臺灣士林地方法院民事判決 97年度簡上字第137號上 訴 人 乙○○○訴訟代理人 甲○○
黃照峯律師被 上訴人 蔡秀容
丙○○共 同訴訟代理人 楊進銘律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國97年7 月23日本院內湖簡易庭96年度湖簡字第2362號第一審判決提起上訴，本院於98年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項、第三項、第四項之訴，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人蔡秀容應給付上訴人新臺幣陸拾柒萬陸仟元及民國九十七年九月四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被上訴人蔡秀容、丙○○應將臺北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○號、五號之房屋遷讓返還給上訴人。
被上訴人蔡秀容、丙○○應自民國九十七年九月四日起至返還上項房屋之日止，按月給付上訴人新臺幣叁萬陸仟元。
其餘上訴駁回。
第一審訴訟費用、第二審訴訟費用新臺幣陸仟玖佰元由被上訴人負擔，被上訴人應賠償上訴人新臺幣陸仟玖佰元。
事實及理由
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第2 、3 款定有明文，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項規定，簡易訴訟程序之上訴程序準用上開規定，而同法條第2 項復規定，為訴之變更、追加或提起反訴，致適用通常程序，不得為之。經查，本件上訴人於原審請求「被上訴人蔡秀容給付新臺幣（下同）36萬元及自民國96年10月1 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，被上訴人蔡秀容、丙○○應將臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○ 弄○ 號、5 號之房屋（以下簡稱系爭房屋）遷讓返還上訴人並回復原狀。被上訴人應自96年10月1 日起至返還系爭房屋止按月給付上訴人3 萬6,000元。」，於提出上訴時，上訴人聲明原判決廢棄；被上訴人蔡秀容給付75萬6,000 元及自97年9 月4 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；被上訴人蔡秀容、丙○○應將系爭房屋回復原狀及遷讓返還上訴人；被上訴人蔡秀容、丙○○應自97年9 月4 日起至返還系爭房屋之日止按月給付上訴人
3 萬6,000 元。」嗣於訴訟進行中對於上訴聲明第3項 陸續變更為「被上訴人蔡秀容、丙○○應將系爭房屋隔間裝潢拆除並回復原狀遷讓返還上訴人」、「被上訴人蔡秀容、丙○○應將系爭房屋遷讓返還上訴人，並應拆除3 號房屋之水泥隔間、5 號房屋水泥隔間、浴室、廁所及廚房增建部份」、「被上訴人蔡秀容、丙○○應將系爭房屋遷讓返還給上訴人」，依前開法條規定，自應准許。
二、上訴人於原審起訴：
1.上訴人於94年初將系爭房屋出租給被上訴人蔡秀容，租期自94年1 月1 日起至96年1 月1 日止，約金每月為新臺幣（下同）3 萬6,000 元。被上訴人蔡秀容自95年12月起未給付租金，租賃期間於96年1 月1 日屆滿後，應返還系爭房屋，因被上訴人蔡秀容未遷移，上訴人未即時表示反對意思，視為不定期租賃契約，被上訴人蔡秀容遲未繳納租金，經上訴人多次通知，又於97年8 月1 日以臺北東門郵局存證信函第47
2 號催告被上訴人蔡秀容於文到後20日內給付積欠之租金，被上訴人蔡秀容於97年8 月4 日收執，逾期仍未給付租金，上訴人再於97年8 月27日以臺北東門郵局存證信函第518 號終止租賃契約，被上訴人蔡秀容於97年9 月3 日收悉，租賃契約終止合法，被上訴人蔡秀容自應返還系爭房屋。被上訴人蔡秀容自95年12月起未給付租金，至租賃契約終止（僅計算至97年9 月1 日），共計21個月未給付租金，依租賃契約之法律關係請求被上訴人蔡秀容給付租金75萬6,000 元及遷讓系爭房屋。被上訴人丙○○與被上訴人蔡秀容間不論基於使用借貸或租賃契約，均無合法權利對抗上訴人，爰依民法第767 條規定請求其等遷讓返還系爭房屋。租賃契約終止後，被上訴人2 人占用系爭房屋，導致上訴人受有損害，依民法第179 條規定請求按月給付相當於租金之不當得利3 萬6,
000 元。
2.被上訴人蔡秀容提出之估價單為93年7 月到9 月間，性質上亦非修繕已屬改建，且均未告知出租人，不符合民法第430條、第431 條之要件。倘若系爭房屋有修繕等爭議，被上訴人蔡秀容提出估價單均在93年間，何以在94年1 月1 日起之租賃契約均未協議，顯然未經上訴人同意。納莉風災於90年侵襲北台灣，被上訴人蔡秀容增建時間在93年間，相差3 年，縱認納莉颱風造成損害，與增建有何關係。又縱認被上訴人蔡秀容有費用償還請求權，該償還請求權，發生於00年間，於93年12月31日租賃契約屆滿，已於94年1 月1 日重新訂約，是自94年1 月1 日起算時效，至95年12月31日時效完成，被上訴人蔡秀容提出抵銷抗辯，已罹於依民法第456 條規定之2 年時效，被上訴人不得主張。
3.系爭房屋原為工廠使用，該地區為工業區，而被上訴人蔡秀容支付之費用增作隔間，作為宮、廟營利使用，並非房屋修繕費用，至於民法第431 條之出租人償還費用，其前提為承租人支付有益費用，然被上訴人蔡秀容施作之工程對上訴人並非有益，因系爭房屋原為工廠使用，該地區為工業區，被上訴人蔡秀容是為自己使用方便，增設隔間、木作工程，不但不符消防安全，上訴人亦無法以此出租他人，亦不會增加系爭房屋之價值。依據建築法第28條及77條之2 規定，建築物之新建、增建、改建、修建，應請領建築執照，建築物室內裝修不得妨害破壞防火避難設施、消防設施、防火區劃及主要結構。被上訴人蔡秀容將工業用房屋大肆翻修隔間，影響消防安全結構，係屬違法，對上訴人毫無利益。何況依據租賃契約，被上訴人蔡秀容應於租賃契約終止時負回復原狀之義務，對上訴人而言，並無任何利益可言，且被上訴人蔡秀容支付費用，為自己居住、營利，並非對他人管理事務，是被上訴人蔡秀容主張無因管理、不當得利等請求權均屬無據。
三、被上訴人辯稱：
1.被上訴人蔡秀容不否認積欠租金。但上訴人催告給付租金所定期限仍非相當，其催告及終止租賃契約均不合法。
2.承租系爭房屋之際，因房屋牆面、天花板、地板、管線、水電老舊不堪，並未隔間，居住環境惡劣，但上訴人出租時承諾，如有出售系爭房屋，被上訴人蔡秀容有優先承買權，是被上訴人蔡秀容支付系爭房屋必要、有益費用如下：①舊有線路拆除等水電工程19萬4,190 元；②房屋牆壁整修、浴室、廁所及廚房隔間、地板67萬7,500 元；③鋁門窗工程10萬8,000 元；④天然氣裝置工程3 萬6,186 元；⑤木作工程100 萬元；共201 萬5,876 元。被上訴人蔡秀容依民法第430 條、第431 條第1 項承租人支出修繕費用償還請求權、民法第172 條、第176 條無因管理支出費用償還請求權、民法第179 條不當得利請求權、及民法第
954 條、第955 條善意占有人支出費用償還請求權，對上訴人有上開債權，於96年9 月23日臺北166 支局第319 號存證信函向上訴人為抵銷租金之意思表示，並於訴訟程序中再度重申抵銷之意。
3.估價單係指工程開工前承攬人提出之估價，實際修繕費用應以修繕工程完成，方為請求權可行使之時，是費用償還請求權應於94年2 月發生，在94年1 月1 日至96年1 月1日之租賃期間內，被上訴人蔡秀容於96年9 月23日主張抵銷尚未罹於時效。
4.被上訴人丙○○與被上訴人蔡秀容一同與上訴人簽訂租賃契約，僅係因為簽約方便，由被上訴人蔡秀容代表簽約，每月租金亦是由被上訴人丙○○交給上訴人，為實際承租人。又被上訴人丙○○得被上訴人蔡秀容之同意使用系爭房屋，上訴人於租賃期間未曾為反對之意思表示，已默示同意被上訴人丙○○於被上訴人蔡秀容承租期間使用租賃物。
四、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人提出上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人蔡秀容應給付上訴人75萬6,000 元及自
97 年9月4 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈢被上訴人蔡秀容、丙○○應將臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○ 弄○ 號、5 號房屋遷讓返還上訴人。㈣被上訴人戊○○、丙○○應自97年9 月4 日起至遷讓返還前開房屋之日止按月給付上訴人3 萬6,000 元。被上訴人則聲明：駁回上訴。
五、兩造不爭執事項：
㈠、系爭房屋為上訴人所有，有建築改良物所有權狀影本在卷可參（原審卷第10頁、第11頁）。
㈡、上訴人與被上訴人蔡秀容間，定有房屋租賃之書面契約，租賃期間自94年1 月1 日起至96年1 月1 日止，約定每月租金3 萬6,000 元，押租金8 萬元（原審卷第12頁至第15頁）。
㈢、前開租賃契約屆滿後，上訴人與被上訴人蔡秀容間就系爭房屋有不定期租賃契約存在。
㈣、被上訴人蔡秀容自認自95年12月起迄今均未給付租金。
㈤、前開租賃契約書上有記載系爭房屋被上訴人蔡秀容有優先承買權。
㈥、上證1 、2 、3 、4 形式上真正不爭執及上訴人在原審提出之存證信函、調解不成立等文書形式上真正均不爭執。
㈦、被上訴人蔡秀容、丙○○確實均有使用收益系爭房屋。
六、本院得心證之理由：兩造之爭點為㈠、上訴人終止租賃契約是否合法？被上訴人蔡秀容抵銷租金之抗辯是否可採？上訴人得否請求被上訴人蔡秀容遷讓返還系爭房屋及給付積欠之租金？㈡、上訴人得否請求被上訴人丙○○遷讓返還系爭房屋？㈢、如認租賃契約終止，上訴人得否請求被上訴人蔡秀容、丙○○給付相當於租金之不當得利？經查：
㈠、上訴人終止租賃契約是否合法？被上訴人蔡秀容抵銷租金之抗辯是否可採？上訴人得否請求被上訴人蔡秀容遷讓返還系爭房屋及給付積欠之租金？
1.按「承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋」，土地法第100 條第3 款定有明文，又民法第440 條第1 、2 項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」，而「不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第100 條第3 款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付」，最高法院42年度台上字第1186號著有判例。準此，未定期限之房屋租賃契約須扣除擔保金後，租金遲延二期以上始得為終止租約之表示，且須踐行民法第440 條之定期催告給付後，方得主張終止租賃契約。查，上訴人與被上訴人蔡秀容間自96年1 月1 日租賃契約屆滿後，成立不定期租賃契約，自95年12月起被上訴人蔡秀容並未給付租金等情，為兩造所不爭執，業如前述。惟被上訴人蔡秀容稱以支付修繕費用抵銷積欠之租金云云。是本件首應審酌者為被上訴人蔡秀容主張已支付之費用抵銷租金之抗辯是否可採？
2.按「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」、「出租人就租賃物所受損害對於承租人之賠償請求權，承租人之償還費用請求權及工作物取回權，均因二年間不行使而消滅。前項期間，於出租人自受租賃物返還時起算；於承租人，自租賃關係終止時起算。」民法第430 條、第456條分別定有明文。被上訴人蔡秀容辯稱房屋有修繕必要，而支付修繕費用云云，上訴人則否認有修繕必要，並否認承租人曾定期催告修繕，是依民事訴訟法第277 條規定，應由被上訴人蔡秀容對有利於己之事實舉證，然被上訴人蔡秀容未提出任何證據證明已定相當期限催告出租人修繕，自難對其為有利之認定。況且，該條所謂之修繕費用，係指租賃物發生毀損，如不修繕不合於約定使用收益狀態。依據證人丁○○之證詞，除電線線路，因為納莉颱風淹水後容易電線走火外，其餘水管、浴缸、馬桶、磁磚因為老舊，建議更換等語，是除電線線路費用外，其餘更換者係因老舊，而非不能破損不堪使用必需更換，應非修繕之必要費用。再查，被上訴人提出水泥隔間、浴室、廁所及廚房隔間、地板估價單67萬7,500 元，依據證人鍾海棠之證詞，上開費用係將工廠裝修成為居住使用等語，是將承租環境裝修更為舒適方便，顯非修繕費用；而鋁門窗工程
10 萬8,000元，被上訴人未舉證系爭房屋窗是否受損而有修繕之必要；天然氣裝置，依常情而言，亦有家庭住戶使用桶裝瓦斯，是裝設天然氣費用，自非修繕費用；木作工程100 萬元，被上訴人蔡秀容並未提出任何單據，是否支出上開費用已有可疑，被上訴人蔡秀容復自承木作工程是室內裝潢工程，依照片所示（原審卷第97頁至第110 頁），主要是將房屋裝潢為營業使用，非為必要修繕費用。基上，依民法第430 條規定，承租人須定相當期限催告出租人修繕，如出租人於期限內不為修繕時，承租人始得自行修繕。惟被上訴人蔡秀容未提出證據證明曾定相當期限通知修繕，尚無從作為有利於被上訴人蔡秀容之認定。更何況，被上訴人蔡秀容主張之費用，僅有電線線路部分能認定為修繕費用，依證人丁○○證稱該部分於93年底（國曆）前完成，而系爭房屋之租賃契約於93年12月31日屆滿後，已於94年1 月1 日重新訂約，是依民法第456 條之規定，自93年12月31日租賃契約屆滿後94年1 月1 日起算2 年時效，被上訴人蔡秀容於原審96年12月11日言詞辯論時提出抵銷抗辯時已逾2 年時效（被上訴人蔡秀容於96年9 月
23 日 之存證信函未提出抵銷租金之意），是被上訴人蔡秀容主張依民法第430 條之費用償還請求權抵銷租金即無理由。
3.民法第431 條規定：「承租人就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀。」被上訴人蔡秀容提出之牆壁整修、水泥隔間、浴室、廁所及廚房隔間、地板67萬7,500元，天然瓦斯裝置費用3 萬6,186 元、鋁門窗工程10萬8,
000 元，木作工程100 萬元，雖非必要之修繕費用，是否為民法第431 條之有益費用而得請求償還？該民法第431條適用之前提為增加租賃物之價值而出租人明知而不為反對之意思表示，但此為上訴人所爭執，上訴人否認同意，且主張系爭房屋原為工廠使用，位於工業區，被上訴人蔡秀容支出費用對上訴人並非有益等語。因被上訴人蔡秀容未提出證據證明上訴人明知而不為反對之意思表示，自無法依民法第431 條之規定請求償還有益費用。何況，建築法第28條第1 款規定建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照。修正前建築法第77條之2 第1 項第3 款規定，建築物室內裝修不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。是被上訴人蔡秀容擅自裝修隔間未請領建築執照，乃屬違建，對上訴人而言，難謂有益費用。是被上訴人蔡秀容主張民法第431 條之費用償還請求權抵銷租金洵屬無據。
4.按「未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之。」、「管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害。」，民法第172 條、第176 條第1 項定有明文。被上訴人蔡秀容修繕裝潢乃係為自己居住環境舒適方便，或為營業目的使用，非為上訴人管理事務，不是為本人支出必要或有益費用，自不成立無因管理，且未能證明未違反本人明示或可得推之意思，當無適用民法第172 條、第176 條第
1 項之規定而得請求償還費用。
5.次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」此為民法第179 條所明定。依據兩造原租賃契約之約定，被上訴人蔡秀容返還租賃物時需負回復原狀之義務，於96年1 月1 日期間屆滿後成立不定期租賃契約，其約定條件仍應沿用，上訴人於訴訟中一再強調被上訴人蔡秀容應回復原狀，是對上訴人而言，並未因被上訴人蔡秀容所為之修繕而受有利益，是被上訴人蔡秀容主張有民法第17
9 條之不當得利請求權，亦屬無據。
6.又按「善意占有人，因保存占有物所支出之必要費用，得向回復請求人請求償還。但已就占有物取得孳息者，不得請求償還。」、「善意占有人，因改良占有物所支出之有益費用，於其占有物現存之增加價值限度內，得向回復請求人，請求償還。」民法第954 條、第955 條定有明文。
查本件被上訴人蔡秀容與上訴人間原有租賃契約之法律關係存在，返還占有物之相關權利義務自應依租賃之法律關係而定，而無適用民法第954 條、第955 條之情形，換言之，民法第954 條、第955 條係針對如無租賃權、地上權、典權等法律關係，占有人為無權占有人時之法律關係，被上訴人蔡秀容並無民法第954 條、第955 條之費用償還請求權。
7.是被上訴人蔡秀容抗辯以支付之修繕費用抵銷積欠之租金云云，並無可信，是被上訴人蔡秀容自95年12月起未給付租金，迄至上訴人於97年8 月1 日催告時，扣除押租金8萬元後，已超過二個月以上未給付租金，上訴人並定20日之期限催告被上訴人蔡秀容履行，以常情而言，期限已屬相當，而被上訴人蔡秀容仍未給付租金，上訴人於97年8月27日寄發存證信函終止不定期租賃契約，被上訴人蔡秀容於97年9 月3 日收受，是不定期租賃契約於97年9 月3日終止，上訴人依據租賃契約之法律關係請求被上訴人蔡秀容給付積欠之租金67萬6,000 元（上訴人請求自95年12月1 日起至97年9 月1 日止36,000×21＝756,000 ，扣除押租金80,000為676,000） 及遷讓返還系爭房屋均屬有據。
㈡、上訴人得否請求被上訴人丙○○遷讓返還系爭房屋？民法第767 條規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。」。被上訴人丙○○居住於系爭房屋內，此為兩造所不爭，被上訴人丙○○雖辯稱亦為承租人，只是由被上訴人蔡秀容代表簽約，然為上訴人所否認，應由被上訴人丙○○舉證，觀諸94年1 月1 日起至96年1 月1 日止之原租賃契約，被上訴人丙○○非為承租人，且未提出任何證據證明丙○○亦為承租人。是前開租賃契約期限屆滿後，被上訴人蔡秀容繼續使用收益租賃物，因上訴人未立即提出異議而視為不定期限繼續契約，僅發生期限變更，其餘租金條件不變動，是不定期租賃契約之承租人仍為被上訴人蔡秀容，縱認上訴人知悉被上訴人丙○○亦居住系爭房屋內，不因出租人之沈默而當然成為租賃契約之承租人，被上訴人丙○○居住於系爭房屋不論是基於與被上訴人蔡秀容間之租賃關係或是使用借貸關係，均無合法權利對抗上訴人，是上訴人依民法第767條規定請求被上訴人丙○○遷讓返還系爭房屋，亦屬有據。
㈢、如認租賃契約終止，上訴人得否請求被上訴人蔡秀容、丙○○給付相當於租金之不當得利？民法第179 規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」上訴人與被上訴人蔡秀容間之不定期租賃契約業於97年9 月3 日終止，是被上訴人2 人於租賃契約終止後仍繼續使用收益系爭房屋，即受有利益，已無法律上原因，使上訴人即所有權人受有無法使用系爭房屋之損害，所受損害與所受利益有因果關係，且被上訴人蔡秀容自95年12月起未給付租金，顯然有預為請求之必要，而得提出將來給付之訴，是上訴人依民法第179 條之規定請求被上訴人蔡秀容、丙○○自97年9 月4 日起至返還前開房屋為止按月給付3 萬6,000 元之相當於租金之不當利，為有理由。
七、從而，上訴人請求被上訴人蔡秀容給付67萬6,000 元及自97年9 月4 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，被上訴人戊○○、丙○○應將系爭房屋遷讓返還給上訴人。被上訴人蔡秀容、丙○○應自97年9 月4 日起至返還系爭房屋之日止按月給付上訴人3 萬6,000 元，為有理由，應予准許。逾此部分，為無理由，應予駁回。原審為上訴人全部敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2 項、第3 項、第4 項所示。至於上訴人請求不應准許部分，原判決為其敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴人上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、再按，上級法院廢棄下級法院之判決，而就該事件為裁判或變更下級法院之判決者，應為訴訟總費用之裁判，民事訴訟法第87條第2 項定有明文。上訴人請求部分遭駁回，但其佔比例不高，且為民事訴訟法第77條之2 第2 項不併算價額部分，故由被上訴人負擔第一審訴訟費用2,760 元、第二審訴訟費用4,140 元全部。被上訴人應賠償上訴人預納之第一審、第二審訴訟費用6,900 元。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條、第87條第1 項、第2 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 12 日
民事第二庭 審判長法 官 方彬彬
法 官 王怡雯法 官 絲鈺雲以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 98 年 11 月 17 日
書記官 林玫熹