臺灣士林地方法院民事判決 96年度簡字第50號原 告 丙○○訴訟代理人 林金鈴律師
王嘉寧律師甲○○被 告 乙○○訴訟代理人 包國祥律師
李育錚律師受訴訟告知人 丁○○上列當事人間請求返還押租保證金事件，本院於民國97年1 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣伍萬伍仟肆佰伍拾元由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1項 定有明文。查原告主張其所占有使用之如附圖所示門牌臺北市○○區○○路2 段471 號Ａ區房屋（下稱系爭房屋），係向第三人丁○○合法租用，被告並無系爭房屋之所有權，亦已非系爭房屋之出租人，被告則主張其為系爭房屋之所有權人，是丁○○將因原告敗訴而具法律上之利害關係，從而，原告於民國95年10月5 日具狀聲請對第三人丁○○為訴訟告知，依據上揭規定，自應准許。本院業於96年10月18日將聲請訴訟告知狀繕本送達第三人丁○○，先予敘明。
二、又原告於97年1 月23日另以民事陳報㈢狀主張：其依民法第
226 條第1 項亦得請求相當於押租保證金金額之損害賠償云云，係於言詞辯論終結後之主張，本院無從予以審酌，併此敘明。
乙、實體方面
一、原告起訴主張：原告前於87年11月16日向被告承租系爭房屋，租期自88年4 月1 日至93年3 月30日止，共5 年，立有租賃契約書並經本院公證（下稱系爭租約），原告因而交付被告押租保證金新臺幣（下同）550 萬元，並約定以其利息抵付租金，被告亦出具同額之本票交予原告作為履約保證金。上開押租保證金，依系爭租約第3 條約定，於租期屆滿或租約終止時即應返還原告，惟該房屋併附其基地，遭被告之債權人許穆信、王印堂聲請本院92年度執字第8650號執行事件（下稱系爭執行事件，案號嗣改為93年度執更字第5 號）查封拍賣，於94年7 月12日由受訴訟告知人丁○○應買拍定，系爭房屋於拍定後，被告已非所有權人，自不得出租，系爭租約因給付不能，應屬無效，原告亦已與拍定人丁○○就系爭房屋及基地另締結新租約。縱認系爭房屋未隨同基地併附拍賣，但系爭租約於93年3 月30日租期屆滿，並未成為不定期租約，應認業已消滅，縱未消滅，因其基地已遭拍定並點交，系爭房屋亦屬無權占有，原告已不能合法使用該屋，系爭租約亦屬給付不能而消滅，況原告已於96年3 月23日當庭表示終止租約，被告自應返還該押租保證金予原告。爰依契約關係訴請被告返還押租保證金等語。並聲明：㈠被告應給付原告550 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：系爭房屋係被告所興建，並於87年11月6 日出租予原告，租期雖於93年3 月30日屆滿，惟原告於租期屆滿後，仍繼續於系爭房屋上經營釣蝦場，被告亦無反對，依民法第451 條之規定，視為不定期限繼續契約，是兩造之租賃關係仍然存在，並未消滅。又系爭房屋及其基地，原屬被告所有，被告之債權人許穆信、王印堂聲請系爭執行事件執行之執行標的，僅有基地部分，不及系爭房屋，系爭租約亦未經執行法院除去，是拍賣公告上雖註明點交，乃係指點交基地部分，不及系爭房屋，並未影響被告為系爭房屋所有權人之地位，亦不影響系爭租約。復該基地雖遭查封拍賣，但系爭房屋於抵押權設定前即已存在，依民法第876 條規定，系爭房屋對其基地享有法定地上權，系爭房屋係合法占用該基地，原告之租賃權益仍獲保障，並無給付不能情事。至原告當庭表示終止與被告間之不定期租約，則因原告尚未將系爭房屋遷讓交還被告，被告自得據以作為返還押租保證金之同時履行抗辯等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，請准供擔保以免假執行。
三、兩造不爭執部分：㈠原告於87年11月16日向被告承租系爭房屋，租期自88年4 月
1 日至93年3 月30日止，共5 年，原告交付被告押租保證金
550 萬元，並約定以其利息抵付租金，被告亦出具同額之本票交予原告作為履約保證金，而系爭房屋現由原告經營金海岸活蝦店（原為黃金海岸釣蝦場）使用。
㈡系爭房屋之原始起造人為被告，原告雖於88年間曾就系爭房屋予以修繕，但修繕後之所有權人仍為被告。
四、本院得心證之理由：㈠原告前於87年11月16日向被告承租系爭房屋，租期自88年4
月1 日至93年3 月30日止共5 年，雙方約定由原告交付被告押租保證金550 萬元，以其利息抵付租金，被告並出具同額之本票交予原告作為履約保證金等情，有本院87年度公字第15382號公證書及系爭房屋之租賃契約書、本票影本3紙（本院卷第8 頁至第23頁）在卷可憑，為兩造所不爭執，應認為真實。又被告之債權人許穆信、王印堂前以本院91年度拍字第2496號拍賣抵押物裁定為執行名義，就被告原所有臺北市○○區○○段○ ○段○○○ ○號、274 地號、275 地號、277地號、278 地號、279 地號、282 地號、283 地號、284 地號、284 之1 地號、287 地號、281 地號等12筆土地（系爭房屋坐落其上如附圖所示Ａ區，面積約150 坪），面積合計6,792 平方公尺，聲請本院系爭執行事件查封拍賣，並於94年7 月12日由邱定、楊茂盛、陳碧祥及受訴訟告知人丁○○共同應買拍定，已於94年7 月29日核發不動產權利移轉證書等情，業據本院調閱系爭執行事件卷宗查明。是兩造首有爭執者，乃坐落前揭基地上之系爭房屋是否為前開執行事件之拍賣標的？經查，被告之債權人許穆信、王印堂以本院91年度拍字第2496號拍賣抵押物裁定暨確定證明書為執行名義，對被告提供之抵押物聲請拍賣，屬對物之執行名義，原則上僅能就抵押物予以執行，系爭房屋為未辦保存登記之建物，並非抵押權之標的，有本院系爭執行事件卷附抵押權設定契約書、他項權利證明書、土地登記謄本可證，是以，債權人許穆信、王印堂聲請強制執行之標的，自不包括系爭房屋。再者，依本院92年5 月19日系爭執行事件之現場查封筆錄（本院55頁至第58頁）所載，查封範圍僅為前開12筆土地，並未就系爭房屋一併為測量查封，且其拍賣通知說明欄亦僅記載：「一、拍賣之不動產標示、最低價格及其他相關事項，分別詳如附表所示」，而附表中，除將前揭土地分別編號1至12外，並未列出系爭房屋之門牌、坐落位置、權利範圍、面積、最低拍賣價格等標示，且本院民事執行處94年7 月29日核發前揭執行事件之不動產權利移轉證書，亦未記載包括系爭房屋在內，均據本院調閱系爭執行事件卷宗查明，顯見系爭房屋確非查封拍賣之標的。至於該執行事件94年6 月3日拍賣通知（本院卷第34頁）之使用說明欄中雖載稱：「拍定後點交」，然此僅係拍賣條件之說明，且土地與房屋為各別獨立之不動產，得分別點交，尚不得因該拍賣通知即認系爭房屋係前開執行事件之拍賣標的。從而，原告主張系爭房屋於94年7 月12日由受訴訟告知人丁○○應買拍定並據以取得所有權，被告已非所有權人，租約並因給付不能而消滅云云，尚不可採。
㈡按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出
租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」，民法第451 條定有明文。原告主張被告於租約到期後，因原告不願再借錢給被告，而明示拒絕續約，是系爭租約已屆期終止，雙方亦無不定期租約之意思合致，該租約業已消滅云云。被告則主張兩造間於前約租期屆滿後，已視為繼續成立不定期租賃關係等語。經查，系爭租約原定租期自88年4 月
1 日至93年3 月30日止，租期屆滿後，原告仍持續使用系爭房屋經營黃金海岸釣蝦場，為原告所不爭，被告亦未為反對之表示，又系爭房屋並不在本院系爭執行事件查封範圍之內，其繼續成立不定期租約，自無違背查封效力之處，揆諸前揭規定，應認兩造間已於93年3 月31日後繼續成立不定期限之租約。至原告主張曾明示反對續租，然為被告所否認，原告復無法舉證以實其說，應認原告主張兩造因欠缺意思表示合致，故不成立不定期限租約云云，並非可採。再系爭執行事件94年6 月3 日之拍賣通知上固載稱：「... 丙○○（黃金海岸釣蝦場，租期至93年3 月30日）之租約均已到期，拍定後點交」，惟其上所載之「租約到期」、「拍定後點交」，乃就不動產之使用情況及拍賣條件為說明，並不具有確認實體法上關係之效力，系爭租約之租期雖於93年3 月30日到期，惟是否繼續發生不定期限租約，則屬實體法上關係，尚非民事執行處所得確認。從而，原告依該拍賣通知主張兩造間於系爭租約後並未繼續成立不定期租約云云，自非可採。㈢又原告主張依司法院院字第1446號解釋，系爭租約因影響被
告債權人許穆信、王印堂之抵押權，業遭執行法院除去，故已消滅，有同前拍賣通知之使用情形欄所載：「... 丙○○（黃金海岸釣蝦場，租期至93年3 月30日）之租約均已到期，拍定後點交」可證云云。惟查：執行法院對抵押人於抵押權設定後，與第三人就該抵押之不動產所訂立租約，致影響於抵押權者，固得依聲請或職權於拍賣程序終結前，由執行法院除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行，惟若租約之客體非抵押之標的者，自不得認有影響抵押權效力而加以除去。查系爭執行事件中，被告之債權人許穆信、王印堂之抵押權標的僅為土地，並不包括系爭房屋，已如前述，是系爭房屋既非許穆信、王印堂所設定抵押權範圍，執行法院自無從將存在其上之租約予以除去，並無司法院院字第1446號解釋之適用。且遍查系爭執行事件卷宗，亦未見有執行法院除去系爭房屋上租約之執行命令者，至於原告提出前揭94年6 月3 日拍賣通知，僅記載租約已經到期，並未表示已經除去租約。是原告主張系爭租約已遭本院民事執行處除去而消滅，自非可採。
㈣另依卷附臺北市稅捐稽徵處士林分處函暨稅籍資料（本院80
頁至第84頁）所載，系爭房屋於55年即存在而立有稅籍，惟被告係於77年1 月21日始就系爭基地設定抵押權予許穆信、王印堂，是依民法第876 條第1 項規定，系爭房屋就其所坐落基地，應視為已有法定地上權，系爭房屋並非無權占有。再者，遍查系爭執行事件卷宗，並未見有本院民事執行處對系爭房屋為強制點交，亦即尚未排除被告之間接占有關係。準此，原告主張系爭房屋因其基地已拍定並點交，故為無權占有，致使租約給付不能而歸於消滅云云，實非可採。至於原告雖主張其已與受訴訟告知人丁○○就系爭房屋另締結新租約云云，惟查，原告占有系爭房屋之狀態實源於被告之交付，被告間接占有之客觀事實至今既未遭到除去，第三人丁○○自無從占有系爭房屋並交付原告，是以，該新租約並不具有排除兩造間租賃關係之效力。
㈤按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿消滅；未定期
限者，各當事人得隨時終止租約，但有利於承租人之習慣者，從其習慣，民法第450 條第1 項、第2 項定有明文。查兩造於93年3 月30日系爭租約期限屆滿後，雖視為成立不定期限繼續契約，惟依前揭規定，承租人即原告自得隨時終止該未定期限之租約。是以，原告於本院96年3 月23日言詞辯論程序中，當庭對被告為終止租約之意思表示，應認繼續系爭租約之不定期租約，已於96年3 月23日終止。
㈥原告主張兩造間租約既已消滅，被告自應返還押租保證金云
云，被告則以原告應遷讓系爭房屋，作為返還押租保證金之同時履行抗辯。按承租人交付押租金與出租人，在於擔保其租賃債務之履行，諸如租金之給付，租賃關係終了後，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務均是，故在租賃關係終了後，承租人於租賃物返還前，尚不得請求出租人返還押租金，自亦無從主張其租賃物之返還應與出租人押租金之返還同時履行（最高法院69年台上字第3985號判決意旨參照）。經查，兩造間租約固已終止，惟依押租金之性質，出租人尚待承租人遷空交還系爭房屋後，始有返還押租金之問題，此見兩造系爭租約第3 條第3 項約定：「本約屆滿或雙方協議終止合約時，甲方（即被告）應於乙方（即原告）遷空，交還房屋後，無息退還押租保證金... 」等語甚明，惟查，原告至今仍占有系爭房屋經營活蝦店，並未騰空交還被告，此事實為兩造所不爭執，依前所論，自應認返還條件尚未成就，被告無須返還押租保證金550 萬元。從而，應認原告之主張，為無理由。至於被告業聲明駁回原告之訴，雖誤認押租保證金與返還系爭房屋間具有對待給付關係，進而主張同時履行抗辯，惟其既非對待給付關係，被告應無抗辯權得以行使，本院就此法律關係之認定，尚不受被告主張之拘束，附此敘明。
五、綜上，原告雖已終止與被告間之租約，惟其尚未騰空並交還系爭房屋予被告，應認原告主張被告應返還租保證金550 萬元及遲延利息云云，因條件尚未成就，其主張並無理由，自應予以駁回。至原告聲請假執行之宣告，亦失所附麗，併應駁回。又訴訟費用部份，依職權一併加以確定如主文所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、本件訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條、第87條第1項。中 華 民 國 97 年 1 月 30 日
簡易庭 法 官 高愈杰以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 2 月 4 日
書記官 高楚安