臺灣士林地方法院民事判決 96年度訴字第280號原 告 丙○○訴訟代理人 蕭萬龍律師複 代理 人 林哲倫律師
張百欣律師被 告 瓏山林企業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 陳國雄律師複 代理 人 劉宏邈律師
甲○○上列當事人間請求返還價金等事件，本院於96年9 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰伍拾萬壹仟壹佰陸拾肆元，及其中新台幣壹佰參拾陸萬柒仟柒佰玖拾捌元自民國九十五年六月二十六日起，其餘新台幣壹拾參萬參仟參佰陸拾陸元自民國九十六年二月十四日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔六分之五，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣伍拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如於執行標的物拍賣、變賣前，以新臺幣壹佰伍拾萬壹仟壹佰陸拾肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：原告於民國95年6 月間至被告所銷售坐落台北市○○區○○段4小段234、236地號土地（應有部分萬分之388，下稱系爭土地）及其上「綠華濃社區」編號2號8樓建物即門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○○號8樓（下稱系爭房屋，與前揭基地下合稱系爭房地）參觀，被告之銷售人員郭揚銘向原告表示系爭房地可算便宜，只賣新台幣（下同）1650萬元，且可辦九成純銀貸，並擔保以系爭房地向銀行貸款，至少可貸1550萬元，且前兩年可僅繳息，原告禁不住其鼓吹，遂於95年6月13日與被告簽立系爭房地買賣預訂單，總價1650萬元，當場交付10萬元訂金予被告，郭揚銘並稱得以被告公司預計出售之價格來辦貸款，絕對可貸到1550萬元，其並於買賣預訂單上加註：若貸款不成，須將原告所交金錢全數退還等語，此所謂貸款，自指貸款本金、清償期間、利息等必要內容。嗣郭揚銘則稱應儘速簽立買賣契約，否則銀行無法進行鑑價核貸，且要求原告繳至總價一成之訂金即165萬元，並表示若貸款無法符合原告要求，則願退還全額。原告不疑有他，遂於95年6月23日與被告簽訂買賣契約，並簽發155萬元支票交予郭揚銘（包括先前10萬元，共計165萬元），且支付瓦斯費36,070元、代書費及規費97,296元，郭揚銘於原告簽字後即將契約書收走，原告並無法詳細知悉契約細節。至95年7月中旬，郭揚銘竟稱其所洽詢之建華銀行不但無法貸得原承諾之1550萬元，且無法達成前兩年只繳息之條件，故原告無法接受。嗣郭揚銘替原告洽詢台新銀行，其稱僅能貸1485萬元，但同意前兩年可只繳息，惟原告與該銀行簽立貸款文件及本票後，台新銀行稱其鑑價後認系爭房地只值1500萬元，故無法貸1485萬元，只能貸到1300萬元，遂要求原告另以舊宅連帶擔保才能借到1485萬元，此條件原告自然無法接受。嗣郭揚銘開始不理不睬，於95年
7 月27日被告竟發存證信函催告尾款，顯見被告已無法履行替原告辦妥貸款之條件。本件原附有貸款不成被告即返還訂金之解約條件，既然本件貸款無法達成，故解除條件成就，買賣契約即失效力，被告應返還原告所繳之訂金165 萬元，且原告亦於95年8 月4 日以存證信函通知被告解除契約，解約後，被告亦應返還該訂金。此外，原告另支付之瓦斯費、代書費及規費，於買賣契約失效後，亦應賠償原告。爰請求被告返還原告前繳之訂金165 萬元及瓦斯費36,070元、代書費及規費97,296元，及遲延利息等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,783,366 元，及其中1,650,000 元自95年6 月23日起至清償日止，其餘133,366 元自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，均按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：被告推出系爭房地，雖以協助年輕族群置產可以辦理九成銀貸為賣點，但原告之條件並非最好，故原告表明購買系爭房地意願時，被告亦不敢輕言接受，故於買賣預訂單上備註如貸款不成，訂金原數退還，亦即若經被告查詢後，系爭房地無法貸到九成，被告即退還原告之訂金10萬元，嗣經被告委由配合之聯邦銀行辦理查估、審查，該行同意貸款九成，兩造始於95年6月23日簽訂正式之買賣契約，此時已無貸款不成之情形，故原告又給付簽約金155萬元及瓦斯費、代書費及登記規費。嗣原告向建華銀行、台新銀行辦理外貸，係因原告要求提高貸款額度，並要求前二年只繳息，但原告遲未辦成貸款，又未繳付第6 期款，故被告於95年
7 月27日以存證信函催告原告應於7 日內繳款，至95年8 月
7 日被告及地主林鴻邦再定期5 日催告原告繳款，並預為解除契約之意思表示，惟原告屆期並未繳款，應認業已解除買賣契約，沒收原告所繳之訂金及簽約金，已無退還餘地，至於原告支付之瓦斯費36,070元、代書費及規費97,296元，被告則同意退還等語。並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執部份：㈠兩造就系爭房屋、原告與地主就系爭土地於95年6 月23日分別簽立之買賣契約書（原證1） 之真正。㈡95年6 月13日房地買賣預訂單（原證2） 之真正。㈢原告簽發票載發票日為95年6 月26日，面額155 萬元支票存根（原證3） 之真正。㈣原告簽發票載發票日為95年6 月26日，面額36,070元支票存根、李林地政士聯合事務所97,296元收據（原證5） 之真正。本件之爭點：㈠原告主張被告依買賣預訂單上約定如貸款不成，訂金原數退還，因貸款不成立，故被告應退還165 萬元，是否有理由？㈡被告主張已經解約，無須退還165 萬元，是否有理由？㈢如第二點成立，違約金如何酌減？
四、本院得心證之理由：㈠原告主張於95年6 月13日與被告之銷售人員郭揚銘簽立購買
系爭房地之房地買賣預訂單，並交付訂金10萬元，總價約定為1650萬元，於該預訂單上並註記：「如貸款不成，訂金原數退還」，至95年6 月23日兩造就系爭房屋、原告與地主就系爭土地分別簽立買賣契約書，價金分別為1155萬元、495萬元，原告再交付簽約金155 萬元，及瓦斯費36,070元、代書費及規費97,296元等情，有兩造前揭不爭執之買賣契約書、買賣預訂單、收據影本各1 份及支票存根影本2 張在卷可稽，應認屬事實。
㈡原告主張被告承諾系爭房地售價1650萬元，可辦九成純銀貸
，至少可貸1550萬元，且前兩年可僅繳息，若貸款無法符合原告要求，則願退還全額訂金，業註記於95年6 月13日買賣預訂單上，嗣於95年6 月23日簽訂買賣契約，原告共支付16
5 萬元訂金，然至95年7 月中旬，被告竟稱其所洽詢之建華銀行不但無法貸得原承諾之1550萬元，且無法達成前兩年只繳息之條件，嗣又洽詢台新銀行，原同意貸1485萬元，且前兩年可只繳息，惟簽立貸款文件及本票後，台新銀行又要求原告需以舊宅連帶擔保才能借到1485萬元，原告均無法接受，本件買賣契約原附有貸款不成被告即返還訂金之解除條件，既然貸款無法達成，解除條件成就，買賣契約即失效力，且原告亦於95年8 月4 日以存證信函解除契約，被告自應返還訂金165 萬元云云。被告則辯稱因原告之條件並非最好，故被告不敢輕言承諾九成銀貸，故於買賣預訂單上註明，若經查詢後系爭房地無法貸到九成，被告即退還原告之訂金10萬元，嗣經被告委由配合之聯邦銀行辦理查估、審查，該行同意貸款九成，兩造始於95年6月23日簽訂正式之買賣契約，此時已無貸款不成之情形，故原告始給付簽約金155萬元，嗣原告向建華銀行、台新銀行辦理外貸，係因原告要求提高貸款額度，並要求前二年只繳息所致，但原告遲遲未能辦成貸款等語。經查：
①依原告提出之95年6 月13日房地買賣預訂單（原證2） ，
其備註欄係註記：「三、如貸款不成，訂金原數退還」等語，而當天原告係交付訂金10萬元，且前揭買賣預訂單上付款明細欄項目亦分別記載「訂金」及「簽約金」，金額分別為10萬元及155 萬元，有該買賣預訂單在卷可稽，顯見「訂金」與「簽約金」係兩種不同之款項，應認前揭約定如貸款不成得退還之標的，應僅限於10萬元之訂金，而不包括155 萬元之簽約金。就此，證人郭揚銘於96年6 月
4 日到庭證稱：「因為當初原告只付10萬元定金，後來聯邦銀行確認1485萬沒有問題，所以才簽約，當初聯邦的條件是1485萬，2 年只繳息。建華（銀行）是因為原告希望多貸，所以才去找建華。因貸款已經沒有問題，簽約時原告付1 成155 萬，如果貸款不成，保障的只是10萬元定金的部分，沒有要退還簽約金。」等語，有言詞辯論期日筆錄在卷可稽。況原告於原證3 支票存根上，就95年6 月26日所支付之155 萬元，亦載為「簽約金」，足認原告並未誤認155 萬元係訂金。是以，原告主張兩造曾約定如貸款不成，被告即應退還訂金與簽約金共165 萬元云云，與買賣預訂單明確之文義不符，自非可採。
②又查，買賣預訂單係預約性質，原告與被告、地主林鴻邦
嗣已簽立正式之買賣契約。依系爭房屋買賣契約第16條及系爭土地買賣契約第5 條，對於貸款不成後之效果，均有明確之約定，其中代辦申請貸款之情形，若買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸足及買方中途改變主意自願不貸或為能如期協辦或主動向核貸金融機構拒絕貸款者，則視為放棄貸款，嗣並有賣方得催告、解除契約及沒收已受領款項作為違約金等後續處理程序之條款，有系爭房地買賣契約在卷可稽。是以，於簽立正式之買賣契約後，若發生貸款不成之情形，買賣雙方自應依正式契約之約定履行，原買賣預訂單有關貸款不成返還訂金之約定，應認已經失效。
③至原告所舉之證人即其友人丁○○雖亦於96年6 月4 日到
庭證稱：被告之銷售人員郭揚銘於買賣預訂單上加註，是表示如果貸款1650萬，前2 年只繳息的條件不成，即願意退還定金云云，惟此業為證人郭揚銘所否認，且證稱：當時原告要貸到9 成5 ，剛好建華銀行的人來，所以請他上來瞭解一下，建華銀行並沒有答應，要徵信後才知道等語，其並未承諾要代原告辦妥銀行貸款至總價9 成5 ，況以證人丁○○所證之貸款金額，並前兩年只繳息等條件，實遠高於銀行貸款之常情，尚難逕認其所證為可採。
④從而，原告之舉證，既未能證明與被告間有貸款不成即返
還全部訂金及簽約金之約定，則其主張本件買賣契約因解除條件成就而失效，或於95年8 月4 日以存證信函主張因貸款不成係可歸責於被告而解除契約云云，即屬無據，尚非可採。
㈢又查，依系爭房屋買賣契約第16條及系爭土地買賣契約第5
條，均對於貸款不成有所約定，其中代辦申請貸款，若買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸足及買方中途改變主意自願不貸或為能如期協辦或主動向核貸金融機構拒絕貸款者，則視為放棄貸款，經賣方通知後，買方於7 日內應以現金繳納原得由貸款抵繳之期款，否則即屬違約，再依系爭房屋買賣契約第6 條及系爭土地買賣契約第4 條之約定，若買方未按期繳款，經賣方以存證信函催告後5 日仍未繳納，則依系爭房屋買賣契約第20條及系爭土地買賣契約第10條約定，賣方即可沒收買方已繳之價款，上限為系爭房地總價20% ，並得逕行解除契約，有系爭房地買賣契約在卷可稽。
查原告並未辦妥銀行貸款，亦未於被告以95年7 月27日台北
112 支郵局第1722號存證信函（原證7） 催告所定7 日期限內，繳清原得由貸款抵繳之第6 期期款1485萬元，已屬違約，嗣被告及地主林鴻邦再以95年8 月7 日台北112 支郵局存證信函催告原告應於5 日內繳清，逾期未繳則沒收原告已繳之全部款項並解除買賣契約，有該存證信函在卷可稽（本院卷107 、108 頁）。然原告仍未於前揭期限內繳清第6 期期款1485萬元，依前揭系爭房地買賣契約之約定，被告主張業將原告已付之165 萬元作為違約金全部沒收，無須返還原告，並於期限屆滿時解除系爭房地買賣契約，實非無據。
㈣惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文。查被告於95年8 月13日解除與原告間之買賣契約後，於短短兩個月之內，業將系爭房地另出售予第三人，並於95年10月20日辦妥所有權移轉登記，有原告提出之建物登記謄本在卷可稽，亦為被告所不否認。是以，被告因原告違約所受之損害，實屬有限。查被告銷售系爭房地所屬之「綠華濃社區」整體建案，於95年3 月16日至同年12月31日共9.5 個月之銷售期間，共需銷售廣告費9,246,285 元，為全部房地銷售額113,810,000 元之8.124%，有被告提出之業務廣告費用表在卷可稽（本院卷120 、121 頁）。依此比例，系爭房地售價1650萬元，分擔銷售廣告費應為1,340,46
0 元（計算式：16,500,000x8.124%=1,340,460） ，被告於解約後固已將系爭房地另出售他人而獲取對價，惟自兩造6月簽約至被告8 月解約為止，前後約有2 個月，係因原告違約，造成被告無法進行銷售而虛耗成本，依全部銷售期間之比例計算，該部分損失之銷售廣告費用為282,202 元（計算式：1,340,460 ÷9.5x2=282,202 ，元以下四捨五入），顯見系爭房地買賣契約約定之違約金，實屬過高，本院依前揭規定，認應依職權將違約金酌減至282,202 元，始屬相當。
依兩造間系爭房屋買賣契約第23條第2 項，及原告與地主林鴻邦間系爭土地買賣契約第11條第1 項，均約定兩契約間具有不可分關係，依民法第292 條準用同法第273 條第1 項之規定，原告自得對被告即不可分債務人中之一人為全部之請求。從而，被告原收受之訂金及簽約金共165 萬元，其中被告得依約沒收之違約金為282,202 元，是原告依解約後之回復原狀請求權，請求被告返還1,367,798 元（計算式：1,650,000-282,202=1,367,798） ，為有理由。
㈣至原告於95年6 月23日給付被告之瓦斯費36,070元、代書費
及規費97,296元，被告已當庭同意返還。是以，包括前揭應返還之部分訂金及簽約金，原告得請求被告給付之金額合計為1,501,64元（計算式：36,070+97,296+1,367,798=1,501,164） 。
五、綜上，原告請求被告應給付1,501,164 元，及其中1,367,79
8 元自支票票款得受領時即95年6 月26日起，其餘133,366元自起訴狀繕本送達翌日即96年2 月14日起，均至清償日止，按法定週年利率5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部份，則無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，於原告勝訴範圍內，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，分別准許之。原告敗訴部分，其假執行之聲請則失依據，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
八、本件訴訟費用之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 96 年 9 月 21 日
民事第一庭 法 官 高愈杰以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 10 月 1 日
書記官 高楚安