臺灣士林地方法院民事判決 96年度訴字第195 號原 告 乙○○訴訟代理人 鄭文玲律師被 告 甲○○上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國96年10月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾壹萬元及自民國九十六年一月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬陸仟貳佰肆拾伍元由被告負擔十分之二（即被告應賠償原告新臺幣伍仟貳佰肆拾玖元），餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍拾壹萬元為原告預供擔保或將上開金額提存後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：原告於民國92年2 月26日向被告購買其所有坐落臺北市○○區○○段5 小段第28地號土地，權利範圍2/12，及其上建物建號50496 、50497 ，即門牌號碼臺北市○○區○○路1 段75號1 樓、2 樓等二間建物（下稱系爭建物），並簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），總價金1950萬元，其中1 樓部分1500萬元、二樓部分450 萬元，原告就前揭建物分別給付被告新台幣（下同）255 萬元與45萬元之訂金。然在辦理前揭不動產移轉登記時，前揭不動產卻遭被告之債權人聲請本院查封、拍賣，以致無法順利辦理過戶登記。嗣原告為求能塗銷前揭不動產查封登記，乃為被告清償銀行貸款及其他債務款項，金額達135 萬元。未料前揭不動產1 樓部分，即門牌號碼臺北市○○區○○路1 段75號1 樓（下稱系爭房地）業於94年10月經本院92年度執速字第1921號強制執行事件拍賣，由訴外人郭麗貞以1358萬元拍定，於95年6 月間本院發給權利移轉證書，並辦畢所有權移轉登記完竣。原告多次請求被告向訴外人郭麗貞買回系爭房地，均未能如願。至此，原告認為被告已無法依系爭買賣契約履行買賣標的物之權利移轉義務，遂基於系爭買賣契約請求被告賠償系爭房地無法過戶之損害金，並聲明：㈠被告應給付原告255 萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即96年
1 月30日）起，按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告與被告於92年2 月26日簽訂前揭不動產之買賣契約時，同時簽訂「房地產買賣特約事項協議書」（下稱系爭協議一），系爭協議一已載明系爭不動產已遭訴外人世華銀行及陳淑華假扣押查封在案，原告對被告之債務狀況知之甚詳，況依該特約事項約定，系爭不動產買賣契約已自動解除，雙方不涉違約責任，故被告在本件買賣過程中並非不按系爭買賣契約書之約定履行等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於92年2 月26日簽訂系爭買賣契約（本院卷第8 頁）
，原告給付被告300 萬元，其中5 萬元現金與淡水一信面額100 萬元支票（發票日為92年2 月26日，票號：ED0000000） 由被告當場取走，其餘4 張支票，計面額50萬元有
3 紙（淡水信合社，發票日92年2 月24日，票號：AB0000
000 ；合作金庫大稻埕支庫，發票日92年2 月24日，票號：JD0000000 ；臺灣銀行北投分行，發票日92年2 月25日，票號：FA0000000） 與45萬元1 紙（第一銀行北投分行，發票日92年2 月25日，票號：EH0000000） 存入原告設於世華銀行之帳戶內（本院卷第99、100 頁）。
㈡兩造於92年2 月26日於訂定系爭買賣契約書之同時，簽訂
「房地產買賣特約事項協議書」（本院卷第51頁，即系爭協議一），並由被告與訴外人劉綺佳為共同發票人簽發面額300 萬元之本票（票號：TH0000000） 予原告（本院卷第127 頁）。
㈢系爭買賣契約書有關二樓部分因逼本院查封中，致不能過戶。
㈣系爭房地於94年10月26日進行拍賣，由訴外人郭麗貞以13
58萬元拍定，於95年6 月間由本院發給權利移轉證書（本卷第11頁），並於95年6 月26日辦理所有權移轉登記完竣（本院卷第11頁）。
㈤兩造於94年10月21日曾簽訂協議書（本院卷第77頁，下稱
系爭協議二），並由被告簽發面額435 萬元、到期日為94年10月21日、票號：NO 187904 之本票予原告，原告於提起本件訴訟後，並已據以向本院聲請裁定本票強制執行（本院卷第10頁）。
㈥兩造於92年10月24日與被告及訴外人羅卿文3 人簽立協議書（本院卷第78頁，下稱系爭協議三）。
㈦系爭房地於95年9 月5 日由原告之妻林美女以總價金1750萬元，向訴外人郭麗貞購買。
四、爭執事項：原告主張伊與被告就系爭建物簽訂之系爭買賣契約書，並與被告就系爭買賣契約先後簽訂系爭協議一、二及三，惟系爭房地仍被拍賣，致使原告需以高於系爭契約所約定之價格向拍定人郭麗貞買回，爰主張依契約約定之違約損害金。被告則以伊已盡一切可能使系爭建物撤銷查封，就系爭房地仍被拍賣一事，實非伊能預料，故不能認為係被告違約，並以前開情詞置辯。是本爭執事項為：
㈠系爭92年2 月26日簽訂之買賣契約是否因系爭協議一之特
約約定之被告之債務及稅額逾300 萬元，且兩造於簽約起15日內未能協調有結果，而自動解除？㈡如認為系爭不動產買賣契約已自動解除，兩造於94年10月
21日與同年10月24日簽訂之系爭協議二、三，是否承認兩造於92年2 月26日簽訂之系爭買賣契約仍然有效，並受各條款之拘束？㈢系爭買賣契約書第10條所定：「本約簽訂後，倘甲方（即
原告）不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方（即被告）無條件沒收，抵作違約金，並解除本約，如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加倍賠償所收同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。
」，該「損害金」其性質上是否即屬損害賠償預定性之違約金？㈣又系爭爭買賣契約書第10條所謂「乙方不賣或不照約履行
義務」是否包括系爭房地於簽約時即遭被告之債權人假扣押查封，因被告未能使其他債權人撤銷查封，致該屋被該其他債權人聲請執行而遭法院拍賣之情形在內？㈤原告因被告未能履約所受損害若干？
五、本院判斷如下：㈠系爭92扛月26日簽訂之買賣契約已因被告之債務及稅額逾
300 萬元，且兩造於簽約起15日內未能協調有結果，而自動解除。
⒈系爭房地原告與被告早於92年1 月27日即簽訂租賃契約
，租期至95年1 月27日，並業經公證程序（本院卷第60至66頁）。原告由他人處知悉被告積欠多筆債務，原承租用以經營自助餐之系爭房地可能被拍賣，乃由原告與被告就系爭房地與其上二樓建物於92年2 月26日簽訂系爭買賣契約，其價金分別為系爭房地1500萬元，二樓部分450 萬元，總價金1950萬元，原告原先僅願先行給付一成即195 萬元，嗣後在兩造與訴外人劉綺佳討論後，先行給付300 萬元，分別為系爭房地部分255 萬元，二樓部分仍維持一成即45萬元。
⒉按兩造於92年2 月26日簽訂之系爭協議一約定：「買、
賣雙方辦理台北市○○區○○路1 段75號1 、2 樓之房地買賣事宜，協議內容如下：代書明確告知本標的於簽約時已被世華銀行及陳淑惠假扣押查封在案，且明確解釋因產權已遭限制登記，買方所支付價款將承受之風險，若未能順利啟封，或啟封後又遭其他債權人查封而未能完成產權移轉登記之危險，買賣雙方確實經嚴謹考量訂約，雙方議定配合事宜應確實遵守，契約執行程序依本協議內容施行，本協議內容與主契約具相同效力。⑴簽約用印完成即辦理增值稅、契約申報。甲方應配合事項：第一期資金300 萬元以買方名義於世華銀行天母分行開戶存入，取款方式為簽名加印章兩式齊備，存摺由甲○○（賣方）保管，印章由丙○○保管，任一筆資金動用，皆須確認金額及用途後由買方親簽取款條，再由承辦代書及賣方會同取款。賣方應配合事項：簽約同時提供人保（與賣方共同開立本票，並負連帶履約責任）及物保（提供權狀正本、印鑑證明、抵押權契約書，解約或未能過戶完成，則依已支出款項供二順位抵押權與買方）至遲應於稅單核定後5 日內取得世華銀行及陳淑惠啟封承諾及送件撤銷假扣押件同時始得動支資金交付。雙方同意自簽約起逾15日協調未有結論，或必須償付債務及稅費金額超過300 萬元，本約自動解除，已支出費用由賣方負擔，代書返還雙方證件及保管之印章，且雙方不涉及違約責任。⑵過戶完成後，買方貸款以外之未付價款應於5 日內存入帳戶，貸款應於10日內完成設定，雙方同意確實取得陽信商銀之抵押權塗銷承諾書，及確認金額足以清償時，餘額始得動支。⑶本協議書內所載之日皆以日曆天認定。」等語（見本院卷51、52頁）系爭協議一係兩造於系爭買賣契約簽訂同時訂立，系爭協議一重點有三：第一、原告於簽訂系爭買賣契約時已知悉被告因欠債，系爭買賣標的房屋已遭債權銀行國泰世華銀行及民間債權人陳淑惠聲請法院查封中；第二、原告與被告於系爭買賣契約之履行各有應配合事項；第三、兩造自簽約起15日內，於確定被告債務是否超過原告簽訂系爭買賣契約所給付予被告之300 萬元後，兩造並協調是否繼續買賣，或讓本約自動解除，如自動解除雙方均不負違約責任。
⒊本件原告固瞭解被告因負債，買賣標的房屋被法院查封
，惟為確保原告支出之300 萬元買賣價金，乃同意由被告就系爭買賣契約之履行，提供人保及物保，由被告及訴外人劉綺佳共同簽發票號TH0000000 之本票予原告，並由訴外人劉綺佳提供其坐落於臺北縣三重市之不動產設定抵押權予原告。並約定簽約日起15日內，若被告之債務超過原告簽訂系爭買賣契約所給付予被告之300 萬元，原告不願再出資或被告無法自行解決其債務，則系爭買賣契約自動解除，雙方不負違約責任。故本約是否自動解除，取決於雙方後續協調之結果。
⒋經查，本院綜合原告、被告及證人即承辦本件買賣契約
之代擬契約條款、報稅、申辦過戶、聲請啟封之代書丙○○等3 方於96年5 月23日言詞辯論期日所為陳述及證詞，可見：被告於92年3 月4 日自原告存入其設於國泰世華銀行之帳戶內取款120 萬元以清償系爭協議一所載世華銀行及陳淑惠之債權，而該2 債權人嗣已於92年3月7 日前後撤回其假扣押之聲請，惟事隔15日後約92年
3 月21日，被告察覺另一債權人沈其晃聲請併案查封系爭建物，因原告又不願再出資100 萬元解決，被告有意返還原告300 萬元，原告拒絕，並要求被告自行解決是項債務，以便使系爭建物能啟封，並順利過戶。綜上，被告方面應配合提供之物保並未完成，被告債務亦應超過被證1 系爭協議一約定之300 萬元，原告仍未解消其購買意願，足見原告購買系爭二建物之意願甚堅。
⒌按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於
所用之辭句」，民法第98條訂有明文。原告之所以在系爭建物假扣押或查封情形下仍與被告簽訂系爭買賣契約，應在被告允諾提供人保及物保情形下，從而於15日內確定被告債務總額是否逾300 萬元，雙方協調未果則可解除本約，原告出資之300 萬元定金則可在訴外人劉綺佳提供之不動產設定第二順位之抵押權。惟300 萬元應係包含被告所有債務，縱逾15日後被告始發現有另一債權沈其晃人併案查封，仍應認為屬於系爭協議一解決被告債務之範圍內，被告於清償系爭協議一所載世華銀行及陳淑惠之債權後，面對另一債權人沈其晃之求償100萬元，乃要求原告再行加價購買，足見被告之債務已非其所言「原告加300 萬元，應該足夠處理」，是依雙方系爭協議一內容以觀，因買方之原告不願再加價購買，則本約即系爭買賣契約應已自動解除，足堪認定。
㈡兩造於94年10月21日簽訂之系爭協議二，應係原告與被告
重新之要約與承諾，至於契約內容仍以92年2 月26日簽訂之系爭買賣契約為準據，而同年10月24日簽訂之系爭協議三，則係針對新要約承諾成立之買賣契約之補充協議。
⒈⑴按系爭協議二約定：「甲○○於94年10月21日簽發本
票，本票號碼187904，金額新台幣435 萬元，收票人為乙○○，乙○○保證於94年12月21日前不得使用此本票向甲○○要求任何民事求償（含本裁定及支付命令），但在此期間不得有法院拍賣，且這兩個月期間須讓乙○○過戶，且在這兩個月間甲○○不得向乙○○付任何一筆錢，（但要是房子能過給予乙○○例外）另附註：乙○○自行辦過戶不交予他人。」等語，係被告為求撤銷系爭建物查封起見，向原告借貸135 萬元，用以清償被告之其他債務，並簽發面額435 萬元之本票乙紙（本院卷10頁）予原告，由於系爭協議二設有兩個月緩衝期，給被告負責去撤銷查封，並將系爭建物過戶給原告，故在此期間內，原告不得持該紙本票主張票據上之任何權利。
⑵又兩造（即買（乙方）、賣（甲方））及被告即賣方之妹羅卿文（丙方）3 人於94年10月24日簽訂之系爭協議三（本院卷78頁）約定：「甲、乙、丙三方就民國92年2 月26日台北市○○區○○路一段75號一、二樓房地買賣契約，協議如下：一、乙方已給付甲方441 萬元之買賣價金，因上開房地遭債權人新光人壽公司查封，以致乙方迄今仍無法辦理移轉登記。二、現丙方願替甲方清償新光人壽之債務，所以俟法院撤銷上開房地查封，乙方辦理上開方房地之移轉登記後，乙方扣除陽信貸款及乙方已給付甲方之買賣價金金額，甲、乙方同意將尾款交給丙方。三、上開房地之土地權狀正本乙份及建物正本兩份，交由見證律師（鄭文玲律師）保管，由乙方、丙方會同辦理上開房地之移轉登記。」等語，此係兩造發現系爭建物將於94年10月26日因債權人新光人壽公司聲請法院調假扣押卷執行正進行拍賣程序，乃由訴外人即系爭協議三之丙方代被告清償其對前揭新光人壽公司之債務，目的即在阻止94年10月26日之拍賣程序，而新光人壽公司業於隔日及94年10月25日向本院撤回拍賣抵押物之聲請。
⒉綜上，系爭協議二、三均係就92年2 月26日簽訂之系爭
買賣契約所為之協議，均可見被告係透過向原告借貸或由訴外人出資清償債務之方式，使系爭買賣契約得以可能、確定實現並履行，只是被告未料想到94年10月21日方與原告簽訂系爭協議二後，旋發現債權人新光人壽公司將於94年10月26日拍賣系爭建物，故於94年10月24日又連同訴外人羅卿文簽訂系爭協議三，否則系爭協議二所定兩個月的緩衝期間將流於空設。然則，系爭買賣契約因已符合協議書之特約事項之情形，而自動解除，已如前述，則當無法使已自動解除之買賣契約，因系爭協議二、三之簽訂而復效，法理上亦不允許。惟考諸系爭協議二、三內容，均與系爭房地買賣契約有關，所指涉之標的即買賣之房地亦皆相同，且兩造雙方對所指涉之房地處理之態度與意願，亦與92年2 月26日簽訂系爭買賣契約之初衷無異，是可認為94年10月21日簽訂之系爭協議二係兩造重新之要約與承諾而合意訂立買賣契約，至於契約內容仍以92年2 月26日簽訂之系爭買賣契約為準據，亦無違兩造當事人之本意；而於94年10月24日簽訂之系爭協議三，則應視為兩造係就94年10月21日之新要約承諾成立之買賣契約的補充協議，始稱允當。
㈢系爭買賣契約第10條所定之「損害金」其性質上係屬損害賠償預定性之違約金。
⒈系爭買賣契約第10條約定：「本約簽訂後，倘甲方不買
或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約，如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加倍賠償所收儥款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。」、第11條約定：「本契約所定之交屋日（即甲方付清尾款之同時）乙方應確實依約履行，不得藉故拖延，或遲延收受尾款及交屋，如有延遲乙方應賠償自交屋日以每一日按買賣總價千分之一計付甲方以為賠償金。」等語，係有關兩造違約之責任與被告遲延給付之賠償。
⒉茲有疑義者，上述系爭賣賣契約第10條有關被告（即乙
方）違約之「損害金」性質為何？本件兩造所使用契約書自第3 條以降，係坊間購買之制式印刷之條文，包含第10條在內，雖可推知當事人意在處理違約事項之責任，惟對契約之文字即「損害金」是否即該當損害賠償預定性之違約金，則非制式契約條文形式可得探究。按契約解釋固應探求當事人之真意，不得拘泥形式所用之辭句（民法第98條參照），又私法契約固重視契約自由與當事人自治，惟衡平原則在解決當事人意思不明或有疑義時，即發揮法律解釋之功能，尤其在具體訟爭個案中，過度拘泥文字意義反有害私法契約自由之形成與當事人意思自主之維持。是以，系爭買賣契約第10條其文字編排係以買方與賣方對照，買方「不買或不按約定日期付款」與賣方「不賣或不照約履行應盡義務」係一體規定兩造違約之情狀，則買方違約依該條文係「既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金」，故賣方違約所課予之「損害金」亦應等同買方違約之「違約金」視之，始符合衡平原則。
⒊惟違約金學說及實務上有「懲罰性違約金」與「賠償額
預定違約金」之別。前者係以強制債務履行為目的，確保債權效力所定之強制處罰性質之違約金，於債務不履行之際，債務人除需支付違約金外，關於其因債之關係所應負之一切責任均不因而受影響。後者則以違約金為債務不履行所發生損害之總額，經當事人於損害發生前所預定者，一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明是否受有損害及損害額多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。是以，本件系爭買賣契約第10條約定之「損害金」，當係指賣方之被告一旦有「不賣」或「不照約履行」之情事發生，買方之原告得不待舉證其損害額多寡，即得要求被告依系爭賣賣契約違約之約定給付損害金，故其性質應係損害賠償預定性之違約金，應詢堪認定。
㈣系爭買賣契約第10條所謂「乙方不賣或不照約履行義務」
包括被告嗣後未能使他債權人撤銷查封，致該屋被其他債權人聲請執行而遭法院拍賣之情形在內。
⒈系爭買賣契約第10條所謂「不賣」，應係指賣方主觀上
故意不予履約之情形，應堪如此認定。惟所謂「不照約履行義務」是否除賣方故意外，亦包括客觀上已窮盡履約所有可能，仍未能達其效果之情形在內，則不無可議。
⒉原告主張被告就其已遭其他債權人假扣押查封之不動產
，簽訂買賣契約，即應設法排除，盡量使本約適法、有效成立且可能履行，故其在本約簽訂後，先後與被告簽訂三次協議書，即希望透過被告自行解決其債務問題，最終使得系爭建物能啟封，以順利過戶等語；惟被告則抗辯稱：由系爭協議二、三可知被告已極盡努力想促成系爭買賣之達成，甚至邀伊妹即訴外人羅卿文於94年10月26日債權人新光人壽公司聲請法院拍賣系爭建物前，代其清償債務，以使新光人壽公司能於拍賣期日即時撤封，事後新光人壽公司業果於94年10月25日具狀撤封，至於原訂拍賣期日當天仍有其他債權人併案執行，實非被告所得預料，故被告在本件買賣中無任何過失，自非「不賣」或「不照約履行」云云。
⒊然查，系爭房地原訂於94年10月26日進行第一次拍賣，
並經本院執行處通知債權人新光人壽公司、大來信用卡公司及債務人即被告與承租人即原告，債務人即被告誤以為新光人壽公司撤封後，前揭拍賣期日即取消，經查，債務人即被告業於94年9 月6 日至本院聲請閱卷，斷無不知另有債權人大來信用卡公司併案執行之理（本院卷第67至72頁），而債務人即被告與承租人即原告聲請法院撤銷拍賣程序亦非對債權人大來信用卡公司之債權或執行名義有意見，被告難謂其於債權人新光人壽公司94年10月25日撤封後，無法預見本院原訂拍賣期日仍將如期進行另一債權人大來信用卡公司拍賣抵押物之執行聲請而續行拍賣程序。綜上，被告主張在本件買賣中無任何過失云云，應無可採。
⒋系爭買賣契約第10條所謂「不賣」，應係指賣方主觀上
故意不予履約之情形，所謂「不照約履行義務」則應包括賣方故意或過失無法履約之情事。按兩造於94年11月月21日系爭協議二之訂定時，已然重新承諾與要約另合意成立新買賣契約，至於契約內容仍以92年2 月26日簽訂之系爭買賣契約為準據，業如上述。而有關94年10月24日系爭協議三之簽訂，其意義為何。本院以：兩造於92年2 月26日簽訂系爭房地買賣契約之本約後，雖依特約事項已自動解除契約，惟原告仍不放棄購買，繼之先後於94年10月21日、94年10月24日反覆以協議書一、二補充本約之內容，復且，兩造在簽訂本約前兩造均明瞭系爭建物有被法院查封無法過戶之情事，需透過被告自行解決其債務，使系爭買賣契約得順利過戶予原告。簡言之，被告於系爭買賣契約中最主要的義務乃使被告之債權人撤銷系爭建物之查封。而查，被告不得主張其無過失不知原訂拍賣期日縱在債權人新光人壽公司撤封後，尚有另一債權人大來信用卡併案執行之情事，系爭房地既於94年10月26日遭訴外人郭麗貞拍定，業已表示被告未履行系爭買賣契約中最主要的義務。是系爭房地遭債權人大來信用卡公司聲請拍賣，並由訴外人郭麗貞拍定，被告之前揭過失行為以系爭買賣契約中「不照約履行義務」之責任相加，應不違契約之本意。
㈤綜上，兩造於92年2 月26日簽訂之系爭買賣契約，雖已符
合系爭協議一之特約事項之約定，於簽約後15日自動解約，惟嗣後復經兩造為使前揭系爭買賣契約能繼續履行，經由94年10月21日簽訂之系爭協議二以新要約與承諾而合意成立新買賣契約，其買賣契約之內容仍以上述92年2 月26日簽訂之系爭買賣契約為準據。又系爭買賣契約第10條所定被告有「不賣」或「不照約履行」情事發生，原告不待主張其損害額多寡，即得要求被告依系爭賣賣契約違約之約定，給付損害賠償預定性之違約金，均如前述，則本件被告因過失致未能依約定塗銷系爭房地之查封，使原告得順利取得系爭房地之所有權，自與「不照約履行」相當。
職是，本件原告請求系爭房地255 萬之違約損害金，依契約自屬有據。惟按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第184 條第1 項前段與第252 條分別定有明文，法院職權酌減違約金，對損害賠償預定額之違約金亦有適用（最高法院89年度臺上字第2265號裁判意指參照）。本件原告所給付300 萬元之買賣價金連同後來借貸予被告之135 萬元部分，原告以依被告於94年10月21日所簽發之本票聲請本票裁定，系爭賣賣約第10條所謂「加倍」損害金即告所付價金225 萬元之第2 倍即另外之225 萬元部分為本件爭訟重點。本院以：被告於履約過程中固有過失，已如前述，惟其仍竭盡其力以求塗銷系爭房地之查封登記，縱事與願違，無法最終使原告取得系爭房地之所有權，惟就原告購買系爭房地時，對被告因負債系爭房地遭債權人假扣押情事知知甚明，且在92年2 月26簽訂系爭買賣契約及系爭協議一後15日內已確定知悉被告之債務超過300 萬元，乃原告仍不放棄購買，嗣於92年3 月21日被告知悉尚有其他債權人沈其晃併案查封之後，更可確定被告所積欠之債務已非原告於簽訂系爭買賣契約給付被告之
300 萬元所能應付，而被告曾有意退還原告前揭300 萬元，因原告購買意願甚堅而未果，以致其後原告續行加碼借款給被告冀求解決塗銷查封登記以便履行本約辦理過戶手續，惟因被告之負債過大，原告既不願繼續投入資金，而被告亦已無資力自行解決債務，終致無法解決，系爭房地被法院拍賣，而衍生至今之爭端。被告固有過失，且致原告尚須以超過原先賣賣契約250 萬元始得向訴外人郭麗貞將系爭房地購回，惟考量被告於系爭買賣契約履行中，亦無怠惰處理其與債權人債權之情事，原告對系爭房地是否得以順利過戶亦非不能預見等情，認原告所請求被告給付之違約損害金225 萬元尚嫌過高，應予酌減為原定違約金之2 成即51萬元為適當。從而，原告依契約關係請求被告給付違約損害金51萬元及自起訴狀繕本送達翌日即96年1月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；其逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告及被告分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、末按，「法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。」民事訴訟法第87條第1 項定有明文。查本件原告之訴為有一部理由、一部無理由，本院爰核定本件之訴訟費用十分之二由被告負擔，其餘十分之八由原告負擔，而本件訴訟費用為第一審裁判費26,245元，是以被告應賠償原告訴訟費用5,
249 元，餘由原告自行負擔，爰併諭知如主文第3項所示。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1 項、第390 條第2 項、第392條第2項 ，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 11 月 15 日
民事第一庭 法 官 洪舜帆以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 5 月 14 日
書記官 李明章