臺灣士林地方法院民事判決 96年度重訴字第125號原 告 僑展不動產物業經紀有限公司法定代理人 辛○○訴訟代理人 黃淑琳律師
江肇欽律師楊逸民律師被 告 倫飛電腦實業股份有限公司法定代理人 己○○訴訟代理人 丁○○
蔡良靜律師上列當事人間給付報酬事件，本院於民國97年5 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹仟貳佰萬元，並自民國九十五年四月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分六，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆佰萬元為被告供擔保後，得假執行。但如被告以新臺幣壹仟貳佰萬為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴原請求被告給付之數額為新臺幣（下同）1,648 萬4,464 元，及自起訴狀繕本送達翌日即民國96年4 月20日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。嗣於訴訟進行中，具狀擴張請求之數額為1,648萬4,464 元，及自95年4 月17日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。核其所為，要屬擴張應受判決事項之聲明，揆之首揭規定，應認可許。
二、次按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止，惟於有訴訟代理人時不適用之，另承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條、第173 條及第175 條第1 項分別定有明文。本件原告公司法定代理人原為甲○○，嗣於訴訟進行中已經變更為辛○○，且已據其具狀聲明承受訴訟，揆之前揭規定，應認依法並無不合，為可許之。
三、原告起訴主張：訴外人即原告公司所屬員工丙○○於93年2月間，得知被告擬出售其位在臺北市○○區○○路○○○ 號之大樓（以下稱系爭大樓），旋與訴外人即被告公司員工庚○○聯繫，並與訴外人即該公司當時之副總經理兼發言人戊○○會面，除獲悉系爭大樓對外所開售價為新台幣23億5,000萬元，且得分層出售外，並當場交付系爭大樓之各樓層平面設計圖、地籍圖、售價及租金分算表、大樓營建特色概要說明書及使用執照等文件，且口頭告知仲介服務費為實際成交售價之1 ％。戊○○另表示：被告以往出售不動產，均不事先與仲介公司簽訂任何委賣書面契約，但完成交易後，會依口頭承諾支付報酬等語。原告公司經過內部討論後，乃指派丙○○尋覓買家以居間。事經丙○○積極聯繫邀約訴外人臺灣人壽保險股份有限公司（下稱臺灣人壽公司）管理部財產科科長乙○○與戊○○及庚○○等人，於94年1 月11日進行初次會談，並參觀買賣標的物，自94年2 月至5 月間，乙○○更在丙○○陪同下，與戊○○洽談共計四次，其中同年4月16日時，臺灣人壽公司已加價至16億5,000 萬元，同年5月3 日時，臺灣人壽公司之總經理亦偕同前往參觀買賣標的物，即丙○○與乙○○、戊○○等人見面至少六次，並曾轉知部分樓層回租及買賣價金等事宜。雖嗣後乙○○告知臺灣人壽公司若購買系爭大樓將不支付原告服務報酬，且基於業界慣例，日後將自行與被告進行洽談，而無須透過原告安排與參與，原告因而未再干預雙方之洽商，但此不影響系爭交易係由原告居間完成交易之事實，依據民法第565 條、第56
6 條定，原告得向被告請求給付報酬。嗣經原告去電詢問後，獲悉被告業於同年10月17日與臺灣人壽公司簽定買賣契約，成交價金為16億4,844 萬6,449 元，原告遂依約向被告請求給付服務報酬。詎原告竟以渠與臺灣人壽公司之交易與原告無涉為由拒絕給付，原告復於95年4 月17日發函催告被告給付居間報酬，惟未獲置理。為此，依居間契約法律關係請求被告給付報酬等語，並聲明求為判決: ㈠被告應給付原告新臺幣1,648 萬4,464 元，並自95年4 月17日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
四、被告則以：被告處理系爭大樓出租或出售事宜之模式，或經由仲介公司，或由買主自行接洽。若採取經由仲介公司之模式，必先由被告評估案件之成熟度，再衡量委託仲介之意願，二者條件符合時，為兼顧雙方利益，被告方會就特定買主設定之底價，服務費之支付條件、方式及仲介期間與仲介公司簽定「不動產委託銷售（租賃）契約書」，並載明委託期間被告亦得自行銷售之約款。而為方便接洽作業之進行，被告備妥多份系爭大樓之基本資料，供前來接洽之買主或仲介索取。又系爭大樓設定之底價為23億5,000 萬元，當時戊○○已告知丙○○：若買方願以該底價承買，則被告會委託原告代銷等語。嗣被告除與多家仲介公司來往接洽外，亦主動與他人接洽大樓出售事宜。雖丙○○曾於94年1 月初偕同乙○○參觀系爭大樓，惟該次參觀即如同被告與其他潛在買主首次見面一樣，並無受仲介商拘束之意思，且被告亦接獲其他仲介商聯繫，買主均係臺灣人壽公司，被告實無從判定臺灣人壽公司委託之仲介究竟為何者，而原告既未言明其受託身分，亦未要求簽立仲介契約，嗣後又刻意疏遠雙方之接洽，自議價至簽訂契約，均係交易雙方直接接洽、戮力催商所促成，原告不僅未曾參與，更未有任何協助或促成之行為，而不動產居間在實務上認為係媒介居間，原告未踐行居間義務，被告實未將原告視為本交易案之仲介商或居間者，原告亦未舉證證明雙方有何成立居間、給付報酬數額之合意與其報告有何效果，且依據不動產經紀業管理條例第22條規定，不動產仲介契約為要式契約，兩造間未曾訂立書面居間契約，故無有效之居間契約存在，原告對被告自無報酬請求權存在。況被告對外表示本案最低銷售底價為23億5,000 萬元，乃公開預告將來訂立居間契約所附之停止條件，在該條件成就前，原告亦不得請求報酬。縱認原告得請求被告給付居間報酬，因本件買賣過程係買方主動致電被告員工，經歷多次協商、議價、擬約、修改、訂約，原告皆未參與，亦未見證，尚對銷售標的認知錯誤而不知，被告依據民法第572 條規定亦得請求酌減至合理之數額等情詞置辯，並聲明求為判決: ㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保免為假執行。
五、經查：㈠如下事實為兩造所不爭執：
1.系爭大樓原屬被告所有，原告自90年12月間即與訴外人超營實業股份有限公司（下稱超營公司）簽訂不動產委託銷售契約書，嗣又先後與利達不動產股份有限公司（下稱利達公司）、瑞光不動產仲介經紀有限公司（下稱瑞光公司）簽訂不動產委託銷售契約書，但期間僅其中六樓部分，經超營公司居間而於94年1 月12日訂約，以1 億2,015 萬7736元之價格銷售予第三人日欣印刷股份有限公司（下稱日欣公司），其餘部分乃迄至94年10月17日方訂約以16億4,844 萬6,449 元之價格出賣予臺灣人壽公司。
⒉被告公司為僑福房屋之東湖加盟店，該公司員工庚○○曾交
付原告員工丙○○系爭大樓之各樓層平面設計圖、地籍圖、售價及租金分算表、大樓營建特色概要說明書及使用執照等影印文件，並告知系爭大樓出售之底價為23億5,000 萬元。
⒊94年1 月間，丙○○曾偕同臺灣人壽保險股份有限公司管理
部財產科科長乙○○第一次前往參觀系爭大樓，並面見被告公司當時負責處理該大樓銷售事務之副總經理戊○○。
⒋乙○○於臺灣人壽公司與被告簽訂買賣契約前，曾告知丙○
○：臺灣人壽公司若購買系爭大樓將不支付仲介費等語。其後原告亦出具承諾書，表示將不向臺灣人壽公司收取仲介費。
⒌原告曾於95年4 月17日委由律師發函予被告，函載內容為催告被告給付居間報酬等語，並經被告收受無誤。
⒍原告告訴戊○○、己○○、庚○○等詐欺案件，業經臺灣士
林地方法院檢察署檢察官以96年度偵字第1001號予以不起訴處分，案雖經原告向臺灣高等法院檢察署聲請再議亦遭駁回（下稱刑案）。
㈡上開事實，且經證人乙○○、丙○○、戊○○、庚○○證述
相符，並有不動產買賣契約（刑案卷第108 頁以下）、僑福房屋網頁資料（刑案卷第113 頁）、名片（同前刑案卷）、不動產委託銷售契約書（本院卷一第48頁以下）、系爭大樓購置案雙方確認事項書面（同上卷一第56頁以下）、統一發票（同上卷第131 頁、第134 頁）、律師信函（同上卷第24頁以下）、臺灣士林地方法院檢察署檢察官不起訴處分書（同上卷第26頁以下）、臺灣高等法院檢察署處分書（同上卷第117 頁以下），附卷可稽，並經調取刑案卷宗查核屬實，均堪認為真實。
六、茲原告主張依據與被告間居間契約法律關係，請求被告給付服務報酬，被告則以前開情詞置辯。本院判斷如下：
㈠按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」；「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」，民法第565 條、第566 條分別定有明文。而民法第565 條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其報酬並無影響（最高法院52年台上字第2675號、49年台上字第1646號判例意旨參照）。而依仲介交易慣例，關於居間之報酬皆係在居間人提供勞務前即為約定，倘雙方對報酬無法達成合意，居間契約無法成立，居間人自不可能代賣方尋覓有意願、資力之適合買方或賣方而為媒介，此為公知之事實。
㈡系爭大樓確經丙○○首先引介臺灣人壽公司職員乙○○認識
庚○○、戊○○，丙○○有持續與我聯絡，嗣經被告與臺灣人壽公司直接洽商價格而訂立買賣契約而成交等情，業據證人乙○○在本院審理中及刑案偵查中到院證述屬實（本院卷一第138 頁以下、刑案卷第15頁以下），且戊○○在刑案偵查中供陳：原告有打電話洽詢，庚○○曾帶他們看一次大樓有一次我出面與丙○○、乙○○一起看大樓，因丙○○有提到按仲介行規要抽佣金，我有跟他提到佣金的事，大部分是在電話中講佣金的事等語（刑案卷第51頁）；庚○○亦供陳：第一次見到丙○○是他來拿有關平面圖等資料，第二次是他帶乙○○來，有一次看大樓時，丙○○有問到佣金等語（刑案卷第12頁、第51頁）。嗣於本件訴訟進行中，戊○○到庭證稱：在93年底某日庚○○跟我說有一組人來看房子，我看到臺灣人壽公司的乙○○，還有一位卓先生作陪，卓先生我之前在91年間就已認識，94年3 月初乙○○約我見面，丙○○在場作陪等語（本院卷第190 頁），顯然被告公司負責系爭大樓銷售之戊○○早知原告所遣員工丙○○為不動產銷售仲介人員，係以居間收取報酬為生之人，如被告不支付報酬，則斷無無償為被告居間之可能，果被告無接受原告居間之意，且有於丙○○詢問居間報酬後，又繼續接受其居間仲介之理，乃被告受接受原告所屬之丙○○引介臺灣人壽公司購買系爭大樓而居間，揆之前揭規定及判例意旨，應認雙方居間契約已經成立，至報酬數額原則上應依約定，如無約定，則依據民法第566 條第1 項規定視為允付報酬，並依同條第2 項規定定報酬之數額，被告飾卸略謂雙方毫無居間之合意，契約關係不成立云云，當無足取。
㈢被告雖執前情否認兩造間有居間契約關係存在，抗辯無給付報酬之義務云云。然：
⒈居間契約之成立，當在接受居間之前，無居間後任憑一方意
志決定是否成立契約關係之理。被告抗辯：仲介銷售必先經被告評估後，方就特定買主設定之底價，服務費之支付條件、方式及仲介期間與仲介公司簽定契約云云，無論是否為其公司內部決策所定規則，被告事實上既因原告居間而達成銷售交易，即負有給付居間報酬之義務，其內部規範如何，不生拘束原告之效力，亦無礙於契約成立與否之認定。至原告是否完整履行居間義務，屬居間契約債務是否履行之問題，非契約成立之要件，不影響契約關係已成立之事實。
⒉按不動產經紀業管理條例第22條第1 項第1 款雖規定不動產
委由經紀業仲介出售之委託契約書，應由經紀業指派經紀人簽章。惟觀之同條項第6 款及同條例第29條、第31條規定，可知該條款之規定，乃僅規範經紀業者一方，而不及於他造當事人，性質上屬行政管理之規定，經紀業者有違反者，應受罰鍰或廢止公司登記之行政罰而已，無論居間契約或因居間所成立之買賣、租賃或互易契約之效力，均不因此受影響，此參照不動產經紀業主管機關內政部內授中辦地字第0950047568號函文內容，亦可見應為同一之解釋，至內政部所編印之契約範本，僅係主管機關製作供參照之用，無法源或強制效力，不影響本件之判斷。而本件雙方未定書面契約，雖為兩造所不爭執，但被告主張本件所涉居間契約為法定要式行為，故雙方無有效之居間契約存在云云，仍非可謂合。且據被告自承及證人戊○○證述，系爭大樓之銷售，需經其評估認可後，方才於介紹後簽約云云，參照其前與超營公司等不動產仲介業者簽訂之契約，時間均在居間成立買賣之前，顯見其此說詞與前情不符，亦難謂無疑。而被告一方面拒絕在實際接受居間前與原告簽立書面，另一方面在接受居間後，又抗辯無書面契約存在，故契約不能成立云云，益顯矛盾。
⒊又不動產買賣居間，除當事人有特約外，常情固多為媒介居
間，即居間仲介人負有參與議價及斡旋、締約、履約相關事宜之義務，但居間仲介人之提供之勞務內容，本即需視雙方意願、協商進展而異其處理。本件原告公司人員雖未於初次引介臺灣人壽公司向被告購買系爭大樓後，全程參與議價、斡旋及締約等事務。然據證人戊○○到庭稱：磋商之售價是機密，不能讓外人知道，否則會影響公司股價，本案由公司負責人己○○直接與臺灣人壽公司朱姓董事長接洽，我知道該案我不能插手等語（本院卷一第190 頁、第194 頁）。另證人乙○○亦稱：依我們的慣例，不見得會讓仲介人員介入協商，期間丙○○有持續與我聯絡，我們也有跟丙○○說大概何時會簽約等語（本院卷一第140 頁以下），足認本件居間，係交易雙方在未知會原告情形下私下聯絡或刻意排除原告人員參與，自屬免除或拒絕受領原告之給付，無被告抗辯原告刻意疏遠居間事務之情事，不能因此解為契約未曾成立或因此可免除給付報酬之義務。而被告既自認本案由該公司負責人己○○直接與臺灣人壽公司朱姓董事長接洽，即戊○○亦證陳根本不能插手，期間又未告知或要求原告提供何種服務或介入，致原告公司所屬仲介人員根本無從知悉進度與實情，自無由指摘原告公司人員未踐行居間義務。
⒋原告銷售系爭大樓之過程漫長，且租售方案併列，期間更曾
將第六層先行銷售予日欣公司，其買賣契約簽訂時間為94年
1 月12日，即在丙○○引介乙○○開始洽談購買事宜之後，此參照上述不動產買賣契約書及乙○○證稱：中間被告有將其中第六層出售給第三人，遂以此為籌碼來與對方談價格等語（本院卷第142 頁），此亦經戊○○於本院審理中證述無訛，並稱：回租是對方提出的等語（本院卷一第190 頁以下），顯示期間交易條件、範圍等均曾有異動，而被告原確係以整棟1 至11層全部為銷售範圍並開價，嗣其先將第六層出售後，銷售範圍方因此減縮，非丙○○自始就銷售範圍有誤認之處，且參照被告與超營公司、利達公司等仲介業者簽訂之契約上載銷售範圍不一，可見被告銷售範圍係經多次變動，被告執此指摘丙○○居間銷售範圍認知錯誤云云，尤屬無據。
⒌戊○○早已見過丙○○，並曾收受丙○○交付之名片，又曾
告知系爭大樓銷售底價，業據其在刑案偵查中供陳是實，則若戊○○如不以丙○○為居間之仲介人員，何需告知細節並論及仲介費，凡此均顯戊○○、庚○○稱主觀上認知丙○○係為臺灣人壽公司居間購買不動產云云，要屬不實，被告據而推稱主觀上無受原告居間之意、無從判斷臺灣人壽公司委託之仲介人員為何，故契約不成立云云，委非可採。
⒍被告另抗辯其對外表示本案最低銷售底價為23億5,000 萬元
，乃公開預告將來訂立居間契約所附之停止條件，在該條件成就前，原告亦不得請求報酬云云。然從本件銷售過程之事實而論，系爭大樓確經原告人員居間介紹臺灣人壽公司洽談後議定買賣契約，被告現實上有接受原告居間之事實，即原告已經踐履居間契約義務，被告亦受領居間勞務，非僅在所謂預告將來訂立本約之程度，被告此番抗辯已非可採。再系爭大樓於被告開出底價後，已經先行出售其中一層，客觀上市場價格又無重大變動，則售價勢必降低，本無再以此為底價之理，此參照乙○○亦證稱：我們有跟被告談扣掉一層樓要減價多少等語（本院卷一第142 頁），益足以認定。又本件銷售價格終係由買賣雙方負責人商定，而排除原告公司人員之參與，則被告一方面自願以低價出售，另一方面主張售價低於23億5,000 萬元，故無給付居間報酬義務，無異在未經與原告合意之情況下，圖以一己意思決定原告報酬請求權之存否，自不生拘束原告之效力，亦無礙於契約成立之認定。
⒎原告原有系爭大樓之銷售，乃首先由丙○○向臺灣人壽公司
乙○○居間媒介者，且乙○○亦係首先由丙○○引介前往現場察看，並介紹認識戊○○、庚○○，此已經乙○○證述屬實，被告以曾有多數仲介介紹臺灣人壽公司購買，故不知由何人居間仲介云云，誠非可信。
㈣原告主張兩造合意以系爭大樓售價1 ％為居間報酬之約定，
雖同為被告所否認。惟孫峻榮於刑案偵查中亦供陳：我們對外稱佣金為1 ％等語（刑案卷第14頁）。另依原告於刑案偵查中提出之錄音譯文顯示，庚○○亦向在場多人重申：不管你是賣整棟或逐層，仲介費就是1 ％含稅，這是孫副總給我的承諾等語（刑案卷第140 頁），核與丙○○在刑案偵查及本件審理時證述情節相符，堪認原告主張雙方已經合意以系爭大樓實際成交銷售價格1 ％充為應付居間報酬之約定。被告抗辯該報酬需以買方出價超過底價23億5,000 萬元為必要云云，核與上述銷售範圍已經變動，售價必將隨之降低之情節及前開證據不符，且價格是否接受，乃被告自己本於意思自由決定之事項，客觀上亦無不動產買方會加價表示願以超過售價買受之可能，乃被告自願接受低於底價之價格出售予原告居間之臺灣人壽公司，然後主張因此無庸給付報酬，將不利益歸由原告，要無拘束原告之效力，並不符公平與誠信，難謂可取。本此，依據兩造間居間契約約定，被告應按系爭大樓出售予臺灣人壽公司之總價之1 ％即1,648 萬4,464.49元計付居間報酬予原告。
㈤按民法第572 條前段規定：「約定之報酬，較居間人所任勞
務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。」，其立法意旨為居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允。若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。本件被告自對外銷售系爭大樓時起，終至丙○○引介臺灣人壽公司之乙○○接洽時，已有數年，且該案終於因此成交，已達成居間契約之目的，為最大之成果與效果，非可如被告抗辯而謂原告公司毫無居間之效果。而原告陳報居間過程所付出之勞務，包括寄發大量信件予各大電子公司，併與含臺灣人壽公司承辦人員在內之多家公司負責人員接洽、陪同乙○○與戊○○、庚○○見面多次等情，雖為被告所否認，而引據前開規定，請求酌減報酬，則被告就其有酌減請求之權之相關有利事實，即負舉證責任，乃被告未加舉證，逕謂原告陳報諸節非為可取，即屬無據，應認原告所陳報事情居間付出勞務情形為可採，本院審酌不動產居間義務之履行，非端賴開始居間後之努力，尚需付出日常資訊收集、人脈累積，並原告就系爭大樓居間銷售期間之長短、各項勞務之付出及被告實際上經歷數年仍未能售出該建物等情節，認原告請求上開約定報酬數額，核與其付出之勞務價值相較雖非顯不相當，但仍屬過鉅，如責令被告全額給付為有失公平，應依被告之請求由本院予以酌減為1,200 萬元為適當。至原告原聲請函詢相關居間接洽之公司、人員，而或未獲見覆，或據覆以無所指情事，然因仲介洽詢如無進一步意願或接觸，恐不易深植印象，且事隔已久，人員遷異為所難免，自屬不易查證，本院認尚無礙於上開原告勞務價值之判斷。
㈥末按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求
報酬，民法第568 條第1 項定有明文，是居間報酬給付之時期，除當事人有特約外，應於契約因居間而成立時為之，即屬法律定有給付期限者。是委託人遲延給付者，應依同法第
229 條第1 項、第233 條第1 項及第203 條規定，自遲延時起，加計法定遲延利息即週年利率5 ％給付。本件原告居間被告與臺灣人壽公司就系爭大樓成立買賣契約之時間為94年10月17日，則被告給付居間報酬之期限屆至，且曾經原告於95年4 月17日委由律師發函催告給付，並經被告收受無誤，而迄今遲未給付，依法應負遲延責任，原告於茲請求被告自94年10月17日起至清償日止加計利息給付，應認於其得請求之1,200 萬元範圍內之利息請求，未逾其得請求之範圍，乃於法有據，至超逾部分，則為不能准許。
七、從而，原告主張依據居間契約關係請求給付，應認於其請求被告給付1,200 萬元，及自94年10月17日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息範圍內，為有理由，應予准許。於此部分，則為無理由，應予駁回。
八、兩造各陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核於原告勝訴之範圍內並無不合，爰各酌定相當擔保金額予以准許。而原告其餘假執行之聲請，因其訴經駁回而失所附麗，應併予駁回之。至兩造其餘攻擊防禦方法，經悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，於茲不贅。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 30 日
民事第一庭 法 官 蕭錫証以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 6 月 6 日
書記官 林立原