臺灣士林地方法院民事判決 96年度訴字第178號原 告 梅軒商務旅店有限公司即反訴被告法定代理人 丙○○訴訟代理人 李文輝律師複代理人 許淵秋律師
連耀霖律師被 告 甲○○○即反訴原告訴訟代理人 薛銘鴻律師
林麗芬律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國97年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文本反訴均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
假執行之聲請均駁回。
事實理由
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：被告甲○○○於民國80年8 月16日與原告（當時名稱為梅軒大旅社有限公司）訂立租賃契約承租原告所有坐落於台北市市○段○○段328 、329 、330 、331 建號建物即門牌號碼為台北市○○路○○號1 至8 樓建物及其內生財設備（以下簡稱系爭租屋及其他設備），租賃期間自80年
8 月16日至83年8 月15日止計三年，約定每月租金第一年前六個月為新臺幣（下同）430,000 元，第一年後六個月為450,000 元，第二年為470,000 元，第三年起為500,000 元。
嗣合約到期於83年8 月15日到期後，原告並未表示反對的意思，也未再訂定書面契約即一直延續租賃關係迄今，被告則依約每月繳付500,000 元予原告。92年4 月間因國內發生SARS傳染病事件，被告經營困難，而與原告合意將租金調降為每月400,000 元。詎事件過後，被告卻拒絕將租金恢復為原來的租金額，因被告所繳付的租金比簽訂租約時的租金還低，致收取租金完全不符原告公司經營的經濟效益，原告決定自行收回經營。是以起訴狀繕本為終止兩造租賃契約關係之意思表示終止系爭租約，被告依約應將系爭租屋及其他設備返還原告，又自系爭租約終止時起，被告因無權占有系爭房地而獲有每月680,000 元相當於租金之不當得利並致原告受有損害，亦應一併返還之。為此，基於侵權行為法律關係、所有權的作用、不當得利法律關係，先位聲明請求：㈠被告應自系爭租屋遷出，並將系爭租屋及其他設備返還予原告；㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起算至遷讓返還第一項房屋之日止，每日給付原告36,000元；㈢並願供擔保請求宣告假執行，如認被告係有權占用系爭租屋及其他設備，因本件租賃關係在83年8 月18日起即成為不定期限租賃契約，當時每月之租金為500,000 元，至今已逾十二年，依相關物價指數及近來不動產之景氣指標認定，系爭不動產價值已上漲許多，租金若未予調整，顯對原告並不公平，因認系爭租屋及其他設備每月租金應以680,000 元為相當，並得向法院請求調整，是依民法第442 條之規定，備位聲明請求：系爭租屋及其他設備每月租金自96年元月1 日起調整為680,000元。
二、被告則以：被告向原告承租系爭房屋，租金嗣調降至每月400,000 元，乃係被告與原告公司原負責人陳禮學議定，其原因係因經濟不景氣，被告經營旅館業十分艱困，陳禮學為使被告繼續經營，故調降租金，且係在發生SARS傳染之前，並非因SARS而暫時調降，亦無SARS傳染期過後再調回每月500,
000 元之協議，原告嗣由丙○○繼任原告公司董事後，仍承諾維持上開租賃條件不變，但要求必須將系爭房屋重新整修裝潢，被告始重新裝潢，修繕工程花費約七、八百萬元以上，並自行添購生財設備，以維護住宿旅客安全及權益，又旅店於裝潢期間無法營業，被告仍照付租金。詎原告竟於被告裝潢完成後擅自片面終止租約，顯不合法，亦違反誠信原則，自不發生終止效力。又原告於備位聲明所請求調漲之租金金額顯然過高，且未提出具體證據，其請求亦無理由等語資為抗辯，並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請；㈡如受不利判決請准提供擔保免假執行。
三、本院得心證之理由：
（一）依民法第421 條規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約」，是租賃契約之成立，必須承租人與出租人間有成立租賃契約之合意，約定出租人以物租與他方使用收益，承租人支付租金而後可。本件原告主張兩造間為租賃關係，以收回自住為理由請求被告搬遷，並提出房屋租賃契約書為證。惟查：原告於訂立契約後，由被告擔任原告公司的經理，並在系爭租屋處經營原告公司的業務，為證人即原告公司的會計於審理中證稱：「（問：你在梅軒公司何時擔任會計？）我從七十幾年就開始擔任會計」，「（問：公司一直都是在臺北市○○路○○號1 至8 樓？）是的」，「（問：公司的經營人有無換過？）因為以前是陳禮學，後來是丙○○，之後都沒有改變過，但是實際經營的人是被告，我從七十幾年開始上班當時就是被告在經營，我並不知道為何是被告實際經營，…」，「（問：被告的稅是你報的嗎？）是我報的，在公司的職缺被告為經理」等語有關原告公司即使於簽立系爭契約後，僅是讓被告從是經理職務實際經營，並無使用權移轉的事實明確；證人即負責原告公司櫃抬工作人員乙○○亦證述：「我是從八十幾年到公司上班，我是櫃台的工作，負責收支及接待」，「（問：這公司登記的負責人是誰？）原本是陳禮學，二年前過世後，由丙○○接任。陳禮學的住家就在公司後面，陳禮學比較不懂得經營，陳禮學只負責進出家裡，丙○○原本住在加拿大，後來陳先生生病後才回來，住家是在外雙溪。我有跟丙○○打過招呼，沒有往來，丙○○很少過問梅軒公司的事情，丙○○沒有實際經營，也沒有過問公司的事情。我們叫被告為經理」，「（問：你對公司的財務瞭解嗎？）我們是收現金，盈虧都是我在掌管，現在比較不景氣。實際受損害的人是被告本人在盈虧，因為被告是實際的經營者，而丙○○只是提供房子而已，並沒有實際掌管，丙○○其餘的家人也沒辦法管理。因為經營這旅店是要有技術面，第一次接觸的人是無法管理，公司裡面的大小問題全部都是由我和經理在處理，這部分丙○○都沒有接觸，若是我們離開的話，丙○○要重新做」等語有關被告主要從事原告公司的經營事務，而非單純的使用收益系爭房屋乙節明確，兩造對於上開證詞之真正並無爭執，且證人均在原告公司且在系爭房屋處服務多年，所證應符於事實，堪足可採。是原告公司本身迄今仍為使用收益系爭房屋的占有人，被告之占有使用系爭房屋，自外觀言，係基於原告公司之一員身分所為占用行為，與原告公司所屬人員無異，僅係原告公司的占有輔助人，是兩造所訂契約實際上並無一方以物租與他方使用收益的行為，參照前揭意旨，與租賃契約的本質即相違，且原告既為占有人，即無要求他人讓其再度占有的可能，則其向被告要求「收回自住」，顯然主張與既存事實相互矛盾，並不可採。
（二）原告與被告間的契約涉及委由被告為事務計算管理的勞務支出性質，且無一方以物租與他方使用收益的行為，與租賃契約的性質根本不符，是無法適用或類推適用有關租賃的規定，因此原告請求依民法租賃節中第442 條的規定請求本院調整租金，亦屬無據，應予駁回。
四、綜上，系爭契約性質上並非租賃契約，是原告依租賃法律關係，先位聲明請求：㈠被告應自系爭租屋遷出，並將系爭租屋及其他設備返還予原告；㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起算至遷讓返還第一項房屋之日止，每日給付原告36,000元，及備位聲明請求系爭租屋及其他設備每月租金自96年元月
1 日起調整為680,000 元，均與法不合，應予駁回。原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不予准許，應併予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告提起反訴主張：若本件反訴被告主張租賃關係終止有理由，則反訴原告自得依民法第431 條第1 項規定請求反訴被告償還有益費用。反訴原告於95年、96年將原告公司設備裝潢更新，支出之有益費用共計6,939,699 元，且上開設備因無從拆除，當屬不動產或動產上之附合物。為此，基於不當得利法律關係，聲明請求：㈠反訴被告應給付反訴原告6,939,699 元，暨本反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡並願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：系爭契約訂有須反訴被告事先同意添購或更換之生財設備，反訴原告始得請求反訴原告購回之約定，上開約定顯已排除民法第431 條之適用，是本件反訴原告之請求自屬無據；且因兩造間於系爭契約就反訴原告改裝設施已有特別約定，而民法第431 條已屬不當得利之特別規定，是反訴原告自不得再援引不當得利法則為重複請求；另反訴原告既於本訴中否認上開租賃關係已合法終止，卻又於反訴中主張反訴被告應償還租賃關係終止後之有益費用，其主張顯然前後矛盾且違反誠信原則等語，資為抗辯；並聲明：㈠反訴原告之訴駁回，㈡如為不利判決，反訴被告願供擔保，請准免為假執行。
三、惟查：系爭契約性質並非租賃，已如上述，是不發生反訴被告主張租賃關係終止有理由，反訴原告得依民法第431 條第
1 項規定請求反訴被告償還有益費用的可能，是反訴原告該部分之主張，與法未合，當不足採。且反訴原告係基於與反訴被告間有關系爭契約的合意而裝潢更新系爭房屋，縱有新裝的設備，也與反訴被告所有的系爭房屋附合為一物，且其增益尚在有法律上原因所為行為，反訴原告依不當得利請求，自不該當於不當得利的要件，從而，其聲明請求：㈠反訴被告應給付反訴原告6,939,699 元，暨本反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，當屬無據，應予駁回，反訴原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不予准許，亦併予駁回。
叁、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
據上論結：本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 11 月 5 日
民事第二庭 法 官 古振暉以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 11 月 13 日
書記官 楊錫芬