臺灣士林地方法院民事判決 96年度訴字第555號原 告 丁○○訴訟代理人 王元勳律師複 代理人 林美治律師被 告 丙○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間債務不履行損害賠償事件，本院於民國97年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣捌仟叁佰玖拾元由原告負擔（即原告尚應賠償被告新臺幣伍佰陸拾元）。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國92年6 月25日與伊簽訂不動產買賣合約（下稱系爭兩造契約），將被告所有門牌號碼臺北縣汐止市○○街○ 巷○○號1 樓房地（即臺北縣汐止市○○○段叭嗹港口小段977 建號，下稱系爭房地）及地下一樓由系爭房地所屬「伯爵三代」社區（下稱系爭社區）區分所有權人約定分管而配屬之停車位（下稱系爭房地配屬車位）出賣予伊。伊已依約給付價金，被告亦依約移轉系爭房地所有權登記予伊。嗣兩造於92年8 月5 日辦理交屋手續，被告並現場指交位於系爭房地正下方之地下一樓車位（下稱系爭甲車位）予伊，且對伊表示系爭甲車位即為系爭房地配屬車位。伊於95年11月20日將系爭房地連同系爭甲車位出賣予訴外人楊陳碧珠，並於95年12月初將系爭房地、系爭甲車位交付楊陳碧珠使用。然於96年1 月初時，楊陳碧珠經系爭社區管理委員會通知，系爭社區門牌號碼臺北縣汐止市○○街○ 巷○○號
4 樓（下稱14號4 樓房地）屋主指稱系爭甲車位為14號4 樓房地配屬車位，而主張系爭房地配屬車位應位為距離系爭甲車位約102 公尺之系爭社區地下一樓第三排（下稱系爭乙車位），伊始知系爭甲車位並非系爭房地配屬車位。楊陳碧珠因而將系爭甲車位返還予14號4 樓房地屋主使用，並以此向伊請求賠償，伊乃與楊陳碧珠協議，由伊賠償楊陳碧珠新臺幣（下同）67萬元。被告出賣予伊之系爭甲車位既非系爭房地配屬車位，經第三人對伊主張權利，應屬權利之瑕疵，致伊受有67萬損害，伊得先位依民法第353 條準用第227 條債務不履行之規定，請求賠償損害67萬元；備位依系爭房地買賣契約第9 條第1 項之規定，請求被告給付同上金額之逾期違約金等語。並聲明：（一）被告應給付原告67萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭社區之地下停車位，係系爭社區之建商興建完成出賣時，透過買賣契約加以分配，系爭房地斯時即分得系爭甲車位，故系爭房地配屬車位即為系爭甲車位無訛。且伊於86年買受系爭房地後，即一直使用直至92年6 月25日出賣予原告為止，期間長達6 年。原告亦繼續使用系爭甲車位近4 年，系爭社區之其他區分所有權人從未對之表示異議，足見系爭房地之住戶，早已就系爭甲車位與系爭社區其他區分所有權人有默示之分管協議存在。原告亦未能舉證證明系爭甲車位並非系爭房地配屬車位，而有權利瑕疵存在，依系爭兩造契約，伊毋須負權利瑕疵擔保之賠償責任。又系爭甲車位之市價不過為25萬元，原告請求67萬元賠償，亦屬過高等語，資為抗辯。並聲明求為判決如主文第1 項所示及如受不利之判決，願供擔保，請准予宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院96年10月15日準備程序筆錄）
（一）被告於92年6 月25日與原告簽訂系爭兩造契約，將系爭房地及系爭房地配屬車位出賣予原告，原告已經依約付清價金，被告亦依約移轉所有權登記。兩造並於92年8 月5 日，辦理交屋手續，由被告指交系爭甲車位，其位置如本院卷第73頁附圖甲車位所示，並告知且擔保系爭甲車位即為系爭房地配屬車位，被告並於同日簽立如本院卷第22頁所示書面聲明予原告。
（二）系爭甲車位於兩造買賣過程、交屋當時，車位上方之橫樑位置，確實劃設有系爭房地門牌號碼即「16號1 樓」字樣之標示（下稱系爭甲車位現場標示）。系爭甲車位係位於系爭房地地下一樓A1樓梯間通往系爭房屋一樓大門之公共樓梯正下方。
（三）原告於95年11月20日將系爭房地連同系爭甲車位出賣予楊陳碧珠，並於95年12月初時，將系爭房地、系爭甲車位交付楊陳碧珠使用。於96年1 月初時，楊陳碧珠經系爭社區管理委員會通知，14號4 樓房地屋主主張系爭甲車位係配屬予14號4 樓房地。並指稱系爭房地配屬車位應為系爭乙車位，其位置如本院卷第73頁附圖乙車位所示。系爭甲停車位現場標示於之後並遭改為14號4 樓，楊陳碧珠並將系爭甲停車位交付14號4 樓屋主使用。
（四）其後，楊陳碧珠以此向原告請求賠償，原告乃與楊陳碧珠協議，由原告賠償楊陳碧珠67萬元，計算方式係以1 車位市價1 百萬互相讓步而得。
（五）被告於86年間向其前手購買系爭房地及系爭房地配屬車位，當時前手所指交予原告之系爭房地配屬車位即為系爭甲車位。被告買受後，即始終占有使用系爭甲車位至92年將系爭房地出賣予原告為止，期間六年，並無第三人或管委會出面主張系爭甲車位權利。
（六）原告92年受讓系爭房地後，即居住系爭房地且繼續偶爾停放車輛使用。
（七）系爭乙車位距離系爭房地正下方A1樓梯間之距離約102 公尺左右。
（八）系爭房地社區係於77年興建完成。
（九）系爭房地所在臺北縣汐止市○ 巷巷道之最後一戶門牌號碼為同巷16號。
四、本件經本院於96年10月15日與兩造整理並協議簡化爭點為
（一）原告依民法第353 條準用民法第227 條債務不履行之規定，請求被告賠償損害67萬元，是否有理由？
１. 被告交付之系爭甲車位是否有權利瑕疵？
（1）系爭房地於興建完成時，經建商或區分所有權人買賣契約配屬之停車位是否即為系爭甲車位？
（2）系爭房地歷任所有權人占有、使用系爭甲車位，是否有與系爭社區區分所有權人間成立明示、默示之分管契約？
（3）被告所交付之車位並非系爭房地配屬車位，而遭第三人請求排除占有使用，係權利之瑕疵或物之瑕疵？可否適用民法第227 條債務不履行、給付不能、給付遲延法則請求損害賠償？
２. 原告得否請求被告賠償其給付予楊陳碧珠之67萬元？
（1）原告賠償楊陳碧珠之依據為何？是否必要？
（2）系爭甲、乙車位是否有客觀上價值差異？抑或僅係主觀上之價值差異？其價差為何？
（3）原告得請求之損害賠償必要金額應為若干？
（二）原告依系爭兩造契約第9 條第1 項之規定，請求被告給付違約金67萬元，是否有理由？
１. 系爭房地買賣契約，兩造約定應交付之停車位是否為系爭甲
車位？被告所交付者已經提出系爭兩造契約約定之給付？
２. 約定履行期、清償期為何？
３. 被告有無逾期未履行？
４. 被告逾期日數若干？可請求之違約金是否超過67萬元？
五、茲分別論述如下：
（一）原告依民法第353 條準用民法第227 條債務不履行之規定，請求被告賠償損害67萬元，為無理由。
１. 被告交付之系爭甲車位即為系爭房地配屬車位，並無權利瑕疵可言。
（1）系爭房地於興建完成時，經建商分配之停車位即為系爭甲車位，故系爭社區之其他區分所有權人，已透過建商與系爭房地住戶成立分管契約，系爭房地之所有人對系爭甲車位有排他之使用權。
①按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張
任何權利，即出賣人必須就買賣標的物對買受人負權利瑕疵擔保之責任，若出賣人不履行其瑕疵擔保之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，此觀諸民法第349 條、第353 條之規定，固甚明確。然必以第三人就買賣標的物，依法確有得主張之權利存在，且其主張將使買受人由出賣人所取得之權利喪失或缺損，始能該當。倘第三人本對買賣標的物本無可依法主張之權利存在，買受人不查，經第三人為主張後，自行拋棄權利而為讓步，自不能認出賣人於此尚須擔保買受人權利之喪失，而認出賣人對買受人須負損害賠償責任償，要屬當然。次按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度臺上字第2477號判決參照）。
②經查，證人姚筱薇結稱：系爭社區各住戶房地由樓梯間下來至
正下方地下一樓樓梯間門口左右兩側應為一樓車位，更往左右兩側為4 樓車位。一樓銷售價格比較高，所以車位比較靠近樓梯出口。系爭甲車位即係位於系爭房地樓梯間下來正下方地下一樓樓梯間門口左右兩側，當初應係分配給16號1 樓即系爭房地所有。因為系爭甲車位所在之該橫排車位不夠，所以14號4樓房地與系爭房地同巷10號4 樓（下稱10號4 樓房地）住戶停車位於是移到地下一樓第三排，亦即系爭乙車位所在之那一排。伊曾向系爭社區管理委員會要求提供停車位分配圖，也是這樣配置等語（見本院卷第179 至182 頁筆錄）。而姚筱薇本係系爭社區之區分所有建物之建商宏璟建設股份有限公司（下稱宏璟公司）銷售系爭社區建案之行政承辦人員，對於系爭社區車位原始配屬情形，自當知之甚詳，且與兩造並無任何利害關係，其證詞當屬客觀可信。由是可知，系爭甲車位確係系爭社區起造完成銷售時，各住戶透過與建商各別銷售行為，而約定由系爭房地住戶使用，成立分管契約之特定部分，殊為明確。又系爭社區之停車位於宏璟公司交屋予承買之住戶時，建商交付系爭社區停車位時，均曾於停車位上方標示配屬之房地門牌號、樓等資訊，亦據證人姚筱薇（見本院卷第180 頁筆錄）及系爭社區前任主委甲○○（見本院卷第165 至166 頁）證述明確（見本院卷第166 頁筆錄、第180 頁筆錄），當可認定。再者，系爭甲車位上方原本係標示「16號1 樓」（按即系爭房地門牌），於96年3 、4 月原告向系爭社區甲○○伊表示要調解停車位問題後，方被改成「14號4 樓」等情，亦為兩造所不爭執（見上述不爭執事項（二）（三）所示）。證人甲○○尚證稱：系爭社區停車位之上方標示，於建商交屋後，即從未再重新粉刷過等情明確（見本院卷第165 頁筆錄），原告又未能舉證證明系爭甲車位上方標示於96年3 、4 月經變更為14號4 樓前，另有其他遭塗改變更之情。準此可悉，建商宏璟公司最初交屋予承購住戶時，確係將系爭甲車位分配予系爭房地住戶，方於系爭甲車位上方標示為系爭房地之門牌號碼，洵堪認定。由是益證，系爭甲車位實為系爭房地配屬車位，要無疑義。另由卷附證人姚筱薇所提出之系爭社區管理委員會檔存之車位配置圖（見本院卷第184 頁）所載：8 巷16號1 樓（按即系爭房地）之配屬車位位置對照原告所提出之停車位位置圖（見本院卷第73頁），即係系爭甲車位所在等情，更為灼然。職是，系爭甲車位即係系爭房地配屬車位，系爭社區住戶就系爭甲車位，已與系爭房地所有權人，成立分管契約，而使系爭房地所有權人得占有、使用系爭甲車位，彰彰明甚。
③原告雖以證人甲○○於本院證稱：系爭甲車位所在之一排車位
，乃係系爭社區8 巷住戶之停車位，該排車位不夠1 個或2 個，所以必須有部分8 巷住戶車位擠到系爭乙車位所在位置。依照常理判斷，8 巷最後一個車位不是16號1 樓就是4 樓等情，據以推論系爭房地配屬車位應為系爭乙車位云云。然查，由證人甲○○於本院同日亦明確證稱：伊雖曾擔任主委，但系爭社區8 巷之車位均係由建商，從來都沒有發生過紛爭，故伊亦不知建商最初分配之系爭房地配屬車位係在何處。因系爭房地係在系爭社區8 巷最後二戶，故伊只是依照系爭甲車位所在該排
8 巷車位由左至右按照門牌號碼之順序推論，系爭房地配屬車位將因該排車位數量不夠，而被擠到系爭乙車位所在位置等語（見本院卷第163 至165 頁筆錄）。由是可見，甲○○雖曾擔任主委，然因系爭社區車位從未發生紛爭，因而未注意系爭社區停車位之配置，其是否能明確知悉系爭房地配屬車位位置所在，已屬有疑。尤以其關於系爭乙車位歸屬之推論，亦僅係根據車位由左至右配合門牌號碼順序所為，亦與較為明瞭系爭社區銷售交屋時車位配置情形之建商宏璟公司承辦人員姚筱薇所述不符，更難為憑。因此，不得僅以甲○○就系爭房地配屬車位之推測，斷章取義而為被告不利之認定。
④綜上，系爭房地於興建完成時，經建商分配之停車位即為系爭
甲車位，故系爭社區之其他區分所有權人，已透過建商與系爭房地住戶成立分管契約，系爭房地之所有人對系爭甲車位有排他之使用權。因之，被告指交系爭甲車位予原告，原告對系爭社區其他住戶而言自可享有排他使用之權。原告將之出賣楊陳碧珠並交付，楊陳碧珠本亦可排他使用，14號4 樓住戶並無足使原告或楊陳碧珠所取得之系爭甲車位使用權益喪失或缺損之權利存在，衡諸上開①之說明，系爭甲車位自無權利瑕疵，被告當無須負權利瑕疵擔保責任。又14號4 樓住戶對系爭甲車位本無可依法主張之權利存在，原告、楊陳碧珠不查，經14號4樓為主張後，自行拋棄權利而為讓步，原告甚且自認理屈而對楊陳碧珠賠償，要屬原告與楊陳碧珠自己對他人之侵害，未依法為主張，自甘受損，與被告是否應負權利瑕疵擔保責任無關。原告以此請求被告負瑕疵擔保之賠償責任，要屬無據，不能准許。
（2）系爭甲車位既有明示之分管契約而無權利瑕疵，已認定如上，則本院自無須再審究系爭社區住戶就系爭系爭甲車位有無默示分管契約，更無須在認定系爭甲車位非屬系爭房地配屬車位究屬何種瑕疵類型等情，是原列爭點（一）１
（2）（3）即無深究必要，併此敘明。
２. 原告不得依據權利瑕疵擔保規定，準用債務不履行請求被告
賠償，已經明認，是亦無再論及系爭甲、乙車位間有無價差，損害之金額應為若干等情，是原列爭點（一）２各項，均無論述必要，亦予指明。
（二）原告依系爭兩造契約第9 條第1 項之規定，請求被告給付違約金67萬元，亦無理由。
１. 被告交付系爭甲車位予原告，乃符合系爭兩造契約之給付，並無未依系爭兩造契約履行之情。
（1）經查，系爭兩造契約約定應交付之車位本為系爭房地配屬車位，此觀系爭兩造契約第1 條第2 項所載甚明（見本院卷第12頁）。而被告交付原告之系爭甲車位，本即為系爭房地配屬車位，亦為原告得與系爭社區其他住戶之分管契約排他使用，且無權利瑕疵之車位，已認定如上（一）１所示。由是以觀，被告交付系爭甲車位，當屬合乎系爭兩造契約債之本旨所為給付，並無不履行系爭兩造契約之情事，昭然若揭。
（2）按乙方（按即被告）若未依本約履行各項義務或付款約定時，每逾一日乙方應按已繳買賣價款千分之一計算懲罰性違約金予甲方（按即原告），系爭兩造契約第9 條第1 項固定有明文。然此必以被告未依系爭兩造契約履行義務為前提，始能當之。然被告交付系爭甲車位既屬合於系爭兩造契約之給付而無不履行之情，業如上述，則原告不得再依本條約定，請求被告按日給付違約金，至屬明白。是故，原告主張依系爭兩造契約第9 條第1 項約定請求賠償違約金云云，亦屬無稽，不能准許。
２. 原告依系爭兩造契約第9 條第1 項之規定，請求被告給付違
約金屬無理由，已認定如上，則原列爭點（二）２、３、４，無論如何認定，均與判斷無涉，自無贅言之需要。
六、綜上所述，原告本於民法第353 條準用同法第227 條之規定及系爭兩造契約第9 條第1 項之約定，請求被告賠償損害及給付違約金，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本院並依職權確定本件訴訟費用額為8390元（原告起訴預納裁判費7830元、被告預支證人旅費560 元），並諭知由敗訴之原告負擔及一造應賠償他造之金額。
八、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或防禦方法；未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第第78條、第87條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 1 月 25 日
民事第三庭 審判長法 官 鍾任賜
法 官 施月燿法 官 王沛雷以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 2 月 4 日
書記官 桂大永