臺灣士林地方法院民事判決 95年度訴字第806號原 告 羅美通即私立杏和康復之家訴訟代理人 吳玲華律師
林士祺律師被 告 甲○○訴訟代理人 章修璇律師複 代理人 蕭世光律師上列當事人間回復原狀事件，本院於中華民國96年4 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣肆萬陸仟零肆拾伍元由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列情形之一者，不在此限：請求之基礎事實同一者。」，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。查原告於起訴後之民國96年1 月30日（繫屬日）以民事準備三狀（本院卷第75頁）將起訴之訴之聲明第1 項及第2 項列為先位聲明，並追加民法第347 條、第354 條及第359 條之規定為訴訟標的；另追加民法第430 條之規定為訴訟標的，主張備位聲明第1 項：「被告應將台北市○○區○○路1 段197 巷28號1樓至4 樓房屋（下稱系爭房屋）後側直通梯回復原狀（如附圖所示），交付原告使用」；以及追加民法第225 條、第22
6 條規定為訴訟標的，主張備位聲明第2 項：「被告在回復原狀交付系爭房屋給原告之前，不得提示如附表所示23張支票中，已到期之支票」。核其變更，均係基於租賃契約所生之主張，為期訴訟一次解決，應認所主張之基礎事實屬於同一，揆諸前開法條規定，自應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：兩造於95年3 月21日簽訂租賃契約書（下稱系爭租賃契約），由原告承租被告所有之系爭房屋，約定租賃期間自95年6 月1 日起至105 年5 月31日止，每月租金新台幣（下同）166,667 元，押租金450,000 元，於交屋前原告須給付被告設備補助金500,000 元及24張面額各150,000元之支票以預付2 年租金。之後被告於95年5 月1 日將系爭房屋1 、2 樓交予原告使用。原告則將押租金、設備補助金及第一個月租金，合計1,100,000 元及如附表所示之23張支票（本院卷第9 頁、第10頁）交付被告。茲就先位及備位聲明所主張之事實敘述如下：
㈠先位聲明部分：被告明知原告承租系爭房屋是要將1 、2 樓
作為康復之家（即小型精神復健機構）使用，然因系爭房屋有結構上之瑕疵（系爭房屋後側樓梯遭改建而消失），導致原告無法據以申請康復之家之設立登記，而無法達承租之目的。系爭租賃契約已因可歸責於被告之事由為不完全之給付，原告自可依關於給付不能之規定行使權利，爰依民法227、256 之規定，以台北郵局第39支局第759 號存證信函（下稱第759 號存證信函），於95年6 月15日向被告表示解除系爭租賃契約。原告嗣於95年6 月20日向台北市衛生局申請小型精神復健機構設立之聯合審查，台北市政府工務局建築管理處（下稱建管處）於同月29日審核認定不符規定，需補正事項包括：系爭房屋1 、2 樓有原核准後側安全梯應依規定恢復原狀或辦理變更使用執照等；台北市政府消防局（下稱消防局）亦認定不符規定，需補正事項：建築圖說未審查，消防設備無法審查，有台北市政府衛生局小型精神復健機構申請設立聯合書面審核表影本1 紙（下稱聯合書面審核表）附卷可佐。被告於訂約時隱匿系爭房屋後側樓梯遭改建而消失之重大事項，原告於承租後，經請建築師前往現場查看，始得知系爭房屋1 、2 樓因上開改建而不能申請設立康復之家，立即將上情告知被告，被告則保證可以找議員與建管處及消防局協商，惟被告始終拖延，原告只得在同年6 月15日解除系爭租賃契約。為防被告否認上情，才在解除系爭租賃契約後之同月20日向建管處及消防局申請履勘。又系爭房屋後側樓梯遭改建而消失，妨害住戶逃生避難，使系爭房屋通常效用減損，另依民法347 之規定，準用民法第354 條、第
359 條之規定，再以民事準備三狀之送達被告，解除系爭租賃契約。原告以第759 號存證信函及民事準備三狀解除系爭租賃契約後，爰依民法第259 條第1 款、第2 款之規定，請求被告返還1,100,000 元及如附表所示之23張支票等語。並聲明：⑴被告應給付原告1,100,000 元，及自起訴狀繕本翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵被告應返還如附表所示23張支票。⑶願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明部分：系爭房屋後側樓梯遭改建而消失，原告無法
正常使用，原告自得依民法第430 條規定，請求被告於民事準備三狀送達後60日內，將系爭房屋回復原始竣工圖之原狀，交付原告使用。另依民法第225 條、第226 條之規定，請求免除回復原狀期間之租金，被告不得提示已到期之租金支票等語。並聲明：⑴被告應將系爭房屋後側直通梯回復如附圖所示，交付原告使用。⑵被告在回復原狀交付系爭房屋給原告之前，不得提示如附表所示23張支票中，已到期之支票。
二、被告則以：㈠原告經營康復之家多年，對於何種建築物可通過主管機關審
核而可申請設立登記知之甚詳。系爭房屋原由被告父親管理，被告雖為系爭房屋之所有權人，但對於系爭房屋之現況是否符合原使用執照之情形，或是雙拼樓層面積合併超過240平方公尺，必須設置2 座樓梯之規定，被告均不知悉。系爭房屋供被告之前居住及設立公司均無問題，被告並未隱匿系爭房屋之現況，也不清楚系爭房屋是否符合設立康復之家之要件。且原告於承租系爭房屋前，已多次前往現場測量及查看，均未提出任何要求，而與被告簽訂系爭租賃契約。被告將系爭房屋依現況出租予原告時，雖知道原告要將系爭房屋
1 、2 樓作為康復之家使用，但兩造並未約定被告有提供原告就系爭房屋1 樓、2 樓得據以合法聲請開立康復之家之義務，此可由系爭租賃契約無任何相關之內容得知。倘原告承租系爭房屋僅純為申請設立康復之家之用，依經驗法則，原告應先確認系爭房屋符合設立康復之家之要件，始簽訂系爭租賃契約，而非於簽立系爭租賃契約後，再申請行政單位審查，並將審查之不利結果歸責於被告。況系爭租賃契約已約定原告在租賃期間可以將系爭房屋轉租他人，可知系爭租賃契約之目的並非侷限在只由原告作為康復之家一途。被告在租賃期間前之95年5 月1 日既已將系爭房屋1 、2 樓以現況交予原告使用，系爭租賃契約復未保證原告得申請康復之家之設立登記，則被告並無債務不履行之情形。又縱令原告有債務不履行之情形，依原告於訂約後所提之聯合書面審核表之審查結果，上開債務不履行也非不能補正，且補正亦非僅將系爭房屋後側樓梯回復原狀一途而已，尚包括變更使用執照，因此不能認為系爭房屋已有致生公共安全危險之虞。故原告於95年6 月15日以第759 號存證信函，依民法227 、25
6 之規定，以及以民事準備三狀，依民法第347 條規定準用
354 條、第359 條之規定，向被告表示解除系爭租賃契約，均不生解除契約之效力。原告藉此依民法第259 條第1款 、第2 款之規定，先位聲明請求被告返還1,100,000 元及如附表所示之23張支票，均無理由。
㈡原告依系爭租賃契約第17條約定：「原告不可隨意打磚牆，
若有改變格局，租賃期滿須恢復。」又被告於95年5 月29日亦曾出具同意書，同意原告就系爭房屋可進行室內裝修，故原告主張系爭房屋後側樓梯應回復原狀之義務，應由原告負擔。原告依民法第430 條規定，備位聲明請求被告將系爭房屋回復原始竣工圖之原狀，交付原告使用。另依民法第225條、第226 條之規定，請求免除回復原狀期間之租金，被告不得提示已到期之租金支票，亦均無理由等語。
㈢訴之聲明：⑴駁回原告之訴。⑵如受不利之判決，願供現金
或等值之台北國際商業銀行無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於95年3 月21日簽訂系爭租賃契約（本院卷第12頁至第
14頁），由原告承租被告所有之系爭房屋（即台北市○○區○○路1 段197 巷28號1 樓至4 樓房屋），約定租賃期間自95年6 月1 日起至105 年5 月31日止，每月租金166,667 元，押租金450,000 元，於交屋前原告需給付被告設備補助金500,000 元及24張面額150,000 元之支票以預付2 年租金，被告已提前於95年5 月1 日將系爭房屋1 、2 樓交予原告使用，原告將押租金、設備補助金及第一個月租金，合計1,100,000 元及如附表所示之23張支票交付被告，該23張支票均尚未兌現，現在被告持有中（本院卷第34頁）。
㈡原告於95年6 月15日寄發第759 號存證信函（本院卷第16頁
、第17頁），表示解除系爭租賃契約，業經被告收受送達，被告則於同年月20日寄發士林芝山郵局第119 號存證信函（本院卷第35頁），表示系爭房屋結構上之瑕疵應屬原告自行負責之範圍，原告應依約繼續承租。
㈢原告於95年6 月20日向台北市衛生局申請小型精神復健機構
設立之聯合審查，於同年月29日經台北市政府衛生局認定核可申請立案，台北市政府工務局建築管理處則認定不符規定，需補正：⒈建物原核准後側安全梯應依規定恢復原狀或辦理變更使用執照、⒉擬變更圖說未依規定繪製、⒊影印文件未蓋章並加註與正本相符字樣。台北市政府消防局亦認定不符規定，需補正：建築圖說未審定，消防安全設備無法審查。（本院卷第15頁之聯合書面審核表）
四、兩造爭執之事項：㈠原告承租系爭房屋時，兩造有無約定被告應提供原告就系爭
房屋1 樓、2 樓得據以合法聲請設立康復之家之義務？㈡原告以系爭房屋1 樓、2 樓後側樓梯遭改建，無法據以申請
康復之家之遷移登記，系爭租賃契約之目的無法達成，以及因樓梯遭改建，妨害住戶逃生避難，使系爭房屋有通常效用減損之瑕疵，主張解除系爭租賃契約，是否有理由？㈢被告依照系爭租賃契約有無回復如附圖所示狀態的義務？㈣原告主張被告在回復原狀期間不得提示已到期支票，是否有
理由？
五、得心證之理由：㈠兩造均不爭執有簽立系爭租賃契約之事實。原告則主張被告
訂約時已明知原告承租系爭房屋是要將1 、2 樓做為康復之家使用，被告自有提供原告就系爭房屋1 樓、2 樓得據以合法聲請開立康復之家之附隨義務云云。被告對於原告承租系爭房屋1 、2 樓有表示要作為康復之家使用之事實，並不爭執。惟辯稱：原告經營康復之家多年，對於何種建築物可通過主管機關審核而可申請設立登記知之甚詳。反觀被告並不清楚系爭房屋是否符合設立康復之家之要件。且依系爭租賃契約中無相關之內容可得知，兩造未約定被告有提供原告就系爭房屋1 樓、2 樓得據以合法聲請設立康復之家之內容，也未約定原告之承租目的就是開設康復之家等語。經查，系爭租賃契約之內容並無任何被告應提供原告就系爭房屋1 樓、2 樓得據以合法聲請設立康復之家之約定。又觀之系爭租賃契約為一般制式契約，兩造對於上開制式之內容認為有不明或未約定者，均另以手寫之方式記載在契約中。故原告如認為被告應有提供原告就系爭房屋1 樓、2 樓得據以合法聲請設立康復之家之義務，且在系爭房屋設立康復之家為原告承租之唯一目的，則原告焉有捨棄以手寫方式記載以杜將來之爭議，而未於系爭租賃契約中記載明確之可能。顯見兩造於訂約時確實未約定被告有提供原告就系爭房屋1 樓、2 樓得據以合法聲請設立康復之家之義務。次查，從兩造於系爭租賃契約第8 條下方另以手寫方式記載：「甲方（即被告）同意在租賃期間內可將房屋轉租。」之內容，可知原告於承租系爭房屋（包括1 樓至4 樓）後即可將系爭房屋轉租予他人，亦即兩造已約定就系爭房屋之使用，並未限制使用人為原告或第三人，系爭租賃契約之目的也非侷限在只作為康復之家一途。至於原告另辯稱上開轉租之記載是為掩飾被告已將3 、4 樓出租要繼續收取租金之事實云云，原告並未舉證以實其說，尚不足採信，也無礙原告依系爭租賃契約可以合法轉租之事實。系爭租賃契約既約定原告可在租賃期間內將系爭房屋轉租予第三人，則可使用系爭房屋之人即不限於原告。且系爭租賃契約中亦未就系爭房屋之使用方式（住家或營業）加以特定，也無被告應提供系爭房屋1 、2 樓作為原告合法申請設立康復之家之約定，則尚難以被告於訂約時知悉原告承租系爭房屋有表示要將1 、2 樓做為康復之家使用之情形，進而推論被告於訂立系爭租賃契約時有約定或被告負有應提供原告就系爭房屋1 樓、2 樓得據以合法聲請設立康復之家之義務或附隨義務。
㈡系爭租賃契約之目的既不侷限於原告作為康復之家一途，被
告於訂立系爭租賃契約時也未約定或負有應提供原告就系爭房屋1 樓、2 樓得據以合法聲請設立康復之家之義務或附隨義務，已如上述。且被告於租賃期間前之95年5 月1 日既已將系爭房屋1 、2 樓以現況交予原告使用，縱令因系爭房屋
1 樓、2 樓後側樓梯於交付原告前有改建而消失之情形，致原告無法順利申請康復之家之遷移登記，亦難認為系爭租賃契約之目的已無法達成，而令被告負不完全給付或給付不能之債務不履行責任，故原告依民法227 、256 之規定，以第
759 號存證信函，於95年6 月15日向被告表示解除系爭租賃契約，尚屬無據。至於原告另以系爭房屋第1 、2 樓後側樓梯於交付原告前有遭改建而消失，已妨害住戶逃生避難，使系爭房屋有通常效用減損之瑕疵，主張解除系爭租賃契約云云。然按「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」、「本節（即買賣）規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者，不在此限。」民法第42
4 條及第347 條分別定有明文。經查，兩造均不爭執系爭房屋第1 、2 樓後側樓梯於交付原告前有遭改建而消失，原告於承租系爭房屋前，曾多次前往現場測量及查看，以及被告於租賃期間前之95年5 月1 日已將系爭房屋1 、2 樓以現況交予原告使用等情，足見原告於訂約前對於系爭房屋僅有1座前側樓梯之情形知之甚詳，卻仍願意與被告訂立系爭租賃契約，並接受被告將系爭房屋1 、2 樓以現況交付原告使用迄今。故縱令系爭房屋第1 、2 樓後側樓梯於交付原告前有遭改建而消失，系爭房屋現僅存1 座前側樓梯，妨害承租之住戶逃生避難，屬於租賃物之瑕疵。然依系爭租賃契約之性質，亦應優先適用民法第424 條規定終止系爭租賃契約，而不能逕依民法第347 條準用354 條、第359 條之規定，解除系爭租賃契約。故原告依民法第347 條準用第354 條、359條之規定，以民事準備三狀之送達被告，解除系爭租賃契約，亦屬無據。
㈢按「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人
負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，‧‧」民法第430 條前段固有明文規定。然查，原告於簽約前對於系爭房屋僅有1 座前側樓梯之情形知之甚詳，卻仍願意與被告訂立系爭租賃契約，並接受被告將系爭房屋1 、2 樓以現況交付原告使用迄今。而被告就系爭租賃契約，並無約定或負有應提供原告就系爭房屋1 樓、2 樓得據以合法聲請設立康復之家之義務或附隨義務，均如上述。則被告在租賃期間前之95年5 月1 日將系爭房屋1 、2 樓以現況交予原告使用，應認為已依債之本旨為給付。而原告所主張系爭房屋應修繕者，既是指被告應將被告所交付之系爭房屋之現狀回復於訂約前之原始竣工圖之原狀云云。然被告交付原告系爭房屋之現狀，既存在於訂約前，並非系爭租賃關係存續中所產生。且兩造亦未約定被告應就訂約前之狀況負修繕責任，則被告尚無依民法第430 條前段之規定或系爭租賃契約之約定，負有將系爭房屋之現狀回復於訂約前原始竣工圖之原狀之修繕義務，故原告依民法第430 條規定，請求被告於民事準備三狀送達後60日內，將系爭房屋回復原始竣工圖之原狀，交付原告使用，亦無理由。
㈣原告依民法第430 條規定，請求被告於民事準備三狀送達後
60日內，將系爭房屋回復原始竣工圖之原狀，交付原告使用，既無理由，則原告主張被告不得提示已到期支票，亦屬無據。
六、綜上所述，系爭租賃契約之目的並不侷限於原告作為康復之家一途，兩造就系爭租賃契約也未約定被告負有提供原告就系爭房屋1 樓、2 樓得據以合法聲請設立康復之家之義務或附隨義務。被告既於租賃期間前之95年5 月1 日將系爭房屋
1 、2 樓以現況交予原告使用，縱令因系爭房屋1 樓、2 樓後側樓梯於交付原告前有改建而消失之情形，致原告無法順利申請康復之家之設立登記，亦難認為系爭租賃契約之目的已無法達成，而令被告負擔不完全給付或給付不能之債務不履行責任。原告依民法227 、256 之規定，以第759 號存證信函，於95年6 月15日向被告表示解除系爭租賃契約，尚屬無據。又原告於訂約前對於系爭房屋僅有1 座前側樓梯之情形知之甚詳，卻仍願意與被告訂立系爭租賃契約，並接受被告將系爭房屋1 、2 樓以現況交付原告使用迄今。縱令系爭房屋第1 、2 樓後側樓梯於交付原告前有遭改建而消失，系爭房屋現僅存1 座前側樓梯，妨害承租之住戶逃生避難，屬於租賃物之瑕疵，依系爭租賃契約之性質，原告亦不能逕依民法第347 條準用354 條、第359 條之規定，解除系爭租賃契約。故原告依民法第359 條之規定，以民事準備三狀之送達被告，解除系爭租賃契約，亦屬無據。從而，原告依民法第259 條第1 款、第2 款之規定，先位聲明請求被告返還1,100,000 元、法定遲延利息及如附表所示之23張支票，均無理由，應予駁回。又原告此部分受敗訴判決，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回之。至於原告備位聲明主張系爭房屋應修繕者，既是指被告應將被告所交付之系爭房屋之現狀回復訂約前原始竣工圖之原狀。然被告交付原告之系爭房屋之現狀，既在訂約前已存在，並非系爭租賃關係存續中所產生，且兩造亦未約定被告應負修繕責任以回復訂約前之狀態，則被告尚無須依民法第430 條前段之規定或系爭租賃契約之約定，將系爭房屋之現狀回復訂約前之原始竣工圖之原狀之修繕義務。從而，原告依民法第430 條規定，請求被告於民事準備三狀送達後60日內，將系爭房屋回復原始竣工圖之原狀，交付原告使用，以及依民法第225 條、第226 條之規定，請求被告不得提示已到期支票，均無理由，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦、立證方法，均與判決結果不生影響，毋庸一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 5 月 18 日
民事第二庭 法 官 林政佑以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 5 月 23 日
書記官 楊錫芬