臺灣士林地方法院民事判決 96年度訴字第292號原 告 丙○○訴訟代理人 屠啟文律師被 告 甲○○被 告 海帝有限公司法定代理人 丁○○被 告 乙○○
戊○○己○○共 同訴訟代理人 范宗熙律師上列當事人間減少價金等事件，本院於民國96年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告甲○○應給付原告新臺幣貳佰叁拾萬貳仟柒佰柒拾陸元，
及自民國九十六年二月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告海帝有限公司、乙○○、戊○○、己○○應連帶給付原告
新臺幣貳佰叁拾萬貳仟柒佰柒拾陸元，及均自民國九十六年二月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一、二項中如任一被告為給付，其他被告於其給付範圍內，同免給付義務。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項、第二項，於原告以新臺幣柒拾陸萬柒仟元為被
告供擔保後，得假執行。但如被告甲○○、海帝有限公司、乙○○、戊○○及己○○以新臺幣貳佰叁拾萬貳仟柒佰柒拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。原告起訴時原請求被告給付新臺幣（下同）540 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。嗣本院於民國96年9 月10日赴現場勘驗並囑託臺北縣淡水地政事務所測量（見本院卷第151 ～154 頁），乃於96年10月17日遞狀變更請求之金額為2,302,776 元。核其變更，屬縮減應受判決事項之聲明，且請求之基礎事實同一，揆諸前開法條規定，應予准許。
二、原告起訴主張：伊於95年8 月2 日經由受僱於被告海帝有限公司（下稱海帝公司）之不動產經紀人及經紀營業員，即被告乙○○、戊○○、己○○之仲介，以2,550 萬元之價格，向被告甲○○承購其所有、坐落臺北縣○○鎮○○段165 地號等28筆持分土地及其上門牌為臺北縣○○鎮○○路○○巷○○號之房屋（下稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書乙紙（下稱系爭契約）。詎料，伊於給付尾款完訖並於95年8 月31日辦理交屋後，經鄰居告知，始知悉系爭房地鄰馬路之一側、自既存之屋外圍牆往內起算之一樓庭院部分土地，早於89年12月29日即經淡水鎮公所徵收完畢，並於90年3 月16日登記為公有土地（即分割後之同段165-1 地號），並為計畫道路。惟被告甲○○明知此瑕疵，卻仍於該標的物現況說明書內，表示系爭房地並無租賃或占用他人土地之情形；並於系爭契約第2 條中，再度陳明系爭一樓空地並無增建或占用情形。顯見被告甲○○係惡意隱瞞系爭一樓庭院內之部分土地有占用公有土地之情事。經淡水地政事務所於96年9 月10日實地測量之結果，系爭房地庭院及車道占用公有之計畫道路土地面積為同段第169- 1地號計9.14平方公尺，第165-1地號計36.55 平方公尺，合計為45.69 平方公尺，此即伊買受系爭房地存有占用公有土地之瑕疵，其於不動產交易市場上之價值即有2,302,776 元（依土地公告現值加四成之徵收價格計算）之減損。是伊依民法第365 條關於買受人因物有瑕疵而得請求減少價金之規定，通知被告甲○○減少本件買賣價金2,302,776 元。被告甲○○既已受領該部分價金，惟此2,302,776 元於伊為上開減價之請求後，被告甲○○已失其受領之法律上原因，而成立不當得利，或得依民法第360條規定請求損害賠償，訴請被告甲○○返還2,302,776 元及利息。而被告海帝公司為一專業不動產仲介公司；被告乙○○、戊○○、己○○，分係被告海帝公司所雇用之不動產經紀人及經紀營業員，於仲介伊買受系爭房地時，原應本其專業，就系爭房地之產權及使用現況詳為調查；詎渠等竟違反應遵守之法令規定，致使伊受有買受之不動產價值減損之損害，爰依消費者保護法第7 條第1 項、第3 項及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，渠等即應負連帶負賠償責任，並與被告甲○○構成不真正連帶債務關係，並聲明：㈠被告甲○○應給付原告2,302, 776元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡被告海帝公司、乙○○、戊○○、己○○應連帶給付原告2,302,77
6 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈢前二項中被告之一若對原告給付，其餘被告於其給付範圍內，免除給付義務。㈣願供擔保，請准予宣告假執行。
三、被告則抗辯略以：臺北縣○○鎮○○段第165-1 地號及第169-1 地號土地已於89年間由淡水鎮公所徵收，被告甲○○嗣於94年間取得系爭房地，故徵收費並非被告甲○○領取，無不當得利之情事，且上開土地並未賣予原告，非系爭契約買賣之範圍，被告亦於出售當時明確指明界址，原告並於該不動產說明書上簽名屬實，且經被告告知原告庭院內部分土地業經徵收，原告請求減少價金或損害賠償，均無理由等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准予宣告免為假執行。
四、原告主張其於95年8 月2 日經由受僱於被告海帝公司之不動產經紀人及經紀營業員，即被告乙○○、戊○○、己○○之仲介，以2,550 萬元之價格，向被告甲○○承購其所有、坐落臺北縣○○鎮○○段○○○ ○號等28筆土地應有部分及其上門牌為臺北縣○○鎮○○路○○巷○○號之房屋（即系爭房地），並簽訂系爭契約，已給付尾款完訖並於95年8 月31日辦理交屋，為被告所不爭執，並有不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷第11～18頁）。又系爭房地鄰馬路之一側、自既存之屋外圍牆往內起算之一樓庭院部分土地及車道部分，早於89年12月29日即經淡水鎮公所徵收完畢，並於90年3 月16日登記為公有土地（即分割後之同段165-1 、169-1 地號），而庭院部分土地及車道為公有土地，面積分別為36.55 、9.14平方公尺，合計共45.69 平方公尺，亦經本院勘驗屬實，並有土地登記謄本、臺北縣淡水地政事務所土地複丈成果圖（即附圖）在卷可稽（參本院卷第151~152 、168~169 、15
4 頁）。是本件爭點為：系爭房地佔用公有土地部分，被告有無告知原告？原告得否主張被告甲○○應負瑕疵擔保責任？其餘被告是否應負損害賠償責任？茲分述如下：
㈠被告雖主張簽約前即已由甲○○及海帝公司營業員告知原告
，一樓庭院部分土地已被淡水鎮公所徵收完畢，原告如事先不知則原告何以會請甲○○向訴外人林美惠索取已徵收但不致拆除之資料，原告取得資料後不但未提異議，卻轉請海帝公司核對云云，惟為原告所否認，被告就此自應負舉證責任。被告之主張雖提出訴外人林美惠之書函1 件（見本院卷第
119 頁）為證。然查訴外人林美惠之書函顯示傳真日期為95年9 月19日，已在買賣契約簽訂，價金亦已付清之後，不足以證明在簽約前被告即已告知原告，反足證明確如原告主張係交屋之後方得知徵收之事，否則原告何需再請海帝公司確認？益證被告主張不足採信。
㈡按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受
負擔，但契約另有訂定者，不在此限；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第373條、第354 條、第355 條分別定有明文。本件被告抗辯系爭契約中僅記載本件之買賣標的物為同段第165 地號等28筆，並未有同段第165-1 地號及第169-1 地號土地，被告甲○○自始即未曾出售該地，是不必負瑕疵擔保責任云云。惟按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」民法第348 條定有明文。故被告甲○○負有交付出售系爭房地及使原告取得所有權之義務。本件原告向被告甲○○買受及受交付之系爭房屋現況應係以圍牆所界定之土地為範圍，非得以同段第165-1 地號及第169-1 地號土地並未載明於系爭契約範圍內，即謂圍牆內經徵收之土地非屬本件買賣之標的。又所謂重大過失乃指依一般人之注意可得而知，竟怠於注意而不知；然依附圖所示，經徵收之第165-1地號、16 9 -1 地號地界線幾乎與第165 、169 地號界線平行，故如未經地政機關實際丈量，無法由圖面判斷系爭房屋及庭院實際座落之位置是否僅為第165 號土地，故被告主張依不動產說明書內之地籍圖謄本（見本院卷第95頁）所示，與現場相符，原告已簽名確認云云，並不足採，且認原告亦無重大過失。
㈢又依系爭契約第11條約定：「乙方（即本件被告甲○○）擔
保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其他糾葛情事，如有上述任何情事，除本契約內另有約定外，應由乙方於甲方（即本件原告）支付完稅款以前清理完畢，否則視為違約; 若甲方因此受有損害，乙方應負完全賠償責任。」，是依系爭契約，被告甲○○就本件買賣標的物並無占用他人土地亦負擔保責任。原告主張被告甲○○明知系爭一樓庭院土地占用公有土地，卻惡意隱瞞占用之情事，被告甲○○辯稱其已於出售時即已明確指明界址云云，惟查於系爭房地之標的物現況說明書內，就系爭房地有無租賃或占用他人土地之情形，被告甲○○係勾選「否」，（見本院卷第23頁）；且於系爭契約第2 條中，就本買賣標的物現況另有增建或占用部分，僅有勾選「其他」，並註明「四樓增建」（見本院卷第11、12頁），其餘部分均未註明，被告等辯稱於出售當時，已陳明有徵收情事云云，並不足採。又「謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。」有最高法院73年度台上字第1173號判例可稽。本件被告甲○○交付之系爭房地，既有部分庭院及車道座落於經徵收之計劃道路，面積合計達45.69 平方公尺，即約合13 .8 坪，尤其庭院減少之面積高達11坪，依通常交易觀念，自可認具有減少價值、效用或品質之瑕疵。至被告雖又辯稱經徵收之土地業經臺北縣政府、淡水鎮公所函覆均明示不予拆除云云，並提出函文影本3 件為證（見本院卷第161~164 頁），惟依臺北縣淡水鎮公所95年11月20日函文說明：「○○○鎮○○路○○巷係淡水（竹圍地區）都市計劃範圍辦理土地徵收及闢建，而因水仙山莊（八勢路50巷）部分路段地上物無法配合拆除，遂該路段本所以現況施作道路，不先行拆除道路範圍地上物，請道路兩旁建物業主於改建時再依建築線自行退縮，留設道路用地，或政府有拓建計劃時仍辦建物徵收，拓寬道路。」（見本院卷第164 頁），顯見並非絕不拆除，且原告於日後改建時亦應依建築線自行退縮，其使用上自已受有限制，被告辯稱並無瑕疵云云，並不足採。
㈣次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第
359 條定有明文；又按民法第359 條規定買受人因買賣標的物有瑕疵，得請求減少其價金，此項減少價金請求權之行使，僅須由買受人向出賣人以意思表示為之為已足，有最高法院86年度臺上字第2659號判決意旨可資參照。本件被告甲○○既應對系爭房地占用公有土地負瑕疵擔保責任，則原告於起訴時主張依民法第359 條之規定，請求減少價金，依系爭房屋庭院及車道座落於徵收土地範圍之面積共45.69 平方公尺，乘以該二筆土地96年度公告現值（均為每平方公尺36,000元，見本院卷第168 、169 頁土地登記第二類謄本）加四成之徵收價格計算，即原告主張其買受系爭房地受有交易市場上價格減損金額為2,302,776 元（計算式：45.69 ×3600
0 ×1.4 ＝2,302,776） 為有理由，且訴狀繕本也已送達被告，應認原告已向被告為減價之意思表示，業已行使減少價金請求權。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因而其後已不存在者，亦同。又受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。民法第17
9 條、第182 條第2 項定有明文。原告向被告甲○○請求減價2,302,776 元，既有理由，惟此款項雖經被告甲○○以買賣關係為由受領，現因原告行使減價請求權，被告甲○○受領該部分價金之法律上原因即不復存在。從而，原告依據不當得利之法律關係，請求被告甲○○返還2,302,776 元及自起訴狀繕本送達翌日即96年2 月27日（見本院卷第41頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，自屬有據，應予准許。
㈤又按「經紀業者因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過
失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」為不動產經紀業管理條例第26條第2 項所明定。
被告海帝公司為一專業不動產仲介公司（見本院卷第24頁公司基本資料）；被告乙○○、戊○○、己○○，分係被告海帝公司所雇用之不動產經紀人及經紀營業員，於仲介原告買受系爭房地時，原應本其專業，就系爭房地之產權及使用現況詳為調查，乃竟未為，且未告知原告上開徵收情事，致使原告受有買受之不動產價值減損之損害，渠等即應依上開規定負連帶負賠償責任，故原告請求被告海帝公司、乙○○、戊○○、己○○連帶給付2,302,776 元及自起訴狀繕本送達翌日即96年2 月9 日（見本院卷第29~32 頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，自屬有據，應予准許。又被告甲○○應依民法第359 條、第179 條規定返還原告請求減少之價金規定賠償原告所受損害之內容（即2,302,776 元）與被告海帝公司、乙○○、戊○○、己○○等人依不動產經紀業管理條例第26條第2 項等規定應連帶賠償原告於2,302,
776 元之範圍內，雖各基於不同之債務發生原因；然就同一內容之給付，對於同一債權人即原告各負全部給付義務，構成不真正連帶債務關係，如一債務人給付，其他債務人即同免其責任。因此，被告中一人若對原告給付，其餘被告於其給付範圍內即免除給付義務。又原告就被告甲○○之請求係民法第359 條、第179 條減少價金，或同法第360 條損害賠償，可認係選擇合併，又就海帝公司等人間之請求為消費者保護法第7 條第1 項、同條第3 項、不動產經紀業管理條例第26條第2 項，並陳明該二請求係選擇合併擇一判決，則本院認原告主張之民法第359 條、第179 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項既經准許，即無庸再就民法第360 條、消費者保護法第7 條第1 項、同條第3 項是否成立再為審酌，附此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第359 條、第179 條請求被告甲○○返還2,302,776 元及法定遲延利息，及依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定請求被告乙○○、戊○○、己○○與海帝公司連帶賠償同一金額及利息，為有理由，爰判決如主文第一至三項所示。又兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核於法相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件判決已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法均於本件判斷不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第2 項、第390條第2 項、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 11 月 9 日
民事第一庭 法 官 陳麗芬以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 11 月 19 日
書記官 林宗勳