臺灣士林地方法院民事簡易判決原 告 乙○○
樓訴訟代理人 謝華凱律師被 告 丙○○
甲○○上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國97年7 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丙○○、甲○○應將座落台北市○○區○○○路○ 段○○○ 號第1 、2 、3 層房屋全部騰空遷讓交還原告，並自民國95年8 月15日起至遷讓前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣19,237元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1 項於原告以新臺幣6 萬元供擔保後得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣151,000 元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：㈠按坐落台北市○○區○○○路○ 段○○○ 號第1 、2 、3 層
房屋全部前屬原告之父蘇昌盛所有，民國95年3 月16日移轉登記與原告所有，被告夫婦無任何正當權源，占有使用以上房屋，經原告多次以律師函、存證信函等催請其遷讓交還房屋，被告均置之不理，原告基於系爭房屋所有權人之物上請求權，依民法第767 條規定，訴請被告等遷讓交還系爭房屋。
㈡系爭房屋前由原告之父無償借予被告使用，姑不論原告之
父於95年1 月已通知被告返還借用物，依最高法院59年台上字第2490號判例意旨，被告顯無使用系爭房屋之權利，而被告無權占用系爭房屋，獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念，爰依不當得利之規定，訴被告自民國95年8 月15日起至交還系爭房屋之日止，按月給付相當於租之之利益，因系爭房屋課稅現值為新臺幣（下同）151,00
0 元，基地面積為102 平方公尺，該土地申報地為每平方公尺36,240元，依土地法第97條規定年息10% 計算，每月相當於租金之利益為32,062元｛計算式：（36,240元×10
2 平方公尺×10%） ＋（151,000 元×10%） ÷12月=32,
062 元｝。㈢被告等辯稱「我祖母有跟我說，房子要由我們管理」，原
告否認此事實，且退步言，縱令被告祖母有此一說，被告仍無使用系爭房屋之權利。而系爭房屋於95年3 月16日移轉登記予原告所有之前，系爭房屋之房屋稅、地價稅款係由何人繳納，顯與原告無涉，縱令被告等曾繳納系爭房屋之房屋稅、地價稅，被告仍無使用系爭房屋權利等語，並聲明：⑴被告應將坐落台北市○○區○○○路○ 段○○○ 號第1 、2 、3 層房屋全部騰空遷讓交還原告。⑵被告應自民國95年8 月15日起至遷讓交還前項房屋之日止，按月給付原告新台幣32,062元。⑶訴訟費用由被告負擔。⑷願供擔保請宣告假執行。
二、被告等則以：㈠系爭房屋係由被告丙○○之祖母蘇闕簟（已歿）購買，迄
今已逾50幾年，嗣後由祖母蘇闕簟交由被告丙○○夫妻管理，並由被告作為營業之用已逾20餘年，始終未曾遷移，且有關該房屋之房屋稅、水電費、地價稅均由被告繳納，祖母生前與被告同住，房屋共2 層半，3 樓有頂樓加蓋，目前由被告夫妻及女兒居住。系爭房屋尚未過戶予原告乙○○前，被告丙○○曾就房屋樓下部分出租給第三人李彫煆之事，與父親蘇昌盛在臺北市南港區調解委員會於94年
12 月9日成立調解，被告丙○○願每月給付房租15,000元予父親蘇昌盛，嗣後卻於被告不知情之情狀下，父親蘇昌盛將房屋所有權移轉登記予原告乙○○，原告並藉此寄存證信函欲控告被告侵佔，被告因而為此向臺北市內湖區調解委員會聲請調解等情，於95年7 月6 日上午10時10分進行調解時原、被告均有出席，父親蘇昌盛則在調解前約於95年7 月初搬離開系爭房屋。
㈡又79年間，父親蘇昌盛、母親蘇陳金鳳、祖母蘇闕簟、丙
○○等全家人遷入台北市○○區○○街○○○ 號定居，上址經門牌整編為台北市○○○路○ 段○○○ 號，被告丙○○自49年迄今無遷出紀錄，被告甲○○與被告丙○○婚後於72年5 月14日遷入前址定居至今，被告之長女蘇味香於81年
4 月24日遷入前址居住至今，均亦無遷出紀錄。被告丙○○經營之錦豐發商店早期係由被告祖母經營，負責人登記為被告之父蘇昌盛，嗣後被告祖母做主將錦豐發商店營業所在地台北市○○區○○街○○○ 號（現門牌整編為台北市○○○路7 段598 號）交由被告丙○○管理，負責人登記為丙○○，祖母仍繼續幫忙經營並做主將前開商號所座落之中南段1 小段第258 地號土地交由被告丙○○全權處理。又錦豐發商店因景氣差、經營困難，故將部分經營區分，先後分租給麵攤及大方男士理髮店，而分租之租金收入全部支付家用及全家各種保險之保險費，且需省吃儉用，以維家計等語。前址房地之地價稅及房屋稅均由被告丙○○繳納，被告丙○○之母蘇陳金鳳生前口頭說系爭房屋所在之財產要等父親蘇昌盛年老後才過戶給被告丙○○，因土地增值稅及其他費用無法負擔，因此母親口頭說過戶時需給兩個妹妹一個人各50萬元，當時母親名下已有此存款準備運用，且若改建則被告丙○○分配1 間，若有多餘，則原被告兩兄弟再各分配1 間，若再多則分配給兩個妹妹，嗣母親過世，被告之妹妹蘇麗花表示母親之死亡給付款項由原告乙○○領取使用，且88年間父親蘇昌盛口頭說前址房屋全權歸屬被告丙○○經營管理及居住等語，資為抗辯，並聲明：⑴駁回原告之訴及假執行之聲請。⑵訴訟費用由原告負擔。
三、原告主張坐落台北市○○區○○○路○ 段○○○ 號第1 、2 、
3 層房屋全部為原告所有，惟現遭被告占用使用，雖經其於95年7 月31日委由律師發函要求被告等於收受後10日內遷出，被告等於同年8 月2 日及4 日收受後均置之不理，被告無權占有原告房屋，爰依民法第767 條及不當得利之法律關係，請求被告返還房屋及償還所獲相當於租金之利益，已據其提出土地、建物謄本、所有權狀、存證信函、謝華凱律師函及掛號郵件回執及房屋稅單影本等件為證，被告雖不爭執系爭房屋為原告所有，現為其居住使用，及曾收受原告要求遷出之存證信函，惟否認其為無權占用，並以前詞置辯，則本件應審究被告等現今占用系爭房屋有無合法權源﹖原告請求返還房屋、給付相當於租金之損害有無理由？經查：
㈠原告主張為上開房屋所有權人等情，已據提出為被告所不
爭之所有權狀、土地及建物謄本等件為證，堪認為真實，雖被告辯稱系爭房屋係其祖母蘇闕簟所購買，並於該房屋經營雜貨店，之後交予被告丙○○經營管理錦豐發商店，主張其等有使用系爭房屋權利，但為原告所否認，則依民事訴訟法第277 條規定「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」，被告自應就其主張爭房屋係兩造祖母蘇闕簟所建造之事實負舉證責任，惟被告僅提出蘇闕簟之照片3 張為證（見本院95年度湖家簡字第7 號卷第45頁），但上開照片僅足證明蘇闕簟有看顧雜貨店之事實，尚難據此即認該房屋係其建造，且證人即原告與被告丙○○之父蘇昌盛到庭供證：「（問：忠孝東路房子是何人蓋的？）是我蓋的，有50幾年了，土地是我買的，當時母親跟一個男的出去我結婚時他才回來跟我住，母親回來我房子還沒蓋好，我是先結婚才蓋房子，我房子蓋2 樓半，後來過20年因為忠孝東路拓寬拆房子才增建頂樓。」（見本院96年11月1 日言詞辯論筆錄），而本院向台北市松山地政事務所調取系爭建物第一次登記資料結果，上開房屋約於45年間建造完成，經蘇昌盛於94年12月23日申請第一次登記，並於95年1 月16日完成登記，有台北市松山地政事務所函附之第一次登記資料可憑，況上開房屋所坐落土地（重測前為台北市○○區○○○段662 之18、662 之19地號）係蘇昌盛於55年間購買取得，亦有被告所提土地舊登記簿謄本在卷可憑，則被告等主張系爭房屋係蘇闕簟所購買，尚乏憑據，難予採信。
㈡又系爭房屋曾申請經營錦豐發商店，原登記負責人為蘇昌
盛，於68年3 月14日書立讓渡書讓渡予被告丙○○，並在同年5 月28日向台北市政府申請變更負責人登記為被告丙○○，有被告所提台北市商業管理處函附之錦豐發商店營利事業登記資料及讓渡書等件可憑，被告辯稱雜貨店係其祖母所有，之後交予經營，已與前揭資料不符，且與證人蘇昌盛所供：「（問：雜貨店何時開的？何人開的？）之前我太太開雜貨店有20年了。照片是我母親，雜貨店是太太開的，母親沒有顧店，太太死後就沒經營了，房屋租給別人。（問：雜貨店原本登記何人名義？）我名字，後來過戶給大兒子，但實際上是太太及大女兒在經營。」（見本院96年11月1 日言詞辯論筆錄）相違，同難採信。
㈢又被告辯稱系爭房屋及土地等財產，祖母蘇闕簟、母親蘇
陳金鳳均曾囑咐要交予被告丙○○處理，即父親亦曾作相同表示，事後亦未告知即移轉予原告，但為原告所否認，且被告就此均未據舉證以資證明，而證人蘇昌盛於本院供證：「（問：最早房屋沒登記，沒請執照？）沒有請執照，後來想老了要處理這些才去辦，當初想賣掉，我去年底問被告要不要買，因為房子被被告出租，租金都是他收走，他們夫妻我都有問，後來他不買，才由小兒子買，我有叫被告如不買要搬走。（問：房屋賣二兒子請問有無拿到錢？）賣1250萬元，繳幾百萬稅金，存簿裡有7 百50萬元，是賣完後出國使用後剩下的。」（本院96年11月1 日言詞辯論筆錄），並提出其名下土地銀行長安分行存摺影本為證，堪認蘇昌盛自由處分其名下財產，事前亦已告知被告，則被告所辯即難採認。
㈣被告等另以其等歷年來均繳納房屋稅及負擔房屋水電，並
據提出繳費收據等件為證，原告雖不爭執被告確曾繳納上開費用，惟辯稱：系爭房屋移轉登記予原告所有之前，房屋稅款由何人繳納與原告無關，且被告等縱使繳納稅款，亦無使用系爭房屋權利。查系爭房屋原係兩造及父、母共同生活，嗣後除被告等以外之人陸續搬離，可認當時對該房屋具事實上處分權之蘇昌盛確有同意被告等使用系爭房屋，之後蘇昌盛亦與被告丙○○就未得其同意將房屋出租他人之紛爭達成調解，有被告所提臺北市南港區調解委員會94年民調字第107 號調解書可按，惟上開調解書認同被告丙○○出租房屋之期限僅至95年6 月17日，且蘇昌盛已供明於出售系爭房屋時曾告知被告「如不買要搬走」（見同上筆錄），並曾於95年7 月27日以存證信函通知被告，有原告所提台北長安郵局第04217 存證信函可按（見本院95年度湖家簡字第7 號卷第16頁），可見其已向被告表明不同意繼續借予使用系爭房屋，況使用借貸僅屬「貸與人」與「使用人」間特定債之關係，並無類似民法425 條「買賣不破租賃」規定之適用，是倘物之原所有人，於出借所有物予他人使用以後，再將該物移轉予第三人所有，除經該第三人（即現所有人）同意，則物之原借用人即不能再對物之現在所有人主張使用借貸之相關權利，被告既未據系爭房屋現今所有權人同意，自難主張有繼續使用權利。至於其曾代墊繳納87年起至95年房屋稅及地價稅，亦僅係其能否向土地及房屋所有權人請求償還之問題，尚難據此主張有使用房屋權利，是被告主張有使用系爭房屋之權利，同不足採。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條前段定有明文。查本件被告等並無使用系爭房屋之權利，已如前述，則被告等無權占有系爭建物，自應負返還系爭建物予原告之義務。從而，原告本於所有物返還請求權規定，請求被告自系爭房屋遷讓並交還原告，為有理由，應予准許。次按，「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」，民法第179 條定有明文。又無權占有他人之建物，致建物所有權人因無法使用建物收益，而可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，原告依民法第179 條之規定，請求被告等給付自95年8 月15日（即存證信函收受後10日期滿之翌日）起至遷讓交還系爭建物之日止，無權占有系爭建物所獲相當於租金之不當得利，即屬有據。再者，按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年息10% 為限，土地法第97條定有明文。本件被告主張系爭建物坐落土地之申報地價為每平方公尺36,240元，面積102 平方公尺，權利範圍全部，則系爭建物所坐落之土地總價為3,696,480 元（計算式：36,240元×102 平方公尺=3,696,480元），系爭建物現值為151,000 元，業據原告提出土地登記簿謄本、台北市稅捐稽徵處南港分處95年度房屋稅單等件可憑。且土地法第97條第1 項所謂年息百分之十為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額百分之十計算之，且尚須斟酌房屋之位置、工商繁榮程度、使用人利用房屋之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。（參照最高法院68年台上字第371 號判例意旨）。本件兩造均不爭執系爭房屋係供被告居住使用，且系爭房屋曾囑託中華徵信不動產估價師聯合事務所鑑定價額結果，系爭房屋老舊，坐落使用分區為「第三之一種住宅區」，面臨忠孝東路7 段、同路段596 巷、中南街，屬加強磚造房屋，位於發展時程較早之住宅、商業區，區內經濟及商業氣息普○○○區○○○○路及地下化工程造成衝擊，有該所提出之不動產時值鑑價報告1 件可參。本院衡酌系爭房屋所在位置、被告使用系爭房屋之經濟價值及所受利益等情，認原告得請求之每月損害金以不超過系爭房屋申報地價及房價年息6%，即19,237元為適當｛計算式：（3,696,480 元+151,000元）6%12月=19,237 元，以下4 捨5 入｝，逾此部分之請求即屬過高。
五、綜上，原告基於所有物返還請求權及不當得利請求權，訴請被告應將坐落台北市○○區○○○路○ 段○○○ 號第1 、2 、
3 層房屋全部騰空遷讓返還原告，及自律師催告函到應遷讓期滿翌日即95年8 月15日起至遷讓房屋之日止，應按月給付原告相當於租金之不當得利19,237元，為有理由，應予准許，逾此部份，則無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰依原告聲請及依職權，酌定相當擔保金額分別為准予及免為假執行之宣告。另原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失其依據，則應併予駁回。
七、據上論結：依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 7 月 21 日
家事法庭法 官 詹朝傑以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 7 月 21 日
書記官 蔡永光