臺灣士林地方法院民事判決 95年度訴字第836號原 告 戊○○訴訟代理人 張金盛律師被 告 甲○○訴訟代理人 余鐘柳律師被 告 丁○○
丙○○乙○○
樓上列當事人間履行契約事件，本院於民國96年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬伍仟貳佰伍拾伍元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、本件被告丁○○、丙○○及乙○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明文。查原告於起訴時，係以承認書及民法第541 條第2 項之規定，為其請求權基礎。嗣雖於訴訟進行中，追加以締約權利讓與之法律關係為其請求權基礎。惟其追加前後所主張者，均為被告甲○○簽約買賣土地及簽立承認書之同一基礎事實；且所為追加亦不甚礙於被告之防禦及訴訟之終結。揆之首揭規定，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：緣民國80年11月25日，坐落臺北縣汐止縣茄苳腳段572-6 、572-3 、570-1 、572-5 、570 、569 、569-1 、569-2 、569-3 、569-4 、572-1 、572 地號計12筆土地（下稱為系爭土地）之地主，將系爭土地以新臺幣（下同）8900餘萬元之價格，授權訴外人呂美馨出售，原告則於80年12月10日與訴外人呂美馨簽立協議承諾書，同意以8900餘萬元購買系爭土地，並於80年12月25日將系爭土地中3 筆住宅區用地以1 億1000萬餘元之價格轉售予被告甲○○。被告甲○○並於80年12月25日書立承認書，同意支付現金2000萬元予原告，並代勞原告與地主8 人訂約，約定除3 筆住宅區土地歸被告甲○○所有外，其餘9 筆土地應與地主8 人訂約後移轉登記予原告，被告甲○○則直接付款8900 餘 萬元予地主8 人。嗣被告甲○○乃於80年12月28日代勞原告與地主8 人簽訂不動產買賣契約，訂約前被告甲○○簽發面額2000萬元之支票予原告，原告始引見地主8 人與被告甲○○簽約，地主8 人並於81年1 月18日將所有權狀90幾張交予被告甲○○，被告甲○○除自留3 筆住宅區土地所有權狀外，其餘9 筆土地所有權狀70多張則交由訴外人呂美馨、高竹頭轉交予原告，俾請代書辦理過戶為原告名義。又因部分地主稱所有權狀遺失，需由代書林美英申請補發，故原告攜回之所有權狀並不齊全，原告乃委由訴外人林美英代辦過戶。訴外人林美英更於81年1 月23日受被告甲○○指示，向原告收取所有權狀70餘張，及預先收取代辦過戶費1 萬元，且代理被告甲○○向原告收取漏寫之同段575 地號土地7 成價金150餘萬元，及代原告向汐止鎮公所申請自耕能力證明。然被告甲○○不僅未將上開10筆土地移轉登記予原告，反將行水區
4 筆土地即系爭569- 1、569-2 、569-3 、569- 4地號土地盜賣並移轉登記予訴外人宋明福、林鴻道。另保護區6 筆土地即系爭575 、572- 5、570 、569 、572-1 、572 地號土地除地主林呂寶玉應有部分1/5 （即如附表所示土地）因原告以假處分暫保外，其餘應有部分各4/5 均遭被告甲○○、代書林美英勾串登記為知情之訴外人潘清次所有，並提供予臺北縣汐止市農會設定最高限額1630萬元之抵押權。按受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人，民法第54 1條第2 項定有明文。是被告甲○○依所書立之承認書及委任契約之法律關係，本應將地主林呂寶玉所有如附表土地移轉登記為原告名義。且系爭土地中行水區、保護區中9 筆土地連同575 地號土地，實乃原告將與地主締約買賣系爭土地權利讓與被告甲○○所約定之部分代價，則原告亦得依締約權利讓與之法律關係，為附表所示土地移轉登記之請求。又因地主林呂寶玉所有如附表所示土地已由林呂寶玉之繼承人即被告丁○○、丙○○及乙○○於91年1 月18日辦畢繼承登記。原告自得代位被告甲○○向被告丁○○、丙○○及乙○○請求就如附表所示土地為移轉登記云云；並聲明：被告丁○○、丙○○、乙○○應將如附表所示土地移轉登記予被告甲○○，同時被告甲○○應將附表所示土地移轉登記予原告。
二、被告甲○○係以：緣訴外人呂美馨與高竹頭於80年底，為系爭土地之地主林呂寶玉等8 人仲介土地買賣事宜，對外招攬條件為地主8 人共同出售系爭土地，但部分地主要索暗盤回扣2000萬元，且其中行水區及保護區土地，部分地主欲取回，不欲其他地主知悉，故取回時需以他人名義登記辦理。被告甲○○經輾轉介紹而與訴外人呂美馨、高竹頭洽談，因誤以為係地主真正暗盤，因此答應購買。並依訴外人呂美馨之意，於80年12月25日出具承認書向地主承諾於購得12筆土地後，願將其中8 筆土地歸還原地主；且於80年12月26日簽發面額2000萬元之支票予被告呂美馨、高竹頭保管，俾於訂約後交付予地主。被告甲○○並於80年12月28日邀代書林美英、仲介人陳福、簡火木前往高竹頭宅與地主簽訂不動產買賣契約，約定81年1 月18日用印，且由地主交付土地所有權狀及印鑑證明。此時代書林美英發覺尚有同段575 地號土地非當時簽約之標的，而為地主主張應一併購買，買賣標的乃由12筆增為13筆。嗣於81年1 月23日，訴外人呂美馨、高竹頭突至林美英代書事務所，誆稱上開575 地號土地被告甲○○已同意過戶予訴外人呂美馨，請求代書林美英將面額154 萬2600元之支票轉予被告，並支付1 萬元之代辦費予林美英。
林美英因不知其情，且一時無從覓得被告甲○○詢問，乃勉為代收；訴外人高竹頭復表明，關於行水區及保護區部分土地，願代為整理過戶資料後交予林美英送件過戶，林美英不疑有他，便將土地所有權狀交付之。然被告甲○○嗣向系爭土地地主查證後，已知悉系爭土地地主從未要求取回土地或請求任何回扣。是被告甲○○雖曾簽署承認書承諾將行水區、保護區內9 筆土地歸還；然所為承諾係對出賣人即地主為之，而地主復無請求歸還土地及索求暗盤回扣之真意，被告甲○○自毋庸受該承諾之拘束。又縱認被告甲○○所出具承認書之對象為原告，亦因原告與地主素不相識，亦未曾簽訂任何買賣契約或交付分文價款或訂金，顯係訴外人呂美馨及高竹高之人頭。而被告甲○○於為杜爾後之紛爭，復要求由地主於系爭土地不動產買賣契約書特約事項約定「本契約所示之所有不動產統歸買方甲○○所有，他人不得以任何名義要求取回」等語。於加註時，訴外人呂美馨及高竹頭等人均在場耳聞，且未表示反對，顯然已默示同意取銷取回行水區、保護區土地之約定。是兩造間不僅未成立委任關係，亦未有締約權利讓與之約定，而擔任人頭之原告更無權依據承認書向被告甲○○主張權利等語，資為抗辯；並聲明：原告之訴駁回。
三、被告丁○○、丙○○及乙○○則以：緣渠等之被繼承人林呂寶玉於89年9 月13日去世，渠等於提出遺產繼承及遺產稅申報時，發現林呂寶玉與被告甲○○簽訂不動產買賣契約書所出售之標的中，尚有如附表所示土地未辦理移轉登記，遂以存證信函通知被告甲○○前來處理，惟全無音訊。至於原告與被告甲○○之訴訟，渠等因無從知悉而為善意第三人；且如被告甲○○提出要求，渠等亦願將該等土地移轉登記之。然被告甲○○應賠償渠等因辦理繼承所造成之損失，渠等亦不願負擔任何訴訟費用及將來可能發生之過戶費用等語，資為抗辯；並聲明：原告之訴駁回。
四、經查，坐落臺北縣汐止縣茄苳腳段572-6 、572-3 、570-1（以上3 筆為住宅區）、572-5 、570 、569 、569-1 、569- 2、569-3 、569-4 （以上7 筆為行水區）、572-1 、57
2 （以上2 筆為保護區）地號計12筆之系爭土地原為訴外人林呂寶玉、楊王慧娟、何春輝、何施窈窕、邱小曼、趙文化、林陳慧美、林陳秀鸞8 人所有，於80年11月25日出具同意書委託訴外人呂美馨介紹出售，委託價格約8900餘萬元。被告甲○○則於80年12月25日簽立承認書，載明：「本公司向台端承買坐落台北縣○○鎮○○○段572-6 、572-3 、570-
1 地號叁筆住宅區土地計零貳壹叁壹公頃合計即陸佰肆拾肆坪點陸貳捌，以總價款新台幣壹億零玖佰肆拾捌萬元同意成交屬實無訛，因故涉及出賣有○○○區○○段572-5 、570、569 、56 9-4、569-3 、569-2 、569-1 地號等7 筆面積零壹貳玖伍公頃及保護區同段同地號572-1 、572 地號等貳筆面積零貳陸壹肆公頃等耕地（不出賣之保留地）連同一併列入處理，訂立買賣合約後，承買契約人再行將就上述之行水區及保護區之耕地退還，經調解程序獲得共原地主出賣人共有人之壹，又本件買賣承買人自願歸還出賣人。其任何權利所訂約之該項行水區保護區之耕地（零叁玖零玖公頃）外亦不得主張任何權利之存在及請求補償費用事宜，恐口無憑。二、本案承認書係本件賣買成全意旨，立承認書人即承買人因求全本件住宅區部分賣買成交起見，依出售人囑託意旨，形式上代勞將耕地部分（行水區、保護區）併合處理，並將處理結果不公開將該耕地悉數歸還過戶事宜交由呂美馨小姐出售人之指定人辦理。前承認書所指承買人，僅買受住宅部分，至於耕地部分無涉承交關係承買，特以承諾，聲明承認，特立承認書，付執為憑」等語。又被告甲○○係於80年12月26日簽發2000萬元之保證支票予訴外人呂美馨、高竹頭保管，並與原地主於80年12月28日簽訂不動產買賣契約書，約定被告以8926萬7500元之價格買受系爭土地，惟於該契約書特約事項第2 項則載明：「本契約所定之所有不動產歸買方甲○○所有，他人不得以任何名義要求取回」等語。至於坐落臺北縣汐止縣茄苳腳段575 地號土地嗣亦經原地主請求一併出售予被告甲○○。另訴外人即代書林美英曾簽收面額
1 萬元支票即代辦費、及以代領人名義簽收面額154 萬2600元支票即575 地號之七成款；惟上開支票並未兌領且已退回給呂美馨並存回其帳戶。嗣上開575 、572-5 、570 、569、572-1 、572 地號等6 筆土地應有部分各5 分之4 於82年
2 月23日登記為被告潘清次所有，並於82年9 月2 日供訴外人臺北縣汐止市農會設定最高限額1630萬元之抵押權；而上開6 筆土地其餘應有部分1/5 即如附表所示土地則登記為原地主林呂寶玉之繼承人即被告丁○○、丙○○及乙○○所有，三人應有部分各1/15。又原告前訴請被告甲○○、訴外人林美英交付文書等事件，係經臺灣高等法院以82年度上字第1210號民事判決命被告甲○○及訴外人林美英應將系爭土地中569 、572-5 、570 、572 、572- 1地號土地應有部分林呂寶玉名義之所有權狀5 紙交付予原告確定。而原告前告訴被告甲○○、訴外人林美英背信等案件，則經臺灣高等法院以94年度重上更㈦字第35號、最高法院95年度台上字第655號刑事判決被告甲○○、訴外人林美英無罪確定各節，已為兩造所不爭執（見本院96年10月30日言詞辯論筆錄），且有同意書影本、承認書影本、不動產買賣契約書影本、土地登記謄本、林美英簽署之領據影本、臺灣高等法院82年上字第1210號民事判決影本、臺灣高等法院94年度重上更㈦字第35號刑事判決影本等件附卷可稽，應與事實相符。且本件經於96年10月30日言詞辯論期日協商兩造確認爭點為：
⒈原告主張得依民法第541 條第2 項之規定及承認書，請求
被告甲○○將如附表所示之土地移轉登記予原告，有無理由？①被告甲○○是否受原告委託就系爭土地與原地主簽訂買
賣契約，而應將其中如附表所示土地移轉予原告？②原告是否得依被告甲○○所書立之承認書請求被告甲○
○將如附表所示土地移轉登記予原告？上開承認書之當事人？被告甲○○是否已撤銷上開承認書之意思表示？⒉原告主張締約權利讓與之法律關係，請求被告甲○○將如
附表所示土地移轉登記予原告，有無理由？⒊原告主張依代位之法律關係請求被告丁○○、丙○○及乙
○○應將如附表所示土地移轉登記予被告甲○○，有無理由？以下茲論述之。
㈠經查，原告主張：伊已向地主8 人買受系爭土地中行水區及
保護區內9 筆土地及同段575 地號土地，僅委託被告甲○○代勞與地主簽訂買賣契約云云，雖據其提出其於80年12月10日書立之協議承諾書影本乙份為證。且該協議承諾書固記載：「茲承諾坐落於臺北縣○○鎮○○○段572-6 、572-3 、570-1 等3 筆位於都市計劃區約644 坪每坪以壹拾萬元，又572-5 、570 、569 、569-4 、569-3 、569-2 、569-1 等
7 筆行水區土地約391 坪每坪以貳萬叁仟貳佰伍拾元，又572-1 、572 等2 筆保護區土地約780 坪每坪以貳萬元同意買受屬實無訛，恐口無憑，特立本承諾書為憑。立協議承諾書人戊○○，此致呂美馨女士台照」等語。惟查，卷附由系爭土地之地主於80年11月25日書立之同意書係記載：「茲由本人等坐落臺北縣○○鎮○○○段570- 1、572-3 、572-6 等
3 筆位於都市計劃住宅區約644 坪每坪以壹拾萬元，又572-
5 、57 0、569 、569-4 、569- 3、569-2 、569-1 等7 筆行水區土地約391 坪每坪以貳萬叁仟貳佰伍拾元，又572-1、572 等2 筆保護區土地約780 坪每坪以貳萬元同意委託台端介紹出售，本委託書有效期間為壹個月，逾期作廢（以上面積以地政機關登記簿為準），呂美馨女士收執」等語。顯見系爭土地之地主僅係委託訴外人呂美馨介紹買賣系爭土地，並未授予其代理權代為與買方簽署買賣契約。此徵諸訴外人呂美馨嗣後引介被告甲○○買受系爭土地時，仍需由地主出面簽訂買賣契約益明。則原告於80年12月10日出具予呂美馨之上開協議承諾書，應僅有要約誘引之效力，尚未能認原告與地主間就系爭土地之買賣契約已成立生效。則其主張：已向地主買受系爭土地云云，實乏所據。原告雖另主張：代書林美英已於81年1 月23日受被告甲○○指示，向原告收取系爭土地所有權狀70餘張，及預先收取代辦過戶費1 萬元，且代理被告甲○○向原告收取漏寫之575 地號土地7 成價金
154 萬2600元，並代原告向汐止鎮公所申請自耕能力證明，可知系爭土地於行水區及保護區之9 筆土連同同段575 地號土地確為原告買受云云，並提出由林美英於81年1 月23日出具之領據影本2 紙、支票影本乙紙為證。然查，代書林美英係於不知情之情況下代收支票，嗣查知不應代收，已將支票以存證信函寄回呂美馨，並由呂美馨領取等情，已據代書林美英於其被訴背信等刑事案件中一再陳明（見本院83年度訴字第72號），並經本院調閱該刑事案卷查證無訛。原告亦坦承該支票確已退還並存回呂美馨帳戶無誤（見本院96年10月30日言詞辯論筆錄）。則上開代書林美英曾代收支票之情，自無足執為原告向地主買受系爭土地及同段575 地號土地，並委由被告甲○○代為簽約之證明。況查，原告簽署協議承諾書後，並未與地主簽立買賣契約，亦未交付買賣價金等情，已為原告自承屬實（見本院96年10月30日言詞辯論筆錄）。且原告從未與地主謀面洽談，地主亦未曾聽聞原告購地之事宜，訴外人呂美馨等人嗣再介紹被告甲○○買受系爭土地，被告甲○○出具承認書及與地主8 人簽約過程，原告亦未曾出面，至於被告甲○○與地主8 人簽約前交付予訴外人呂美馨、高竹頭保管之面額2000萬元支票，則係由訴外人呂美馨於其銀行帳戶提示兌現等情，更據本院83年度訴字第72號、臺灣高等法院94年度重上更㈦字第35號、最高法院95年度台上字第655 號背信刑事案件查明屬實。原告復於上開刑事案件中自承：「不是我買的，不認識甲○○」、「（我）只是掛名」、「差額大家都想賺」等語不諱（參見本院83年度訴字第72號刑事卷宗第30頁、臺灣高等法院86年度上更㈠字第1146號刑事卷宗第34頁、95重上更㈤字第225 號刑事卷宗第124 頁）。則被告甲○○抗辯：原告與系爭土地買賣全然無關，僅為人頭等語，自應予採取。原告既僅為掛名之人頭，則其主張：已向地主買受系爭土地中行水區及保護區之9筆土地及同段575 地號土地，並委託被告甲○○代勞簽約，因而得依委任契約之法律關係請求被告甲○○將如附表所示土地移轉登記予原告云云，自乏所據。
㈡次查，被告甲○○雖曾出具卷附承認書，並於承認書中承諾
：願將系爭土地中行水區及保護區內9 筆土地悉數歸還且於形式上代勞簽約併合處理等語。然按，解釋契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意為何，又應以過去事實及其他一切証據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例意旨參照）。而如前所述，原告既僅為掛名之人頭，而與系爭土地之買賣無關，亦未與被告甲○○會面商談系爭土地買賣等事宜；被告甲○○於承認書中復稱：「……因故涉及出賣有○○○區○○段572-5、570 、569 、569- 4、569-3 、569-2 、569-1 地號等7筆面積零壹貳玖伍公頃及保護區同所同地號572-1 、592 地號等貳筆面積零貳陸壹肆公頃等耕地（不出賣之保留地）連同一併列入處理，訂立買賣合約後，承買契約人再行將就上述之行水區及保護區之耕地退還，經調解程序獲得共原地主出賣人共有人之壹，又本件買賣承買人自願歸還出賣人。其任何權利所訂約之該項行水區保護區之耕地（零叁玖零玖公頃）外亦不得主張任何權利之存在及請求補償費用事宜，恐口無憑。本案承認書係本件賣買成全意旨，立承認書人即承買人因求全本件住宅區部分賣買成交起見，依出售人囑託意旨，形式上代勞將耕地部分（行水區、保護區）併合處理，並將處理結果不公開將該耕地悉數歸還過戶事宜交由呂美馨小姐出售人之指定人辦理。前承認書所指承買人，僅買受住宅部分，至於耕地部分無涉承交關係承買，特以承諾，聲明承認，特立承認書，付執為憑」等語。則依所記載「本公司向台端承買」、「退還」、「原地主出賣人共有人之壹」、「自願歸還出賣人」、「處理結果不公開將該耕地悉數歸還過戶事宜交由呂美馨小姐出售人之指定人辦理」之文義觀之，被告甲○○所為承諾之對象應係系爭土地之共有人即出賣人無疑。又如前所述，訴外人呂美馨並無權為地主簽訂買賣契約，原告於80年12月10日所簽協議承諾書，並不代表其與地主已成立買賣契約，則原告或訴外人呂美馨並無轉售系爭土地之合法權限，遑論取得系爭土地之所有權。是被告甲○○於上開承諾書所稱「歸還」土地等語，顯非針對原告或呂美馨所書至明。並堪認被告甲○○抗辯：係因訴外人呂美馨告知地主中之一人要求暗盤索回部分土地，因而出具承認書予地主等語，衡情應非無稽。原告既非被告甲○○出具承認書為承諾意思表示之對象，則其主張得依該承認書之約定，請求被告甲○○移轉如附表所示土地予原告，於法亦有未合。
㈢再查，被告甲○○抗辯：伊與訴外人林呂寶玉等地主8 人於
80年12月28日簽訂不動產買賣契約書後，於交付尾款時，已向到場各地主確認無人要求歸還土地或索求任何暗盤回扣，乃要求地主於契約特約事項第2 項加註：「本契約所定之所有不動產歸買方甲○○所有，他人不得以任何名義要求取回」之文字等情，已據其提出系爭土地不動產買賣契約書影本為憑。而上開加註時，在場地主及介紹人呂美馨、高竹頭均未表異議等情，復據訴外人即錢志銘（參見本院83年度訴字第72號刑事卷宗第28頁）、陳福（參見本院83年度訴字第72號刑事卷宗第108 頁）、簡火木（參見台灣高等法院88年度上更㈡字第334 號刑事案件第41頁）等人於前述刑事案件中證述綦詳。是被告甲○○抗辯：系爭土地之地主實並無要求歸還土地以為回扣之意，伊所為承認書之意思表示乃受訴外人呂美馨詐欺所為等語，即堪憑採。按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條定有明文。則被告甲○○要求地主於系爭土地買賣契約書所為上開加註，應認被告甲○○已對地主及在場之呂美馨撤銷其於80年12月25日簽具承認書之意思表示。再縱認被告甲○○所書立承認書之對象為原告，亦因原告自始至終未與被告甲○○會晤，而係由訴外人呂美馨出面處理，顯係授予訴外人呂美馨代理權處理系爭土地買賣之一切事宜，則被告甲○○對訴外人呂美馨為撤銷之意思表示，其效力自及於原告。從而，應認被告甲○○因受詐欺而書立承認書之意思表示業經合法撤銷，原告猶不得依該承認書或基於委任之法律關係為任何權利之主張及請求。
㈣原告雖另追加主張：原告已依協議承諾書取得與地主締約買
受系爭土地之權利，嗣始將該締約之權利轉讓與被告甲○○，其轉讓之代價乃2000萬元，及被告甲○○於承認書中同意歸還之系爭土地中行水區○○○區○○○○段○○○ ○號計10筆土地云云（見本院96年10月30日言詞辯論筆錄）。惟此不僅為被告甲○○所否認，且與其起訴時所為係就系爭土地委託被告甲○○代與地主簽訂買賣契約並辦理移轉登記之主張迥異且未能相容，亦未見於被告甲○○所書立之承認書之文字語意。原告就此既未能舉證以實其說，自不足採取。則其主張得依締約權利讓與之法律關係，請求被告將如附表所示土地移轉登記予原告，洵屬無據。
㈤而承上，原告既無權請求被告甲○○移轉登記如附表所示土
地予原告，則其主張得代位被告甲○○請求其餘被告將如附表所示土地移轉登記予被告甲○○，自不應准許。
五、從而，原告依代位、承認書及委任契約之法律關係，及追加依締約權利讓與之法律關係，請求被告丁○○、丙○○及乙○○將如附表所示土地移轉登記予被告甲○○之同時，由被告甲○○將該等土地移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。併依職權確定本件訴訟費用為2 萬5255元，應由原告負擔。
六、至於臺灣高等法院82年度上字第1210號民事判決係本於土地所有權狀之占有被侵奪之侵權行為回復原狀請求，與本件訴訟標的不同，本院自不受該判決事實認定之拘束。且因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，爰附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條、第87條第1 項判決如主文。
中 華 民 國 96 年 11 月 30 日
民事第二庭 法 官 李瑜娟以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 12 月 4 日
書記官 李秀蘊