臺灣士林地方法院民事判決 96年度小上字第27號上 訴 人 乙○○○訴訟代理人 甲○○被 上訴人 山水天地HJK社區管理委員會法定代理人 丙○○上列當事人間清償債務事件，上訴人對於中華民國96年3 月3 日本院簡易庭96年度士小字第253 號第一審判決提起上訴，本院於96年6 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：山水天地HJK 社區（下稱系爭社區）於民國93年11月19日召開區分所有權人會議，決議如住戶違規停車，違規1 次罰新臺幣（下同）5 百元，10次罰5千元，每月超過10次以上罰1 萬5 千元（下稱系爭決議）。
上訴人於95年1 月至3 月間違規停車，應罰款4 萬5 千元，屢經催討，未獲置理，爰依系爭決議請求上訴人給付4 萬5千元等情。上訴人則以：系爭社區房型皆為透天房屋，並無區分所有部分。且伊遭被上訴人指稱違規停車之土地，雖為社區住戶所共用，但非社區住戶所共有，而係第三人所有，自無公寓大廈管理條例之適用，更無從召開區分所有權人會議，系爭決議對伊並無拘束力。又系爭決議內容違反民法第
71 條 、第72條規定，又專以損害他人為目的，應屬無效。且得依民法第74條請求法院撤銷系爭決議等語置辯。
二、原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，並依職權宣告假執行。上訴人全部聲明不服，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：駁回上訴。
三、兩造所不爭執之事項：㈠系爭社區內之房屋皆為連棟透天屋。
㈡上訴人停車遭系爭社區管理委員會罰款之土地，坐落臺北縣
○○鎮○○段○○○ ○號（下稱系爭土地），系爭土地為系爭社區住戶共用，但非系爭社區住戶共有。
㈢上訴人於95年1 月至95年3 月間確有停車於系爭土地。
四、本件之爭點：本件有無公寓大廈管理條例之適用。經查：㈠按公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其
區分所有權人應依法互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會；多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第55條第1 項、第53條分別定有明文。次按公寓大廈管理條例之中央主管機關內政部（公寓大廈管理條例第2條）依據公寓大廈管理條例第62條授權所定之公寓大廈管理條例施行細則第12條規定，公寓大廈管理條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：①依建築法第11條規定之1 宗建築基地。②依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3 月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。③其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。是依前揭條例、細則之規定，除公寓大廈管理條例第3 條第1 款所規定之「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」外，於多數獨立建築物、公寓大廈所組成之集居地區，如符合共同設施使用與管理具有整體不可分性之要件時，亦得準用公寓大廈管理條例管理及組織之規定。至何謂「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，前開條例、細則並授權直轄市、縣（市）主管機關本於權責而為認定。
㈡內政部為推動公寓大廈管理組織申請報備業務，並訂定「公
寓大廈管理組織申請報備處理原則」（下稱報備處理原則），規範該處理原則適用之範圍包括「①依建築法第11條規定之1 宗基地及其建築物為範圍所成立之公寓大廈管理組織」「②依非都市土地使用管制規則與山坡地開發建築管理辦法規定申請開發許可建築之基地、建築物及其共同使用及管理之設施為範圍所成立之社區管理組織」。是受理報備證明聲請之直轄市、縣（市）主管機關，於同意發給公寓大廈管理組織報備證明時，就申請者是否符合報備處理原則所適用之主體，即應予以審核。非屬公寓大廈管理條例施行細則第12條第1 、2 款情形而經主管機關同意核發報備證明者，自係直轄市、縣（市）主管機關依公寓大廈管理條例施行細則第12條第3 款「認定」該申請主體為「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」，始准予報備並核發報備證明。前開主管機關同意准予報備或駁回報備申請之表示，在集居地區管理組織申請報備之情形，已非單純之觀念通知，而兼含申請之主體聲請主管機關依法就該集居地區屬「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」判斷後，對外為一「認定」之意思表示，無論准許或駁回，均直接影響申請核發報備證明者所主張之社區範圍內住戶之權利義務，性質上應為行政處分。該行政處分涉及公寓大廈管理條例第53條構成要件之認定，公寓大廈管理條例所授權制定之細則既規定此一構成要件認定權責屬於直轄市、縣（市）主管機關，普通法院審理民事事件時，自應受行政處分構成要件效力之拘束，於行政處分經行政爭訟程序撤銷前，尚不得為相反之認定。
㈢系爭社區內之房屋皆為連棟透天屋，為兩造所不爭執之事實
，已如上述。而該社區入口處設有警衛站管制出○○○區道路寬為6 公尺，又其中坐落臺北縣○○鎮○○段○○○ ○號土地及系爭土地仍為建商胡陳愛子、簡呂明月、林陳寶月所共有，未移轉所有權予系爭社區住戶共有，經本院士林簡易庭於另案中赴現場勘驗無訛，並有本院92年度士小字第1205號宣示判決筆錄在卷為憑。又系爭土地既為○○○區○○○道路，且依卷附住戶與建商所訂立之土地預定買賣合約書第2條明文約定：土地價款包括建築基地、庭院、道路或公共設施，已足徵所有權人有將系爭土地交付社區住戶使用之意，且上訴人就系爭土地為系爭社區住戶共同使用之事實，亦不爭執，更足認系爭社區共同設施之使用與管理乃具有整體不可分性之集居地區。且系爭社區雖於公寓大廈管理條例制定前之76年間，即取得建築執照並建築完成，然於公寓大廈管例條制定後之88年間，已向主管機關臺北縣淡水鎮公所報備成立管理委員會，有公寓大廈管理組織報備證明1 份在卷為憑。由此顯見，主管機關亦係依公寓大廈管理條例施行細則第12條規定認定該社區屬「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」，並發給「公寓大廈管理組織報備證明」，揆諸上開說明，系爭社區自有公寓大廈管理條例之適用。㈣系爭社區既有公寓大廈管理條例之適用，則系爭社區於93年
11月19日召開區分所有權人會議，自屬於法有據。經核，系爭決議：違規停車1 次，處罰5 千元，10次罰5 千元，每月超過10次以上罰1 萬5 千元等情，其決議內容係為維持社區住戶共用之道路淨空，以維護社區之居住品質及公眾安全，而就社區住戶對共用部分使用之限制，故系爭決議內容並無違反法律強制或禁止規定之情事，亦未背於公共秩序或善良風俗。且系爭決議係針對社區內違規停放車輛者均有其適用，故非專為損害上訴人之權利所設，至是否果有其他住戶亦有違規停車而未遭罰款情事，要係系爭決議是否確實執行之問題，尚難據此即認系爭決議內容無效。至該次區分所有權人會議是否有召集程序或決議方法之違法事項，則屬另訴撤銷決議問題，上訴人尚無從於區分所有權人會議經判決撤銷前，主張不受系爭決議拘束並拒絕履行。至上訴人所辯系爭決議應依民法第74條撤銷云云，此非僅為上訴人於第二審程序中始提出之新攻擊、防禦方法，依民事訴訟法第436 條之28規定，本院原則上已不得審究。且系爭決議並非暴利行為，更與民法第74條無涉，上訴人所辯自無足採。
五、綜上所述，系爭社區有公寓大廈管理條例之適用，且系爭決議內容合法有效。而上訴人於95年1 月至95年3 月間確有停車於系爭土地，為兩造所不爭執之事實，已如上述。被上訴人請求上訴人依系爭決議給付罰款4 萬5 千元（計算式：
15000 ×3=45000） ，為有理由，應予准許。是則，原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第436 條之32第2 項、第449 條第1 項、第78條、第436條之32第1項、第436條之19第1項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 6 月 26 日
民事第二庭 審判長法 官 鍾任賜
法 官 王沛雷法 官 方彬彬以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 96 年 6 月 27 日
書記官 王玉雙