臺灣士林地方法院民事判決 95年度訴字第1296號原 告 乙○○訴訟代理人 陳俊宏律師複 代理人 張雙華律師被 告 丙○○
丁○○原名張素英
樓前列二人共同訴訟代理人 張曼隆律師上列當事人間請求給付價金事件，本院於中華民國97年8 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣貳佰零玖萬玖仟零玖拾捌元及自民國九十五年十月十二日起至清償日止，按年息百分之十計算之滯納金。
被告應連帶給付原告新臺幣捌萬肆仟柒佰陸拾捌元及自民國九十五年十二月二十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳拾萬柒仟伍佰叁拾貳元由被告連帶負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新臺幣柒拾叁萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰壹拾捌萬叁仟捌佰陸拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：㈠原告前有座落於臺北市○○區○○段三小段946 地號土地上臺北市○○區○○街○○○ 巷○ 弄○○號1 、
2 樓及頂樓增建建物（下稱系爭房地），經信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）仲介，於民國92年5 月1日將前述房地售予被告丙○○，約定價金為新臺幣（下同）2,360 萬元，簽約後被告丙○○向金融機構貸款屢有困難，後來決定將前述不動產登記予被告丁○○（原名張素英），並已完成所有權移轉登記，被告丁○○並在代書持有之不動產買賣契約書中簽名於「登記名義人暨連帶保證簽署欄」，且由代書通知後由信義房屋公司將其簽名頁影本轉交原告，但被告迄今仍有238 萬7,472 元價金尾款尚未給付。本件兩造原於95年9 月間約定交屋及給付尾款，但點交時被告表示頂樓加蓋部分有龜裂且傾斜，雙方於95年10月5 日達成協議，約定被告應於95年10月11日前將尾款388 萬7,472 元匯入履約保證專戶，且雙方同意頂樓加蓋安全結構認定無誤後至遲二天內辦理交屋手續，但被告並未遵守協議，於匯入150萬元後，餘款支票卻跳票，且於信義房屋公司委任俞聖衡建築師於95年10月10日履勘鑑定房屋「作為一般住宅正常用，研判結構安全無虞」後，被告亦不願出面辦理點交，且原告於95年10月16日及同年月19日以北投郵局第1401號及第1409號存證信函催告被告履行點交及付款後，被告仍未履行，房地部分固屬被告受領遲延，而被告應給付之尾款238 萬7,47
2 元部分，既已約定於95年10月11日給付，依兩造買賣合約書第9 條第2 項約定，被告自95年10月12日起至給付時止，仍應每日給付千分之一滯納金。㈡系爭房屋未有樓地板失衡之情形，且不致影響建築物結構安全，縱有傾斜，其傾斜小於1/200 時，參照臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊之規定，在工程實務上即認為「並無地面樓板失衡之情形，且不致影響建物結構安全」，自不應認有瑕疵，因此亦無價值減損問題，且系爭房屋屋齡超過30年，被告交屋前早知房屋有龜裂狀況，縱然有部分情形是簽約後房屋騰空完畢才完全看到，但雙方就此情形已於95年10月5 日協議時，由被告表示接受房屋樑柱、樓板、牆面有裂縫之情形，不會要求原告修繕，只對頂樓加蓋部分之結構安全有疑慮，只要頂樓加蓋部分結構安全無虞，即應付清款項並辦理交屋，是被告稱因瑕疵未修復而主張解除契約或同時履行抗辯云云，自非可採。㈢依雙方95年8 月2 日協議，被告應給付原告增值稅滯納金1 萬2,159 元。㈣被告於簽立買賣契約後，即因財力及信用問題，於付款及申辦銀行貸款上多次發生遲延問題，依買賣合約書第9 條第2 項應給付滯納金。依買賣合約書第4條付款約定：〔第四次款：交屋〕交屋時被告應付1,900 萬元，除原告於95年10月5 日同意被告可於10月11日給付之38
8 萬7,472 元外，其他1,511 萬2,528 元，依第5 條第4 款及第5 款規定，應於完稅後十四個工作天內辦妥金融機構撥款手續並支付交屋款。而代書於95年8 月25日完成繳交增值稅，依約被告應於95年9 月14日前（已扣除假日）給付完畢，若未給付，則自9 月15日起至給付時止，依前述買賣合約書第9 條第2 項約定，被告仍須依每日千分之一計算滯納金：⑴被告於9 月28日付140 萬元，已遲延14日，則產生1,51
1 萬2,528 元╳0.001 ╳14天＝21萬1,575 元滯納金，未付尾款應計遲延餘額為1,371 萬2,528 元。⑵被告於10月3 日付清1,371 萬2,528 元，則產生1,371 萬2,528 元╳0.001╳5 天＝6 萬8,563 元滯納金。合計依千分之一計算確定之滯納金共為28萬138 元，爰依買賣契約及協議書約定之法律關係請求被告連帶給付前開金額及遲延利息等語。並聲明：㈠被告應連帶給付原告238 萬7,472 元及自95年10月12日起至清償日止按前述金額千分之一計算之滯納金。㈡被告應連帶給付原告29萬2,297 元及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠依一般交易常規仲介費用、代書費係於交屋付款之後，由承辦代書開結案單，由買方用現金或其他方式支付，而本件尚未完成交屋付款，還未結案，又無事先約定應中途給付，該費用即無可能先付。查本件房地買賣總價為2,
360 萬元，被告於95年5 月1 日現金交付原告定金5 萬元，95年5 月2 日匯款入安信履保專戶244 萬元，95年8 月18日開立票據金額230 萬元交予庚○○，95年9 月21日開立票據金額140 萬元交予蘇無忌，95年10月3 日匯款予原告國泰世華銀行帳戶1,371 萬2,528 元，95年10月11日匯款入安信履保專戶150 萬元，除契稅4 萬2,500 元與土地增值稅1 萬2,
159 元外，被告已給付之買賣價金共計2,140 萬2,528 元。是被告尚未給付之買賣價金尾款為219 萬7,472 元。㈡被告二人於95年5 月1 日簽訂系爭不動產買賣契約與履約保證委任契約前至系爭房屋現場觀看，當時實際屋主甲○○仍居住其中，該屋之樓地板以地毯覆蓋，地板及四周牆面受到櫥櫃遮蔽，無法觀察樓地板與牆面及天花板之實際瑕疵情況，原告係故意不告知系爭房屋存有地板、牆面、天花板龜裂之瑕疵。嗣於95年9 月23日原告將系爭房屋騰空後，被告才發現系爭房屋有天花板、牆壁、樓地板嚴重龜裂之瑕疵，即要求原告必須修復系爭房屋瑕疵，於原告將房屋修繕完成前，被告得行使同時履行抗辯，拒絕付款及交屋，依民法第230 條之規定，被告自不負遲延責任。㈢系爭房屋之樓板有前後高低傾斜失衡之現象，雖得以居住而無立即坍塌危險，但亦足使物之價值、效用或品質有欠缺者，自屬民法第354 條所謂的物之瑕疵。原告隱匿該瑕疵，未於不動產說明書中載明，亦未主動告知被告，顯然為原告故意不告知該瑕疵。被告就牆面、地面龜裂等外觀得以查知之瑕疵，請建築公司估算修繕工程之價款至少為107 萬2,000 元。㈣系爭房屋有地板、牆壁、天花板之龜裂情形及房屋內樓板前後傾斜失衡等現象，然原告並未誠實載明於仲介商所提供之不動產說明書內，依民法第354 條原告應負物之瑕疵擔保責任，被告屢次通知原告修繕，但原告卻置之不理，被告已以臺北南陽郵局第1034號存證信函，依民法第359 條之規定解除系爭買賣不動產契約，退步言，如法院認解除契約顯失公平，被告亦主張應減少價金107 萬2, 000元。㈤系爭房屋既有天花板、牆壁、樓地板嚴重龜裂及樓地板高低失衡之瑕疵，則於原告將房屋修繕完成前，被告得行使同時履行抗辯，拒絕付款及交屋，被告自不負遲延責任。況95年10月5 日兩造固然約定給付尾款為388 萬7,472 元，交付日期為95年10月11日，但由被告應付尾款支票金額已改為250 萬631 元，發票日為95年10月30日觀之，可知兩造已經推翻95年10月5 日的協議書。原告依口頭協議仍負有修繕系爭房屋瑕疵之義務，在該瑕疵未履行前，被告得拒絕給付尾款，是原告請求被告給付滯納金281,038 元，及給付自95年10月12日起每日按238 萬7,472 元之千分之一計算之滯納金，為無理由。退步言，原告請求原告請求之滯納金亦過高而應予酌減。㈥原告既已違約，被告自得拒絕給付相關款項，故原告請求給付增值稅之滯納金12,159 元 ，顯無理由，況該費用被告亦已支付云云資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭房地原為原告所有，原告與被告丙○○於95年5 月1 日
簽立如本院卷第9-16頁之不動產買賣合約書及代辦屢約保證委任契約書，約定買賣總價金為2,360 萬元，並以被告丁○○為系爭房地之登記名義人及連帶保證人，經被告丁○○簽名確認無訛。
㈡系爭房屋主要用途為住家用，主要建材為加強磚造，建築完成日為62年4 月3 日。
㈢就交屋款1,900 萬元部分，系爭買賣契約書第5 條第5 款約
定「甲方不得於金融機構可核撥貸款時，以非可歸責於乙方之事由拖延撥款，且甲方最遲應於完稅後十四個工作日內辦妥金融機構撥款手續並支付交屋款，甲方如因貸款條件不符或金額不足時，仍應以現金一次補足。」㈣系爭房地係於95年8月25日完成繳稅。
㈤系爭房地係於95年10月2 日以買賣為登記原因，移轉登記予被告張素英。
㈥兩造於95年10月5日協議書約定買方剩餘尾款3,887,472元至遲於10月11日上午11時匯入履保專戶。
㈦被告於95年10月23日以臺北南陽郵局第1034號存證信函，以
系爭房屋地板、天花板有龜裂、地面樓板失衡等瑕疵主張解除系爭買賣契約。
四、得心證之理由：本件原告主張被告於簽約前已知系爭房屋有龜裂情形，且系爭房屋縱有傾斜亦不影響結構安全而不構成瑕疵，被告尚有尾款2,387,472 未依約給付，自應給付按未付款項每日千分之一計算之遲延滯納金，且被告依協議另應給付原告因其遲延所生之增值稅滯納金等情，為被告所否認，而以前開情詞置辯，是本件兩造之爭點，即在於：㈠原告依據買賣契約關係請求被告二人連帶給付2,387,472 元及自95年10月12日起至清償日止每日按前開金額千分之一計算之滯納金有無理由？⒈被告尚餘多少價金尾款尚未給付？⒉系爭房屋是否有地面樓板失衡情形？如有，該地面樓板失衡是否影響建物結構安全？其修復費用若干？⒊系爭房屋地板、牆面、天花板是否有龜裂之情形？如有，被告於購屋時是否知情？其修復費用若干？原告有無故意不告知瑕疵？⒋被告主張解除契約，是否顯失公平？⒌如認被告解除契約顯失公平，被告主張減少價金1,072,000 元，有無理由？⒍原告請求被告給付自95年10月12日起每日按2,387,472 元之千分之一計算之滯納金，有無理由？⑴被告是否陷於給付遲延？被告以系爭房屋有地面樓板失衡、地板、牆面、天花板有龜裂之瑕疵為由，主張同時履行抗辯，有無理由？⑵原告請求之滯納金是否過高？㈡原告依據系爭買賣契約書第9 條第2 項約定請由被告連帶給付滯納金281,038 元，有無理由？⒈被告是否陷於給付遲延？⑴兩造有無約定給付日期？如無，原告有無定期催告？⑵被告以系爭房屋有地面樓板失衡、地板、牆面、天花板有龜裂之瑕疵為由，主張同時履行抗辯，有無理由？⒉原告請求之滯納金是否過高？㈢原告依據兩造所簽訂95年8 月2 日協議書之約定請求被告連帶給付增值稅滯納金12,159元，有無理由？茲分述如下：
㈠原告依據買賣契約關係請求被告二人連帶給付2,387,472 元
及自95年10月12日起至清償日止每日按前開金額千分之一計算之滯納金有無理由？⒈被告尚餘多少價金尾款尚未給付？
查本件房地買賣總價為2,360 萬元，被告於95年5 月1 日現金交付原告定金5 萬元，95年5 月2 日匯款入安信履保專戶
244 萬元，95年8 月18日開立票據金額230 萬元，95年9 月21日開立票據金額140 萬元，95年10月3 日匯款予原告國泰世華銀行帳戶1,371 萬2,528 元，95年10月11日匯款入安信履保專戶150 萬元，業據提出交款記錄、匯款收執聯、支票等影本為證（本院卷第209 、210 、212 、214 、215） ，且為原告所不爭，應堪信為真實。惟就95年5 月2 日之匯款，據證人即本件交易承辦代書己○○到庭證稱：「當中第2項，244 萬元中，價金為225 萬元，3 萬是預收規費，16萬元是仲介服務費。」「（法官問）（提示本院卷第228 頁即原告97年6 月18日準備㈣狀原證11表格）履約保證專戶中記載支出16萬元買方服務費與3 萬元預收規費是何用途？該支出是否作為給付買賣價金之用？該支出被告是否知情？（答）買方除了價金可以匯到履約保證專戶外，為了給買方方便，仲介費、規費也可以匯到這個帳戶。這筆支出不是作為買賣價金。買賣服務費在訂約時要先付百分之70，系爭買賣總價為2,360 萬元，買方服務費是總價的百分之一。我們在合約書中，都有提醒買方要補的東西。買賣契約附表二就有記載預付地政規費，印花稅3 萬元。被告知道這些錢是用來支付這些款項」等語及據證人庚○○到庭證稱：「我知道買方的仲介費是百分之一，仲介費會拆成兩筆，簽約的時候付七成，有時候會扣掉尾數，先收16萬，其他的76,000元整再另外付。…代書費、規費在簽約前後就會先收，規費會先收3 萬元，多退少補。」等語（本院卷第245 、255頁）。而由證人己○○所庭呈之買賣契約附表二及買方服務費約定書影本觀之，該買賣契約附表二明載：「預付地政規費、印花稅：新臺幣30,000元整（結算時多退少補）」，並由證人己○○在經手人欄蓋章，並註明：「95年5 月2 日電匯」（本院卷第261 頁），該買方服務費約定書第4 條第1項則約定：「買方承諾經由信義房屋仲介成交者，同意給付信義房屋依房地成交總價1 ％（含稅）之服務報酬，如買方日後以第三人名義簽立買賣契約時，亦同。【支付時期：訂定買賣契約書之同時支付70％，賣方點交房地之同時支付30％，買方同意以現金支付，而信義房屋應開立統一發票以為憑據。】」（本院卷第260 頁），而2,360 萬元之0.7 ％為16萬5,200 元，扣除尾數後為16萬元，核與前開證人己○○、庚○○證述相符，故其證言應為可採，應認被告尚未給付之尾款為238 萬7,472 元（計算式如下：2,360 萬-5萬-(24
4 萬-19 萬)-230 萬-140萬-1,371萬2,528-150 萬＝238 萬7,472） 。
⒉系爭房屋是否有地面樓板失衡情形？如有，該地面樓板失衡
是否影響建物結構安全？其修復費用若干？按信義房屋公司新北投店曾委託俞聖衡建築師事務所於95年10月10日勘查系爭房屋，並出具建築物結構調查初勘表。其中評估結果及處理方式說明為：「本標的物現況為空屋，屋齡約三十年，依賣方說明，本標的多處為二次工程興建；經勘查買、賣雙方所指位於一樓及三樓室內壁面及地面磁磚發現之裂縫（二樓地面大多經木板裝修而隱蔽），綜合研判結果，因該處裂縫明顯位於房屋二次興建時與房屋結構體之交接處（新、舊牆面間，新、舊地面間），其原因應係前後二次施工之狀況環境不盡相同所致，例如一般二次灌漿時之工作縫未適當處理或因基礎形式不同所造成之不均勻沉陷；另其餘屋況經勘查及輔以傾斜儀器檢測，整體評估該標的之結構體情形尚稱良好；針對上述發現，總合建議說明如下：⒈因目前發現之裂縫多位於地坪磁磚表面，研判磁磚下之結構體應多少受某種程度之影響，建議日後若重新地坪磁磚翻修時，應詳細檢視該部位之結構體是否同樣受損，若發現有寬度大於0.3 ㎜之裂縫，建議應以灌注環氧樹脂（epoxy）修補之。⒉儀器觀察室內水平：就客廳前後相距約13.7M 之二比較點，高程差為4 ㎝，換算其傾斜率為4/1,370 ＝1/34
2. 5（前高後低，向後傾斜），尚低於臺北市政府工務局對於傾斜認定標準1/200 ，故就傾斜程度而言，尚屬於安全無虞之範圍內。綜合以上勘查結果，未發現本標的物有特殊明顯之結構性破壞及傾斜情形（因室內裝修而隱蔽不可見者及未經標準程序作業者除外），若無特殊地震外力作用影響下，作為一般住宅正常使用，研判結構安全無虞。」（本院卷第69頁），再經本院委請臺北市土木技師公會鑑定結果，96年9 月3 日北土技字第9631395 號函檢送之鑑定報告書記載：「九、測量、現況勘查及修復費用概估：㈠⑴室內地坪水準高程測量：第一層樓板高程：①水準高程施測點共計17處，最高處第8 點高程為0.011m，最低處第12點高程為-0.067
m ，差值為7.8m。②第2 點與第7 點之高程差值為1.4cm ，向-X方向傾斜率為1/211 。③第4 點與第8 點之高程差值為
1.4cm ，向+X方向傾斜率為1/1,296 。④第2 點與第4 點之高程差值為0.1cm ，向+Y方向傾斜率為1/13,800。⑤第7 點與第8 點之高程差值為5.8cm ，向+Y方向傾斜率為1/272 。
第2 點、第4 點座落於原有建築之位置，第7 點、第8 點及第12點座落於增建建築之位置。第三層樓板高程：①水準高程施測點共計20處，最高處第27、28、30點高程為5.923m，最低處第22點高程為5.885m，差值為3.8cm 。②第18點與第34點之高程差值為2.7cm ，向-X方向傾斜率為1/352 。③第23點與第27點之高程差值為3.1cm ，向+X方向傾斜率為1/34
0 。④第18點與第23點之高程差值為0.8cm ，向+Y方向傾斜率為1/1,725 。⑤第34點與第37點之高程差值為1.5cm ，向-Y方向傾斜率為1/430 。第18點座落於原有建築之位置，第23點、第27點、第34點及第37點座落於增建建築之位置。⑵室外牆柱角之垂直測量：本案建築物依現況選取可施測之3個方向進行室外牆柱角之垂直測量，傾斜率為1/ 615～1/27
5 。3 個施測點均坐落於增建建築之位置。」「十、鑑定結果㈠本案建築物經由室內地坪水準高程測量，其傾斜率均小於1/200 ；再進行室外牆柱角之垂直測量，其傾斜率亦小於1/200 」、「本案建築物原有面積為97.44 ㎡，增建面積為
109.94㎡，而原有與增建建物交接處之柱、梁、樓板及牆面有裂縫產生，肇因於增建時未能妥善施作所致。」。再依臺北市土木技師工會96年12月24日北土技字第9632076 號函所示，其中說明二載明：「查本案鑑定報告書鑑定結果㈠：『…全棟房屋未有地面樓板失衡之情形，且不致影響建物結構安全。』，係指依據臺北市政府工務局審定「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊（95年7 月）」之規定：房屋傾斜率以1/200 作為認定之基準，若房屋傾斜率＜1/200 時，雖有傾斜但尚不致影響房屋結構安全，應估列房屋損害部分之修復費用。」（本院卷第166 頁），足認系爭房屋雖有傾斜，但其傾斜率小於1/200 ，故不致影響系爭房屋之結構安全。
再據臺北市土木技師公會97年3 月5 日北土技字第9730311號函，其中說明三載明：「茲為更清楚顯示『地面樓板失衡修復費用』已列入「附件六標的物損壞修繕費用估算表」中，今將「修復費用估算表」區分為兩項目：①地面樓板失衡修復費用及②一般修復費用。如附件所示。」，依該附件所載，地面樓板失衡修復費用應為262,171 元（本院卷第176、177 頁）。
⒊系爭房屋地板、牆面、天花板是否有龜裂之情形？如有，被
告於購屋時是否知情？其修復費用若干？原告有無故意不告知瑕疵？由兩造所提出之照片觀之，系爭房屋之地板、牆面、天花板確實有龜裂之情形，原告雖主張被告於購屋時業已知情云云，然為被告所否認，自應由原告就此有利於己之事實，負擔舉證責任。經查：原告賣屋之經紀人為施雅惠，其雖到庭證稱其在估價時系爭房屋並無鋪設地毯，房屋地板、牆面、天花板現況可見有龜裂之情形，然因其在系爭買賣契約簽約時並未陪同被告看屋，自難以其證言認定前開龜裂情形於被告看屋時是否有遭遮蔽之情形。而證人甲○○雖到庭證稱在銷售系爭房屋時室內並無地毯遮蓋云云，然證人甲○○於兩造95年8 月2 日、10月5 日協商時，均以賣方之身分簽署於協議書上，顯見其就系爭房屋之交易，自居於買方之地位，具有相當之利害關係，自不得單憑其證言認定被告於買屋時是否知悉有前開龜裂情形。再據證人即買方之經紀人庚○○到庭證稱：「簽約前有陪同原告及被告至系爭房屋現場了解當時住家情況如何，房屋銷售當時有這些家具，甲○○還住在裡面。當時三樓有地毯遮蓋、一樓是一般地面、二樓是木板。」「（問）本件交易帶看屋時，房屋地板、牆面、天花板現況是否可見有龜裂情形？（答）有。一樓有，當初就有跟被告說這是老房子，有龜裂，是OK的。二、三樓沒有注意。
」、「95年9 月23日那天，甲○○搬走後我們第一次去看，看到三樓的時候我們就愣住了，因為它是垂直的裂痕，我想會有爭議，要請技師公會來處理。簽約前有看到一樓的裂痕，一樓的裂痕是很小的，可以修補。我帶看屋時，也有看到滲水的狀況，不過只要輕微的修補就可以。」「三樓有地毯，不記得是何種材質、顏色。大概是泡棉的組合地墊。走道都舖滿，其他是書桌跟衣櫃。」等語（本院卷第253 頁至25
6 頁），其所為證言對於被告有利不利均有提及，且其已自信義房屋公司離職，所述應為可採，至證人戊○○雖到庭證稱：「簽約前有看過一次，裡面地毯家具堆了一堆，現場情形我不清楚。地毯、牆壁蓋住看不出來」等語，然其亦稱：「只記得有一層有地毯」等語（本院卷第257-258 頁），可見系爭房屋於被告看屋時縱有家具堆置，然因地板、牆面、天花板之龜裂均係肉眼可見，故除第三層因鋪有泡棉之組合地墊及堆置家具致遮蔽地板及部分牆壁之裂痕外，其第一層、第二層之龜裂情形應為被告於購屋時所知悉，依民法第35
5 條第1 項規定「買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」，就系爭房屋第
1 、2 層之龜裂情形，原告自不負瑕疵擔保責任。然就系爭房屋第3 層之龜裂情形，於被告看屋時既遭地毯、家具等遮蔽，尚難認被告於購屋前已明知。又原告時出售系爭房屋時，證人甲○○尚居住於其內，則室內置有家具、地毯應屬常情，而信義房屋公司所提供之標的物現況說明書並無「標的物有無龜裂」乙欄供原告勾選，自難僅以該屋置有家具、地毯致遮蔽部分龜裂情形，即認原告有故意不告知瑕疵之情事。又依臺北市土木技師公會前開鑑定結果，系爭房屋第3 層及屋頂層龜裂之修復費用（加計其他費用、廢棄物清理及運雜費、稅捐及管理費）應為26,023元（計算式如下：（21,460+3 76）*120 ％=26,203 ，元以下四捨五入）（本院卷第
178 頁）。⒋被告主張解除契約，是否顯失公平？
所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，最高法院73年台上字第1173號判例可資參照。系爭房屋樓板既有傾斜失衡之情形，且第三層以上存有牆壁延伸至地板之龜裂情事，自應認已減損系爭房屋之價值、品質，而構成物之瑕疵。至原告雖主張被告於95年10月5日協議時表示如不致影響結構安全則可接受第3 層龜裂情形，無庸修繕乙節，則為被告所否認，而證人施雅惠則到庭證稱：「當時被告有提到房屋有裂痕，所以才建議請結構技師來確定房屋結構沒有問題，再交屋。」「當時沒有提到房屋龜裂情形若未修繕，被告將不付尾款或尾款支票不能提示，只有講到協議，就是要請結構技師看為之後再決定，如果結構技師認為沒有問題，買方就要撥款」等語，而由協議書內容觀之，僅就尾款支付之時點及交屋事項為約定，並未具體約定如結構安全無虞，被告即拋棄龜裂部分之瑕疵擔保請求權，衡情當時兩造就房屋結構安全尚有爭議，且房屋有無傾斜不明，又房屋傾斜時，樑柱、樓板及牆面將導致裂縫之結果，龜裂部分又與結構安全可能相關，被告自無預為拋棄瑕疵擔保請求權之理。是難認原告所為被告拋棄龜裂部分瑕疵擔保請求權之主張為可採。按買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責，如依其情形，解除契約顯失公平者，買受人即不得解除契約，此觀民法第359 條規定即明；所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。經查：系爭房屋樓地板傾斜率小於1/20
0 ，不致影響房屋結構安全，且前開瑕疵之修復費用依臺北市土木技師公會之鑑定結果，地面樓板失衡修復費用為262,
171 元、第三層及屋頂層龜裂之修復費用26,023元，總計為288,374 元，已如前述，而系爭房地總價為2,360 萬元，該修復費用不到總價金之1.3 ％，況系爭房屋主要建材為加強磚造，建築完成日為62年4 月3 日，屋齡已達35年，已相當老舊，依交易常情，其有最有價值之部分乃系爭房屋所坐落之基地，而非房屋本體，又系爭房屋業經被告之債權人為查封登記，有原告提出之建物所有權部查詢資料在卷可稽，如允許被告解除契約，被告亦無法將之返還登記予原告，將使原告遭受相當之損害。從而，本院認被告以前開瑕疵主張解除系爭買賣契約，顯失公平，不應准許。
⒌如認被告解除契約顯失公平，被告主張減少價金1,072,000
元，有無理由？前開瑕疵之修復費用依臺北市土木技師公會之鑑定結果，地面樓板失衡修復費用為262,171 元、第三層及屋頂層龜裂之修復費用為26,023元，總計為288,374 元，被告雖主張修復費用為1,072,000 元，並提出估價單1 件為證（本院卷第88頁），然經原告否認前開估價單實質之真正，被告復未舉證證明其因樓板失衡受有何其他具體價值之減損，是本院認被告得主張減少之價金應為288,374 元。
⒍原告請求被告給付自95年10月12日起每日按2,387,472 元之
千分之一計算之滯納金，有無理由？⑴被告是否陷於給付遲延？被告以系爭房屋有地面樓板失衡、
地板、牆面、天花板有龜裂之瑕疵為由，主張同時履行抗辯，有無理由？依系爭買賣契約書第3 條第3 次款第3 項第5 點約定：「乙方須將買賣標的物於甲方代償前騰空，經甲方檢視屋況與約定並無不符後始得辦理交屋。」，而據證人庚○○到庭證稱：被告有明確要求於交屋前必須修復，95年9 月23日看到之後當場就有問我要如何處理等語（本院卷第254 頁），則被告既然要求原告需修繕系爭房屋之瑕疵，且原告迄今尚未修復，則按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，為民法第264 條第1 項所明定。次按民法第354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。系爭房屋確實有地面樓板失衡、第3 層以上地板、牆面龜裂之瑕疵，已如前述，依前開說明，被告自得以系爭房屋有樓板失衡、地板、牆面有龜裂之瑕疵為由，主張同時履行抗辯，拒絕給付相當之價金即前開應減少之價金部分。惟就其餘部分之價金，被告仍有給付之義務，兩造既於95年10月5 日協議尾款至遲應於95年10月11日前支付，是自95年10月12日起，就前開應減少之價金以外部分，被告已陷於給付遲延。
⑵原告請求之滯納金是否過高？
系爭買賣契約書第9 條第2 項固約定：「甲方（即被告）若不依合約履行各項義務或支付價金時，每逾一日甲方應加付按該期價款千分之一計算滯納金予乙方（即原告）」，惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2 條定有明文。次按法院酌減違約金至相當之數額，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。經查：本件被告未給付尾款係因原告未就系爭房屋所存有之瑕疵為修繕，且原告因被告遲延繳付房地價金2,387,472 元，除可認原告於被告遲延期間，客觀上受有利息之損害外，並無證據足認原告尚有其他財產上之具體損害，參以現今金融機構就三年期定期存款之利率低於年息3 ％，而一般信用貸款利率則在年息3 ％至10％之間，故本院認上開約定違約金高達年息百分36.5，顯屬過高，應予酌減，以年息10％計算為相當。
㈡原告依據系爭買賣契約第9 條第2 項約定請由被告連帶給付
滯納金281,038元，有無理由？⒈被告是否陷於給付遲延？
系爭房屋雖有樓板傾斜、第3 層以上牆面、地板等龜裂之瑕疵，然被告僅得拒付相當之價金即前開應減少之價金部分，已如前述，是就其餘部分之價金，被告仍有依約給付之義務。依買賣合約書第4 條付款約定：〔第四次款：交屋〕交屋時被告應付1,900 萬元，除原告於95年10月5 日同意被告可於10月11日給付之388 萬7,472 元外，其他1,511 萬2,528元，依第5 條第5 款規定「甲方最遲應於完稅後十四個工作天內辦妥金融機構撥款手續並支付交屋款。」，而代書係於95年8 月25日完成繳交增值稅，為兩造所不爭，依約被告應於95年9 月14日前（已扣除假日）給付完畢，若未給付，則自9 月15日起被告即陷於給付遲延。
⒉原告請求之滯納金是否過高？
本件原告請求之違約金過高，應予酌減按年息10％計算，已如前述，則被告應給付之滯納金應計算如下：⑴被告雖於9月21日交付140 萬元之票據，然發票日為9 月28日，故應以
9 月28日作為支付140 萬元之時點，則其支付140 萬元時已遲延13日，發生53,825元滯納金（計算式如下：15,112,528
×10 ％×13/365＝53,825），未付尾款應計遲延餘額為1,
371 萬2,528 元。⑵被告於10月3 日付清1,371 萬2,528 元，則發生18,784元滯納金（計算式如下：13,712,528×10％×5/365 ＝18,784），合計被告應給付之滯納金為72,609元（計算式如下：53,825+18,784=72,609）。
㈢原告依據兩造所簽訂95年8 月2 日協議書之約定請求被告連
帶給付增值稅滯納金12,159元，有無理由？據兩造於95年8 月2 日所簽署之協議書約定「完稅款支付時間更改為95年8 月7 日（屆時仍未支付造成賣方增值稅之滯納金產生，買方無條件支付）」（本院卷第26頁），且據證人己○○到庭證稱：「因為配合買方貸款的需求，到95年6月22日才報稅，95年6 月28日就領到稅單，繳納期限是一個月。如果95年8 月7 日支付完稅款，就可以繳納買賣雙方增值稅及契稅，但買方一直到95年8 月18日才用支票付款，到95年8 月21日才收到款項，產生滯納金，所以才這樣約定。
土地增值稅繳款書逾期加計滯納金欄12,159元，就是協議書第⑴條買方同意支付之滯納金，其沒有收到買方給付之前述12,159元滯納金」等語綦詳，故被告依前開協議書約定自應給付原告增值稅滯納金12,159元。
㈣按買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，
一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在，最高法院87年度台簡上字第10號判例可資參照。本件被告尚未給付之尾款為2,387,472 元，被告得主張減少之價金為288,374 元，是被告僅需給付價金2,099,098 元。從而，原告依據買賣契約及協議書之法律關係請求被告連帶給付2,099,098 元及自95年10月12日起至清償日止按年息10％計算之滯納金，暨連帶給付84,768元及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日即95年12月20日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，為有理由，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
五、本件兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准予及免為假執行。就原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所附麗，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件判決不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
七、本院依職權定本件訴訟費用額為207,532元 （第一審裁判費27,532元、鑑定費18萬元），應由被告連帶負擔五分之四，餘由原告負擔。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項、第87條第1項。
中 華 民 國 97 年 8 月 29 日
民事第一庭 法 官 藍雅清以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 9 月 2 日
書記官 蘇意絜