臺灣士林地方法院民事判決 96年度簡上字第174號上 訴 人 薪水居易特區管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 何兆龍律師被 上訴人 臺北市北投區農會法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國96年6月25日本院士林簡易庭96年度士簡字第604 號第一審判決提起上訴，本院於97年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新臺幣貳拾伍萬捌仟零捌拾捌元，及自民國九十六年五月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用新臺幣陸仟玖佰伍拾元，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人為薪水居易特區（下稱為系爭社區）之區分所有權人依公寓大廈管理條例及規約之規定，由住戶互選並經合法報備之管理組織。被上訴人則為系爭社區門牌號碼臺北縣○○鎮○○路○ 段○○號1 樓、51號及77樓地下1 層（下稱為系爭建物）之區分所有權人，依系爭社區住戶規約及區分所有權人會議之決議，應按月繳交以系爭建物面積每坪新臺幣（下同）30元計算之管理費2 萬647 元。惟已積欠自民國93年12月至95年12月止之管理費計51萬6175元，經上訴人定相當期間催告仍未給付。上訴人自得依公寓大廈管理條例第21條之規定，訴請被上訴人給付上開金額之管理費，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息。被上訴人雖抗辯：系爭建物乃經拍賣承受取得，已遭斷水斷電，管理費應減半收繳云云。然系爭社區之住戶規約及區分所有權人會議決議之管理費收繳標準，並未因社區內區分所有建物之使用方式不同而異其規定，被上訴人請求就應繳交之管理費予以空屋減半收費之優惠，實乏所據。況系爭建物之斷水斷電，乃有權機關所為，被上訴人不依法申請復水復電，乃其權利行使，其請求減半繳付管理費，亦無理由。又系爭社區之規約乃依公寓大廈管理條例所制定，其修改有一定之程序，應屬法律授權之自治範圍，是於規約並未違法之情形下，自不應由公權力介入。而上訴人僅為系爭社區之管理組織，需依規約執行職務，亦無權與被上訴人逕行協商重訂管理費收費標準。是原審判決逕將被上訴人就系爭建物應繳之管理費予以減半，於法自有未合等語。
二、被上訴人則以：系爭建物乃被上訴人經拍賣程序承受取得之法拍屋，地下室已斷水斷電，並未使用，有關管理費之收繳自應予減半，始為公平等語，資為抗辯。
三、原審對於上訴人之請求，判決被上訴人應給付上訴人25萬8,
087 元，及自96年5 月23日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，並依職權宣告假執行及免假執行，另駁回其餘請求。上訴人就其遭駁回部分聲明不服（關於原審判決命被上訴人給付部分，因被上訴人未上訴而確定），並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人25萬8,088 元，及自96年5 月23日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。被上訴人則聲明：駁回上訴。
四、經查，被上訴人為系爭社區之區分所有權人，區分所有建物即系爭建物，依社區規約及區分所有權人會議決議應按月繳付以系爭建物面積每坪30元計算之管理費2 萬647 元；惟已積欠自93年12月起至95年12月止計25個月之管理費51萬6,17
5 元未繳。而上訴人就被上訴人所積欠上開管理費，已送達存證信函定期催告，惟被上訴人迄未給付等情，均為兩造所不爭執（見本院96年10月19日準備程序筆錄），並有建物登記謄本、住戶手冊、存證信函及回執影本附卷可稽，應與事實相符。且本件經於96年10月19日準備程序期日協商兩造確認爭點為：
─被上訴人就其所有系爭建物，是否應依系爭社區收取管理費的標準繳交全額之管理費。
以下茲論述之。
㈠按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，
由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第10條第2 項前段定有明文。又公寓大廈區分所有權人或社區建物所有人，為公寓大廈或社區全體住戶團體之成員，管理使用共有設施，自應尊重全體住戶之共同意見。則就共用部分管理費用之負擔，依私法自治原則，經由區分所有權人或社區建物所有權人會議決議繳納管理費，其決議應屬共有人間契約約定內容，自應為區分所有權人一體遵循。經查，系爭社區依公寓大廈管理條例及區分所有權人會議決議制定之住戶規約第10條規定：「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之議決分擔之，但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之」。而如前所述，系爭社區經議決之管理費計繳標準，係以各區分所有權人區分所有建物之面積每坪30元計算；此亦符合上開公寓大廈管理條例及社區規約之規定。至於被上訴人雖曾於系爭社區區分所有權人會議中主張1 樓及地下室因未使用電梯，應予以管理費優惠或折扣之提案，然該會議仍決議維持現狀，不予扣除及優惠乙節，亦有系爭社區95年12月3 日第10屆第2 次區分所有權人會議記錄影本乙份存卷可據。被上訴人復自承：對於管理費應減半收繳之請求，並無依據等語（見本院97年1 月17日言詞辯論筆錄）。則上訴人主張：被上訴人應依系爭社區上揭收繳管理費之標準繳付管理費，不得要求減半收費等語，於法自無不合。
㈡被上訴人雖另抗辯：系爭建物乃已遭斷水斷電之空屋，管理
費應減半收繳，始為公允云云。然按，公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之費用，需由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第10條第2 項前段規定甚明。且依系爭社區規約第11條第2 項約定：管理費之用途係包含委任或僱傭管理服務人之報酬，共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金，有關共用部分火災保險費、責任保險費及其他財產保險費，管理組織之辦公費、電話費及其他事務費，稅捐及其他徵收之稅賦，因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用，其他基地及共用部份等經常費用在內甚明。而系爭社區實際財務支出項目則包括員工、警衛、清潔臨時工薪資、電梯保養費、電費、飲水機清潔及消防保養款、地下室停車場及週邊水溝消毒、水塔清洗費、垃圾清運費、一般事務費用及土木、水電工程修繕費用等等各項等情，則有系爭社區93年12月至95年12月之財務支出帳目明細影本在卷可稽。足認系爭社區管理費之繳納，不僅在於系爭社區住戶生活品質之提升，亦為確保社區之健全管理運作及各項設施之安全性，藉以維護公寓大廈建物及基地之價值及完整，而俾益於全體區分所有權人，洵無疑義。是除經由社區規約或區分所有權人會議另行規範決議外，凡為該社區之區分所有權人或住戶，縱有因各人區分所有建物所在樓層位置致對部分公共設施之實際使用頻率較低，或基於個人事由致所有建物閒置而未能充分利用社區資源，均屬區分所有權人於取得區分所有建物時可得預見，或取決於其個人之意思決定所肇致。復難期社區區分所有權人會議得依各個區分所有權人對於各項公共設施之使用頻率或程度，分別制定各區分所有權人應繳納管理費之金額。則系爭社區之管理費收費標準，雖未採取被上訴人所主張管理費空屋減半之計算方法，亦難認有顯失公平之情事。被上訴人抗辯上情，自無足採取。
五、從而，上訴人主張：被上訴人所應繳之管理費，仍應以其區分所有建物之坪數，按每坪30元計算，合計欠繳25個月之管理費為51萬6175元等語，應堪憑信。又被上訴人所積欠之管理費已達2 期以上，並經上訴人定期催告迄未繳付，均如前述。則上訴人依公寓大廈管理條例第21條之規定，請求被上訴人給付51萬6175元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年5 月
23 日 起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，僅判命被上訴人應給付上訴人25萬8087元，及自96年5 月23日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，而駁回上訴人其餘之訴，尚有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。併依職權確定本件第一審（除確定部分2,810 元外）、第二審訴訟費用為6,950 元，應由被上訴人負擔。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，附予敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第450 條、第78條、第87條判決如主文。
中 華 民 國 97 年 1 月 31 日
民事第二庭 審判長法 官 俞慧君
法 官 張國勳法 官 李瑜娟以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 97 年 2 月 4 日
書記官 李秀蘊