臺灣士林地方法院民事判決 95年度重訴字第65號原 告 己○○訴訟代理人 張菀萱律師
乙○○被 告 丙○○訴訟代理人 梁治律師受 告知人 甲○○上列當事人間給付買賣價金事件，本院於中華民國96年7 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹拾叁萬伍仟叁佰伍拾元由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按「當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人。」民事訴訟法第65條第1 項有明文規定。經查，被告於本件訴訟繫屬中之民國96年5 月31日，以訴外人甲○○為門牌號碼臺北市○○區○○路四段323巷6 號1 樓建物之所有權人，因原告對被告提起本件給付買賣價金之訴訟結果恐會受影響，而有法律上之利害關係為由，聲請本院向甲○○為訴訟之告知，上開告知訴訟之書狀已分別於96年6 月12日、96年6 月11日送達受告知人及原告。
雖受告知人嗣於96年7 月4 日向本院提出民事參加訴訟狀，然依其民事參加訴訟狀之意旨，並非以輔助兩造中之一方而聲請參加訴訟，而是以兩造為共同被告，提起侵權行為損害賠償之訴訟，其提起之訴訟，因不符合民事訴訟法第54條規定提起主參加訴訟之要件，已另分案處理，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：被告於94年10月14日向原告購買坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○號土地，應有部分一萬分之二一一，及其上1514建號，門牌號碼為臺北市○○區○○路四段
323 巷6 號2 樓建物（下稱系爭房屋，如包括土地部分，則合稱為系爭房地），約定價金為新臺幣（下同）835 萬元，兩造並簽立原證1 之不動產買賣契約書（下稱系爭契約書）。原告已在94年11月16日將系爭房地移轉登記予被告，被告並於同日辦妥抵押權之設定登記。惟被告僅在簽約時給付18
5 萬元予原告，即將系爭房地設定抵押予訴外人中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中信銀公司），卻未依約代償原告在銀行之貸款，且迄未依系爭契約書之約定給付尾款650萬元。經原告多次以口頭及委請律師寄發存證信函書面，催告被告依約付清尾款並同時辦理交屋，被告均藉口系爭房屋有漏水未修繕前拒絕給付尾款及辦理交屋。惟系爭房屋一樓（即門牌號碼臺北市○○區○○路四段323 巷6 號1 樓）滲漏水之問題，並非系爭房屋所造成，有訴外人鄭記工程有限公司出具之估價單影本（本院卷第78頁）附卷可佐。被告迄未能證明系爭房屋有滲漏水至一樓之瑕疵，且縱令有瑕疵，依系爭契約書第11條之約定，原告僅應負責保固，並非被告得據以行使同時履行抗辯。如認系爭房屋有上開瑕疵，被告亦僅能請求減少價金而不能解除契約。如被告得行使同時履行抗辯，因系爭房屋之滲漏水瑕疵亦非重大，被告也不能拒絕給付全部尾款。爰依系爭買賣契約書第2 條、第3 條第⑺款之約定及民法第367 條之規定，請求被告給付尾款。被告延遲履行給付尾款之行為，應負違約責任，爰依系爭買賣契約書第7 條第⑶款之約定，請求被告按日給付違約金等語。
並聲明：㈠被告應給付原告650 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自94年11月25日起至清償日止，按每日4,175 元計算之違約金。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋於被告購買前，即因原告整修系爭房屋導致系爭房屋滲漏水至一樓，一樓之所有權人即受告知人甲○○已有聲請臺北市內湖區調解委員會調解之糾紛。因此被告於購買系爭房地時，便要求在系爭契約書第11條之其他特約事項中載明：「‧‧若房屋滲漏水波及鄰居，由屋主負責，漏水保固半年」等語。原告亦承諾於交屋前，將系爭房屋滲漏水至一樓之瑕疵修復。原告未將上開瑕疵修復前，被告自得拒絕受領。又依系爭契約之約定，原告於交付系爭房地同時，被告始須付清尾款，故原告自應將滲漏水之瑕疵修復並將系爭房屋點交之同時，被告始有給付尾款之義務。因系爭房屋仍有滲漏水至一樓之情形，被告多次發函要求原告請求修繕滲漏水之瑕疵，並於95年3 月15日以原證7 之存證信函要求原告在95年3 月22日前解決漏水情形，否則主張解除契約。原告已於95年3 月16日收受該存證信函，然未於催告之期限前修復上開瑕疵，則系爭房地之買賣契約，已於催告期限屆滿後生解除之效力，則原告請求被告給付尾款及違約金，均無理由等語。並聲明：㈠駁回原告之訴。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、整理兩造不爭執之事實：㈠被告於94年10月14日向原告購買系爭房地，約定價金為835
萬元，兩造並簽立系爭契約書（本院卷第11頁至第16頁、第57頁至第59頁）。原告已於94年11月16日將系爭房地移轉登記予被告，被告並於同日辦妥抵押權之設定登記。惟被告僅在簽約時給付185 萬元予原告，即將系爭房地設定抵押予中信銀公司，並未依約代償原告銀行貸款，系爭房地原告原設定之抵押權登記迄未辦妥塗銷。且被告也未給付尾款650 萬元。原告迄今尚未將系爭房地交付予被告。
㈡兩造寄發之存證信函情形：
⑴被告於94年12月19日以被證4 之存證信函（4491）告知原
告請求修繕滲漏水之瑕疵（本院卷第65頁、第66頁），惟原告並未置理。
⑵原告委請律師於95年1 月2 日寄發原證3 之存證信函（2
），請求被告於函到3 日內給付尾款650 萬元（本院卷第27頁至第31頁）。
⑶被告於95年1 月3 日以原證4 之存證信函（4614）要求原
告先解決系爭房屋之漏水瑕疵後，被告才會履行付款（本院卷第32頁至第34頁）。
⑷原告於95年1 月5 日再委請律師寄發原證5 之存證信函（
43）請求被告指明漏水之情狀（本院卷第35頁至第37頁）。
⑸原告於95年1 月19日再寄發原證6 之存證信函（400） 催
告被告於函到5 日內給付尾款（本院卷第38頁至第40頁）。
⑹被告於95年1 月23日再寄發存證信函（5329）表示系爭房
屋未交付之前，滲漏水之瑕疵應由原告負責，應由原告依約解決後，被告始有履行付款之義務（本院卷第65頁、第66頁）。
⑺被告復於95年3 月15日再寄發原證7 存證信函（18），請
求原告95年3 月22日以前解決漏水情形，否則主張解除契約（本院卷第51頁）。原告於95年3 月16日收受該存證信函。
㈢系爭房屋一樓房屋之照片（第60頁至第62頁）、系爭房屋一
樓之所有權人即受告知人甲○○於94年4 月7 日曾以發現漏水現象為由，以原告為相對人，向臺北市內湖區調解委員會（下稱內湖調委會）聲請調解，經內湖調委會通知於94年4月21日、94年11月3 日進行調解，雙方均未出席而調解未成立。原告復於94年12月19日以漏水處理及天花板補貼為由，以甲○○為相對人，向內湖調委會聲請調解，經內湖調委會通知於94年12月29日進行調解，調解仍未成立（被證3 之調解會通知，本院卷第63頁至第65頁）。
㈣本院於95年5 月29日囑託台灣省土木技師公會鑑定系爭房屋
是否有滲漏水至一樓之情形，據該會4 次派員至現場勘驗後，於95年11月1 日所為鑑定之結論略以：「‧‧一樓浴室頂版馬桶附近之漏水現象，為二樓（即系爭房屋）整修時未封閉屋頂舊管入口及二樓自來水管滲漏所導致‧‧」（見該會95年11月1 日95年省土技字第5931號鑑定報告書第5 頁第九點結論，本院卷第157 頁）。
四、整理兩造之爭點：（96年3月8日言詞辯論筆錄，本院卷第202頁）㈠系爭契約第11條約定「若房屋滲漏水波及鄰居，由屋主負責
，漏水保固半年」之真意為何？㈡系爭房屋有鑑定報告所載之漏水至一樓之瑕疵，於原告未將
漏水之瑕疵修復前，被告有無受領之義務？㈢系爭房地未交付前，被告主張拒絕給付尾款及違約金，是否
有理由？㈣被告主張解除系爭契約，是否有理由？
五、得心證之理由：㈠按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證
據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一、二語，任意推辭致失真意（最高法院19年上字第28號判例參照）。經查，兩造均不爭執系爭契約書第11條之其他特約事項中載明：「‧‧若房屋滲漏水波及鄰居，由屋主負責，漏水保固半年」等語。原告主張：上開約定是有關系爭房屋本身漏水保固責任之規定云云。被告則辯稱：上開約定是原告承諾於交屋前，負責將系爭房屋滲漏水至一樓之瑕疵修復等語。兩造固對於上開約定之真意有所爭執，然參酌被告訴訟代理人即被告之妻乙○○表示：「當時簽約的時候系爭房屋沒有漏水，賣菜的有聽說這漏水有漏到一樓怎麼交屋，我就說如果這漏水是我們造成的，我們會負責。當時簽約是我簽約，我先生（即原告）也在場。」等語（96年7 月6 日言詞辯論筆錄，本院卷第267 頁），以及證人即當初參與訂約之系爭房屋仲介人戊○○（原名丁○○）到院證述：「‧‧買方第一次看屋時，主動告知樓下有一點漏水糾紛之問題‧‧最後會訂這條文（即第11條）主要也是因為假設系爭房屋有漏水到樓下的話，就要由賣主（即原告）負責，當時還不知道是否為系爭房屋漏水所造成的‧‧增訂的11條的意思是說漏水若是系爭房屋造成的話，前屋主要修理好才能交屋。保固半年是指交屋後，若是在交屋前發現的話，需要修理好才能交屋。」等語（同上筆錄，本院卷第265 頁、第266 頁），足見兩造於94年10月14日簽訂系爭契約書時，確實有提及滲漏水至一樓之糾紛尚未解決（但雙方均不知是否為系爭房屋所造成），以及該滲漏水問題之解決方式與如何交屋等情形。而衡諸一般常情，買主如在訂約時已知悉所購買之房屋有漏水糾紛之可能，通常即會要求賣主加以排除後再行交屋，以避免因購屋而涉入該麻煩（例如被第三人求償或訴訟），應非僅明文要求賣主負擔原本法律即有規定之瑕疵擔保責任（即保固責任）而已。而賣主欲求順利出售房屋，自會對漏水糾紛之原因向買主保證並非其所造成，以及如是其所造成，也會負責排除後交屋之情形做出保證。從而，以簽訂系爭契約當時兩造知悉之情形，再參酌參與訂約之證人戊○○之上開證述以及一般常情，本院認為系爭契約第11條約定「若房屋滲漏水波及鄰居，由屋主負責，漏水保固半年」之真意，應是指兩造約定：系爭房屋漏水至一樓之瑕疵（不論是否重大），若是系爭房屋所造成，原告要修復後才能交屋。至於保固則是指交屋後始發現瑕疵者，原告在半年應負維修責任。
㈡關於系爭房屋有漏水至一樓之情形，業據本院囑託台灣省土
木技師公會鑑定，據該會4 次派員現場勘驗後之鑑定結論略以：「‧‧一樓浴室頂版馬桶附近之漏水現象，為二樓（即系爭房屋）整修時未封閉屋頂舊管入口及二樓自來水管滲漏所導致‧‧」等語（見該會95年11月1 日95年省土技字第5931號鑑定報告書第5 頁第九點結論，本院卷第157 頁）甚明。雖原告主張系爭房屋一樓滲漏水之問題，並非系爭房屋所造成，並舉鄭記工程有限公司出具之估價單影本（原證8 ，本院卷第78頁）為佐。然查，依證人戊○○（原名丁○○）到院證稱：「‧‧簽約後，我有去找水電工到現場去看，水電工表示要挖開才能確定‧‧之後我有拿原證8 之資料，請鄰居簽名是否同意修理漏水之情形。」等語（96年7 月6 日言詞辯論筆錄，本院卷第266 頁），足見出具原證8 估價單之水電工係表示要挖開才能確定漏水之原因，故不能以該估價單所載之內容，推論系爭房屋一樓滲漏水之問題，並非系爭房屋所造成。原告復未舉證上開鑑定結論有何不當，仍應認系爭房屋在交屋前已有上開鑑定結論所述滲漏水至一樓之瑕疵。而兩造在系爭契約第11條約定「若房屋滲漏水波及鄰居，由屋主負責，漏水保固半年」之真意，既是約定原告應將滲漏水至一樓之瑕疵修復後才能交屋，已如前述，則原告未將漏水之瑕疵修復前，被告自無受領系爭房地之義務。
㈢依系爭契約書第2條約定：「尾款：650萬元整※甲方（即被
告）給付尾款前，乙方（即原告）須將房地騰空。貸款撥款當日給付代償乙方（即原告）在國泰世華銀行之貸款，俟辦竣塗銷後，餘款於交屋時給付。」第3條第⑷款約定：「‧‧甲方（即被告）應於辦妥銀行對保、開戶等手續後‧‧貸款撥款時，直接撥入乙方（即原告）指定之帳戶內，不得藉故推諉或遲延辦理。」系爭契約書第3 條第⑺款約定：「交屋日期訂於民國94年11月24日前並同時付清尾款。」從上開條文之約定可知，被告在原告交屋之同時始有付清系爭房地尾款之義務。而被告在原告未將系爭房屋滲漏水至一樓之瑕疵修復前，既無受領之義務，已如上述。則被告自可以系爭房地未交付為由，行使同時履行抗辯而拒絕給付尾款。又上開拒絕給付尾款之行為，並非延遲履行給付（即被告受領交屋及給付尾款）之違約行為，故被告拒絕給付違約金，亦有理由。
㈣按民法第254 條固規定：「契約當事人之一方遲延給付者，
他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」然當事人之一方給付遲延，他方並不當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約。經查，被告係主張於95年3 月15日以原證7 之存證信函（本院卷第51頁）要求原告應在95年
3 月22日以前解決漏水情形，否則主張解除契約，原告於95年3 月16日收受該存證信函。則被告上開存證信函所定催告原告履行之期間僅有7 日（即95年3 月16日起至12日），與本院囑託台灣省土木技師公會鑑定系爭房屋是否有滲漏水至一樓情形，所歷時鑑定之期間（自囑託之日即95年5 月29日起經過4 次知會勘，至95年11月1 日該公會始提出鑑定報告書之日止）超過5 個月相比較，被告催告所定履行之期限，顯不相當。因此，被告尚不能因此取得系爭買賣契約之解除權，被告以95年3 月15日以原證7 之存證信函為解除契約，自不能認為系爭買賣契約已生解除之效力。
六、綜上所述，被告於95年3 月15日以原證7 之存證信函（本院卷第51頁）要求原告應在95年3 月22日以前解決漏水情形，否則主張解除契約，雖原告在95年3 月16日收受該存證信函，但因被告所定催告履行之期間僅有7 日，顯非相當之期限，自不能認為系爭買賣契約已生解除之效力。惟兩造在系爭契約書第11條之其他特約事項中載明：「‧‧若房屋滲漏水波及鄰居，由屋主負責，漏水保固半年」之真意，是指兩造約定系爭房屋漏水至一樓之瑕疵（不論是否重大），若是系爭房屋造成的話，原告要修復後才能交屋。保固則是指交屋後發現者，在半年應負維修責任。而系爭房屋經本院囑託台灣省土木技師公會鑑定認為，確實有滲漏水至一樓之瑕疵，原告於交屋前未將漏水之瑕疵修復前，被告尚無受領系爭房地之義務。另依系爭契約書約定，被告是在原告交屋之同時始有付清系爭房地尾款之義務，則被告以系爭房地未交付為由，行使同時履行抗辯而拒絕給付尾款，以及上開拒絕給付尾款之行為，並非延遲履行給付之違約行為，拒絕給付違約金，均有理由。從而，原告依系爭買賣契約書第2 條、第3條第⑺款之約定及民法第367 條之規定，請求被告給付尾款
650 萬元，以及依系爭買賣契約書第7 條第⑶款之約定，請求被告按日給付4,175 元之違約金，均屬無據，應予駁回。
又原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回之。
七、法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1 項有明文規定。查本件訴訟費用135,350 元（原告繳納之裁判費65,350元、被告繳納之鑑定費用70,000元，本院卷第220 頁、第221 頁），應由敗訴之原告分擔。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。
九、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 7 月 27 日
民事第二庭 法 官 林政佑以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 8 月 3 日
書記官 楊錫芬