臺灣士林地方法院民事判決 95年度訴字第735號原 告 廣有金屬企業股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 何兆龍律師
梁育純律師訴訟代理人 甲○○被 告 戊○○
長榮塑膠工業股份有限公司法定代理人 丁○上2 人共同訴訟代理人 王棟樑律師上列當事人間給付違約金等事件，本院於民國95年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：坐落台北縣三重市○○○段頂崁小段
466 、467 地號土地（以下簡稱系爭土地）原為原告所有（原證1） ，如起訴狀附圖1 紅色斜線標示部分原提供予相鄰之465 、466-1 地號土地所有權人作為通行之用，其後，原告有意上開系爭土地，乃於民國95年2 月間，以每坪19.5萬元之價格委託訴外人江山不動產投資顧問有限公司（以下簡稱江山不動產公司）銷售，惟並未達成交易，再於95年4 月
7 日委託訴外人江山不動產公司以每坪19萬元之價格銷售，原告為利系爭土地出售，並約定將協調465 、466-1 地號土地另由相鄰之499 地號出入，不再通行系爭土地。嗣被告戊○○於95年4 月9 日與訴外人江山不動產公司簽具「不動產買賣要約書／出價意願書」，約定買受條件為每坪19萬元，而原告須於95年4 月30日前確定鄰地出入問題，簽約同時並交付由被告長榮塑膠工業股份有限公司（以下簡稱長榮塑膠公司）簽發、面額300 萬元、票載發票日期為95年5 月15日之支票（以下簡稱系爭支票）作為要約保證金。原告收受系爭支票後，即積極處理鄰地通行問題，並於同年月25日與訴外人聯昇模具工業股份有限公司（以下簡稱聯昇模具公司）達成協議，約定因原告擬封閉如起訴狀附圖1 紅色斜線標示部分之通路，而向訴外人聯昇公司承租如原證6 協議書附圖Ｃ區所示之土地作為465 、466-1 地號土地對外通行之道路。原告確定鄰地通行問題後，乃於95年4 月29日與訴外人江山不動產公司承辦人員、被告戊○○及其父、其夫共同赴訴外人陳鈺樹代書處洽談後續簽約及土地所有權過戶事宜，詎被告戊○○竟推託不與原告簽訂不動產買賣契約書，旋於95年5 月2 日委託律師寄發存證信函予訴外人江山不動產公司及原告，主張原告未依約確定土地通行問題，原告乃於95年
5 月5 日存證信函回覆被告戊○○如因反悔不願購買土地，應出面協商，而非任意指責原告違約，同日訴外人江山不動產公司亦致函表示願為兩造居間協調，惟被告均未出面洽商，原告再於95年5 月29日以存證信函催告被告戊○○出面簽約，否則將提示系爭支票，惟被告仍置之不理，原告乃於95年6 月19日提示系爭支票，未獲兌現。本件原告既已依約於95年4 月30日以前確定相鄰土地出入問題，被告戊○○即應履行其簽訂買賣契約之義務，並依約履行買賣契約之各項約定，茲被告戊○○拒不履約，復不與原告、訴外人江山不動產公司洽商解決方案，原告自得依「不動產買賣要約書／出價意願書」第4 條第2 項、第5 條第3 項之約定，沒收要約金300 萬元等語，並聲明：⑴被告戊○○應給付原告300 萬元，及自95年6 月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵被告長榮塑膠公司應給付原告300 萬元，及自95年
6 月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑶第1、2 項之請求，於其中一被告履行其義務時，他被告於該履行範圍內免除其給付義務。⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告戊○○前因覓地興建工業用廠房，於95年4 月9 日與訴
外人江山不動產公司簽訂「不動產買賣要約書／出價意願書」，由該公司居間以每坪19萬元之價格，購買原告所有坐落台北縣三重市○○○段頂崁小段466 、467 地號之系爭土地，要約有效期間為95年4 月9 日起至同年月30日止，因系爭土地部分劃出道路供相鄰之466-1 、465 地號使用，影響系爭土地之價值，而言明賣方應與465 、466-1 地號土地所有權人協議廢除該道路，另闢其他可供通行之道路，被告戊○○始願以前揭條件購買，故前揭要約書特別約定「屋主需確定三重市○○○段頂崁小段466-1 、465 地號能往他地出入，本契約始成立，如95年4 月30日無法確定，無條件退還支票。確定條件之前述出入道路完成可使用期限不得逾3 個月」亦即原告應與466-1 、465 地號土地所有權人協議廢止原由系爭土地所劃道路出入之協議，並應徵得466-1 、465 地號土地及鄰地499 地號土地所有權人三方協議由該鄰地出入，而協議之最後期限為95年4 月30日，另原告必須於3 個月內依該協議完成該可使用之道路，要約始可成立，否則應將被告所交付之面額300 萬元支票返還。詎同年4 月29日經訴外人江山不動產公司業務員己○○來電告知當日原告欲與466- 1、465 地號土地所有權人及499 地號土地所有權人簽訂三方協議書，被告前往後，不但未見三方簽約，且原告及訴外人江山不動產公司竟要求被告簽訂正式買賣契約書，被告感覺受騙，乃要求原告必須於期限內完成前揭約定，否則應退還所交付之支票，未料原告竟與訴外人江山不動產公司聯手指稱被告違約，欲沒收系爭支票，被告只得提供擔保假處分以維權益。
㈡原告所提之原證6 協議書並無三方協議及廢除原道路之合意
，而係原告向466-1 、465 地號租地，且該協議書第15條約定466-1 、465 地號土地所有權人隨時可解除租約，則問題仍未解決，況該協議書第22條規定「乙方承租甲方之土地、廠房，必須○○○區○道路可通行為前提，本租約始成立」，顯見原告並未於期限內確定466-1 、465 地號土地可往他地出入。
㈢被告欲購買系爭土地建造工業用廠房，此為原告所明知，而
工業區土地應有面臨或私設8 米道路，始得建築。本件466-
1 、465 地號土地及系爭土地均屬工業區土地，故466-1 、
465 地號土地新設之道路應劃設8 米之通道，否則466-1 、
465 地號因屬袋地，如未依規定設置8 米道路，必致系爭土地無法單獨申請建造執照，故原告與鄰地499 地號土地地主應協議闢建之道路應有8 米，否則必影響被告買受系爭土地後之權益，亦始符合要約書所指原告應於95年4 月30日前確定466-1 、465 地號可往他地通行及3 個月完成該可使用之道路之約定。
㈣又依民法第760 條規定，不動產物權之移轉或設定應以書面
為之。本件原告未於95年4 月30日確定466-1 、465 地號可往他地出入，則要約應即失效，原告自應返還系爭支票，縱如原告所稱「確定466-1 、465 地號可往他地出入」係指其與466-1 、465 地號土地所有權人簽立租賃協議書，惟兩造並未簽立不動產買賣契約書，被告所交付之定金充其量僅係立約定金，故兩造就466-1 、465 地號土地如何往他地出入，而不影響系爭土地申請興建工廠之權益，難以達成合意，原告亦應將系爭支票返還被告等語，資為抗辯。
㈤被告長榮塑膠公司負責人丁○於95年6 月19日與原告負責人
甲○○洽談支票返還事宜時，竟稱系爭土地已轉賣他人，顯見係原告違約一地二賣。
㈥並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經本院依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之
1 第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點如下（本院95年10月25日言詞辯論筆錄，第111 頁至第114 頁）：
㈠兩造不爭執之事實：
⑴坐落台北縣三重市○○○段頂崁小段466 、467 地號土地原為原告所有（第10頁至第13頁）。
⑵原告前於95年2 月15日簽訂不動產專任委託銷售契約書，
以每坪19.5萬元之價格委託訴外人江山不動產公司銷售系爭土地（第14頁至第15頁），嗣於95年4 月7 日再簽訂不動產專任委託銷售契約書，以每坪19萬元之價格委託訴外人江山不動產公司銷售系爭土地，第9 條約定：「因目前三重市○○○段頂崁小段466-1 、465 ，由本地段進出，目前尚在協調改由499 地號出入，等確定協調簽約後，本契約始生效（協調期間訂在4 月30日前）」（第16頁至第17頁）。
⑶被告戊○○於95年4 月9 日簽具「不動產買賣要約書／出
價意願書」，願以每坪19萬元之價格買受系爭土地，要約有效期間自95年4 月9 日起至同年月30日24時止，並由被告長榮塑膠公司簽發面額300 萬元、票載發票日期為95年
5 月15日之系爭支票作為要約保證金，第5 條第3 項載明：「買方於賣方同意出售後有反悔不買或不履行簽約時，賣方得沒收已轉為定金之要約金，其中一半作為受託人之服務報酬」、第5 項載明：「賣方於同意出售或買方同意依賣方委託受託人之條件購買時，若有反悔不賣或其他因素致無法簽訂買賣契約時，賣方除同意支付上開房地總價4%予受託人作為服務報酬外，並加倍賠償定金予買方」、第6 條要約條件載明：「屋主需確定三重市○○○段頂崁小段466-1 、465 地號能往他地出入，本契約始成立，如
4 月30日無法確定，無條件退還支票。確定條件之前述出入道路完成可使用期限不得逾3 個月」（第18頁至第19頁）。
⑷坐落台北縣三重市○○○段頂崁小段499-1 地號土地為訴
外人蕭寶興所有，原告於95年5 月2 日與訴外人蕭寶興簽訂協議書，約定由原告以每月租金27,000元承租上開土地暨鐵皮屋，以使466-1 、465 地號土地得對外通行，租賃期限自現有房屋遷移日起至上開房屋如因政府拆除地號或該地號已劃定為計劃道路打通為止（第70頁至第73頁）。
⑸兩造於95年4 月30日並未簽訂買賣契約，被告戊○○於95
年5 月2 日以台北中正堂郵局第339 號存證信函催告原告於3 日內交還系爭支票不得提示（第26頁至第27頁），原告於95年5 月5 日以三重二重埔郵局第294 號存證信函回覆礙難同意，如被告不欲購買，將依約行使權利（第28頁至第30頁），再於95年5 月29日以三重郵局第362 號存證信函催告被告戊○○於95年6 月6 日前完成簽約手續（第33頁至第34頁）。
⑹被告於95年5 月9 日取得本院95年度裁全字第2397號假處
分裁定，並經本院以95年度執全字第1046號假處分執行禁止原告提示系爭支票，原告於95年6 月19日提示系爭支票不獲兌現（第20頁） 。
⑺原告於95年7 月26日將系爭土地售予第三人草仁企業股份
有限公司，並於同年8 月31日完成登記（第116 頁至第
117 頁）。㈡兩造爭執要旨：
⑴被告戊○○於95年4 月9 日簽具之「不動產買賣要約書／
出價意願書」第6 條要約條件，係指原告與466-1 、465地號土地所有權人達成協議廢止系爭土地之通行即可，抑或係指需確定466-1 及465 地號土地所有權人得由他地出入並協調簽約完成始可？⑵原告與鄰地之協議是否已符合「不動產買賣要約書／出價
意願書」第6 條所載之要約條件？⑶原告是否應向被告提出已確定466-1 、465 地號土地得往
他地出入之證明？若原告未向被告提出證明，被告得否拒絕後續買賣程序？94年4 月29日原告是否向被告提出原證
6 之協議書而被告拒絕？⑷原告與被告戊○○未簽訂買賣契約，係可歸責於原告或被
告之原因？原告得否請求沒收300 萬元要約金？
四、茲就上述爭點，析述本院得心證之理由如下：㈠被告戊○○於95年4 月9 日簽具之「不動產買賣要約書／出
價意願書」第6 條要約條件，係指原告與466-1 、465 地號土地所有權人達成協議廢止系爭土地之通行即可，抑或係指需確定466-1 及465 地號土地所有權人得由他地出入並協調簽約完成始可？本件原告主張系爭「不動產買賣要約書／出價意願書」第6條要約條件係指466-1 、465 地號土地所有權人同意放棄由系爭土地出入即可，被告則辯稱要約條件係指系爭土地、466-1 及465 地號土地所有權人、499 地號土地所有權人三方協議書，且3 個月內完成8 米道路開通始可云云。經查：
⑴被告戊○○於95年4 月9 日簽具之「不動產買賣要約書／出價意願書」第6 條要約條件係約定：「屋主需確定三重市○○○段頂崁小段466-1 、465 地號能往他地出入，本契約始成立，如4 月30日無法確定，無條件退還支票。確定條件之前述出入道路完成可使用期限不得逾3 個月」等語，此有上開要約書在卷可稽（第18頁至第19頁），依文義觀之，原告於95年4 月30日以前確定466-1 、465 地號土地所有權人放棄由系爭土地出入而能往他地出入，被告戊○○簽訂之上開要約書即成立，至於466-1 、465 地號土地所有權人放棄自系爭土地出入後，應由499 地號土地、499-1 地號土地或其他土地出入，要非被告戊○○所得指定，如466-1 、465地號土地所有權人放棄自系爭土地出入後，原告未能於3 個月內為其開通其他道路，則係要約成立後，原告是否違反正式買賣契約之問題，難謂係上開要約書成立之要件。⑵又上開要約書第6 條所稱「確定」之方式，是否限於原告與466-
1 、465 地號所有權人簽立書面協議書，契約並無明文，且民法關於鄰地通行權之規定，係為發揮袋地之利用價值，於袋地所有權人在土地與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，所擁有得通行鄰地之權利，使地盡其利，增進社會經濟之公益，雖具有準物權之請求權性質，惟該鄰地通行權仍非物權，其得喪變更不以書面及登記為要件，是以，466-1、465 地號土地得往他地出入之「確定」方式，既未約定應以簽立書面協議為限，自應包含諾成及書面之協議，被告辯稱原告應提出確定之協議書，要約始成立云云，要無足採。至原告與訴外人江山不動產公司於95年4 月7 日簽具之不動產專任委託銷售契約書第9 條固載明：「因目前三重市○○○段頂崁小段466- 1、465 ，由本地段進出，目前尚在協調改由499 地號出入，等確定協調簽約後，本契約始生效（協調期間訂在4 月30日前）」等語（第16頁至第17頁），證人即訴外人江山不動產公司業務人員己○○於本院95 年10 月
4 日言詞辯論期日亦到庭證稱：「（問：95年4 月7日 不動產專任委託銷售契約書第9 條說等確定協調簽約之後，是否是說要跟地主簽約之後才生效？）應該是的」，顯見原告與訴外人江山不動產公司之不動產專任委託銷售契約書係以原告與466-1 、465 地號土地所有權人於95年4 月30日簽訂書面協議為生效要件，惟此不動產專任委託銷售契約書與系爭「不動產買賣要約書／出價意願書」之契約當事人既不相同，被告自不得引用原告與訴外人江山不動產公司間契約生效要件，作為其與原告間契約生效要件。⑶另被告辯稱系爭「不動產買賣要約書／出價意願書」必須於完成8 米道路開通始生效云云，核未載明於第6 條要約條件中，被告戊○○復未舉證證明其要約之意思表示附有上開條件，倘因原告未闢建8 米道路致影響被告日後興建工業廠房，亦僅為有無瑕疵、得否減少價金等問題，而非要約是否生效之問題，被告戊○○此部分空言置辯，洵屬無據。
㈡原告與鄰地之協議是否已符合「不動產買賣要約書／出價意
願書」第6 條所載之要約條件？原告主張其已於95年4 月25日與訴外人聯昇模具公司簽訂協議書，訴外人聯昇模具公司同意原告封閉466 地號道路，另於499-1 地號開闢道通路通行云云，並提出協議書影本1 件為證（第21頁至第22頁），惟被告否認上開協議書之真正。
經查：⑴證人即訴外人聯昇模具公司負責人乙○○於本院95年10月4 日言詞辯論期日到庭證稱：「（提示原證6 協議書，問是否是你簽的？）是我簽的，是要把系爭土地讓給原告使用，因為原告已經幫我租後面一塊土地通行」等語無訛（第99頁至第100 頁），則原告就上開協議書之真正已盡舉證責任，倘被告未能舉證證明協議書有不實之情形，自應認該協議書為真正。⑵又證人乙○○固於上開言詞辯論期日證稱：「（問：協議書是否就是要放棄土地之通行權？）是的」等語（第100 頁），惟上開協議書係約定原告以每月租金20萬元承租466-1 、465 地號土地及地上建物，第4 條約定：
「租賃期限經雙方洽定為自即日起至甲方（即訴外人聯昇模具公司）欲解除本約收回之日止。為甲方如欲收回須於半年前通知」、第15條約定：「甲方得不經法定程序，逕為視同租期屆滿，解除租約，並隨時進入租賃標的，收回房屋，行使所有人之一概權利……」等語（第21頁），另雙方於95年
6 月16日簽訂租賃契約書，約定租賃期限自95年6 月16日起至96年6 月15日止（第74頁至第76頁），則466-1 、465 地號土地所有權人同意放棄對系爭土地之通行權，究係永久放棄或租賃期間內暫時放棄，誠非無疑。況協議書第22條約定：「乙方（即原告）承租甲方之土地、廠房，必須○○○區○道路可通行為前提，本租約始成立」（第21頁），而上開協議書所稱之圖Ｃ區道路即499-1 地號屬訴外人蕭寶興所有，原告遲至95年5 月2 日始與訴外人蕭寶興簽訂協議書，約定由原告以每月租金27,000元承租499-1 地號土地暨鐵皮屋，以使466-1 、465 地號土地得對外通行，租賃期限自現有房屋遷移日起至上開房屋如因政府拆除地號或該地號已劃定為計劃道路打通為止，此有上開協議書影本在卷可稽（第70頁至第73頁），此外，原告復未能舉證證明其與訴外人蕭寶興於95年5 月2 日簽訂協議書以前已成立合意或上○○○區道路已可通行，則依原告與訴外人聯昇模具公司於95年4 月
25 日 簽訂之協議書第22條約定，該協議書至遲於95年5 月
2 日以前仍不能認為已成立。⑶再查，被告戊○○於95年4月9日 簽具之「不動產買賣要約書／出價意願書」第6 條要約條件係約定：「屋主需確定三重市○○○段頂崁小段466-1 、465 地號能往他地出入，本契約始成立，如4 月30日無法確定，無條件退還支票。確定條件之前述出入道路完成可使用期限不得逾3 個月」等語，此有上開要約書在卷可稽（第18 頁 至第19頁），而原告於95年4 月25日固與訴外人聯昇模具公司簽訂協議書，惟依協議書第22條約定，必須於499-1 地號土地之道路可通行為前提始成立，而原告遲至95年5 月2 日始與499-1 地號土地所有權人即訴外人蕭寶興簽訂協議書，遑論道路可通行，不能認為466-1 、465 地號土地所有權人就系爭土地通行權之廢止，於95年4 月30日以前已確定，不符合被告戊○○之要約條件，其要約屆期已失效，依「不動產買賣要約書／出價意願書」第6 條規定，原告自應返還面額300 萬元之系爭要約保證金支票。
㈢原告是否應向被告提出已確定466-1 、465 地號土地得往他
地出入之證明？若原告未向被告提出證明，被告得否拒絕後續買賣程序？94年4 月29日原告是否向被告提出原證6 之協議書而被告拒絕？如前所述，原告未能舉證證明其與鄰地之協議符合「不動產買賣要約書／出價意願書」第6 條所載之要約條件，則關於原告是否提出證明、未提出證明被告得否拒絕後續買賣程序乙節，即無庸認定。
㈣原告與被告戊○○未簽訂買賣契約，係可歸責於原告或被告
之原因？原告得否請求沒收300 萬元要約金？又原告與鄰地之協議未符合「不動產買賣要約書／出價意願書」第6 條所載之要約條件，被告戊○○之要約屆期已失效，原告應返還系爭要約保證金支票等情，業經認定如前，則原告自無沒收要約金300 萬元。
五、從而，原告依「不動產買賣要約書／出價意願書」第4 條第
2 項、第5 條第3 項之約定，訴請被告戊○○或長榮塑膠公司應給付原告300 萬元，及自95年6 月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，其中一被告履行其義務時，他被告於該履行範圍內免除其給付義務，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，併駁回之。
六、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 11 月 3 日
民事第二庭 法 官 陳玉曆以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 11 月 9 日
書記官 蔡雨呈