臺灣士林地方法院民事判決 95年度重訴字第328號原 告 丁○○訴訟代理人 陳雅珍律師被 告 甲○○
陞富有限公司法定代理人 丙○○被 告 乙○○上3人共同訴訟代理人 黃育勳律師被 告 邱倍男即程德汽車材料行上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國96年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分本件被告邱倍男即程德汽車材料行（下稱被告邱倍男）未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，該被告部分，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠原告為坐落臺北市○○區○○段二小段608地號土地（下稱
系爭608地號土地）及同區段609地號土地（下稱系爭609地號土地）之所有權人。被告甲○○、乙○○未經原告同意，分別於系爭608地號土地如附圖B所示、系爭609地號如附圖A所示部分，各自興建門牌臺北市○○區○○路1段301號及30
3 號之未辦保存登記建物（下稱系爭B 建物、系爭A 建物）。被告甲○○、乙○○並分別將系爭B 建物、系爭A 建物，各自出租予被告陞富有限公司（下稱陞富公司）及被告邱倍男營業使用。被告均已構成無權占有，原告自得依民法第76
7 條規定，分別請求被告陞富公司、邱倍男各自上述建物遷出，以及被告甲○○、乙○○分別拆除建物、返還土地。又被告甲○○、乙○○分別無權占有上述土地，並受有相當於租金之不當得利，致原告受損害，依民法第179 條規定，原告亦得分別請求被告甲○○、乙○○各自給付起訴前5 年期間，相當於租金之不當得利。參酌土地法第105 條、第97條規定，以被告甲○○、乙○○分別占有上述土地之面積，按土地申報地價年息百分之10之標準計算，渠2 人應給付上述期間相當於租金之不當得利金額各為177 萬8,400 元、142萬2,720 元。
㈡原告與被告甲○○、乙○○之間，均無租賃關係存在，被告
甲○○、乙○○各自提出之收據、合建房屋契約書等證物均不足為證。縱認有租賃關係存在，被告甲○○、乙○○分別將土地轉租予被告陞富公司及邱倍男，依土地法第103 條第
3 款規定，原告自得終止租賃契約。又依租賃年數及房屋稅籍資料所示折舊年數60餘年之久，可推知租賃雙方之真意，租賃標的應為承租人個人使用，無可能供營業使用，現由被告陞富公司及邱倍男營業使用，亦違反租賃契約之約定，依土地法第103 條第5 款規定，原告亦得終止租賃契約，收回土地。而被告收受本件起訴狀繕本時即發生租賃契約終止之效力。
㈢原告爰依民法第767條及第179條規定，提起本訴。並聲明：
⒈被告陞富有限公司應自坐落系爭608地號土地如附圖B所示、
面積65平方公尺、門牌台北市○○區○○路1段301號之建物遷出。
⒉被告甲○○應將前項建物拆除，將土地返還原告。
⒊被告甲○○應給付原告177萬8,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒋被告邱倍男應自坐落系爭609地號如附圖A所示、面積52平方公尺、門牌台北市○○區○○路1段303號之建物遷出。
⒌被告乙○○應將前項建物拆除，將土地返還原告。
⒍被告乙○○應給付原告142萬2,720元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒎願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告甲○○、陞富公司及乙○○則以：㈠被告甲○○自42年起，向原告承租系爭608地號土地建築系
爭B建物，原告均於每年11、12月間收取當年租金。另被告乙○○之父親詹朝根早年即向原告承租系爭609地號土地建築系爭A建物，原本每年分上、下年份收取租金，其後改為
11、12月間收取。詹朝根81年間死亡後，由被告乙○○繼受租賃關係，嗣原告亦向被告乙○○收取租金。被告甲○○、乙○○與原告之間，分別有土地租賃關係存在。
㈡被告甲○○係將其所有之系爭B建物，出租予其子丙○○擔
任法定代理人之被告陞富公司使用，被告乙○○則將其所有系爭A建物，部分出租被告邱倍男使用，渠等均非將基地轉租或頂讓他人使用，不符合土地法第103條第3款之要件。此外，原告就其主張土地法第103條第5款終止事由部分，亦未舉證以明。原告自不得據以主張終止租賃契約，且原告亦未為任何終止租賃契約之意思表示。上述土地租賃關係仍合法存在。被告均非無權占有等語，資為抗辯。
㈡並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告邱倍男則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明。據其於96年1月26日本院現場履勘時，陳述：伊向乙○○承租獨資經營程德汽車材料行等語。
四、本件不爭執事項：㈠原告為系爭608地號土地及系爭609地號土地之所有權人。
㈡系爭B建物坐落系爭608地號土地如附圖B所示、面積65平方
公尺部分，為被告甲○○興建所有，現由被告甲○○出租被告陞富公司使用中。
㈢系爭A建物坐落系爭609地號土地如附圖A所示、面積52平方
公尺部分，原為被告乙○○之父親詹朝根所興建，詹朝根死亡後，現由被告乙○○繼承。系爭A建物目前一部分由被告乙○○自住使用，一部分出租予被告邱倍男獨資經營程德汽車材料行使用中。
㈣被告甲○○所提出之收據（即被證1共18紙）其中有「指印」部分為原告所捺無誤。
以上各項，有兩造分別提出之土地登記謄本、戶籍謄本及收據附卷可稽。並經本院會同臺北市松山地政事務所測量人員現場履勘查明，製有勘驗測量筆錄，並囑託該所測繪複丈成果圖（即附圖）存卷足佐。且為兩造所不爭執，自堪認為真實。
五、得心證之理由：本件經與兩造協議整理之爭點如下：
㈠被告甲○○就系爭608地號土地，有無占有權源?⒈被告甲○○與原告有無租賃關係存在?⒉如有租賃關係存在，是否已經原告合法終止?
（有無土地法第103 條第3 款、第5 款之情事？原告有無終
止權? 是否已合法為終止之意思表示?）㈡被告乙○○就系爭609地號土地，有無占有權源?⒈被告乙○○與原告有無租賃關係存在?⒉如有租賃關係存在，是否已經原告合法終止?
（有無土地法第103 條第3 款、第5 款之情事？原告有無終
止權? 是否已合法為終止之意思表示?）㈢被告甲○○、乙○○如構成無權占有，原告得請求不當得利
之金額若干?茲分別論述如下：
㈠被告甲○○與原告間，就系爭608地號土地有租賃關係存在，有合法之占有權源：
⒈被告甲○○與原告間有租賃關係存在：
被告甲○○抗辯其與原告間，就系爭608地號土地有租賃關係存在等情，並提出原告名義之收據18份及原告名義與被告甲○○、第三人徐龍（即承建人）於69年1月6日簽定之合建房屋契約書1份為證。原告雖否認雙方有租賃關係存在，並主張：伊不識字，上述收據其中有指印部分，係78年至86年及89年至91年間，被告甲○○給付伊地價稅時，要求伊在字據上捺指印，除指印以外之印文，則非真正，且上述收據之金額與歷年地價稅額相當，乃被告甲○○使用土地之必要費用即地價稅之補償，並非租金收益；而合建房屋契約書之簽章亦非真正，且內容僅為處理長期占用土地之事，無法證明被告甲○○為土地租用權人云云。惟核：
⑴上述18份收據，其中原告不爭執其捺有指印部分者，計有日
期分別為78年12月30日、79年12月8日、80年12月12日、81年12 月13日、82年12月5日、83年12月5日、84年12月12日、85年12 月5日、86年12月6日、89年12月7日、90年11月8日、91年11月15日、92年11月14日、93年11月26日等14份。
而無原告指印者，僅有日期為77年12月、87年12月7 日、88年12月6 日、94年11月18日等4 份。就其中77年12月及87年12月7 日之收據，其上原告名義之印文，經與被告甲○○所提出、原告於95年9 月7 日簽收臺北郵局第167 支局第381號存證信函之掛號郵件收件回執（下稱系爭回執），其上收件人蓋章欄內原告之印文，以及上述合建房屋契約書內，原告名義之印文，以肉眼詳予互核比對，均相吻合，顯係同枚印章所蓋用，足見77年12月及87年12月7 日2 份收據，以及上述合建房屋契約書，皆屬真正無訛。至於88年12月6 日及94年11月18日2 份收據，其上原告名義之印文，與捺有指印90年11月8 日之收據，其上另枚原告名義之印文，則屬同一，亦堪信為真正。原告否認上述4 份收據及合建房屋契約書之印文為真正，要不足採。
⑵至於原告復爭執上述收據係給付地價稅，非租金乙節，按私
文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。民事訴訟法第358條第1項規定甚明。揆諸上述收據，均已詳細載明收受門牌臺北市○○區○○路1 段301 號之「土地租金」之文義，顯然係收受土地租金之憑據至明。
⑶原告雖另主張收據上之金額與歷年地價稅額相當，乃地價稅
之補償云云，並提出地價稅課稅明細表影本11份為憑。惟依原告自行統計之明細所示，上述收據所載原告歷年收取之金額，與地價稅稅額均非同一，其間差額多至3,000 元，少則
448 元不等。衡情，原告所收取者若果為地價稅之補貼，金額即應與地價稅額同一，或僅有尾數之差額，當無各年差額不等，且差距非小之可能，原告上述主張，核與常情有違，要非可採。至於租金金額與地價稅額相近乙情，則係租賃關係雙方如何協商約定租金數額之問題，惟不影響被告甲○○係支付對價而占有系爭608 地號土地，應屬有償租賃關係之事實，原告此部分主張，自無足取。
⑷復參以上述合建房屋契約書之訂約事由欄亦明確記載：「立
合建房屋契約書人土地提供人丁○○（以下簡稱甲方）『土地租用權利人甲○○』（以下簡稱乙方），茲雙方同意由承建人徐龍出資建造伍樓房屋…」之文字。其中第4 條、第5條更分別約定承建人應給付被告甲○○保證金，以及被告甲○○分得合建後之房屋乙戶等條件。倘被告甲○○非承租系爭608 地號土地之租賃權人，而係無權占有之人，焉有得以無償分配合建建物之可能？原告仍執詞否認租賃關係存在，洵非正當。
⑸綜上以解，被告甲○○抗辯其與原告間，就系爭608地號土地有租賃關係存在乙情，自堪信實。
⒉上述土地租賃契約並未經原告合法終止：
⑴原告雖主張被告甲○○將系爭608地號土地轉租予被告陞富
公司作為營業使用，依土地法第103條第3款、第5款規定，其得終止租賃契約，被告收受本件起訴狀繕本時即發生租賃契約終止之效力云云，惟為被告甲○○所否認。
⑵按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：
…三、承租人轉租基地於他人時。…五、承租人違反租賃契約時。」土地法第103條第3款、第5款固有明文。惟「房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因。」最高法院79年臺上字第2678號判例揭有上旨，足資參酌。查系爭B建物為被告甲○○興建所有，業如前述，其將系爭B建物出租予被告陞富公司使用，乃對於系爭B建物之使用收益，與基地即系爭608地號土地之轉租不同。而原告又未能舉證證明被告甲○○所出租者，乃系爭608地號土地，參酌前揭判例意旨，自未當該土地法第103條第3款之要件。又原告另主張依租賃年數及房屋稅籍資料所示折舊年數60餘年之久，可推知租賃雙方之真意，租賃標的應為承租人個人使用，無可能供營業使用云云，然亦為被告甲○○所否認。考以被告甲○○出租予被告陞富公司使用者，乃系爭B 建物，並非所坐落之基地，自無涉被告甲○○與原告間之土地租賃契約。而原告亦未能舉證證明其與被告甲○○之土地租賃契約，確已並就地上建物之用途為限制之約定，則其主張被告甲○○有土地法第103 條第5 款，違反土地租賃契約之情事，亦不足憑採。
職是，原告主張其得依前揭規定終止租賃契約乙節，即非可採。
⑶再者，縱認原告確有上述終止租賃契約之權限，惟終止權之
行使，應向他方當事人以意思表示為之。民法第263條準用同法第258條第1項規定甚明。原告雖主張被告收受本件起訴狀繕本時即發生租賃契約終止之效力云云。然而，詳閱原告起訴狀之內容，僅主張被告甲○○無權占有之情，並無任何隻字片語提及租賃關係，或有法定終止租約之事由，以及並以起訴狀繕本送達為終止租賃契約意思表示之意旨，自無從因起訴狀繕本之送達而發生原告行使終止權之法律效果。準此，被告甲○○與原告間之土地租賃關係，並未經原告合法終止，自不待言。
㈡被告乙○○與原告間，就系爭609地號土地，亦有租賃關係存在，有合法之占有權源：
⒈被告乙○○與原告有租賃關係存在：
被告乙○○抗辯伊父親詹朝根與原告間，就系爭609地號土地有租賃關係存在，伊父親死亡後，現由伊繼受等情，亦提出原告名義之收據乙冊（57年至94年，共27頁）為證。原告雖亦否認雙方有租賃關係存在及上述收據為真正，並主張如認被告乙○○之父親詹朝根與原告間有租賃契約存在，租賃契約亦因詹朝根於81年間死亡而終止，至其所提收據83年至
94 年 間皆記載為地價稅金，係補貼使用土地之必要費用，其餘收據則未記載支付目的，不能證明係支付租金之用云云。然查：
⑴按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人
財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。民法第1148條定有明文。而租賃權為財產權之一種，非專屬於被繼承人本身，自得為繼承之客體，是於被繼承人死亡時，除有拋棄繼承或限定繼承之情形外，即由繼承人概括繼受租賃關係所生之權利及義務。據此，詹朝根與原告間之租賃關係，於詹朝根死亡後，當然由其繼承人即被告乙○○所繼受。原告主張如認原告與詹朝根有租賃契約存在，亦因詹朝根死亡而終止乙節，顯與前揭繼承法則相違，自非可採。
⑵又原告雖亦否認被告乙○○所提出之收據為真正，惟核，該
等收據係同載於乙冊，經以系爭回執上原告之印文，以肉眼互核比對結果，與其中57年至59年、61年下期至66年上期、68年、69年、70年下期至73年、75年77年、80年、81年、93年之簽收印文部分，均相吻合，而與該只印文不同者，其簽收之年度、金額及日期等記載方式，與其他簽收部分，亦均相仿，堪信該冊收據均屬真正無訛。至於其中83年至94年簽收部分，雖並載有地價稅之字樣（其中83年簽收部分，地價
2 字經刪去)， 然比對原告所提出86年至94年之地價稅課稅明細表影本，可知收據金額與歷年之地價稅額均非相同，二者之差額亦有各年高低不同之情，參諸前述說明（參見爭點論述㈠之⒈⑶被告甲○○部分所述），尚難認係單純地價稅之給付。況且，自57年起至82年間之收據部分，均僅有金額之記載（72年以前分上、下2 期，73年以後以全年為期），堪認原告所收取之金額，乃被告乙○○及其被繼承人詹朝根所給付使用系爭609 地號土地之對價，自屬有償之租金性質，殆無疑義。準此，被告乙○○抗辯其繼受被繼承人詹朝根而與原告間，就系爭609 地號土地，有租賃關係存在乙節，亦堪信為真正。
⒉上述土地租賃契約亦未經原告合法終止：
同上所述，被告乙○○將其所有系爭A建物，一部分出租予被告邱倍男使用，係對於系爭A建物之使用收益，與基地即系爭609 地號土地之轉租不同。又被告邱倍男直接占有使用者，係被告乙○○所有系爭A 建物，並非坐落之基地，與被告翁明順及原告間之土地租賃契約亦無涉。而原告亦未能舉證其與被告乙○○之土地租賃契約，已約定就地上建物之用途予以限制。是則，原告主張被告乙○○有土地法第103 條第3 款、第5 款所規定終止事由，其得終止租賃契約乙節，亦不足採憑。況同上述，原告並未合法為終止租賃契約之意思表示，亦無從發生終止之效力。
㈢承上所述，被告甲○○、乙○○分別與原告間，就系爭608
地號土地、系爭609地號土地，各有租賃關係存在，被告甲○○、乙○○均有合法之占有權源，未構成無權占有，渠等占有使用上述土地，非無法律上之原因，亦無不當得利可言。至於就不當得利金額若干之爭點，即無論述之必要，附此敘明。
六、綜上所述，被告甲○○、乙○○分別基於與原告間之租賃關係，各自合法占有系爭608 地號、609 地號土地，均未構成無權占有，亦未構成不當得利。而被告陞富公司及邱倍男分別向被告甲○○、乙○○承租使用系爭B 建物、系爭A 建物之一部分，亦非無權占有上述土地。從而，原告本於民法第
767 條物上請求權及第179 條不當得利規定之法律關係，請求：㈠被告陞富公司自系爭B 建物遷出；㈡被告甲○○應將系爭B 建物拆除，將土地返還原告；㈢被告甲○○應給付原告177 萬8,400 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈣被告邱倍男應自系爭A 建物遷出；㈤被告乙○○應將系爭A 建物拆除，將土地返還原告；㈥被告乙○○應給付原告142 萬2,720 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，均無理由，俱應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
參、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 8 月 31 日
民事第三庭
法 官 施月燿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 9 月 5 日
書記官 韓金發