臺灣士林地方法院民事判決 96年度重訴字第28號原 告 乙○○
甲○○○前列二人共同訴訟代理人 曾允斌律師
許文哲律師前列二人共同複 代理人 周紫涵律師被 告 丙○○
丁○○前列二人共同訴訟代理人 王志哲律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於中華民國98年8 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丙○○、丁○○應給付原告甲○○○新臺幣叁萬壹仟伍佰零伍元及自民國九十八年八月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告丙○○應給付原告乙○○、甲○○○新臺幣柒萬捌仟肆佰貳拾玖元及自民國九十八年八月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○、丁○○負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告丙○○、丁○○如以新臺幣叁萬壹仟伍佰零伍元為原告甲○○○預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行，但被告丙○○如以新臺幣柒萬捌仟肆佰貳拾玖元為原告乙○○、甲○○○預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為「㈠被告丙○○、丁○○應給付原告甲○○○新臺幣（下同）1,
900 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。㈡被告丙○○應給付原告乙○○、甲○○○
800 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日按年息5 ％計算之利息。㈢被告丁○○、丙○○應連帶給付原告37,998元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。」，嗣於訴訟進行中，變更聲明為「㈠被告丙○○、丁○○應給付原告甲○○○1,900 萬元，及自民國（下同）95年12月9 日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。㈡被告丙○○應給付原告乙○○、甲○○○800 萬元及自95年12月9日起至清償日按年息5 ％計算之利息。㈢被告丁○○應給付原告甲○○○534,758 元及自98年8 月19日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。㈣被告丙○○應給付原告757,232 元及自98年8 月19日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。㈤被告丙○○應給付原告乙○○222,474 元及自98年8 月19日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。」，核其所為，係屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，自應准許。
二、原告起訴主張：㈠原告乙○○、甲○○○為夫妻，因欲買受房屋以作為小孩及年長之雙親共同居住使用，遂由原告甲○○○於95年6 月27日以1,900 萬元向被告丙○○、丁○○買受如附表一所示之不動產，原告甲○○○於95年9 月7 日付清買賣價金，被告丙○○、丁○○則於95年7 月31日辦理移轉登記及點交完畢。又原告乙○○、甲○○○另於95年6 月27日以800 萬元向被告丙○○買受如附表二所示之不動產，原告乙○○、甲○○○於95年9 月7 日付清買賣價金，被告丙○○則於95年9 月1 日辦理移轉登記及點交完畢。被告等出賣系爭一、二樓房屋予原告時，曾出示混凝土氯離子含量試驗報告給原告，該報告之氯離子平均值約0.6kg/立方米，被告與房屋仲介人員向原告表示，系爭一、二樓房屋為80年以前興建之房屋，而舊的國家標準之鋼筋混凝土氯離字含量標準為0.6kg/立方米，系爭房屋符合當時之標準正常值，原告見試驗報告平均數值在0.6kg/立方米上下，且原告並非專業人士，該試驗報告上亦未註記系爭房屋有何等危險，被告在「房地產標的現況說明書」中亦說明系爭一、二樓房屋非危險建築，故相信被告所言，系爭房屋並非民間俗稱之「海砂屋」，為安全建物而得住居其內，乃同意買受系爭一、二樓房屋。系爭房屋一樓前因被告丁○○、丙○○曾將之出租予第三人作為動物醫院，另系爭二樓房屋，經被告丙○○告知原告其剛整修過廚房，至於其他房間則大多為老舊裝潢，原告乃於95年9 月中委請設計師重新設計系爭一、二樓房屋，並在95年11月間委請工人將系爭一、二樓之老舊裝潢打掉，以便重新裝潢，詎於原告將系爭一、二樓房屋裝潢拆除後，始發現系爭一、二樓房屋之主要樑柱到處都有大大小小補強之痕跡，且系爭二樓房屋有一長度約200 公分之橫樑，其上竟有12處補強之痕跡且尚有許多裂縫，而系爭一、二樓樑柱更有許多地方鋼筋外露，甚且有鋼筋因嚴重鏽蝕而斷裂或呈髮絲狀，系爭一、二樓房屋亦有多處長且深之大裂縫，顯見系爭一、二樓房屋之結構實已嚴重受損，經原告另行委請訴外人立鋼國際工程股份有限公司對系爭房屋混凝土含量及抗壓強度為檢測，系爭1 、2 樓房屋之氯離子含量竟高達1.
85 kg/立方米，遠高於被告於買賣時所提示予原告文件之數值，其混凝土抗壓強度僅有81kg/ 平方公分，該數值遠小於一般建築混擬土工程慣用設計強度210 公斤/ 平方公分，顯見系爭一、二房屋有氯離子含量過高及混凝土抗壓強度不足等重大瑕疵。被告明知系爭一、二樓房屋有前開重大瑕疵而未告知原告，經原告於95 年11 月22日發函通知被告協商處理，被告竟拒不出面，原告不得已，乃於95年12月6 日以臺北南海郵局第1565號存證信函通知被告依據民法第359 條之規定解除系爭買賣契約，被告已於98年12月8 日收受上開信函，是兩造間之買賣契約已於95年12月8 日合法解除。㈡原告買受系爭一、二樓建物後，業由原告甲○○○支出系爭臺北市○○區○○路○○○ 號1 樓房地95年至97年度地價稅8,61
3 元、96年度至98年度房屋稅8,516 元、95年度至96年度保險費4,678 元、契稅14,376元，由原告甲○○○、乙○○支出系爭臺北市○○區○○路○○○ 號2 樓房地96年度至97年度地價稅5,968 元、96年度至98年度房屋稅8,085 元、95年度至96年度保險費4,854 元、契稅14,376元。再者，原告甲○○○、乙○○於買受系爭二樓房屋之初，因拆除原有老舊裝璜後發現系爭二樓房屋有多處深且長之大裂縫，曾請瑞利德國際工程顧問股份有限公司進行對裂縫之修補工程，而於95年11月29日及12月6 日共支出工程款50,000元。原告所給付之前開稅費及房屋補強之工程款，為解除系爭契約返還標的物後，被告得受之利益，依民法第259 條第5 款規定，被告自應返還上揭必要及有益費用予原告。㈢按系爭買賣契約書第10條第2 款、第4 款約定：「賣方如不履行契約所定各項義務，即為賣方違約，買方得限期催告，逾期仍不履行即予解除契約…」、「違約發生後除依前三款約定辦理外，受損害之一方並得請求損害賠償。」，本件被告未誠實告知系爭房屋氯離子含量過高、房屋抗壓強度不足等，依買賣契約第
9 條第2 款已屬違約事由，應依買賣契約第10條第4 款對原告負損害賠償責任。原告二人本係居於臺北市○○路○○○ 號
2 樓房屋，並將房屋部分出租予蜜雪兒開發股份有限公司（下稱蜜雪兒公司），租期為95年5 月16日起至100 年5 月16日止，租金為每月45,000元，其後原告為與從外地返家之子女及原住於老家之年邁雙親共同居住，而有感現行住處之空間不足，遂於95年6 月向被告承買系爭房屋，計畫舉家遷入新居，之後並得將現行住所全部出租予蜜雪兒公司，蜜雪兒公司亦表達高度之意願，有意以現行租金之一倍即9 萬元承租全部之2 樓房屋，故原告與蜜雪兒公司雙方就此租賃標的物之範圍與租金皆已達成合意，僅係尚未簽定書面租約。惟今因可歸責於被告之原因致系爭契約解除，造成原告無法遷入新居，亦無法出租現行居住之房屋而受有喪失預期租金之損害，其損害數額之計算係每月45,000元，自原告解除契約意思表示到達被告之95年12月8 日起算至98年6 月8 日止，共計31個月，故原告損害額計1,395,000 元，原告此項預期可取得之租金即係原告所失利益，屬被告應負損害賠償責任之範圍，為此，原告爰依系爭契約書第10條第4 款約定請求被告賠償租金損失共1,395,000 元。㈣原告占有系爭房屋之利益係以相當於租金為計算方式，惟系爭房屋實係海砂屋，經中信不動產估價師事務所98年中信覆估字第09050025號函意見，客觀上具有良好意識及通常使用能力之一般人知悉後應不可能承租系爭房屋，故其租金價值為零，其鑑定意見已明白指出原告雖占有系爭房屋，實際上卻毫無使用之價值，為此，原告主張占有系爭房屋之利益依前揭鑑定單位函覆意見應為零。退步言之，縱認原告仍有占有房屋之利益，惟系爭房屋之一、二樓樓梯雖未拆除，但樓梯口已封閉，且封閉方式非如鑑定單位原先所判斷之木板相隔，實係已澆置水泥封死，是系爭房屋二樓（若仍認有占有之利益時）之租金應以一般住宅計算之，即以鑑定單位原估定金額之七折計算等語。並聲明：㈠被告丙○○、丁○○應給付原告甲○○○1,
900 萬元，及自95年12月9 日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。㈡被告丙○○應給付原告乙○○、甲○○○800 萬元及自95年12月9 日起至清償日按年息5 ％計算之利息。㈢被告丁○○應給付原告甲○○○534,758 元及自98年8 月19日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。㈣被告丙○○應給付原告757,232 元及自98年8 月19日起至清償日止按年息5％計算之利息。㈤被告丙○○應給付原告乙○○222,474 元及自98年8 月19日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。
㈥願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠系爭房屋所在社區係73年間所興建，被告係於86年間買受，附近住戶均知悉系爭房屋所在社區為一海砂屋社區，原告於95年5 、6 月間接洽購買系爭房屋時，被告即誠實告知原告，至95年6 月22日原告與被告議定交易總價，交付訂金時，原告即特別要求作海砂屋含氯檢測，而於訂金收據上要求載明「一樓部分賣方需檢測海砂屋含氯證明，待證明書核下時，買方依據證明如超過國家標準值時，買方自行決定本買賣合約是否如常進行付款手續，如買方不同意買賣時，本約自動失效，買方所付訂金賣方無息退還買方，買方不得依此條件要求賣方賠償或任何解約金。」。仲介公司乃應雙方指示於95年6 月24日委託臺灣省土木技師公會進行檢測，並提出混凝土氯離子含量試驗報告，其氣離子含量分別為0.48921 、0.58280 、0.63810 、0.74445 （kg/ 立方米），仲介公司並依此檢測結果填寫房地產標的現況說明書，並由雙方簽章在案，可知原告事前對系爭房屋所在地為一海砂屋社區知之甚詳，否則即無要求作海砂屋檢測，並保留不買之權利，原告對檢測機構及檢測結果並無異議，房地產標的況說明書上有關海砂屋檢測部分，為雙方至為關注之事項，該項內明載「參考值：依CNS3090 規定預力混凝土為0.15kg/ 立方米，鋼筋混凝土為0.3kg/立方米」，原告指被告與房屋仲介人員向原告表示舊的標準值為每立方公尺0.6 公斤云云，並非事實，被告確已於契約成立前明確告知系爭房屋為氯離子含量高於標準值之海砂屋。又所謂「海砂屋」乃因混凝土氯離子含量過高，以致房屋鋼筋混凝土遭腐蝕之房屋，本件系爭房屋為屋齡22年以上之老舊海砂屋，訂約前檢測值高達0.74445 kg/ 立方米，為標準值二倍以上，並為原告訂約前所明知，鋼筋已遭鏽蝕自應為原告於契約成立前所預見。關於原告所指房屋補強部分，係被告買受前即已存在，且經了解係原建設公司早年就整個社區作補強，並非單就系爭房屋作補強；又原告所指有鋼筋因嚴重腐蝕而斷裂成呈髮絲狀者，係原告施工拆除水泥後始呈現出來，此部分為被告於契約成立前所不知，另部分原告所指裂縫、鋼筋外露等則為原告於訂約前多次看屋時已發現。原告於95年12月6 日以臺北南海郵局第1565號存證信函向被告為解除契約之意思表示，被告訴訟中陳明同意解除兩造系爭買賣契約，原告亦無異議，是本案應係雙方合意解除契約。㈡系爭買賣契約既已解除，則原告應負回復原狀之義務，即⒈原告應將系爭建物修復回復原狀，原告甲○○○應給付被告丙○○、丁○○系爭一樓房屋回復原狀費用283,217 元，原告乙○○、甲○○○應給付被告丙○○系爭二樓房屋回復原狀費用372,940元，並從被告應返還之價金中扣抵之。⒉原告應返還系爭建物、將系爭建物上之抵押權設定塗銷，將無負擔之所有權移轉登記予被告，被告爰主張同時履行抗辯。⒊原告於返還系爭建物前，受有使用系爭房地之相當於租金之利益，被告爰依據民法第179 條規定，主張原告江麗玉應給付被告丙○○、丁○○系爭一樓房屋自95年7 月31日起至98年7 月31日止，每月62,000元計算之相當於租金之利益，原告乙○○、甲○○○應給付被告丙○○系爭二樓房屋自95年9 月1 日起至98年7 月31日止，每月33,000元計算之相當於租金之利益，並以此部分之請求權與原告之利息請求權為抵銷。㈢至原告所主張1,395,000 元之租金損失部分，被告已依約交付系爭房屋予原告，原告未遷入，係可歸責於原告，與被告無關。原告如欲取得該1,395,000 元租金利益，必以支出2,700 萬元價金購買系爭房屋為前提，原告既主張解除契約返還2,70
0 萬元價金，則契約解除消滅，前提不存在，豈能再主張取得該1,395,000 元租金利益，是原告主張此契約消滅所生之損害，於法不合。又依民法第259 條已規定，被告應給付原告法定利息每月112,500 元，若有民法第216 條之適用，此即為第216 條所指之「法律另有規定」，原告主張亦不合法。又原告空言其房屋後半段與出租之前半段之租金相同，均為45,000元，及承租人必向其承租其房屋後半段等情，被告均予否認，蓋原告之承租人甫自95年5 月向其承租該房屋前半段，豈有95年6 月即有再向其承租該房屋後半段之理。㈣原告所指保險費係原告向銀行貸款依約定投保火險、地震險之保費，係為原告利益而支出，向被告請求並不合法。㈤原告主張支出50,000元房屋修補工程款，既無法消除系爭房屋之瑕疵，對被告而言，即屬無意義支出，被告自無得任何利益，原告向被告請求亦不合法。㈥依民法第261 條規定當事人因契約解除而生之相互義務，準用第264 條之規定，及最高法院90年台上字第451 號判決意旨，被告特以答辯㈤狀催告原告於98年7 月30日完成返還系爭建物、將系爭建物上之抵押權設定塗銷、將無負擔之所有權移轉登記予被告之對待給付，被告亦將同時返還2,700 萬元價金，如原告拒不完成履行對待給付，被告即於逕將2,700 萬元價金提存。詎原告拒不完成履行對待給付，是原告已受領遲延，被告即於98年
8 月6 日逕將1900萬元、800 萬元應返還之買賣價金提存，被告自提存時起即無庸再給付原告遲延利息云云資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠原告甲○○○於95年6 月27日以1,900 萬元向被告丙○○、
丁○○買受如附表一所示之不動產，原告甲○○○於95年9月7 日付清買賣價金，被告丙○○、丁○○則於95年7 月31日辦理移轉登記及點交完畢。
㈡原告乙○○、甲○○○於95年6 月27日以800 萬元向被告丙
○○買受如附表二所示之不動產，原告乙○○、甲○○○於95年9 月7 日付清買賣價金，被告丙○○則於95年9 月1 日辦理移轉登記及點交完畢。
㈢系爭臺北市○○區○○路○○○ 號1 樓、2 樓房屋之混凝土氯
離子含量委請臺灣省土木技師公會進行檢測結果，均超過0.3kg/立方米標準值，兩造於95年6 月27日知悉在案。
㈣系爭臺北市○○區○○路○○○ 號1 樓、2 樓房屋之氯離子含
量超過0.3kg/立方米標準值及混凝土抗壓強度不足。㈤原告於95年12月6 日以臺北南海郵局第1565號存證信函解除系爭買賣契約。
㈥原告甲○○○支出系爭臺北市○○區○○路○○○ 號1 樓房地
95年至97年度地價稅8,613 元，96年度至98年度房屋稅8,51
6 元，95年度至96年度保險費4,678 元，契稅14,376元；原告甲○○○、乙○○支出系爭臺北市○○區○○路○○○ 號2樓房地96年度至97年度地價稅5,968 元，96年度至98年度房屋稅8,085 元，95年度至96年度保險費4,854 元，契稅14,376元；95年補強工程費5 萬元。兩造均不爭執。
五、得心證之理由：原告主張系爭建物有氯離子含量過高及混凝土抗壓強度不足之重大瑕疵，其已依民法第259 條規定解除系爭買賣契約，被告自應返還買賣價金及原告所支出之必要及有益費用，並賠償原告所受之租金損失等情，被告雖同意解除契約，然仍以前開情詞置辯，是本件兩造之爭點，應在於：㈠原告得否以臺北市○○區○○路○○○ 號1 樓、2 樓房屋之混凝土氯離子含量超過0.3kg/立方米標準值為由，解除兩造間之買賣契約？㈡原告得否以臺北市○○區○○路○○○號1樓 、2 樓房屋之混凝土抗壓強度不足為由，解除兩造間之買賣契約？㈢被告得否主張同時履行抗辯，請求原告同時將系爭臺北市○○區○○路○○○ 號1 樓、2 樓房地回復原狀、點交返還、塗銷抵押權登記及移轉所有權登記與被告？⒈前開1 、2 樓房屋之回復原狀費用應為若干？被告主張依據民法第259 條規定，請求原告應給付被告1 樓房屋回復原狀費用283,217 元、2 樓房屋回復原狀費用372,940 元，並以此請求權與原告之價金返還請求權為抵銷，有無理由？⒉被告主張以原告於返還系爭建物前占有使用系爭建物之相當於租金之利益與原告請求之利息為抵銷，有無理由？⑴被告得否請求原告給付返還系爭建物前占有使用系爭建物之相當於租金之利益？⑵如前開爭點⑴為肯定，其所受之利益應如何計算？被告主張依據民法第179 條規定，請求原告應給付被告1 樓房屋自95年7 月31日起至98年7 月31日止，每月62,000元計算之相當於租金之利益，應給付被告2 樓房屋自95年
9 月1 日起至98年7 月31日止，每月33,000元計算之相當於租金之利益，並以此部分之請求權與原告之利息請求權為抵銷，有無理由？㈣原告依據買賣契約書第10條第4 款之約定，請求被告賠償租金損失1,395,000 元，有無理由？㈤原告依據民法第259 條第5 款規定，請求被告給付①2 樓修補工程款50,000元、②1 、2 樓保險費9,532 元，有無理由？茲分述如下：
㈠原告得否以臺北市○○區○○路○○○ 號1 樓、2 樓房屋之混
凝土氯離子含量超過0.3kg/立方米標準值為由，解除兩造間之買賣契約？原告得否以臺北市○○區○○路○○○ 號1 樓、
2 樓房屋之混凝土抗壓強度不足為由，解除兩造間之買賣契約？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354 條第1 項定有明文。
次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，最高法院73年度台上字第1173號判例可資參照。按系爭不動產買賣契約書第9 條第2 款約定：「前開標的若因都市計畫或其他法令已有變更使用、被徵收、爭訟、海砂、輻射、非自然死亡時，賣方應於簽約時確實告知，如有隱匿、欺瞞時，賣方即屬違約，買方得於知悉後依法解除契約…」，而95年6 月22日訂金收據第九點則約定：「一樓部分賣方需檢測海砂屋含氯證明，待證明書核下時，買方依據證明如超過國家標準值時，買方自行決定本買賣約是否如常進行付款手續，如買方不同意買賣時，本約自動失效，買方所付訂金賣方無息無條件退還買方，買方不得依此條件要求賣方賠償或任何解約金。」，又系爭房地產房地現況說明書第四點則載明：「（參考值，依CNS3 090規定預力混擬土為0.15kg/ 立方米，鋼筋混擬土為0.3kg/立方米）」，經查：系爭臺北市○○區○○路○○○ 號1 樓、2樓房屋之混擬土氯離子含量於兩造簽訂買賣契約前，經委請臺灣省土木技師公會進行檢測結果，1 樓建物取樣二點，氯離子含量分別為0.5828kg/ 立方米、0.6381kg/ 立方米，2樓建物取樣二點，氯離子含量分別為0.74445kg/立方米、0.48921kg/立方米，均超過0.3kg/立方米標準值，原告於95年
6 月27日知悉後，仍同意於95年6 月27日簽訂系爭買賣契約，顯見原告於簽約前已明知系爭建物氯離子含量超過0.3kg/立方米標準值甚明。
⒉惟所謂「海砂屋」並無明確之定義及標準，而混凝土組成材
料包含水、水泥、砂、石子和摻料。混凝土內氯離子來源，除了從組成材料外，另一項是從混凝土所暴露環境中，經由滲透或擴散的機制，穿越混凝土表面、內部可透水孔隙和混凝土病變處如裂縫、蜂窩、冷縫等缺陷處進入。故氯離子的來源是多重管道，而不只經由誤用或濫用海砂一個來源。因此，「海砂屋」可以說是含氯離子或高量氯離子建築物的一個特例，兩者之間並不相等也不一樣，應先敘明。又氯離子可分為固結型及游離型二類，固結型氯離子不易溶於水，安定性高不易產生對混凝土內之鋼筋危害，游離型氯離子可藉混凝土內孔隙水氣遊走與鋼筋結合產生氧化亞鐵，而分解出鐵離子形成鋼筋腐蝕現象，因此，鋼筋保護層、濕氣環境及水溶性氯離子含量是影響鋼筋腐蝕之三要素。但現有抽取混凝土粉末檢驗之法，因總量中也包含固結型氯離子，故無法測出游離型的氯離子真正含量，故氯離子含量高於國家標準之建物，未必即為造成鋼筋腐蝕、有礙結構安全之「海砂屋」，仍應視氯離子含量高於國家標準之建物，是否已造成鋼筋腐蝕且有礙於結構安全。
⒊經本院委請臺北市結構工程工業技師公會鑑定「房屋大廳及
各房間之、主要樑、柱之氯離子含量為何？是否超過標準值？」、「房屋之主要樑、柱之混凝土鑽心試體抗壓強度為何？是否符合國家標準值？又其混凝土抗壓強度與混凝土氯離子含量多寡有無關連？」，其鑑定結果為「鑑定標的物各試體氯離子含量為1.74～3.14kg/ 立方米，一樓平均氯離子含量為2.18kg/ 立方米，二樓平均氯離子含量為2.68kg/ 立方米，一、二樓總體之平均氯離字含量為2.43kg/ 立方米，均普遍超高中國國家標準【CNS12891混凝土配比設計】混擬土腐蝕防制最大氯離子含量規定。」、「鑑定標的物各試體混凝土鑽心試體抗壓強度為90～162kg/平方公分，一樓平均抗壓強度為124.5kg/平方公分（59％fc'） ，二樓平均抗壓強度為105.3kg/平方公分（50％fc'） ；均普遍低於推估設計混凝土抗壓強度fc'=210/平方公分。依據【建築技術規則35
2 條（鑽心體試驗）】之規定，研判混凝土試體抗壓強度不合格」、「相較同等級期齡之混凝土，以鑑定標的物氯離子含量濃度，研判有可能加速混凝土劣化，導致混凝土抗壓強度偏低」，有臺北市結構工程工業技師公會於96年8 月13日以（96）北結師卿㈨字第0960650 號函送之鑑定報告書在卷可稽。是依前開鑑定結果，系爭一、二樓建物之氯離子含量遠高於兩造於簽約前委請臺灣省土木技師公會所為之鑑定結果達3 ～4 倍，顯與原告當初之認知有極大差距，且其混凝土抗壓強度僅為國家標準值之50％～60％之間，明顯不足，此情尚非原告當初購買時所知，自難以原告於簽約時已知系爭房屋氯離子含量超過0.3kg/立方米而認得排除被告之瑕疵擔保責任，是應認已構成重大瑕疵，原告自得依據民法第35
9 條規定，解除系爭買賣契約。㈡被告得否主張同時履行抗辯，請求原告同時將系爭臺北市○
○區○○路○○○ 號1 樓、2 樓房地回復原狀、點交返還、塗銷抵押權登記及移轉所有權登記與被告？⒈前開1 、2 樓房屋之回復原狀費用應為若干？被告主張依據
民法第259 條規定，請求原告應給付被告1 樓房屋回復原狀費用283, 217元、2 樓房屋回復原狀費用372,940 元，並以此請求權與原告之價金返還請求權為抵銷，有無理由？按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額，民法第259 條定有明文。系爭買賣契約既經原告合法解除，依前開規定，兩造即互負回復原狀之義務，且依民法第261 條之規定，兩造因契約解除而生之相互義務，準用第264 條同時履行抗辯之規定。是依前開規定，被告丙○○、丁○○應返還原告甲○○○價金1,900 萬元，被告丙○○應返還原告乙○○、甲○○○價金800 萬元。
惟系爭1 、2 樓房屋業經原告將原有裝潢拆除，是原告亦有回復原有裝潢後返還房屋予被告之義務，而回復前開房屋裝潢之必要費用經本院委請臺北市土木技師公會鑑定結果為「一樓房屋工資為138,028 元、材料為290,378 元、材料折舊後之費用為145,189 元，二樓房屋工資為177,363 元、材料為391,153 元，材料折舊後之費用為195,577 元」，有臺北市土木技師公會98年3 月9 日北土技字第9830334 號函送之鑑定報告書及98年6 月1 日北土技字第9830785 號函在卷可稽（本院卷二第39、65頁），是系爭房屋裝潢回復原狀之必要費用經扣除折舊後，一樓房屋應為283,217 元（計算式如下：138,028+145,189 ＝283,217） ，二樓房屋應為372,94
0 元（計算式如下：177,363+195,577 ＝372,940） 。而原告亦同意此費用由被告應返還之價金之扣抵（本院卷第108頁），是經抵銷後，被告丙○○、丁○○應返還原告甲○○○價金18,716,783元，被告丙○○應返還原告乙○○、甲○○○價金7,627,060 元。
⒉被告主張以原告於返還系爭建物前占有使用系爭建物之相當
於租金之利益與原告請求之利息為抵銷，有無理由？⑴被告得否請求原告給付返還系爭建物前占有使用系爭建物之
相當於租金之利益？按契約解除時，受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之，民法第259 條第3 款定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。系爭買賣契約既經原告合法解除，即溯及於訂約時失其效力，則原告占有使用系爭房屋即失其法律上原因。依前開規定，自應返還被告其返還系爭建物前占有使用系爭建物之利益。再按占有房屋所應返還相當於租金之利益，係指法律上之客觀利益，並非實際上已具體取得之利益，亦非主觀上之使用利益。而系爭一、二樓房屋雖有氯離子含量過高及混凝土抗壓強度不足之瑕疵，然在被告出售予原告之前，一樓部分曾出租予動物醫院多年，二樓部分則供自己實際居住使用，且整個社區數十戶房屋均有人居住或承租，此有照片可稽（本院卷一第40-48 頁），且為原告所不爭，顯見系爭一、二樓房屋仍有出租或使用之利益，而租賃房屋所考量者，除系爭房屋之屋況外，尚有周圍經濟環境及交通等因素，系爭房屋雖有前開瑕疵，但並無證據證明已無法使用或有立即危險，且系爭一、二樓房屋之外觀及內觀上亦無倒塌、破損等客觀情事，則被告主張被告所受之使用利益以相當於租金額為計算，應屬有據。
⑵如前開爭點⑴為肯定，其所受之利益應如何計算？被告主張
依據民法第179 條規定，請求原告應給付被告1 樓房屋自95年7 月31日起至98年7 月31日止，每月62,000元計算之相當於租金之利益，應給付被告2 樓房屋自95年9 月1 日起至98年7 月31日止，每月33,000元計算之相當於租金之利益，並以此部分之請求權與原告之利息請求權為抵銷，有無理由？⒈被告丙○○、丁○○係於95年7 月31日將系爭一樓房屋點交
予原告甲○○○，被告丙○○係於95年9 月1 日將系爭二樓房屋點交予原告乙○○、甲○○○，此情為兩造所不爭，經本院委請中信不動產估價師事務所就「系爭一、二樓房屋自95年8 月1 日起迄今每月之租金額為若干？」為鑑定，經該事務所於98年6 月11日以中信98士院木民訴月第0000000000號函送鑑定報告書在案，依該鑑定報告書所載：「㈠本標的一樓之合理租金單價為每坪1,700 元，二樓之登記用途為住家，依市場調查二樓以上住宅之月租金約在500 ～700 元之間，但因標的二樓與一樓間設有相互連通樓梯，具有店面延伸之效果，故以一樓租金之1/2 即850 元估定之。㈡前述推估之租金價格為勘查日期當時之租金，本案係依行政院主計處公告之房屋租金物價指數，調整推算95年8 月迄今之每月租金價格。」（本院卷二第76頁、鑑定報告書第20頁），而系爭一樓店面租金自95年8 月至98年6 月之月租金如附表五所示，在61,949元～62,516元之間，平均月租金為62,249元。系爭二樓租金自95年8 月起至98年6 月止之月租金如附表六所示，在33,003元至33,291元之間，平均月租金為33,149元（見鑑定報告書第23-26 頁），惟系爭一、二樓房屋在原告買受之前，一、二樓樓梯雖未拆除，但樓梯口已封閉，且封閉方式並非以木板相隔，而係以澆置水泥方式封死，且二樓係作為住家使用，有原告所提出之照片6 張為證，且為被告所不爭，是在估定二樓租金時，即不應以有店面延伸效果為斷，經中信不動產估價師事務所98年7 月29日98中信覆估字第09050025號函所示：「若一、二樓房屋系計永久性拆除（即拆除樓梯並於二樓地板施作鋼架、澆置水泥、鋪設地板），則二樓租金應調整為一般住宅之租金。根據本所租金資料庫案例，該地區與標的條件相似之純住宅合理租金應為原估價金額之70％左右。」（本院卷二第123 頁），是本院認系爭一樓房屋相當於租金之利益以每月62,000元、二樓房屋相當於租金之利益以每月23,100元計算，應屬相當。則被告丁○○、丙○○得請求原告甲○○○給付1 樓房屋自95年7月31日起至98年7 月31日止，每月62,000元計算之相當於租金之利益共計2,232,000 元，被告丙○○得請求原告乙○○、甲○○○給付2 樓房屋自95年9 月1 日起至98年7 月31日止，每月23,100元計算之相當於租金之利益808,500 元。
⒉按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。
但債權人預示拒絕受領之意思或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第235 條定有明文。而因契約互負債務，其債務有互為對待給付之關係者，一方當事人倘拒絕自己應為之對待給付，即屬預示拒絕受領之意思，他方當事人得以準備給付之事情，通知一方當事人，以代提出。經查：被告業於98年7 月7 日以答辯㈤狀催告原告於98年7 月30日完成返還系爭建物、將系爭建物上之抵押權設定塗銷、將無負擔之所有權移轉登記予被告之對待給付，被告亦將同時返還2,700 萬元價金，如原告拒不完成履行對待給付，被告即於逕將2,700 萬元價金提存，而原告拒不完成履行對待給付，被告已於98年8 月6日將1,900 萬元、800 萬元應返還之買賣價金提存，依民法第328 條規定「提存後，給付物毀損、滅失之危險，由債權人負擔，債務人亦無須支付利息，或賠償其孳息未收取之損害。」，則自被告提存時起即無庸再給付原告遲延利息。經抵銷裝潢回復原狀之費用後，被告丙○○、丁○○應返還原告甲○○○一樓房屋價金18,716,783元，被告丙○○應返還原告乙○○、甲○○○二樓房屋價金7,627,060 元，已如前述，就一樓房屋部分，被告丙○○、丁○○除前開價金外，尚須給付原告甲○○○依18,716,783元自95年12月9 日起至98年8 月5 日止之31個月又28天之利息2,489,374 元（計算式如下： (18,716,783×5 ％×31 /12)+(18,716,783 ×5
％ ×28/365 )＝2,417,584+71,790＝2,489,374 ，元以下四捨五入），經被告丙○○、丁○○以前開相當於租金之利益2,232,000 元抵銷結果，被告丙○○、丁○○尚須給付原告甲○○○257,374 元之利息。就二樓房屋部分，被告丙○○除前開價金外，尚須給付原告乙○○、甲○○○依7,627,
060 元自95年12月9 日起至98年8 月5 日止之31個月又28天之利息1,014,416 元（計算式如下： (7,627,060 ×5 ％×31/12)+(7,627,060 ×5 ％×28/365) ＝985,162+29,254＝1,014,416 ，元以下四捨五入），經被告丙○○以前開相當於租金之利益808,500 元抵銷結果，被告丙○○尚須給付原告乙○○、甲○○○205,916 元之利息。綜上，被告丁○○、丙○○應給付原告甲○○○價金18,716,783元及利息257,
374 元，共計18,974,157元。被告丙○○應給付原告乙○○、甲○○○價金7,627,060 元及利息205,916 元，共計7,832,976 元。
㈢原告依據買賣契約書第10條第4 款之約定，請求被告賠償租
金損失1,395,000 元，有無理由？按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360 條定有明文。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且應可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。次按系爭不動產買賣契約書第9 條第2款約定：「前開標的若因都市計畫或其他法令已有變更使用、被徵收、爭訟、海砂、輻射、非自然死亡時，賣方應於簽約時確實告知，如有隱匿、欺瞞時，賣方即屬違約，買方得於知悉後依法解除契約…」，系爭不動產買賣契約書第10條第2 款、第4 款約定：「賣方如不履行契約所定各項義務，即為賣方違約，買方得限期催告，逾期仍不履行即予解除契約…」、「違約發生後除依前三款約定辦理外，受損害之一方並得請求損害賠償。」，本件原告依據買賣契約書第10條第4 款之規定請求租金損失，其意應指請求前開法律及契約所定之債務不履行損害賠償。惟本件被告並未保證系爭房屋無氯離子含量過高及混凝土抗壓強度不足之瑕疵，原告亦無證據證明被告有故意不告知前開瑕疵之情事，而前開氯離子含量過高及混凝土抗壓強度不足之瑕疵又發生於契約成立之前，且被告已依約交付系爭房屋予原告，原告實處於得占有使用系爭房屋之狀態，則其因拆除原有裝潢而未遷入系爭房屋，致無法將原有房屋出租與他人使用，即難認可歸責於被告。是原告請求被告賠償租金損失1,395,000 元，尚屬無據。
㈣原告依據民法第259 條第5 款規定，請求被告給付①2 樓修
補工程款50,000元、②1 、2 樓保險費9,532 元，有無理由？⒈原告甲○○○、乙○○主張其於買受系爭二樓房屋之初，因
拆除原有老舊裝璜後發現系爭房屋有多處深且長之大裂縫，曾請瑞利德國際工程顧問股份有限公司進行對裂縫之修補工程，而於95年11月29日及12月6 日共支出工程款50,000元之事實，為被告所不爭，該工程款之支出雖無法完全消除系爭二樓房屋之瑕疵，但既對於房屋之安全有所補強，即屬有益費用，被告丙○○依民法第259 條第5 款之規定，自應返還前開有益費用50,000元予原告甲○○○、乙○○。
⒉原告所指支出之保險費係原告向銀行貸款，依約定投保火險
、地震險之保費，係為原告利益而支出，難認屬於有益費用而應由被告返還。
⒊被告對於原告甲○○○支出系爭臺北市○○區○○路○○○ 號
1 樓房地95年至97年度地價稅8,613 元、96年度至98年度房屋稅8,516 元、契稅14,376元；對於原告甲○○○、乙○○支出系爭臺北市○○區○○路○○○ 號2 樓房地96年度至97年度地價稅5,968 元，96年度至98年度房屋稅8,085 元、契稅14,376元，且屬必要費用並不爭執（本院卷二第110 頁），則就一樓房屋部分，被告丁○○、丙○○應返還原告甲○○○必要費用31,505元，就二樓房屋部分，被告丙○○應返還原告乙○○、甲○○○必要及有益費用78,429元。
㈤按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務；當事人因
契約解除而生之相互義務，準用同法第264 條之規定；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，此觀諸民法第259 條、第261 條、第264 條第1 項本文自明。是契約解除後，於一方未履行回復原狀之義務時，他方自得拒絕履行其回復原狀之義務。查原告甲○○○為擔保對台新國際商業銀行股份有限公司（下稱台新銀行）所負一切債務之清償責任，設定如附表三所示之最高限額抵押權，原告乙○○、甲○○○為擔保對台新銀行所負一切債務之清償責任，設定如附表四所示之最高限額抵押權，有不動產登記謄本（見本院卷二第146 至152 頁）存卷為憑，應屬真實。系爭買賣契約既經原告解除，原告自有塗銷系爭最高限額抵押權，並移轉系爭不動產所有權、將系爭不動產回復原狀並騰空交付予被告之義務，且此義務與被告返還價金之義務互為對待給付，揆諸上開說明，被告自得主張同時履行抗辯。是故，原告甲○○○於塗銷附表三所示最高限額抵押權，將附表一所示不動產所有權移轉登記予被告丁○○、丙○○，並將附表一所示不動產騰空交付予被告丁○○、丙○○之同時，被告丁○○、丙○○應給付原告甲○○○18,974,157 元 （已扣除拆除裝潢回復原狀之必要費用），原告乙○○、甲○○○於塗銷附表四所示最高限額抵押權，將附表二所示不動產所有權移轉登記予被告丙○○，並將附表二所示不動產騰空交付予被告丙○○之同時，被告丙○○自應給付原告乙○○、甲○○○7,832,976 元（已扣除拆除裝潢回復原狀之必要費用）。
㈥按債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，
清償人得將其給付物，為債權人提存之，民法第326 條定有明文。本件被告業於98年7 月7 日以答辯㈤狀催告原告於98年7 月30日完成返還系爭建物、將系爭建物上之抵押權設定塗銷、將無負擔之所有權移轉登記予被告之對待給付，被告亦將同時返還2,700 萬元價金，如原告拒不完成履行對待給付，被告即於逕將2,700 萬元價金提存，而原告逾期未完成履行對待給付，業經被告丙○○、丁○○於98年8 月6 日以原告甲○○○為受取權人，提存原因及事實為「提存物受取人與提存人簽訂不動產買賣契約書，向提存人買受臺北市○○區○○段一小段10609 建號建物所有權全部及同地段1070
4 建號建物持分20000 分之262 及上開建物坐落基地即同段
227 地號土地持分10000 分之131 ，辦畢所有權移轉登記後，經解除不動產買賣契約，提存人於98年7 月7 日催告提存物受取權人於98年7 月30日前完成將上開建物土地之抵押權設定塗銷，將無負擔之建物土地所有權移轉登記予提存人之對待給付，提存人並將同時返還1,900 萬元買賣價金，惟提存物受取權人拒不履行上開對待給付，亦屬拒絕受領，故提存物受取權人經催告而受領遲延，特依法提存。」，並以「提存物受取權人應將臺北市○○區○○段一小段10609 建號建物所有權全部及同地段10704 建號建物持分20000 分之26
2 及上開建物坐落基地即同段227 地號土地持分10000 分之
131 之抵押登記字號：士林字第231030號抵押權設定塗銷，將無擔保或用益物權之上開建物土地所有權移轉登記予提存人，並提出將上開建物回復原狀騰空點交返還予提存人之證明文件；或提出提存人同意提存物受取人領取提存物之書面，始得領取」為條件，向臺灣臺北地方法院提存所提存1,90
0 萬元在案。並經被告丙○○於98年8 月6 日以原告乙○○、甲○○○為受取權人，提存原因及事實為「提存物受取人與提存人簽訂不動產買賣契約書，向提存人買受臺北市○○區○○段一小段10610 建號建物所有權全部及同地段10704建號建物持分20000 分之262 及上開建物坐落基地即同段22
7 地號土地持分10000 分之131 ，辦畢所有權移轉登記後，經解除不動產買賣契約，提存人於98年7 月7 日催告提存物受取權人於98年7 月30日前完成將上開建物土地之抵押權設定塗銷，將無負擔之建物土地所有權移轉登記予提存人之對待給付，提存人並將同時返還800 萬元買賣價金，惟提存物受取權人拒不履行上開對待給付，亦屬拒絕受領，故提存物受取權人經催告而受領遲延，特依法提存。」，並以「提存物受取權人應將臺北市○○區○○段一小段10610 建號建物所有權全部及同地段10704 建號建物持分20000 分之262 及上開建物坐落基地即同段227 地號土地持分10000 分之131之抵押登記字號：士林字第262850號抵押權設定塗銷，將無擔保或用益物權之上開建物土地所有權移轉登記予提存人，並提出將上開建物回復原狀騰空點交返還予提存人之證明文件；或提出提存人同意提存物受取人領取提存物之書面，始得領取」之條件，向臺灣臺北地方法院提存所提存800 萬元在案，有臺灣臺北地方法院98年度存字第2738號、第2739號提存書各1 件及國庫存款收款書2 件在卷可稽（本院卷二第142-145 頁）。依提存法第18條規定：「非依債務本旨或向無受領權人所為之清償提存，其債之關係不消滅。」依此規定意旨，凡依債之本旨向有受領權人所為之清償提存，即足以使債之關係消滅。本件原告甲○○○於塗銷附表三所示最高限額抵押權，將附表一所示不動產所有權移轉登記予被告丁○○、丙○○，並將附表一所示不動產騰空交付予被告丁○○、丙○○之同時，被告丁○○、丙○○應給付原告甲○○○18,974,157元，本件原告乙○○、甲○○○於塗銷附表四所示最高限額抵押權，將附表二所示不動產所有權移轉登記予被告丙○○，並將附表二所示不動產騰空交付予被告丙○○之同時，被告丙○○應給付原告乙○○、甲○○○7,832,976 元，已如前述，則被告所為之前開提存即符合債之本旨，是前開價金及利息債務，已因被告之提存而發生清償之效力。
㈦從而，原告甲○○○依據民法第259 條第5 款之規定，請求
被告丁○○、丙○○給付31,505元及自98年8 月19日起至清償日按年息5 ％計算之利息，原告乙○○、甲○○○依據民法第259 條第5 款之規定，請求被告丙○○給付78,429元及自98年8 月19日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第
1 項第5 款規定，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行，然被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 98 年 8 月 28 日
民事第一庭法 官 藍雅清以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 9 月 2 日
書記官 蘇意絜附表一：
土地：臺北市○○區○○段1 小段227 地號、權利範圍1 萬分之
131 之土地。建物：⒈臺北市○○區○○段1 小段10609 建號、門牌臺北市○○區○○路○○○ 號1 樓、權利範圍全部之建物。
⒉臺北市○○區○○段1 小段10704 建號、門牌臺北市○
○區○○路○○○ 號地下樓、權利範圍2 萬分之262 之建物。
附表二：
土地：臺北市○○區○○段1 小段227 地號、權利範圍1 萬分之
131 之土地。建物：⒈臺北市○○區○○段1 小段10610 建號、門牌臺北市○○區○○路○○○ 號2 樓、權利範圍全部之建物。
⒉臺北市○○區○○段1 小段10704 建號、門牌臺北市○
○區○○路○○○ 號地下樓、權利範圍2 萬分之262 之建物。
附表三：
收件日期：95年7月31日收件字號：士林字第231030號權利人：台新銀行擔保債權總金額：16,800,000元存續期間：自95年7月28日起至125年7月27日止清償日期、利息（率）、遲延利息（率）、違約金：依照各個契約約定。
附表四：
收件日期：95年9月1日收件字號：士林字第262850號權利人：台新銀行擔保債權總金額：4,800,000元存續期間：自95年8月30日起至125年8月29日止清償日期、利息（率）、遲延利息（率）、違約金：依照各個契約約定。