斜線（A） 、（B） 部分），而該鐵皮屋業已興築屋頂支柱非可輕易拆卸，足供大型機械在內置放物品，應屬繼續附著於土地達成一定經濟目的之定著物，此有被告提出照片22幀在卷可證，並經本院會同臺北市中山地政事務所人員勘驗現場查明屬實，製有勘驗筆錄、現場照片及複丈成果圖附卷可稽，堪可認定，足認該鐵皮屋係獨立之不動產，且因於租賃期間由被告所興建，依約應屬原告所有之物。雖原告與被告於審理中合意由被告將上揭鐵皮屋占有原告所有16-5地號土地部分面積為35.52 平方公尺之建物部分拆除返還原告，且被告確於審理中之96年
12 月13 日拆除完畢返還該部分土地原告，此業經原告於審理中陳稱明確，被告亦不爭執。然參照前揭規定意旨，原告所交付土地上之地上物既視為原告所有，則被告尚無拆除鐵皮屋返還原告的當然義務，自不生此部分的違約金責任。只能就被告在返還土地前無權占有該部分土地期間請求相當於租金之損害，因此原告請求被告應自上開租約終止之日起至96年12月13日止，按所占有土地比例所乘算之每月租金金額計算被告應給付原告不當得利之金額應為40,033元（55000 ×35.52/743 .36 ×（14＋24/30 ＋13/30）=40033 小數點以下四捨五入），逾此部分之請求，亦屬無據。
六、綜上、原告得向被告請求之金額應為259,033 （000000＋40033=259033）。從而原告基於租金給付及不當得利法律關係，請求被告給付259,033 元及其中219,000 自95年9 月25日起按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍外之請求則為無據而應予駁回。
七、原告就上開所命給付判決之金額尚未逾500,000 元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，自應依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保，聲請免為假執行，爰酌定相當之擔保金額宣告之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不予准許，應併予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：反訴被告依系爭契約約定原應交付其所有16-5地號土地內743.36平方公尺之土地部分予反訴被告使用收益，詎反訴被告誤將如附圖所示甲案之ABFE土地交付予反訴原告使用，因此僅有如附圖所示斜線部分△BFA 之土地部分計362.1 1 平方公尺範圍係坐落於16-5地號土地，餘如附圖所示斜線部分之△AFE 土地部分計365.79平方公尺範圍則坐落於許香等13人所有之16-4地號土地。反訴被告所交付之土地面積既僅約原約定土地之一半，故反訴被告按月收受反訴原告所繳付之租金55,000元，其中之27,500元即使不當得利，而自93年11月起至95年3 月反訴原告業已繳付租金予反訴被告之期間，總計反訴被告無法律上之原因不當所得之利益為467,500 元，自應返還反訴原告。又反訴原告因不知反訴被告交付許香等13人之土地予反訴原告使用，致許香等13人向反訴原告請求不當得利之返還，為反訴原告分別於95年6 月、8 月15日及9 月15日以正德公司名義開立支票號碼CZ0000000 、CZ0000000 及CZ0000000 ，票面金額分別為73,000 元 、70,000元及60,000元之支票3 紙共計203,000 元予許香等13人而受有損害，該損害應屬可歸責於反訴被告所生之損害，反訴被告自應負賠償之責。再兩造於締約時，反訴原告交付反訴原告100,000 元做為押租保證金，系爭契約既因反訴被告違約而終止，反訴被告自應將該筆金額返還反訴原告。為此，基於押租金、不當得利返還及債務不履行損害賠償等法律關係，聲明請求：㈠反訴被告應給付反訴原告203,000 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，㈡請依職權宣告假執行。
二、反訴被告則以：反訴被告係按約將如附圖所示乙案16-5號土地中面積為743.36平方公尺之土地部分交付反訴原告，並無交付錯誤而享有不當得利之情事。況16-5號土地與16-4號土地於反訴被告出租當時均屬荒地未設圍籬，反訴被告僅將出租的土地整平壓實並填碎水泥塊以供反訴原告做為停車場使用，反訴原告苟依約僅做為停車場使用，因車輛並無繼續附著於土地的性質，當無妨礙許香等13人所有權的可能，故係反訴原告違反上開使用之約定，加蓋鐵皮屋致占用許香等13人所有之16-4地號土地，所生賠償責任當由反訴原告自負等語置辯，並聲明：㈠駁回反訴原告之訴；㈡若受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
四、不爭執事項及爭點整理：
（一）不爭執事項：
1、反訴原告曾分別於95年6 月15日、8 月15日及9 月15日以正德機械工程有限公司名義開立支票號碼CZ0000000 、CZ0000000 及CZ0000000 ，面額分別為73,000元、70,000元、60,000元之支票3 紙共計203,000 元予16-4地號土地之所有權人許香等13人。
2、反訴原告於95年5 月18日與訴外人許香等13人訂立租用台北市○○路16-4土地契約，面積為720.27平方公尺。
（二）爭執事項：
1、反訴被告是否因使用面積不符約定之面積而誤為交付部分租金致反訴被告受有不當之利益？
2、反訴被告是否因誤交付許香等13人所有之土地予反訴原告使用致反訴原告受有損害？
3、反訴被告是否應給付押租保證金100,000予反訴原告？
五、本院得心證之理由：
（一）已付租金之返還請求
1、 本件反訴原告主張反訴被告誤交付土地致其實際使用之土
地僅約約定使用土地的一半，故所按期繳付之租金中即有一半為不當得利，而向反訴被告請求返還467,500 元之不當得利金額，並提出地籍圖謄本及土地謄本各1 份，照片22幀為證，反訴被告反訴被告對於照片之真正並不爭執，惟仍以前詞置辯。惟查：反訴原告所主張反訴被告所交付之範圍固經本院現場履勘後，依卷附現場勘驗筆錄所載係由反訴原告指示地政人員以棚架（按即上開的鐵皮屋）後面有劃黑線（左邊）至黑線（右線）的長方形範圍經地政人員測繪成如附圖所示之甲案，惟反訴被告亦於現場爭執交付土地範圍，而繪成為乙案。參以如附圖所示之成果圖，乙案以16-4、16 -5 地號土地界限為界，確符兩造締約時約定之使用範圍，而16-5號土地與16-4號土地間並無圍籬並均有整平痕跡，難以目視即輕易判斷兩地之界址，亦有上開照片所攝現地實景可佐，為兩造所不爭，反訴原告所指示之依據，並非以現場固定之地形地物特微劃定，卻以反訴被告當初交付土地後由反訴原告所興建的鐵皮屋為據劃定之，衡情鐵皮屋原應係確定交付土地範圍後再行興建，故在興建之前應有明確的界限特徵可資為履勘時測繪之用，而不應做為該次履勘時劃定反訴被告交付範圍的依據，是反訴原告於履勘時的指示即有疑義，甲案測繪的結果並不足採。此外反訴原告別無其他證據顯示反訴被告確交付如甲案之土地予反訴原告之事實，應認其主張該部分之事實並無證據證明為真，不足為憑。
2、按所謂不當得利，係以當事人無法律上原因而受利益，致他方受損害者，為其成立要件。如當事人之受利益有其法律上之原因者，不生不當得利之問題。反訴原告所主張反訴被告誤交付土地之事實尚屬不實，反訴原告交付之租金係依約所為，反訴被告之受領自屬有法律上之原因，參照前揭意旨，反訴原告之主張於法未合，應不可採。
（二）損害賠償請求反訴原告主張因受反訴被告交付錯誤之土地範圍影響，致所搭蓋的鐵皮屋占用許香等13人所有16-4地號土地，因此給付許香等13人不當得利之金額而受有損害，要求反訴被告應賠償該部分損失，並提出支票存款戶往來明細對帳單、支票領款人背書資料影本、公證書及土地租賃契約書為證，反訴被告對於上開文書之真正及反訴原告曾分別於95年6 月15日、8 月15日及9 月15日以正德機械工程有限公司名義開立支票號碼CZ0000000 、CZ0000000 及CZ000000
0 ，面額分別為73,000元、70,000元、60,000 元 之支票
3 紙共計203,000 元予16-4地號土地之所有權人許香等13人並不爭執，惟仍以該損害與其並無關係等語置辯。且查：反訴被告既尚查無有誤為交付土地範圍之事實，已如前述，即應無債務不履行可歸責之原因，是反訴原告該部分的主張亦屬無據，並不足採。
（三）押租金之請求反訴原告主張系爭租約業已終止，請求反訴被告返還系爭租約締結當時所交付的押租金100,000 元云云，惟承如前述，該筆押租金業已抵充反訴原告所積欠反訴被告之租金，自無該部分之押租金可資請求返還，是反訴原告該部分的主張於法無據，亦應予駁回。
六、綜上所述，反訴被告既無交付錯誤之土地事實，反訴原告之請求均屬無據，則反訴原告請求反訴被告應給付203,000 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。反訴原告之訴既不應准許，則其假執行之聲請，即失所依據，併予駁回。
參、據上論結，本件原告為一部有理由、一部無理由及反訴原告之訴為無理由，合依民事訴訟法第78、第79條、第389 條第
1 項第5 款、第392條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 97 年 6 月 11 日
民事第二庭 法 官 古振暉以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 6 月 17 日
書記官 楊錫芬