臺灣士林地方法院民事判決 96年度簡上字第22號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 梁裕勝律師被 上訴人 甲○○
丙○○共 同訴訟代理人 劉緒倫律師
呂昱德律師上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國95年11月30日本院士林簡易庭95年度士簡字第700 號第一審簡易判決提起上訴，本院於96年7 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣肆仟肆佰柒拾元由上訴人負擔。
原判決主文第七行「暨按週年利率百分之五計算之利息」之記載，應更正為「暨自應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造之父即訴外人王民堂於民國92年12月30日，將門牌號碼臺北市○○區○○街○○號房屋（下稱系爭房屋）及坐落之基地（即臺北市○○區○○段3 小段561地號土地）贈與予伊二人（下合稱被上訴人，單指其中一人時，則逕稱其姓名），並於93年5 月11日辦妥系爭房屋所有權移轉登記，應有部分各二分之一。然上訴人即甲○○之弟、丙○○之兄，無權占用系爭房屋如附圖即臺北市士林地政事務所95年10月20日土地複丈成果圖所示Ａ部分面積11.45平方公尺之騎樓、Ｂ部分面積61.82 平方公尺之店面，以及系爭房屋二樓部分。經被上訴人於94年4 月發函催告上訴人應出面協商解決，惟上訴人置之不理，嗣經調解亦未成立。爰依民法第767 條之規定，請求上訴人遷讓返還上開無權占用系爭房屋部分，並依同法第179 條之規定，請求上訴人按月給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠上訴人應將如附圖所示Ａ部分面積11.45 平方公尺之騎樓、Ｂ部分面積
61.82 平方公尺之店面，以及系爭房屋二樓部分，遷讓返還被上訴人，並自94年4 月1 日起至遷讓交還之日止，按月給付被上訴人新臺幣（下同）12萬元，暨按週年利率百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：系爭房屋原為王民堂所有，王民堂自85年間即將系爭房屋出租予伊作為經營中藥店（慈航國藥號）之場所，雖未定有書面租賃契約或經過公證之程序，然伊自85年5月起至94年2 月止，均以現金或匯款方式，按月交付租金5萬6000元予王民堂，伊就系爭房屋與王民堂間，已有不定期租賃關係存在。縱依王民堂所稱伊繳交之5 萬6000元為伊代為出租騎樓之租金，因王民堂未指定特定之承租人，亦無排除出租予伊之約定，則伊至少就騎樓部分，與王民堂間存有不定期限之租賃關係。上開存在之不定期租賃關係發生在89年5 月5 日民法債編施行前，不能適用89年5 月5 日增訂施行後之425 條第2 項規定，伊仍可主張上開不定期之租賃關係，對於93年5 月11日因王民堂之贈與而取得系爭房屋所有權之被上訴人繼續存在。故伊占用系爭房屋如附圖Ａ部分騎樓、Ｂ部分店面及二樓部分，並非無權占有，亦不構成不當得利。至於被上訴人嗣以伊自94年4 月起積欠租金未付，已逾2 期以上，以95年8 月3 日所提補充理由狀之送達，作為解除租賃契約之意思表示，因被上訴人並未定相當期限催告伊給付租金，其逕為解除租賃契約之意思表示，並不合法。如被上訴人得請求不當得利，請求之金額亦太高等語，資為抗辯。
三、本件原審對於被上訴人之請求，判決准許遷讓返還及上訴人應給付部分之不當得利金額，而駁回被上訴人其餘不當得利之請求（該部分因未據被上訴人聲明不服，業已確定）。上訴人就原審判決被上訴人勝訴之部分提起上訴，聲明：㈠原判決不利上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人之第一審之訴駁回；被上訴人則聲明駁回上訴。
四、兩造不爭執之事實：㈠系爭房屋（即臺北市○○區○○段3 小段30095 建號）及坐
落基地（即臺北市○○區○○段三小段561 地號土地）原為王民堂所有，被上訴人於93年5 月11日因王民堂之贈與而登記取得所有權，應有部分各二分之一（原審卷第73頁至第76頁之土地暨建物登記謄本）。
㈡上訴人自85年起即占用如附圖臺北市士林地政事務所95年10
月20日土地複丈成果圖所示Ａ部分面積11.45 平方公尺之騎樓、Ｂ部分面積61.82 平方公尺之店面，以及系爭房屋二樓。上訴人在上開店面經營中藥店（慈航國藥號）作營業使用。上開騎樓部分供擺設攤位營業之用（見本院卷第102 頁之照片）。
㈢系爭房屋之課稅現值為27萬9600元（原審卷14頁之臺北市稅
捐稽徵處房屋稅籍證明書影本），系爭房屋坐落之基地即臺北市○○區○○段三小段561 地號土地）93年1 月之申報地價為4 萬3751.2元、92年12月之公告現值為13萬4747元、95年1 月之公告現值為14萬678 元（同上土地暨建物登記謄本）。
㈣上訴人自85年5 月起至94年2 月有以現金或匯款方式，按月
交付5 萬6000元予王民堂。被上訴人以95年8 月3 日補充理由狀（原審卷第46頁）之送達表示上訴人遲交2 個月以上之租金為由解除租約。
五、兩造之爭點：㈠上訴人先前與王民堂就系爭房屋有無租賃關係？㈡系爭房屋所有權移轉給被上訴人後，有無買賣不破租賃之適
用？㈢被上訴人以95年8 月3 日補充理由狀（原審卷第46頁）之送
達表示解除租約，有無生終止租約之效力？㈣上訴人是否無權占用系爭房屋如附圖Ａ部分騎樓、Ｂ部分店
面及二樓？㈤上訴人如是無權占用，被上訴人得請求之不當得利數額若干
？
六、得心證之理由：㈠按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，如原告就其物
有所有權存在之事實已經認定，而被告以非無權占有為抗辯者，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。
㈡經查，上訴人對於被上訴人因王民堂之贈與，已於93年5 月
11日登記取得系爭房屋及坐落基地之所有權，應有部分各二分之一等情並不爭執，僅辯以：雖未定有書面租賃契約或經公證之程序，但自85年起即與王民堂間，就系爭房屋存有不定期限之租賃關係，並非無權占用系爭房屋如附圖Ａ部分騎樓、Ｂ部分店面及二樓部分，上開不定期之租賃關係對於之後取得系爭房屋所有權之被上訴人仍繼續存在云云。
㈢然按現行民法第425 條規定：「出租人於租賃物交付後，承
租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」上開規定，旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此，不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第2 項規定之適用（最高法院95年度臺上字第521 號判決要旨參照）。
㈣由是以觀，縱令上訴人辯稱自85年起即與王民堂間，就系爭
房屋存有不定期之租賃關係等語為可採，然因王民堂係在現行民法第425 條修訂施行（89年5 月5 日）後之93年5 月11日，以贈與方式而將系爭房屋之所有權讓與被上訴人，揆諸上開判決意旨，自仍應適用現行民法第425 條之規定。換言之，上訴人主張與王民堂間就系爭房屋存有未經公證之不定期限租賃關係，不適用同條第1 項買賣不破租賃之規定，系爭房屋之現所有權人即被上訴人，顯不受上訴人主張之不定期租賃關係之拘束，上訴人亦不能據此辯稱占用系爭房屋如附圖Ａ部分騎樓、Ｂ部分店面及二樓部分為有權占有。因此，被上訴人主張上訴人無權占用系爭房屋如附圖Ａ部分騎樓、Ｂ部分店面及二樓，即有理由。
㈤上訴人既無法證明其占有系爭房屋如附圖Ａ部分騎樓、Ｂ部
分店面及二樓部分之正當權源，則被上訴人依民法第767 條前段之規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」請求上訴人將系爭房屋如附圖Ａ部分騎樓、Ｂ部分店面及二樓部分遷讓返還予被上訴人，自屬有據。
㈥又無權占用他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為
社會通常之觀念，而不動產所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179 條前段之規定，請求相當於租金之不當得利。而相當於租金之損害賠償金額之計算，依土地法第
97 條 第1 項固規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。」然土地法第97條關於約定最高租額之限制，僅限於城市地方供住宅使用之房屋有其適用，此觀諸同法第94條第1 項及第96條均係有關「自住」之規定即可推知。至城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議參照）。
㈦再查，上訴人占用系爭房屋Ａ部分騎樓是供擺設攤位營業之
用，Ｂ部分之店面則由上訴人經營中藥店（慈航國藥號），顯見上訴人所占用者，屬於供營業用之房屋。而系爭房屋位於榮華市場內，騎樓之使用係分二邊擺設攤位，生活機能、生意興隆熱鬧等情，業據原審至現場勘驗明確，並有勘驗筆錄及照片2紙 在卷（原審卷第102 頁、第103 頁、本院卷第
102 頁）足憑。再參酌證人即住在系爭房屋對面（即臺北市○○區○○街○○號房屋）之丁○○到院證述：「榮華市場每個攤位一天的的租金是壹仟元或八百元。」等語（本院卷第99頁）。本院綜核上情，認為上訴人無權占用系爭房屋Ａ部分騎樓，係分成左右2 個攤位使用，每月可得之相當於租金之利益即可高達4 萬8000元至6 萬元，再加計上訴人無權占用系爭房屋Ｂ部分店面及二樓部分可得之相當於租金之利益，如以原審判令上訴人給付自94年4 月1 日起至94年12月31日止，按月給付被上訴人7 萬9110元，以及自95年1 月1 日起至遷讓返還無權占用部分予被上訴人之日止，按月給付被上訴人8 萬2510元之不當得利數額計算，應屬適當。㈧不論上訴人辯以自85年起即與王民堂間，就系爭房屋存有不
定期限之租賃關係等語，是否可以採信？縱令上訴人上開所辯為可採，上訴人仍不能據此辯稱其係有權占用系爭房屋如附圖Ａ部分騎樓、Ｂ部分店面及二樓部分。被上訴人仍得主張上訴人係無權占用系爭房屋如附圖Ａ部分騎樓、Ｂ部分店面及二樓，均詳如上述。則上開兩造之爭點㈠「上訴人先前與王民堂就系爭房屋有無租賃關係？」及㈢「被上訴人以95年8 月3 日補充理由狀（原審卷第46頁）之送達表示解除租約，有無生終止租約之效力？」，即無再以審酌論述之必要，附此敘明。
七、綜上所述，縱令上訴人辯稱自85年起即與王民堂間，就系爭房屋存有不定期之租賃關係為可採，上訴人亦不能據此辯稱其占用系爭房屋如附圖Ａ部分騎樓、Ｂ部分店面及二樓部分為有權占有。從而，被上訴人以上訴人無權占用系爭房屋如附圖Ａ部分騎樓、Ｂ部分店面及二樓部分，而依民法第767條前段之規定，請求上訴人將系爭房屋如附圖Ａ部分騎樓、Ｂ部分店面及二樓部分遷讓返還予被上訴人，以及依民法第
179 條前段之規定，請求上訴人給付自94年4 月1 日起至94年12月31日止，按月給付7 萬9110元，以及自95年1 月1 日起至遷讓返還上開無權占用部分予被上訴人之日止，按月給付8 萬2510元之不當得利，暨自應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，均為有理由，應予准許（至於原審判決主文第7 行雖僅記載「暨按週年利率百分之五計算之利息」，惟原審判准之利息，既屬遲延利息之性質，則給付之期間應為「自應給付日之翌日起至清償日止」，爰逕予更正如主文第三項所示，以求明確）。原審就上開部分為上訴人敗訴判決，並依職權宣告假執行及免為假執行，理由雖有不同，結論並無二致，仍應維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，其上訴應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第2 項、第78條、第87條第1 項，判決如
主文。中 華 民 國 96 年 8 月 21 日
民事第二庭 審判長法 官 鍾任賜
法 官 李瑜娟法 官 林政佑以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 96 年 8 月 28 日
書記官 楊錫芬