臺灣士林地方法院民事判決 97年度簡上字第109號上 訴 人 葉苾芬訴訟代理人 李平義律師被上訴人 蘭妍訴訟代理人 劉承斌律師上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國97年6月10日本院內湖簡易庭97年度湖簡字第436 號第一審判決提起上訴，本院於民國98年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹拾萬元，及自民國九十七年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用新臺幣壹萬陸仟貳佰伍拾元，由上訴人負擔六分之五即新臺幣壹萬叁仟伍佰肆拾貳元，其餘六分之一即新臺幣貳仟柒佰零捌元由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：㈠兩造於民國96年9 月15日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租
賃契約），由上訴人向被上訴人承租坐落臺北市○○市○○○ 段○○號2 樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自96年10月
1 日起至97年9 月30日止，為期1 年，上訴人並於96年9 月12日，給付被上訴人押租金新臺幣（下同）10萬元，及1 年份之租金50萬元，共計60萬元，兩造並口頭約定實際交屋日為96年9 月18日。
㈡上訴人雖曾向社區警衛取得系爭房屋之鑰匙進屋內查看屋況
，惟社區警衛僅代為處理住戶同意之看屋情事，上訴人嗣後亦將鑰匙返還警衛室，未能認被上訴人已交付租賃物予上訴人，且因被上訴人未實際現場點交系爭房屋予上訴人，兩造就租賃物之權利義務關係未能明確，顯不生點交之效果。被上訴人未依約於96年9 月18日點交系爭房屋予上訴人使用，上訴人迭請被上訴人依約履行，詎被上訴人仍拒未履行交付租賃物之義務，上訴人乃分別於96年9 月26日、10月30日以存證信函催告被上訴人於函到3 日內點交系爭房屋，逾期未履行則解除系爭租賃契約，並請被上訴人於系爭契約解除後
7 日內返還已收之租金及押租金共計60萬元，及自96年10月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈢縱上訴人有可歸責之處，惟依系爭租賃契約第18條約定，被
上訴人最多亦僅可扣1 個月之租金，不可逕行收取全部之租金；且系爭租賃契約期限已於97年9 月30日屆至，被上訴人亦應返還押租金10萬元。並聲明請求判決：被上訴人應給付上訴人60萬元，及自96年10月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則辯稱：㈠上訴人於96年9 月初，原欲向被上訴人購買系爭房屋及所坐
落基地，因被上訴人婉拒，上訴人乃轉而要求承租系爭房屋，並於簽訂租賃契約前之96年9 月12日即先匯款60萬元（含押租金10萬元、1 年份之租金50萬元），嗣兩造於96年9 月15日正式簽訂系爭租賃契約。被上訴人並已依上訴人之要求添購家電用品及家具。因被上訴人常出國，故於96年9 月19日將系爭房屋之鑰匙委託社區警衛蔡副隊長交付上訴人，以為交屋。詎上訴人竟在系爭租賃契約期間開始前之96年9 月26日，即以被上訴人未點交房屋為由，發函解除系爭租賃契約，並請求被上訴人返還租金及押租金共60萬元，被上訴人乃再於租期開始後96年10月9 日發函請求上訴人向社區警衛蔡副隊長拿取鑰匙以為交屋。惟因上訴人已另行購買同社區之臺北縣○○市○○○路○ 號2 樓房地，故雖已多次向蔡副隊長拿取鑰匙並進入系爭房屋，竟為毀約之目的，於96年10月30日再度發函催告被上訴人交屋，並以被上訴人未交屋為由主張解除系爭租賃契約。惟依上訴人支付命令聲請狀所載，可知上訴人確已向警衛蔡副隊長拿取鑰匙進入系爭房屋，而受領給付，上訴人自不得以被上訴人未交屋為由，主張解除契約並請求返還租金及押租金。
㈡系爭租賃契約第18條係於承租人違約時應負之賠償責任，並
非上訴人得單方終止租約之依據，且上訴人從未表示願依系爭租賃契約第18條之約定，賠償一個月之租金而終止系爭租賃契約。並聲明請求判決：上訴人之訴駁回。
三、原審就上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴。上訴人提起上訴，聲明請求：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人60萬元，及自96年10月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則聲明請求駁回上訴（上訴人於原審請求被上訴人歸還鋁梯1 個部分，經原審判決駁回，未據上訴人聲明不服，已告確定）。
四、兩造不爭執之事項（本院卷第54頁）：㈠兩造於96年9 月15日簽訂系爭租賃契約，由上訴人承租系爭
房屋，租賃期間自96年10月1 日起至97年9 月30日止，上訴人並於96年9 月12日交付1 年份租金50萬元及10萬元押租金予被上訴人。
㈡上訴人分別於96年9 月26日、96年10月30日以存證信函催告被上訴人3 日內點交房屋，逾期即解除契約。
㈢被上訴人於96年9 月19日將系爭房屋之鑰匙交給警衛，上訴
人曾數次向警衛拿取鑰匙進入系爭房屋。被上訴人曾於96年10月9 日發函上訴人，表示鑰匙業於96年9 月19日交付予社區警衛，請上訴人向警衛拿取鑰匙後行使承租人之權利。
五、兩造於本院整理並簡化之爭點如下：㈠本件被上訴人是否已依系爭租賃契約，交付系爭房屋予上訴
人占有使用？上訴人得否以被上訴人未依約交屋為由，解除系爭租賃契約？㈡上訴人得否主張適用系爭租賃契約第18條？㈢被上訴人是否應返還押租金10萬元予上訴人？
六、茲析述如下：㈠被上訴人已依系爭租賃契約，交付系爭房屋予上訴人占有使
用，上訴人不得以被上訴人未依約交屋為由，解除系爭租賃契約：
⒈兩造並未約定被上訴人應於96年9 月18日交付系爭房屋予
上訴人占有使用，上訴人不得以被上訴人未於96年9 月18日交屋為由，解除系爭租賃契約：
按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，此為民法第254 條所明定。是以，當事人間若無特別之約定，契約當事人之一方欲解除契約者，必他方當事人有履行遲延之情形，且經定相當期限催告其履行而不履行時，始得解除其契約；如他方當事人無履行遲延情形，縱定相當期限催告其履行，亦不生催告履行之效力，當無解除其契約之餘地（最高法院95年度台上字第1075號裁判參照）。本件上訴人主張：被上訴人未於兩造約定之交屋日96年
9 月18日交屋，經上訴人催告其依約履行交屋義務仍未履行，上訴人已因被上訴人遲延給付而解除系爭租賃契約云云。惟上訴人主張兩造約定之交屋日為96年9 月18日云云，業據被上訴人否認，且與系爭租賃契約所載租賃期間係自96年10月1 日開始之約定不符，上訴人復未舉證以實其說，則其主張被上訴人應於96年9 月18日交屋而未交屋，已陷於給付遲延，上訴人得依民法第254 條規定於催告後解除契約云云，即無足採信。
⒉上訴人復指稱被上訴人從未依系爭租賃契約債之本旨交付
系爭房屋，上訴人亦得據以解除系爭租賃契約云云，惟查：上訴人於租賃期間開始前之96年9 月26日，即寄發存證信函予被上訴人，以被上訴人未於96年9 月18日交屋為由，主張其業於96年9 月22日以電話解除系爭租賃契約，並請求被上訴人返還租金及押租金共計60萬元（原審卷第64頁、第65頁）。被上訴人收受該存證信函後，亦於96年10月9 日發存證信函予上訴人，內容略為「（系爭房屋）鑰匙亦於（96年）9 月19日交警衛室，按之前看屋流程您仍可隨時向蔡副隊長拿取。屋內設備亦按您的要求購置齊全，請行使用承租之權利」等語（原審卷第67頁），該存證信函亦經上訴人收受，此為兩造不爭執之事實。準此，堪認被上訴人業於系爭租賃契約約定之租期開始前，即以將系爭房屋之鑰匙放置於社區警衛處，並委任社區警衛蔡副隊長轉交鑰匙予上訴人之方式，交付租賃物，且上訴人亦不爭執確實多次向社區警衛拿取鑰匙進入系爭房屋，此由上訴人96年10月30日存證信函中自承將鋁梯一座放置於系爭房屋內（原審卷第68頁），亦足認上訴人確實已占有使用系爭房屋，則上訴人猶指摘被上訴人未履行交付租賃物之義務云云，洵無足取。上訴人雖另主張：社區警衛交付鑰匙予上訴人係為看屋方便，不得取代租賃物之交付云云，惟被上訴人（出租人）既已於96年10月9 日存證信函中向上訴人明確表示由警衛代理交屋之情，且系爭房屋未經他人（含被上訴人）占用，上訴人並無不能占有使用之情事，復無其他不合系爭租賃契約約定之使用、收益狀態之情，自應認被上訴人確已依民法第423 條之規定，履行出租人交付租賃物之義務。
⒊綜上，上訴人以被上訴人未履行交付租賃物義務為由，主
張解除系爭租賃契約，並依民法第259 條規定，請求被上訴人返還已交付之租金、押租金共60萬元及自96年10月10日起算之遲延利息，即非有據。
㈡依系爭租賃契約第7 條約定，上訴人不得請求被上訴人返還已付之租金50萬元：
兩造訂立系爭租賃契約時，並未約定租金分期給付，而係於第3 條約定：「租金1 年50萬元」，並經上訴人一次給付完畢（原審卷第29頁、第28頁）；又兩造另於系爭租賃契約第
7 條約定：「契約期間內乙方（即上訴人，以下引用系爭租賃契約條文時均同）若擬遷離他處時，乙方不得向甲方（即被上訴人，以下引用系爭租賃契約條文時均同）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金」（原審卷第30頁），則依兩造締約之真意，上訴人縱於約定之租期屆滿前即遷離他處或未繼續使用系爭房屋，亦不得請求被上訴人返還已交付之租金。至系爭租賃契約第18條關於「租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議」之約定，係上訴人是否應另負賠償責任之問題，上訴人主張依該約定，伊至少得請求返還11個月之租金云云，即未足採。
㈢被上訴人應返還押租金10萬元：
⒈系爭租賃契約第5 條約定：「乙方應於訂約時，交付甲方
10萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」（原審卷第29頁、第30頁）。又押租金之性質係在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行（最高法院83年台上字第2108號判例參照），而系爭租賃契約租期已於97年9 月30日屆滿，兩造租賃關係已消滅，且系爭房屋於租期屆滿後即由被上訴人自行居住使用（本院卷第53頁），被上訴人亦未主張上訴人就系爭租賃契約有何債務不履行情事，從而上訴人請求被上訴人返還押租金10萬元，自為有據。
⒉另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任；又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第1項、第203條分別定有明文。上訴人雖請求被上訴人併給付自96年10月10日起算之遲延利息，惟本件兩造租賃關係於97年9 月30日始消滅，被上訴人則於該日前已放棄系爭房屋之占有使用，依系爭租賃契約第5 條之約定，被上訴人自應於系爭租賃契約期滿次日（97年10月1 日）退還押租金10萬元，故上訴人於請求被上訴人併給付自97年10月1 日起至返還押租金10萬元予上訴人之日止，按週年利率5%計算之遲延利息之範圍，亦有理由；逾此範圍之利息請求，則乏依據。
七、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付10萬元，及自97年10月
1 日起清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴人就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第2 項所示；至於上訴人請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本院依職權定本件訴訟費用額為1 萬6,250 元（第一審裁判費為6,500 元、第二審裁判費9,750 元），應由上訴人負擔其中六分之五即1 萬3,542 元，其餘六分之一即2,708 元由被上訴人負擔。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認與結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第79條、第87條之一，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 5 月 14 日
民事第二庭 審判長法 官 俞慧君
法 官 李瑜娟法 官 王怡雯以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴中 華 民 國 98 年 5 月 18 日
書記官 桂大永