臺灣士林地方法院民事判決 96年度訴字第861號原 告 乙○○訴訟代理人 李進成律師複 代理人 李逸婷律師訴訟代理人 張國權律師被 告 甲○○訴訟代理人 呂偉誠律師複 代理人 劉緒倫律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於97年6 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬伍仟元，及自民國九十六年五月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十七，餘由原告負擔。
本判決第一項，得假執行；但被告如以新臺幣貳拾陸萬伍仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣伊經由訴外人伯爵不動產仲介有限公司（下稱伯爵公司）居間仲介，與被告於95年11月4 日簽訂「世成地政士事務所不動產買賣合約書」（下稱系爭契約），向被告購買建號1538號、門牌號碼為汐止市○○街○○巷○○號3 樓（含4 、5樓層，下稱系爭房屋），及其坐落之臺北縣汐止市○○○段叭連港口小段第461-0 號土地，應有部份73/10000，並約定價金新臺幣（下同）9,200,000 元，因被告於伯爵公司提供之不動產標的現況說明書（下稱房屋現況說明書）內，保證無滲漏水之情形、以及屋內自來水及排水系統均一切正常。
伊因被告保證系爭房屋絕無瑕疵等語，爰認系爭房屋現況確如系爭房屋說明書所載。又伊於簽約時已計畫重新裝修系爭房屋，然未屆約定交屋日期（即95年12月20日），遂與被告簽訂「借屋裝修同意書」（下稱借屋同意書），約定由被告將系爭房屋出借予伊裝修，伊仍依照系爭契約所定之程序履行交屋手續，是以被告於95年11月4 日依約將系爭房屋借予伊裝修。伊於95年11月12日僱工裝修時，將5 樓地板翻起發現地板下布滿白蟻，且因連日下雨，陸續發現4 樓房間有因滲水產生之壁癌，經查發現係5 樓陽臺排水管無法產生作用，雨水未經該排水管引流至地下水道，而係直接傾注於5 樓陽台地面，導致雨水無法排洩因此滲流至4 樓而造成各處房間牆壁潮濕，而產生壁癌。伊至此始知系爭房屋早有白蟻蛀蝕地板及滲水等無法依通常檢查可立即發現之瑕疵存在。伊嗣依房屋現況說明書第7 項規定，請求被告前往維修，然被告推稱系爭房屋於95年8 月已整修過漏水問題，且屋況沒問題並保固1 年，並依房屋現況說明書內已載明系爭房屋無滲漏水之情形云云置辯。惟查，被告竟於房屋現況說明書第⒉項「現況是否有滲漏水情形？」欄內勾選「否」、「屋內自來水及排水系統是否正常？」勾選「是」，被告故意不告知系爭房屋有上開瑕疵，並交付系爭房屋予伊，是被告就系爭房屋之買賣契約，顯係可歸責於己之事由，而未為合於債之本旨之給付，已構成不完全給付，伊自得依民法第227 條第
1 項規定，請求被告依民法給付遲延之規定，就伊為將系爭房屋之白蟻、滲漏水情形全部修復，所需支出之修繕費用（原告已支出除蟲費用25,000元、板修繕費用240,000 元、告預估漏水修理費用460,000 元，合計725,000 元。）。被告故意不告知上開瑕疵，竟於房屋現況說明書保證系爭房屋無滲漏水之情形、以及屋內自來水及排水系統均一切正常。系爭房屋缺少被告所保證之品質，原告自得依民法第360 條請求不履行之損害賠償。又系爭契約並未免除被告有物之瑕疵擔保責任，且系爭房屋因白蟻蛀蝕、排水管漏水等事實，均非依通常檢查程序而得知，縱系爭契約有買賣當事人確認建物現況或依現況交屋之約定，被告仍需負物之瑕疵擔保責任。被告得於相當於系爭房屋減損價值之修繕費用725,000 元範圍內，依民法第360 條規定請求減少價金。前述依據不完全給付及物之瑕疵擔保之法律關係對被告所為請求，係屬請求權競合之關係，請鈞院審理後，擇一對伊有利者而為判決，並聲明：㈠被告應給付原告725,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即96年5 月17日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠兩造於95年11月4 日簽約前，原告多次至系爭房屋查看屋況
，被告亦曾明確告知原告系爭房屋屋齡已有17年，且4 樓之主臥室、房間部分曾有滲水問題，但已於95年2 月間委託大台北景觀設計有限公司（下稱大台北公司）進行修繕工程並於95年3 月18日完工，前開工程係加強防水處理並保固一年，於原告查看屋況之時，滲水問題皆已獲得解決。原告知悉被告曾進行漏水整修，並願與被告簽訂系爭契約，雙方於系爭契約第3 條第1 項及第18條約定以「現況交屋」，並確認排水系統無其他問題後簽訂而成。
㈡「依現況交屋」係指被告依契約成立時系爭房屋之現況履行
交付義務，被告已依現況交付，則原告應就被告交付系爭房屋時，如何不符契約成立時之現況舉證，且依被告所稱系爭房屋之白蟻、滲水現在於訂約前已存在，足證被告已依契約成立時之現況履行交付義務。
㈢系爭房屋為17年之舊房屋，原告主張之樓地板已逾耐用年限
，縱有白蟻蛀蝕狀況應為自然耗損及老化現象，依通常交易觀念應非屬「瑕疵」，被告對系爭房屋不負新屋之擔保責任。原告買屋時已計畫重新整修系爭房屋，故修繕地板、清除白蟻應屬原告整修房屋之範圍。依建物現況確認書第⒎項記載「自來水及排水系統經雙方當場檢驗是否正常，若不正常，由賣方負責維修，半年內由賣方負責。」該條係針對自來水與排水系統而言，與系爭木地板白蟻及屋頂樓板滲漏水情形不同，原告依據上開約定請求，並無理由。
㈣被告於於96年2 月15日收受原告通知後，即積極與原告聯絡
，陸續發函予原告，以期儘速釐清實際漏水原因，但皆未收到原告之善意回應。此外，被告曾分別於96年1 月31日、96年3 月間親至系爭房屋，並希望原告請配合之水電工至現場會同查勘，以釐清責任歸屬，未料原告卻不願配合，僅一味要求賠償金額，足證被告並無違約責任且已依誠實信用原則履行義務。並聲明：㈠原告之訴應予駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利益判決，被告願供擔保，請准宣告免假執行。
三、本件兩造不爭執點如下：㈠被告於民國95年9 月28日與訴外人伯爵不動產仲介有限公司
（下稱伯爵公司）簽訂如原證一所示「不動產委託銷售契約書」，委託銷售被告所有坐落台北縣汐止市○○○段叭嗹港口小段第461 地號及地上建物即門牌號台北汐止市○○街○○巷○○號3 、4 、5 樓房地（下稱系爭房屋），委託期間自95年9 月28日起至95年11月月22日止。
㈡原告經由伯爵公司仲介，與被告於95年11月4 日簽訂如原證
二所示之「世成地政士事務所不動產買賣合約書」，而買受系爭房屋，價金新台幣（下同）920 萬元，簽約時原告先付
220 萬元（內含定金50萬元，簽約當日原告付現金10萬元，支票40萬元、170 萬元各乙紙，共220 萬元），尾款700 萬元於被告交屋時同時付清，原告並已完成履行價金給付義務。
㈢原告於簽時已有重新裝修系爭房屋之計畫，故兩造於95年11
月4 日簽訂如原證四所示之「借屋裝修同意書」，於同日由被告先行將系爭房屋借予原告進行重新裝修工程。
㈣系爭房屋四樓主臥室及其他房間部分，於95年2 月出售前曾有滲水之事實及其他一個房間。
㈤兩造於簽訂契約之同時，已就系爭房屋之狀況確認並簽訂「建物現況確認書」。
㈥兩造對於原告提出原證一、二、三、四，有關關買賣系爭房
屋所簽訂之不動產委託銷售契約書、不動產買賣契約書、被告給付價金之支票與本票及借屋裝修同意書，暨對於被告提出之被證二、三之律師函、證信函形式上真正，均不爭執。
四、兩造爭執點：㈠系爭房屋是否有原告主張之白蟻、滲水等瑕疵存在？該等瑕
疵是否於95年11月4 日交屋時，被告將該屋交付予原告重新裝修間業已發生？㈡該等瑕疵是否屬於依通常檢查不能發現之瑕疵？㈢被告答辯狀所附被證一之請款明細表是否真正？㈣被告是否曾於95年2 月間委請大台北景觀設計有限公司修繕
滲水狀況，如有，原告主張之滲水瑕疵是否與該次修繕內容之滲水成因相同？㈤如原證二附件一建物現況確認書第三項、第七項約定所示、
兩造是否於簽訂買賣契約時，有合意免除被告所負民法226條第1 項債務不履行損害賠償以及民法第360 條物之瑕疵擔保等責任？㈥原告主張依民法第359 條請求減少價金，是否有理由？如有
；其得請求減少之價額若干？
五、本院之判斷：㈠系爭房屋是否有原告主張之白蟻、滲水等瑕疵存在？該等瑕
疵是否於95年11月4 日交屋時，被告將該屋交付予原告重新裝修間業已發生？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354 條定有明文。次按「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。最高法院73年台上字第1173號判例意旨可資參照。
⒉查原告主張系爭房屋有白蟻、滲水瑕疵乙節，業據其提出
照片八張（即原證六至七）為證，並有證人即原告委任施工裝修系爭房屋人員戊○○（天綺裝潢工程行負責人）到庭證稱：當開始的時候不知道，是伊在五樓施作時，在改軌道時發現有白蟻，伊就繼續追蹤，發現五樓到四樓的電話線管路都有白蟻，軌道上木板下面的夾板拆掉，發現木板都已經爛掉，白蟻都很多。伊就建議先從五樓木地板要全部打掉，後來打掉以後，發現五樓前陽台有水跡，才知道前陽台有滲水進屋內，然後才開始拆，跟著白蟻痕跡拆到四樓整樓面地板，拆到四樓地板才發現小客廳的樓面天花板頂級主臥室的天花板頂，都有在滴水。期間有找除蟲公司來殺蟲，發現白蟻後，仲介說拍照存證，仲介再找賣方交涉。滲水部分從五樓陽台滲水及四樓頂板都有漏水，屋主就找仲介來，仲介一直說不可能，後來仲介店長有來，才把地板敲掉，才知道漏水及白蟻很嚴重，所以才會拍照存證。如果木地板沒有滲水現象，就不會長白蟻，因為上面是柚木實地板，底層是夾板，所以才會腐爛長白蟻，因為白蟻不吃柚木，它會吃夾板。如果是乾燥的情形下，也有可能從鄰房木料中或從水溝跑進來，有可能但是可能性比較小。以此棟房屋的情形，伊肯定是滲水所引起潮濕造成夾板腐爛，白蟻最喜歡吃這種東西等語（詳見本院96年11月12日言詞辯論筆錄）；證人即趨勢環保服務有限公司負責人丙○○則證稱：有到現場去除蟲，伊到現場三、四樓、五樓有些地板已經部分有拆除，伊有發現有蟻道，拆除完的部分，伊就在地板噴藥，沒有拆除的地方，伊就鑽兩釐米的洞，灌殺蟲劑進去。據伊所知形成現況的白蟻需要一年多。如滲水一年就會形成白蟻現象等語（詳見本院96年11月12日言詞辯論筆錄）。又房屋乃生活起居之重要場所，若有漏水、滲水之情形，足認影響生活之品質，且已無法有效利用該房屋，是依通常房屋交易觀念，應認為該物已欠缺應具備之效用、品質。查系爭房屋有滲水、白蟻現象，原告指稱系爭房屋有瑕疵，即難認無據。又核證人戊○○及丙○○證詞所述，系爭房屋於裝修時即發現滲水及白蟻蛀蝕現象，白蟻又因滲水所造成，且蛀蝕程度至本件瑕疵情況，需時一年，顯見系爭滲水及白蟻瑕疵於95年11月4 日交屋時，被告將該屋交付予原告重新裝修間業已發生。
㈡該等瑕疵是否屬於依通常檢查不能發現之瑕疵？
依原告於96年4 月30日起訴狀所附原證五四張照片所示日期為95年11月12日，系爭房屋於被告借屋予原告裝修前，樓地板及牆壁尚無異狀，堪稱良好，且依系爭契約附件一建物現況確認書第⒊欄「是否有滲漏水之情形」係勾選「否」，「自來水及排水系統雙方當場檢驗是否正常」欄亦勾選「是」，可認原告主張於96年11月4 日簽約時及交屋時，尚未見系爭房屋有樓地板滋生白蟻及牆壁滲水痕跡，尚堪採信。復且據證人即伯爵公司之職員吳祖聖到庭證稱：這這個案子是伊自己接的，還沒有賣出去之前，伊會先去看過一次，依伊的經驗，通常伊會問有無滲水之問題，因為伊知道在伯爵山莊的房子有滲水的問題。會將現狀說明書交給買主，買主自己勾選現況交屋，之後再去收回說明書。有依說明書去第二次再去現場確認沒有滲水。買方說地板拆開來有發現白蟻，伊就到現場去，發現五樓地板拆下來，白蟻很嚴重，伊就要買方拍照存證，再通知賣方來。伊有告知原告並交給現況說明書，及報告房屋現況，於簽約時也會再次確認房屋的現況。
」（詳見本院96年11月12日言詞辯論筆錄）；證人戊○○證稱：伊在五樓施作的時候，在改軌道的時候，發現有白蟻，我就繼續追蹤，發現五樓到四樓的電話線管路都有白蟻，軌道上木板下面的夾板拆掉，發現木板都已經爛掉，白蟻都很多。伊就建議先從五樓木地板要全部打掉，後來打掉以後，發現五樓前陽台有水跡，才知道前陽台有滲水進屋內，然後才開始拆，跟著白蟻痕跡拆到四樓整樓面地板，拆到四樓地板才發現小客廳的樓面天花板頂級主臥室的天花板頂，都有在滴水。…期間有找除蟲公司來殺蟲，發現白蟻之後，有找仲介來，他就說拍照存證，他說要找賣方交涉。滲水部分從五樓陽台滲水及四樓頂板都有漏水，屋主就找仲介來，仲介一直說不可能，後來他們仲介店長有來，才把地板敲掉，才知道漏水及白蟻很嚴重，所以才會拍照存證。當初是發現壁癌，在四樓的三個房間的天花板牆角都有，但是我沒有聽屋主說有漏水等語（詳見本院96年11月12日言詞辯論筆錄）。
證人丙○○證稱：原屋主在賣房子之前不會發現有白蟻，要等到地板陷下去的時候，才會發現，平常是不會看到等語（詳見本院96年11月12日言詞辯論筆錄）。核證人吳祖聖、戊○○、丙○○所述大致相符，可認原告於95年11月4 日訂立系爭契約前，系爭房屋之樓地板及牆壁尚無異狀，堪稱良好，即便證人吳祖聖依建物現況說明書至現場核對，亦無發現滲水現象，始至原告借屋裝修，委請經證人戊○○施作裝潢時，發現白蟻情況，進而將五樓地版打掉時，始發現樓地板白蟻蛀蝕情況嚴重及五樓陽台滲水進屋之情況，且依證人丙○○所述，地板若非凹陷，否則不會發現，亦可證系爭白蟻瑕疵，並非依通常檢查可得發現，且若未打掉五樓木地板，亦無發現滲水之情況，顯現系爭滲水之瑕疵，亦非一般肉眼觀察得以窺之，而屬依通常檢查不能發現之瑕疵。
㈢被告答辯狀所附被證一之請款明細表是否真正？
被告於96年8 月31日答辯狀提出附件一大台北公司出具之請款明細表，由大台北公司向被告請款147,635 元（含營業稅7,030 元），復經被告於）96年11月6 日陳報狀提出由被告匯款予證人即大台北公司負責人丁○○之工程款電匯單（匯款金額140,605 元)， 再參酌證人丁○○到庭證稱：於95年
2 月間受託修繕系爭房屋，主要是五樓的衛浴及地板，因為滲水現象，屋主要伊去看房子等語（詳見本院96年11月12日言詞辯論筆錄）。堪認被告所提被證一之請款明細表係為真正。
㈣被告是否曾於95年2 月間委請大台北公司修繕滲水狀況，如
有，原告主張之滲水瑕疵是否與該次修繕內容之滲水成因相同？⒈被告主張於95年2 月間委請大台北公司修繕滲水狀況，業
據證人丁○○到庭證稱，業如前述，證人丁○○復稱：伊總共去了三次，從外觀上看來有發現靠近陽台天花板黑斑痕跡，俗稱壁癌，另四樓小房間頂滲水及痕跡，伊是施作泥作的部分，五樓有一間衛浴設備及五樓增建部分露台外面及露台外一個魚池，魚池占露台的一半，全部露台作防水。露台及水池部分先將原有鋪面及水池全部拆除，然後全面重做水泥粉刷，再作一層玻璃纖維強化塑膠（ＦＲＰ），再把魚池恢復虎頭磚砌回原先魚池，再把紅色尺二磚鋪在魚池外的部分，然後魚池內部再做側牆粉刷，再做ＦＲＰ防水二次二層。浴室部分原本浴缸及地磚拆除，淋浴間部分拆除，重新作水泥粉刷，淋浴間部分用彈性水泥（也是一種防水材）塗滿，再鋪上地磚，淋浴間以外部分，先作底部水泥粉刷再做ＦＲＰ防水層，再把原本浴缸回復，及固定浴缸的結構牆回復，再鋪上地磚，作ＦＲＰ防水層，四周的牆壁也都有施作，浴室的部分防水層做的比浴缸高，露台牆壁也做有15公分高的防水層。做完露台以後，有作漏水測試，在施作的部分裝滿水，經過2 、3 天，確定水位沒有下降，就表示沒有問題，而且四樓也沒有漏水，施作後不可能再漏水到四樓，因為ＦＲＰ本身的比重及強度很強，耐厚度高，如破冰船的外層、化學儲存槽。當初在施作時，我聽屋主主訴說，有滲水現象，後來打開看，伊發現可能有其他可能滲水的位置，比如兩棟別墅間的圍牆部分，圍牆底部龜裂情形，不是被告房屋的範圍，所以無法處理。露台及五樓管線部分沒有處理，有處理五樓露台排水管部分，因為發現它有很嚴重的滲水問題，造成含水部分，是因為當初建商未作防水處理，就直接蓋上去，所以會有空隙，我們將排水管接高，並在地面包覆一個防水層。是隔壁鄰房牆壁與地面交接面有龜裂，會造成四樓頂板含水，也有造成滲水情形，外牆防水未做好也有可能會造成含水等語（詳見本院96年11月12日言詞辯論筆錄）。足認證人丁○○該次修繕範圍係於五樓衛浴設備一間、五樓增建部分露台外面及露台外魚池一個之泥作部份，及處理五樓露台排水管部分，惟五樓管線部分沒有處理。可認前次瑕疵成因於五樓排水管部分及其他滲水位置（隔壁鄰房牆壁與地面交接面有龜裂），修繕部分係五樓排水管、五樓衛浴及陽台防水泥作。
⒉復依證人戊○○所述，本件系爭滲水瑕疵係因五樓陽台滲
水進屋，造成四樓頂板含水及滲水，修繕部分則為四至五樓泥作及管線部分。核證人戊○○所述，與原告主張系爭滲水瑕疵成因於五樓管線部分老舊，因雨水無法排出，而直接傾注於五樓地板及四樓滲水云云相符，則原告主張之滲水瑕疵與前次修繕內容之滲水成因相同。
⒊惟依證人丁○○所述，五樓陽台施作防水層後，五樓陽台
雖未漏水至四樓，然系爭房屋尚有其他滲水原因，即因隔壁鄰房牆壁與地面交接面有龜裂，或可能外牆防水未做好而導致含水，而該問題並未於其受託修繕範圍內，五樓管線並未更新，雨水注入管線後如無法流出，亦有可能導致滲水現象，四樓嗣後確亦生成壁癌情形，可見前次瑕疵修繕，並無法完全改善系爭房屋滲水現象，被告主張已因該次修繕已將系爭房屋滲水問題完全解決云云，洵非可採。㈤如原證二附件一建物現況確認書第三項、第七項約定所示、
兩造是否於簽訂買賣契約時，有合意免除被告所負民法226條第1 項債務不履行損害賠償以及民法第360 條物之瑕疵擔保等責任？⒈原告簽約時不知系爭房屋有滲水瑕疵：
⑴按買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕
疵者，出賣人不負擔保之責。民法第355 條第1 項、本文規定甚詳。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。
⑵被告主張簽約前原告知悉系爭房屋曾因滲水整修且已修
復，兩造並約定以「現況交付」，原告已免除被告之瑕疵擔保責任云云。惟查，被告對於原告知悉系爭房屋曾因滲水整修且已修復之有利於己之辯解，即應負舉證之責，然被告並未能舉證以實其說，是其此項辯解即非可採。復參建物現況說明書第⒉項「現況是否有滲漏水情形？」欄內勾選「否」、「屋內自來水及排水系統是否正常？」勾選「是」，且證人吳祖聖亦證稱：系爭房屋賣方委託買賣過程中，並無告知五樓露台曾經做過整修，伊也有問房子有無其他問題，賣方說已經花錢修理好，沒有問題，但是沒有跟我說修理哪裡，也沒有告訴我有無漏水等語（詳見本院96年11月12日言詞辯論筆錄）。本件仲介即證人吳祖聖亦就系爭房屋曾有滲水情況並不知情。又系爭滲水、白蟻瑕疵，係屬依通常檢查不能發現之瑕疵，業如前述，難認原告於簽約前已知悉系爭房屋曾有滲水現象。
⒉兩造約定以現況交屋，原告應無免除被告瑕疵擔保責任：
⑴按，民法第354 條第1 項本文規定，物之出賣人對於買
受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。是以，出賣人縱係出售中古屋，原則上仍應擔保具有通常中古屋之效用與品質。
⑵次按民法第98條規定，解釋意思表示，應探求當事人之
真意，不得拘泥於所用之辭句。最高法院並有數則判例闡釋此一條文：解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例）。解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（參見最高法院19年上字第58號判例）。從而，雙方是否合意免除出賣人有關物之瑕疵擔保責任，即應參酌上述法條與判例以解釋當事人真意。
⑶被告抗辯系爭房屋為17年之中古屋，系爭滲水、白蟻瑕
疵係為自然耗損、老化現象云云。惟據證人戊○○證稱：原告買這房子之後，有找伊去看，伊有開估價單，進去看的時候，原來的房子三樓，四樓、五樓都有重新裝潢過，三樓現場有作木地板是舊的，沒有天花板，只有一座吧檯，也是舊的，四樓有木櫃，木地板及櫃子，都是舊的，五樓有舊的木地板，也有木造隔間，也是舊的，三、四樓裝潢約二年以上，五樓約一年多，但是據伊判斷，好像沒有人使用過。地板沒有動等語；證人吳祖聖證稱：伊到現場有發現三、四、五樓都有新油漆過，因為屋主本身也很愛乾淨，成交之後，買方有提到說三樓要裝潢，四、五樓認為油漆再重新刷一刷就好了，沒有提到三、四、五樓地板要全部翻新，是買方父親陳宜忠說的，陳宜忠知道地板是櫸木地板，至於是否知道是實木的，我不知道，但他當時並沒有打算要換地板等語（詳見本院96年11月12日言詞辯論筆錄）。另證人戊○○證稱：如果木地板沒有滲水現象，就不會長白蟻，因為上面是柚木實地板，底層是夾板，所以才會腐爛長白蟻，因為白蟻不吃柚木，他會吃夾板。如果是乾燥的情形下，也有可能從鄰房木料中或從水溝跑進來，有可能但是可能性比較小。以此棟房屋的情形，我肯定是滲水所引起潮濕造成夾板腐爛，白蟻最喜歡吃這種東西等語；證人丙○○證稱：柚木、檜木一般白蟻不會啃食，但如果腐爛也是會吃，會被白蟻侵蝕，除非是滲水，會造成腐爛造成真菌，所以白蟻才會跟著過來，一般白蟻都是隨著管道間及水溝排水管的進來的。以17年的房子，依伊經驗白蟻的來源主要是滲水，白蟻從潮濕的管道間爬進來等語（詳見本院96年11月12日言詞辯論筆錄）。
核證人戊○○、丙○○所述，可認系爭房屋雖屬十七年之中古屋，五樓樓地板雖於舊木板，然如果無滲水之情形，應無造成白蟻蛀蝕現象，本件木地板白蟻現象，其滲水情形應有一年等情。因此，被告主張木地板係因自然耗損、老化現象，即非可採。
⑷又被告主張兩造約定以現況交屋，原告已免除被告瑕疵
擔保責任云云。經查系爭契約第3 條第1 項及第18條雖約定「依現況交屋」，但是其內容既未載明免除出賣人瑕疵擔保責任，則被告此一辯詞已屬可疑。再者，原告於簽約時應尚不知系爭房屋有滲水、白蟻瑕疵，且該等瑕疵係依依通常檢查不能發現之瑕疵，參酌系爭契約所附被告「建物現況確認書」第三項、第七項係約定漏滲水、排水系統等節，均需進一步檢測或使用一段期間後始能明瞭，應認上開約定僅意味原告明瞭被告以書面所說明現況，尚無免除被告物之瑕疵擔保責任之合意。因此，原告主張被告仍應負擔物之瑕疵擔保責任，堪認屬實；被告辯稱已特約免責乙節，即無可取。
㈥原告主張依民法第359 條請求減少價金，是否有理由？如有
；其得請求減少之價額若干？按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第372 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」民法第354 條定有明文；且民法第359 條並規定如買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金。查系爭房屋確有滲水、白蟻蛀蝕地板所造成價值減損之瑕疵，已如前述，從而，被告主張被告於價值減損之範圍內所收受原告交付之價款之法律上之原因，經原告行使價金減少請求權後，已不存在等情，尚屬的論，是其依不當得利之法律關係，請求被告返還減少之價金價額，應認可採。至於原告請求減少價金之數額，應否准許，茲分別審酌如下：
⑴除蟲費用25,000 元：
原告業據提出趨勢環保服務有限公司工作簽收單、保固書各1 紙在卷可參，復經證人丙○○證稱確實至現場除蟲，並於拆除及解決滲水問題後，再就局部灌藥等語（詳見本院96年11月12日言詞辯論筆錄）。堪認除蟲費用為除去蟲害之必要費用。
⑵地板修繕240,000元：
兩造於訂約時約定按系爭房屋現況交付，惟爭房屋於交付後發現樓地板已遭白蟻蛀蝕之情事，前已述及，而關於樓地板部分，依據社會通念，房屋若有裝潢之情形，即當然會影響一般民眾之交易意願，並增加系爭房屋經濟上之價值，且依訂約時之現況，原告未就樓地板重作或整理，可認樓地板若經拆除，亦有減少系爭房屋訂約時交易價值之程度，衡之常情，亦難謂無關重要，是原告主張被告應就此負擔物之瑕疵擔保責任，應屬有據。
⑶預估漏水修繕費用460,000元：
原告雖提出天綺裝潢工程行估價單一紙在卷可參，惟經證人即天綺裝潢工程行負責人戊○○證稱：有關滲水問題，四樓到五樓中間的管路可能要花上十幾萬元，當時業主說有關滲水部分先不處理，他要找前屋主處理。當初我第一份的估價單是三十幾萬元，後來白蟻部分追加做了333,
000 元，滲水部分處理部分包括泥作及管路部分，全部ＲＣ打掉，這部分目前已經做了將近完工，總共預估要是十幾萬元等語（詳見本院96年11月12日言詞辯論筆錄）。堪認原告主張預估修繕費用460,000 元為修復滲水瑕疵應為支出之必要費用，尚屬無據，參酌證人戊○○之證詞，應以十幾萬元實係使系爭房屋回復至無瑕疵狀態之有效途徑與必要支出，原告於97年1 月18日聲請狀內表示已將系爭滲水瑕疵修復完畢，然原告迄未舉證實際支出修繕費用數額，難以遽認上開460,000 元為系爭房屋因系爭滲水瑕疵而減損之價值。
㈦綜上所述，原告於95年11月4 日向被告買受之系爭房屋有滲
漏水及白蟻蛀蝕地板現象，為物之瑕疵，兩造雖約定依房屋現況交屋，惟上開瑕疵為依通常檢查不能發現之瑕疵，原告於訂約時並未因而免除被告之瑕疵擔保責任，已如前述，則原告請求依民法第359 條規定，主張系爭房屋價值減損，即為有據。又原告主張因白蟻瑕疵支出修繕費用265,000 元，應屬有據，惟原告就滲水瑕疵主張修復費用460,000 元，原告既已修復完畢，然迄未舉證已支出實際修繕費用為何，則此部分之請求，尚屬無據。從而，原告依民法第179 條規定，請求被告給付265,000 元及法定遲延利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分，則難認可採，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，所命為給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行；被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核無不符，爰酌定相當擔保金額併准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
七、本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 7 月 31 日
民事第一庭 法 官 洪舜帆以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 11 月 7 日
書記官 黃秀雲