臺灣士林地方法院民事判決 96年度訴字第749號原 告 甲○○訴訟代理人 沈明達律師被 告 乙○○上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國96年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參萬陸仟元。
被告向原告承租臺北市○○區○○街1段342巷1號1樓房屋之租金，自民國九十六年五月四日起調整為每月新臺幣柒仟柒佰肆拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁萬陸仟柒佰叁拾捌元由被告負擔五分之一即新臺幣柒仟叁佰肆拾捌元，餘由原告負擔；被告應賠償原告所預繳之裁判費新臺幣柒仟叁佰肆拾捌元。
本判決第1 項及第4 項，於原告以新臺幣壹萬肆仟肆佰伍拾元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告自民國71年起向伊承租（下稱「系爭租約」）門牌號碼臺北市○○區○○街1段342巷1號1樓房屋及所坐落之臺北市○○區○○段二小段250、251、251-1、251-2地號土地（下稱「系爭房地」）。惟因系爭房地現今價值已較訂約當時增加5、6倍之多，是租金應隨同調整為每月新臺幣（下同）2萬9千元。伊於95年10月間通知被告調整租金為每月1萬8千元，惟為被告所拒絕，迄96年4月已積欠7個月租金，伊遂於96年5月3日催告被告給付，然未獲置理，爰以起訴狀繕本送達被告，為終止系爭租約之意思表示。為此，先位依系爭租約、不當得利及土地法第100條第3款之規定，訴請被告給付積欠95年10月份至96年5 月份之租金，及自系爭租約終止後相當於租金之不當得利，並將系爭房屋遷讓返還予原告；另備位依民法第442 條前段之規定，訴請將被告向原告承租系爭房屋之租金，自96年5 月4 日起調整為每月
1 萬8 千元等語。並聲明：㈠1.先位部分：被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並給付原告3 萬6 千元及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告4,500 元。2.備位部分：被告向原告承租系爭房屋之租金，自96年5月4日起調整為每月1萬8千元。㈡前項先位聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊係於30幾年前向原告承租系爭房地，一家六口皆居住於此，20幾年前租金已從每月1千元調整為4,500元迄今，惟系爭房屋多處漏水，屢次通知原告修繕，原告均置之不理，請求調整租金不合理。伊雖自95年10月起即未繳交租金，惟係因伊不同意原告調漲租金，原告始拒收伊按原租額給付之租金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠被告於71年起向原告承租系爭房地迄今，租金為每月4,500元，系爭租約為不定期租賃契約。
㈡原告於95年10月間通知被告欲調漲系爭房地之租金，惟未明
確表示欲調漲之金額，嗣於96年5月3日以存證信函通知被告調漲租金為每月1萬8千元，被告於翌日收受該存證信函。
㈢系爭房地之租金平常係由原告去向被告收取，自從要求調漲
租金之後，原告即未再向被告收取租金。嗣於本院言詞辯論期日，被告均攜帶所欠原租額之現金欲給付原告，惟均為原告拒收，並表示於本件終結前拒收被告給付之租金。
四、得心證之理由：原告主張因被告積欠8個月租金，伊已依法終止系爭租約，被告應遷讓返還系爭房地，並給付積欠之租金及系爭租約終止後相當於租金之不當得利，如系爭租約未合法終止，系爭房地之租金亦應調整為每月1萬8千元等情，惟為被告否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點為：㈠系爭租約是否業經原告合法終止？㈡系爭租約如已終止，原告得請求被告給付多少租金及相當於租金之不當得利？㈢系爭房地之租金應否調整為每月多少元？㈣如應調整，應自何時起調整？茲分述如下：
㈠系爭租約是否業經原告合法終止？
按承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人得收回房屋，土地法第100 條第3 款固定有明文。
惟按所謂往取債務，係指以債務人之住所為清償地之債務而言，此種債務，必須債權人於清償期屆滿後至債務人之住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任。是如依契約應由出租人赴承租人處收取租金，而出租人並未赴承租人處收租者，則衹構成出租人受領之遲延，不能謂為承租人之欠租，設此際承租人業已催告出租人收租，或已將租金提存者，其不能謂承租人欠租固不待言，縱或承租人未為此項催告或提存，其不能構成承租人之欠租責任亦同。出租人以承租人積欠租金為原因終止租約，應依民法第440 條第1 項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約（最高法院69年臺上字第1280號、52年臺上字第1324 號 、86年臺上字第3324號判例參照）。經查：
1.系爭房地之租金平常係由原告去向被告收取，自從要求調漲租金之後，原告即未再向被告收取租金等情，為原告所自承在卷（本院卷第30頁）。且於本院言詞辯論期日，被告均攜帶所欠原租額之現金欲給付原告，惟均為原告拒收，並表示於本件終結前拒收被告給付之租金（本院卷第29、48頁）。顯見依兩造之約定或慣例，均係由原告至被告承租處收取租金，亦即系爭房地之租金債務屬於往取債務，原告主張此租金債務應由被告前往原告處支付等語，容有誤會，尚不足採。而被告之所以仍未給付自95年10月起迄今之租金，係因原告並未依約或依慣例赴被告處收取租金，甚至於本院言詞辯論時，被告二度欲當場給付欠租，均遭原告拒收，則揆諸前揭說明，衹構成原告受領遲延，被告縱未催告原告收租或將租金提存，亦不構成給付遲延之欠租責任甚明。
2.被告雖自95年10月起迄今尚未給付原告系爭房地之租金，惟既係因原告受領遲延所致，被告即不負給付遲延之責，則原告以被告積欠租金額達2 個月以上為由，依土地法第
1 00條第3 款規定終止系爭租約，即屬無據，亦即系爭租約並未經原告合法終止。從而，原告先位依系爭租約、不當得利及土地法第100 條第3 款之規定，訴請被告給付積欠95 年10 月份至96年5 月份之租金3 萬6 千元，及自系爭租約終止後相當於租金之不當得利，並將系爭房屋遷讓返還予原告，除給付租金3 萬6 千元部分為有理由，應予准許之外，其餘均為無理由，應予駁回。
㈡系爭租約既未終止，已如前述，則爭點㈡即無庸再予審酌，附此敘明。
㈢系爭房地之租金是否應予調整為每月多少元？
原告主張系爭房地之價值自71年迄今已增加5、6倍，請求將系爭房地之租金調整為每月1萬8千元等情，被告則以前揭情詞置辯。經查：
1.按民法第442 條規定，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；此所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4 號判例參照）。至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院20年度上字第283 號判例參照）。且因租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442 條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年度臺上字第3062號判決參照）。
2.再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文；而所謂土地價額係指法定地價而言，則為土地法施行法第25條所明定。又土地法第148 條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；而依平均地權條例第16條前段雖規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80% 為其申報地價。至於建築改良物之價值，則由該管直轄市或縣（市）地政機關估定之，亦為土地法第161 條所明訂。
3.據本院勘驗現場，系爭土地之地目為「建」，系爭房屋原登記部分為土造（面積49.59平方公尺），興建於37年8月10日原告買受之前，且原告於3 、40年前即已增建為如附圖編號A 、B 、C 、D 所示（面積共74平方公尺），迄今已歷經50年以上，系爭房地坐落於臺北市○○街○ 段○○○巷口，旁為臺北橋，附近有永樂國小、太平國小及大橋國小及市場，距離皆約步行5 分鐘路程；附近延平北路與民權西路口有公車站，附近1 樓均為店家，供營業使用，交通便利、機能性尚佳。惟因系爭房屋內部多處漏水（本院勘驗時適逢下雨），房屋老舊，有2 個房間、1 個小閣樓，衛浴設備非常簡陋，部分房屋甚至上無屋頂可遮風避雨，現供被告及其家人居住使用，常住人口6 人等情，有系爭土地及建物登記謄本、地政機關複丈成果圖、本院96年
8 月9 日言詞辯論筆錄及勘驗筆錄在卷可憑（調解卷第9至13頁、本院卷第28、34、41至42頁）。是本院綜合上情，認使用系爭房屋之對價應以系爭土地法定地價及系爭房屋估定價值總價額年息3%為相當。
4.系爭250 、251 、251-1 及251-2 地號土地96年1 月之公告地價分別為每平方公尺4 萬3,722 元、5 萬3,300 元、
7 萬100 元及7 萬100 元，有臺北市公告土地現值及公告地價查詢表附卷可稽（本院卷第6 至12頁頁）。換算為法定地價（公告地價80%） 則為每平方公尺3 萬4,978 元（元以下4 捨5 入）、4 萬2,640 元、5 萬6,080 元及5 萬6,080 元，系爭房屋占用系爭土地如附圖編號A 、B 、C、D 所示面積共74平方公尺（原告主張被告承租系爭土地全部面積共210 平方公尺，則屬無據，尚不足採），合計法定地價為309 萬4,316 。至於系爭房屋之估定價額，由於已超過耐用年數，依臺北市地價調查用建築改良物標準單價表所列土造建物之重建標準表上下限平均價額為每平方公尺5 千元，計算其96年殘餘價值為每平方公尺50元（不含裝潢、照明設備及土地價格）等情，亦有臺北市政府地政處96年8 月22日北市地二字第09632058800 號函在卷可稽（本院卷第39頁）。換算系爭房屋估定價值則為3,70
0 元。是被告使用系爭房屋之對價應為每月7,745 元〔計算式：（3,094,316+3,700） ×3%÷12≒7,745 ，元以下
4 捨5 入〕。原告即得於上開範圍內，請求調整系爭房地之租金。
㈣如應調整應自何時調整？
按房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算（最高法院48年臺上字第521 號判例參照）。原告曾於96年5 月3 日以存證信函向被告為調漲租金之意思表示，被告則於翌日收受該存證信函，有存證信函及其回執影本附卷可佐（調解卷第14至15頁背面）。揆諸前揭說明，原告即得請求自96年5月4日 起調整租金。從而，原告備位依調整租金之法律關係，於訴請本院調整系爭房屋之租金，自96年5 月4 日起以每月7, 745元計算之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈤按所謂訴之預備合併，通常固指原告預防其提起之訴訟為無
理由，而同時提起不能並存之他訴為備位，以備先位之訴無理由時，可就備位之訴獲得有理由之判決之訴之合併而言；惟原告提起非相排斥之數訴，而定其請求法院為裁判之順序，依上說明，應非法所不許（最高法院95年度臺抗字第184號判決參照）。本件原告先位請求被告給付租金之訴，與備位請求調整租金之訴，性質上並無不能併存之關係，故與客觀的訴之預備合併有異，依上開說明，應屬原告指定請求本院為裁判之順序。是原告請求被告給付租金之訴雖有理由，本院仍得就原告請求調整租金之訴併予裁判，附此敘明。
五、本件訴訟費用額確定為36,738元（包括原告所預繳之裁判費17,038元及測量規費19,700元），並應由被告負擔1/5 即7,
348 元（元以下4 捨5 入），餘由原告負擔；被告應賠償原告所預繳之裁判費7,348 元。
六、原告陳明就先位聲明部分，願供擔保請准宣告假執行，經核原告勝訴部分，於法相符，爰酌定相當之擔保金額併予准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 11 月 9 日
民事第二庭 法 官 張國勳以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 10 月 14 日
書記官 周玉惠