臺灣士林地方法院民事判決 96年度簡上字第210號上 訴 人 戊○○
己○○庚○○丁○○甲○○壬○○乙○○辛○○丙○○上九人共同訴訟代理人 曾孝賢律師複 代理 人 陸正義律師被 上訴 人 癸○○訴訟代理人 吳宜財律師複 代理 人 朱曉群律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於民國96年7 月10日本院士林簡易庭95年度士簡字第1285號第一審判決提起上訴，本院於98年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除確定部分外關於調整上訴人等承租被上訴人所有坐落臺北市○○區○○段一小段四八二地號土地面積七十四平方公尺之土地租金逾民國九十四年一月十日、每月租金新臺幣壹萬陸仟伍佰元部分，及該部分之訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國85年1 月12日向本院標得坐落臺北市○○區○○段1 小段482 地號之土地（面積18
1 平方公尺，下稱系爭土地），取得所有權，上訴人則為坐落該基地上門牌號碼臺北市○○區○○街2 段167 號建物（下稱系爭建物，面積74平方公尺）之所有權人，前經臺灣高等法院88年度重上更㈡字第84號、最高法院90年度台上字第
240 號民事判決確定兩造就系爭土地有不定期租賃關係存在。系爭土地於65年之公告現值為每平方公尺新臺幣（下同）
1 萬2, 445元，迄93年業已調漲為每平方公尺12萬9,545 元，漲幅為10倍有餘，且系爭土地位於臺北市○○區○○○路○ 段之繁榮地段，鄰近道路均為交通要道。又上訴人前依兩造間之不定期租賃契約，給付被上訴人每年租金6 萬元，折合每月租金僅5,000 元，而上訴人出租系爭土地上之違章建物可獲收益，依其於另案（本院90年度訴字第1117號）之陳報，分別為：1 樓店面每月租金3 萬元，2 樓5 間房每月租金各6,500 元、4,500 元、5,500 元、5,500 元、4,500 元，騎樓2 個攤位每月租金各6,000 元，顯見上訴人每月租金收益共計6 萬8,500 元，為其給付被上訴人租金之13.7倍。
且被上訴人就系爭土地每年應繳納地價稅為7 萬4,703 元，與上訴人每年給付被上訴人之租金6 萬元互核以對，顯然入不敷出。又承租人出租系爭房屋及騎樓供營業使用，為商業用途，不受土地法第97條之限制。為此，爰依民法第442 條規定訴請調整租金，請求判決上訴人承租被上訴人所有坐落系爭土地面積74平方公尺之租金，自94年1 月1日 起調整為每月6 萬8,500 元。
二、上訴人則辯稱：上訴人已繳清94年之租金，並為被上訴人所收受，故被上訴人請求自94年1 月1 日起調整租金，並無理由。又系爭土地位處大同區，橫跨於迪化街與延平北路3 段之區塊間，而面臨延平北路之土地公告地價遠超過面臨迪化街土地2 倍之多，上訴人之建物坐落位置，係位於系爭土地面臨迪化街之一側，其土地之利用價值與經濟效益，顯無法與緊鄰延平北路3 段之土地等量齊觀，是故，系爭土地之公告地價應以其他同面臨迪化街之土地之地價即每平方公尺約
3 萬元為準。至被上訴人主張所收租金不敷納稅云云，則係因地價稅採累進稅率，而被上訴人擁有多筆土地，致租金不敷納稅，且租金不敷納稅，亦非法定增租原因，被上訴人自不得以此為調整租金之依據。另被上訴人主張上訴人就系爭土地上之建物之租金收益等情，乃發生於00年以前，距今業逾10年餘，已與現況不符，且周遭土地之公告地價、申報地價自85年迄今逐年下滑，周遭環境趨於沒落，是系爭土地之價值不昇反降，而基地租金之計算應以申報地價為基礎，並非以公告現值為準，且依最高法院72年度台上字第1101號判決意旨，申報地價及公告地價既未調整，自無調升租金之空間。又法院囑託正聯國際不動產估價事務所評估所製作之報告過於粗糙，不足採信。被上訴人請求調整租金洵屬無據等語。
三、原審對於被上訴人之請求，判決上訴人承租系爭土地面積74平方公尺之租金，自94年1 月1 日起至95年12月31日止，調整為每月1 萬7,270 元，自96年1 月1 日起調整為每月1 萬6,598 元。其餘之訴則駁回（被上訴人並未上訴，該部分業已確定）。上訴人就對其不利部分聲明不服，提起本件上訴，並聲明㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡前開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠、被上訴人於85年2 月13日因拍賣而取得系爭土地之所有權，此有土地謄本可參（原審卷第248 頁），系爭土地面積為18
1 平方公尺，土地公告現值85年為每平方公尺（以下單位相同）13萬9,818 元，94年為13萬773 元，95年為13萬4,31 8元，96年為13萬8,500 元，97年為14萬7,684 元，98年為14萬9,364 元。申報地價於84年1 月起為5 萬2,916 元，93年
1 月起調整為4 萬6,676 元，96年1 月為4 萬4,858 元，此有地價謄本及公告土地現值及公告地價查詢系統資料可按（見原審卷第246 、247 頁及本院卷第162 頁）。
㈡、上訴人九人因繼承共有系爭建物，占用系爭土地74平方公尺，經原審二度至現場履勘，並囑託臺北市建成地政事務所測量繪製複丈成果圖（見原審卷第141 頁、第225 頁）。
㈢、上訴人所有之上揭建物與系爭土地，有不定期租賃關係（本院85年度重訴字第188 號判決，見原審卷第60頁以下、臺灣高等法院88年度重上更二字第84號判決，原審卷第207 頁以下、最高法院90年度台上字第240 號判決，見調解卷第17頁以下），系爭土地原共有人江李玉貞同意壬○○等人共有之系爭建物使用系爭土地，租金為每年6 萬元，此有江李玉貞出具之同意書附卷（原審卷第59頁）。
五、經協商簡化兩造之爭點：系爭土地之價值自85年2 月之後是否有上昇？租金應調整為每年若干元？
㈠、民法第442 條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」。又按民法第442 條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之「價值」，於租賃契約成立後有昇降者而言，最高法院26年滬上字第4 號判例可資參照。經查，系爭土地之申報地價自85年後雖未上昇，公告現值確有上漲，業如前述，而民法第442 條之規定係指租賃物本身之價值於租賃契約成立後，有昇降者而言，而決定增減之標準，仍以租賃物本身之「交易價值」為依據，平均地權條例實施後，因有公告地價與申報地價之分，如認「公告現值」較符交易價值時，固非不可參酌「公告現值」為是否調整租金之標準，是租賃標的物之實際價額有昇降，即可調整租金，非拘泥於申報地價、公告地價。職是，上訴人辯稱系爭土地之申報地價、公告地價未調漲因此土地價值未上昇不得調整租金之主張，容有誤會。本院囑託正聯國際不動產估價師事務所評估系爭土地之價格，經估價師實地履勘，認為系爭土地雙面面臨道路，分別為迪化街、延平北路，屬於第三種住宅區之高容積土地，但此次僅評估面臨迪化街之一面，系爭土地附近多為透天之店鋪，1000公尺內有國小、國中、市場、區公所、市立圖書館、派出所、銀行、衛生所、公園、夜市、加油站、兒童遊戲場等公共設施，生活機能尚佳，交通四通八達，並參考鄰近土地之成交價格、擬售價格，並考量各項區域、個別因素比較調整後，作出地價比較調整分析表，決定系爭土地之比較價格為每坪73萬6,200 元。再查，系爭土地於84年本院執行處拍賣時鑑定拍賣價格，價格為每坪47萬元，此經本院調取84年度執字第3388號卷宗核閱無誤，是系爭土地自85年
2 月後之實際交易價值確實上昇，原告主張調漲租金即屬有據。
㈡、次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準（最高法院93年台上字第2446號判決意旨參照）。經查，系爭建物之面積為74平方公尺，坐落於系爭土地上等情，業經原審囑託臺北巿建成地政事務所派員會同履勘並測量屬實，製有勘驗測量筆錄及複丈成果圖1 紙附卷可稽，而系爭土地附近生活機能尚佳、交通四通八達等情，業如前述，惟系爭建物屋齡已久，為老舊建物。而上訴人戊○○、丁○○、己○○、庚○○除自己使用外，上訴人壬○○、丙○○尚出租他人使用，此有原審於95年9 月6 日之勘驗筆錄可憑（原審卷第121 頁）。復參酌前揭估價報告書：由現行房地租金收益求得合理房地租方式透過房地價值比推求系爭土地合理租金，估算後為每年20萬9,760 元，而公部門出租土地之分析方式則為每年18萬8, 405元（依「臺北市市有土地出租租金計收基準」，自82年7 月1 日起，一律依土地申報地價年息5 ％計收租金），由於公部門因政策目的而低於一般市價，對於二種分析方法，市場租金條件評估以加權以70％，公部門出租土地分析加權30％，估算系爭土地每年租金為20萬3,354 元（每月租金
1 萬6,946 元），約為申報地價年息6 ％。故本院審酌系爭土地之經濟價值、位置、房地使用、承租人利用基地之經濟狀況、所受利益與鄰近街道之情形，及系爭土地之實際價值已漲昇等情，認系爭土地租金之調整為每月1 萬6,500 元，始稱允當，被上訴人逾此部分之主張，應非可取。至於估價報告書已特別針對系爭土地面臨迪化街一側作評估考量，上訴人質疑估價報告未對面臨不同道路分別估價之詞，顯有誤會。
㈢、租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第
442 條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力；房屋或土地出租人，依民法第44
2 條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，最高法院47年台上字第1152號、48年台上字第
521 號判例可資參照。是被上訴人於94年1 月10日起訴主張調整租金，自不得溯及既往，應自94年1 月10日起開始調整租金，原審自94年1 月1 日起即調整租金，顯有未洽。又上訴人係於94年2 月14日始繳納94年之租金（原審卷第73頁），是其辯稱上訴人不得調整94年之租金，亦非可採。
六、原告依民法第442 條前段之規定，請求自94年1 月10日起，調整每月租金為1 萬6,500 元，應予准許；至超過上開部分（除確定部分外）之請求，即屬不應准許。從而，原審就上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由；就上開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第
79 條 、第85條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 98 年 4 月 9 日
民事第一庭 審判長法 官 黃小瑩
法 官 周群翔法 官 絲鈺雲以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 98 年 4 月 14 日
書記官 林玫熹