臺灣士林地方法院民事判決 96年度訴字第179號原 告 鑫辰國際不動產投資顧問有限公司法定代理人 甲○○被 告 乙○○訴訟代理人 丙○○上列當事人間給付報酬事件，本院於96年6 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：原告公司為不動產買賣之仲介業者，職員張漢屏偶於報紙廣告得知被告欲出售台北縣○○鄉○○路○ 段○○○ 巷○○號建物及所坐落之基地即台北縣○○鄉○○段888、821-1 、822 地號土地（下稱系爭房地），於民國94年10月4 日循線聯繫，表示欲仲介居間系爭房地之買賣，被告委由丙○○出面接洽並口頭應允，雙方且議定得出售之底價為新台幣（下同）23,380,000元，服務費則以業界常用之總價款4%計算（稅外加），至94年11月上旬丙○○致電張漢屏表示暫不出售，因而該案暫時擱置，於94年11月下旬，張漢屏又於報紙廣告得知被告欲出售系爭房地，乃致電丙○○表示原告願為仲介，再獲其口頭應允，總價額則減為21,000,000元，服務費仍以總價款4%計算（稅外加）。嗣原告曾帶多人前去看屋，至95年5 月18日接獲訴外人佳質食品研發股份有限公司負責人江靜如來電表示有意購買廠房，並與原告簽訂客戶委託帶看確認書，即於同年月25日由原告公司職員黃善斌聯絡丙○○後，帶同江靜如看屋，當時江靜如出價18,000,000 元 ，為丙○○所拒絕。原告嗣發現被告於95年7 月17日未透過原告，即將系爭房地以18,350,000元出售予江靜如及葉金煉，並於95年8 月16日為移轉登記。按兩造因被告口頭承諾或默示同意，業已成立仲介契約關係，並不以有書面契約為限，又被告迴避經原告媒介而成立買賣契約，私下另為買賣，依最高法院58年度台上字第2929號判例，已違誠信原則，應認被告依仲介契約關係應給付原告以約定總價21,000,000元之4%計算之840,000 元仲介服務費，爰起訴請求之等語。並聲明：㈠被告應給付原告840,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息。㈡請依職權宣告假執行。
二、被告辯稱：被告與原告間並無仲介居間契約關係，伊也沒有答應給仲介費。是伊登報後原告之營業員自己來找，但伊沒有與原告簽約，是因原告誠意不夠，且依不動產經紀業管理條例第22條第1 項規定意旨，不動產仲介契約為要式契約，本件未有書面契約，縱有口頭約定，亦屬無效。系爭房地固然以1835萬元賣給葉金煉及江靜如，但葉金煉是另外來看房子，與原告帶江靜如來看，是兩個不同的事情，伊賣給葉金煉，簽約時江靜如來，伊才知道他們有認識。葉金煉簽約時說江靜如是與他一起買房子的人，可以處理房子的事，但之前談買賣都是葉金煉出面等語。並聲明；駁回原告之訴。
三、兩造不爭執部分：被告於95年7 月17日將系爭房地以1835萬元賣給葉金煉及江靜如，並於95年8 月16日為移轉登記。本件之爭點：㈠兩造間有無仲介契約關係存在，被告是否應支付仲介服務費。㈡仲介費如何計算。
四、本院得心證之理由：㈠兩造間並未就系爭房地之出售訂立書面之仲介契約，原告主
張與被告有仲介契約關係，係以其職員張漢屏曾與被告代理人丙○○聯繫，獲丙○○口頭應允，並約定仲介之總價額及服務費以總價款4%計算（稅外加），且被告同意原告帶客戶前去看屋，並開門讓原告及客戶進入，亦應認其默示承諾締結仲介契約等語，被告則否認兩造間有仲介契約關係，並辯稱不動產仲介契約應為要式契約，若無書面則為無效等語。經查，不動產經紀業管理條例第22條第1 項規定：「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：不動產出租、出售委託契約書。不動產承租、承購要約書。定金收據。不動產廣告稿。不動產說明書。不動產租賃、買賣契約書。」固規定經紀業應指派經紀人於不動產出售委託契約書上簽章，惟其係指該等文件應由經紀人簽章，並未規定經紀業必備此種書面文件，且若將第一款不動產出售委託契約書解釋為要式之規定，則該條項第三、四款分別規定應由經紀人簽章之定金收據、不動產廣告稿，亦將一併被認為屬於要式契約，顯然與要式性係特殊例外規定之評價不符，應認被告辯稱仲介契約屬要式契約云云，並非可採。又查，原告所舉證人即其職員張漢屏業於96年5 月11日到庭證稱：「（是否見過在場的丙○○？）有，他在泰山有一個廠房要賣有登報。我有打電話跟她聯絡，說我是仲介，是否可以帶客戶去看，他說好，就跟我講地址。我就先去看，我去看的時候是葉小姐的朋友在場，我看過之後認為是適合賣的，就報告公司。當時他要賣2000萬，服務費要我們自己創造。後來隔一陣子時間他說他賣掉了，但是後來又登報，我就跟她聯絡，告訴他這樣賣賣不掉，他就說如果可以賣1900或1950萬元，可以給我們百分之3 ，但是他要自己帶我們去看，請她的朋友帶不好意思，百分之3 的事是在電話中講的。他要傳真一些風水相關的資料給我們。後來我們前後帶3 組客戶去看，3 次她及她的朋友都在現場，我去2 次，最後一次是黃善斌在場。這3 次就沒有在講服務費的事，我們是相信客戶。」、「（為何不簽約？）是葉小姐說不用。第2 組的客戶打電話給我跟我講，說葉小姐打電話給他要他買，後來我有問葉小姐，她說是對方打電話來。我有說你們不會私下交易不承認我們仲介，她說不會。後來因為黃善斌看到招牌發現是他當初帶去的第3 組客戶，才知道他們私下買賣。他們實際交易的價格我不知道。我打電話問葉小姐，他說不是我們的客戶，是一位葉先生。」、「（你們是否經常這樣不簽約？）因為現在的消費者資訊比較多，不喜歡簽專任委託契約。我們專任的服務費都可以談，看金額決定。當時葉小姐有口頭承諾百分之3 服務費。本件我們有登載報紙跟網路上，但不是特別登這一件，是類似的廠房一起登作一件。」等語，依其所證，丙○○最初係承諾原告得仲介出售，底價為2000萬元，但賣方不支付仲介服務費，嗣變更為底價1900或1950萬元，若可賣到該底價，則支付總價3%之仲介服務費，除此之外，原告並未就仲介服務費再與被告有其他之約定，是以，原告主張兩造間有總價4%仲介服務費之約定云云，自非可採。再查，若依前揭證人張漢屏所證，固可認為丙○○代理被告已與原告締結系爭房地附有條件之仲介契約，惟系爭房地於95年7 月17日出售予葉金煉及江靜如，實際上交易價金僅為兩造所不爭執之1835萬元，即使認此交易仍屬最高法院58年度台上字第2929號判例意旨所指之情形，其亦未達到前揭丙○○承諾支付仲介服務費之條件即底價1900萬元。是以，縱使認為兩造間有仲介契約關係，然條件既未成就，被告自無須支付原告仲介服務費。
㈡依前所論，被告既毋庸給付原告仲介服務費，有關仲介費如何計算之爭點，已無審酌之必要。
五、綜上，原告依仲介契約關係提起本訴，請求被告給付仲介服務費840,000 元，並無理由，應予駁回。原告原陳明請依職權宣告假執行，因原告之訴業已駁回，自無審酌之必要，又其僅在促使本院注意是否應依職權宣告假執行，亦毋庸駁回，附此敘明。
六、兩造其餘提出之攻擊防禦方法與訴訟資料，經本院審酌後，認已不影響本件最終之判斷，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 6 月 29 日
民事第一庭 法 官 高愈杰以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 7 月 3 日
書記官 高楚安