臺灣士林地方法院民事判決 95年度重訴字第335號原 告 甲○○訴訟代理人 潘銘祥律師複代理人 姜鈺君律師被 告 王文雄即祭祀公業王合和管理人
王文堅即祭祀公業王合和管理人王東賢即祭祀公業王合和管理人王定章即祭祀公業王合和管理人共 同訴訟代理人 陳國雄律師共 同複代理人 劉宏邈律師上列當事人間請求確認優先承購權等事件，本院於96年5 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就坐落台北市○○區○○段七小段０四一四、０四一五、０四一六、０四一七、０四一八、０四三五地號土地有優先承買權存在。
被告應按其與訴外人陳鴻亮、陳玉桂間如附件所示就前項土地買賣契約之同一條件，與原告訂立書面買賣契約，並將前項土地所有權全部移轉登記及交付予原告。
訴訟費用新台幣貳佰肆拾玖萬壹仟陸佰柒拾伍元由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落台北市○○區○○段7 小段414 、415、416 、417 、418 、435 地號等6 筆土地（下稱系爭土地），為祭祀公業王合和所有，原告為系爭土地之公同共有人。且原告就系爭414 、415 、416 、417 、418 地號等5 筆土地，有地上權存在。原告既為系爭土地之公同共有人及地上權人，於系爭土地出賣時，自有優先承購權存在。詎，原告於95年10月間發現被告擬出售系爭土地，然原告未獲通知，原告遂於95年10月2 日以存證信函向被告及台北市中山地政事務所表示行使優先承購權。嗣經台北市中山地政事務所95年10月11日函覆，原告始知悉被告業將系爭土地出售予訴外人陳鴻亮、陳玉桂等2 人。惟被告一直未將其等與陳鴻亮、陳玉桂等2 人間就系爭土地買賣契約之全部條件及內容通知原告，為維原告之權益，爰依上開土地法第34條之1 第5項準用同條第4 項之規定，以及同法第104 條第1 項之規定，提起本件訴訟。並聲明：請求判決如主文所示。
二、被告則以：陳鴻亮、陳玉桂已依所簽訂之土地買賣契約書（下稱系爭契約）第3 條之付款方式，至被告處交付新台幣（下同）1 億元之訂金及同時給付被告5,000 萬元，並另行開立與尾款同額之支票，交付見證律師保管，支票並經被告提示兌領無誤。而被告迭以㈠依土地法之規定公告；㈡2 次以存證信函通知、催告；㈢95年12月5 日以民事答辯狀繕本之送達，再為行使優先承購權之催告；㈣95年3 月22日當庭再為行使優先承購權之催告。而被告上開催告，除第4 次以民事答辯狀繕本之送達，再為行使優先承購權之催告，係包括「補償地上權人之地上權損失及地上物拆除之費用」外，其餘4 次皆僅要求原告「至被告處交付1 億元之訂金，並將尾款交付開瑞法律事務所保管」，是無論同一條件是否包括「補償地上權人之地上權損失及地上物拆除之費用」，被告顯然皆已合法催告。惟原告不僅未依同一條件履行，而於本件訴訟時，始行主張兩造並未簽訂買賣契約，尚無須履行同一條件等語，足見原告根本即無行使優先承購權之意思，其優先承購權自應視同放棄而消滅等語。並聲明：駁回原告之訴。
三、本件爭點整理如下：
甲、兩造所不爭執之事項：㈠系爭土地為祭祀公業王合和所有，原告為祭祀公業王合和之派下員，就系爭土地為公同共有人。
㈡原告就系爭414 、415 、416 、417 、418 地號等5 筆土地，有地上權存在。
㈢被告有收受原告95年10月2 日、95年11月6 日、95年11月
23日之台北龍山郵局第402 號、第427 號、第442 號存證信函。
㈣被告有以台北一五四郵局支局第423 號、第457 號存證信函回覆原告上開402 、427 號存證信函。
㈤依原證三號（即本院卷第65頁）所載，被告於95年9 月20
日委由地政士朱雪貞向台北市中山地政事務所遞件辦理就系爭414 、416 、418 、435 地號土地之所有權移轉，因原告於95年10月2 日以上揭402 號存證信函向該所主張優先承購權，被告上揭申請遭該所駁回。
乙、兩造所爭執之事項：㈠被告提出之卷附被證一號（即本院卷第89頁及90頁），是
否為被證一號系爭契約效力所及？㈡原告的優先承購權是否已喪失？
四、經查：
（一）被告提出之卷附被證一號之附表（即本院卷一第89頁及90頁），是否為被證一號系爭契約效力所及？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。查，本件就所爭執之事項，即被告提出之卷附被證一號之附表（詳如本院卷一第89頁及90頁），是否為被證一號系爭契約效力所及？乃係被告主張就系爭契約第2 條第4 項之內容，除土地價金307,744,000 元以外，另包括買方須自行負擔清理地上權及地上物等費用442,204,250 元（詳如本院卷一第103 頁），故自屬對被告有利之事實，揆諸上揭法條說明，被告自應就該事實負舉證之責。經查，依被告所提被證一號之系爭契約第2 條第4 項內容所示，其係記載「以上第一、三項買賣價款，合計即為307,744,000 元整」。易言之，係就系爭契約第2 條第1 項之買賣標的414 、416 、418、435 地號之土地，合計以991.48坪為計價範圍，而每坪30萬元，總計297,744,000 元；另加上第3 項之買賣標的
415 、417 地號之土地，以總價1,000 萬元計算，則合計總價為307,744,000 元。則依上揭記載內容以觀，自無從知悉被證一之系爭契約，已就卷附被證一號中附表所示之清理地上權及地上物等費用442,204,250 元一事，有為任何約定。蓋，倘如被告所稱，該系爭契約之買賣價款尚包括442,204,250 元，則該清理地上權及地上物等費用，其金額之鉅，顯已逾原系爭契約之土地價金。是以，依交易常情，為慎重其事，理應將此項交易價款一併載明於系爭契約條款中，以為的論，而非僅以附表另行表示，且未能於系爭契約中見及該附表之效力，故被告所言顯不符常理。再查，系爭契約第2 條第2 項，乃約定就買賣標的414、416 、418 、435 地號之土地338 坪未計價土地之價金，由賣方提供作為買方處理買賣標的土地，及台北市○○區○○段2 小段29之6 、29之12地號土地上之地上權塗銷及其地上物清除之費用，雙方乃約定不再因實際處理支出金額之多寡，而計算找補。則復由該項之約定內容以觀，亦可得知被告與陳鴻亮、陳玉桂間，就該系爭契約之買賣條件，原並未約定有須另行支付442,204,250 元之意思。
而被告雖爭執被證一號中之附表，應為被證一號系爭契約效力所及，惟其既未就此事實，提出相當之事證加以證明，則揆諸上揭法條說明，被告此部分所言，自屬無據。況依被告所提出陳鴻亮、陳玉桂2 人所開立之支票4 紙（即被證二，詳如本院卷一第91-92 頁）以觀，其亦僅依系爭契約第3 條所載之付款方式，共支付257,444,000 元，亦未見其就清理地上權及地上物等費用442,204,250 元另為付款之行為。顯見系爭契約，就系爭買賣價款，並無包含該項費用在內。且，再依被告於95年11月15日以台北154支郵局第457 號存證信函（即被證三，詳如本院卷一第97-98 頁）內容記載，被告所臚列系爭契約之內容，亦未就清理地上權及地上物等費用442,204,250 元一事，有所著墨。從而，被告所辯其所提之卷附被證一號附表（即本院卷一第89頁及90頁），應為被證一號系爭契約效力所及之詞，自不足採。
（二）原告的優先承購權是否已喪失？
１、按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購；前開規定，於公同共有準用之，土地法第34 條 之1 第4 項、第5 項定有明文。祭祀公業派下員對於祭祀公業之不動產，係屬公同共有關係，依前開規定，祭祀公業之不動產出賣時，公同共有人（即派下員）即有優先承購權。前開土地法第34條之1 第4 項雖僅規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以『同一價格』共同或單獨優先承購」，惟揆諸前開土地法第34條之1 規定之立法意旨係在「兼顧共有人權益」之範圍內，為簡化共有關係，便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾紛，促進共有物之有效利用，增進公共利益而設（大法官會議解釋釋字第562 號參照），從而，土地法第34條之1第4 項所稱共有人出賣共有土地之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，應係指他共有人對於出賣共有土地之該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言，如此始能於簡化共有關係之同時，兼顧其他共有人之權益，而不悖於前開立法目的。又本條所定之優先購買權，參照內政部75年8 月19日頒布「土地法第34條之1 執行要點」10之㈡，應參照土地法第104 條第2 項之規定，於接到出賣通知後10日內不表示者，視為放棄。
查，本件被告依土地法第34條之1 第1 項出賣共有土地全部，就被告而言，仍為出賣其應有部分，不過對未表示同意之他共有人之應有部分，有權代為處理而已，不得以此剝奪他共有人優先承購之權利，則原告自得主張優先承購權（最高法院70年度台上字第3054號判決，78年5 月23日78年度第12次民事庭會議決議參照）。又，按土地法第34條之1 之優先承購權人參照同法第104 條第2 項之規定，固應於接到出賣通知後10日內表示是否承買，否則視為放棄。然，是否放棄優先承購權，必於其知悉買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚無從決定是否依同樣條件優先承購，自無放棄優先承購權之可言（最高法院88年度台上字第2167號判決參照）。
２、查，本件被告固辯稱其曾先後以公告、存證信函、民事答辯狀繕本之送達及當庭催告等方式，對原告為優先承購權行使與否之催告。然原告自始未依催告內容履行，足見原告無行使優先承購權之意思，其優先承購權應視同放棄而消滅。惟查，被告所稱其依土地法所為之公告，並未向本院提出公告內容，尚難證明其已向原告為優先承購權之催告；另依被告以台北一五四郵局支局第423 號、第457 號存證信函內容以觀，前者僅通知原告交付1 億元訂金，並交付尾款予開瑞法律事務所保管；後者則僅就系爭契約之買賣標的、買賣價款、付款方式及應自行處理地上權與補貼地上物搬遷費之事項為通知。惟經參酌系爭契約之內容，除有上開存證信函內容外，尚有其他如產權移交、稅費負擔、違約罰則及其他特約事項俱未於存證信函中載明，則揆諸上開說明，被告欲依法催告原告行使優先承購權，自應以系爭契約之「同樣條件」通知原告。蓋該條件均可能影響原告是否承購之意願，而被告既未將同樣條件通知於原告，自難認已生合法通知之效力；況被告於本案言詞辯論程序，始終辯稱系爭契約之價金應為749,948,250 元，然查其存證信函告以原告之買賣價金卻為307,744,000元，故其催告之條件與被告嗣後主張之條件前後不一致，亦難謂其已合法通知。是以，原告既無從行使優先承購權，更無所謂優先承購權喪失之問題。從而，被告之抗辯，乃無理由。
五、綜上所述，原告既為系爭土地之共有人，且其優先承購權亦未喪失，業經本院審認如前，則原告依據土地法第34條之1第4 項之規定行使優先承購權，並確認優先承購權存在，洵屬有據，自應予以准許，並依職權確定被告應負擔之訴訟費用額為2,491,675 元。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據與其他未經援用之證據，經核均與判決結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第87條第1 項。中 華 民 國 96 年 5 月 31 日
民事第二庭 法 官 陳梅欽以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 6 月 5 日
書記官 高郁婷