臺灣士林地方法院民事判決 97年度簡上字第4號上 訴 人 乙○○
樓訴訟代理人 梁治律師被上訴人 甲○○
樓上列當事人間返還租賃物事件，上訴人對於中華民國96年10月18日本院內湖簡易庭96年度湖簡字第1177號第一審判決提起上訴，經本院於民國97年6月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應將坐落臺北市○○區○○段三小段八十九─三地號上門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○弄○號五樓頂樓如附圖A 所示面積五十四平方公尺之建物遷讓交還上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人與上訴人於民國92年12月5 日訂立租賃契約，向上訴人承租上訴人所有坐落於臺北市○○區○○段3 小段89-3地號土地上，門牌號碼臺北市○○區○○路○○○ 巷○○弄○ 號5 樓頂樓如附圖A 所示建物（以下簡稱系爭租屋處），約定租賃期間自92年12月15日起至93年12月14 日止，每月租金為新臺幣（下同）8,000 元於每月15日繳付，因租賃期限屆滿後，被上訴人仍為系爭租屋處之使用收益，並按月給付租金，上訴人亦未反對，而視為以不定期限繼續契約，嗣尚經兩造合意將原定租金縮減為每月7,000 元。詎被上訴人自95年3 月14日起即未再繳納租金，迄96年3 月止，扣除押金10,000元，尚積欠13個月共計81,0 00 元，屢經催討，被上訴人均置之未理，上訴人乃於96年2 月27日通知被上訴人限期繳納積欠租金並於96年3 月31日終止系爭租約。又上訴人為便於讓其子能夠從桃園回來看由其代為照顧之孫女，也有收回系爭租屋處供其大兒子夫婦假日回來居住之用的必要。為此，基於民法第455 條及土地法第100 條第1、3 款規定，聲明請求：被上訴人應將系爭租屋處遷讓返還上訴人。惟原判決以上訴人尚未將系爭租屋處之漏水修繕完畢，故認被上訴人的同時履行抗辯權尚未消滅，不生遲延責任，又以上訴人並無正當理由及必要情形收回租屋處，而判決上訴人敗訴。惟上訴人悉遵兩造於原審審理時的協議僱工前往系爭租屋處勘查漏水情況，係被上訴人以所僱工人並非專業人員，且其須看醫生及擔任義工為由，藉故不履行兩造於審理中之協議，被上訴人應仍負遲延給付租金之責，上訴人之終止系爭契約應屬適法有效，又上訴人大兒子夫妻工作地點雖在桃園，但經常需於例假日或春節返回探視上訴人及子女，此乃人倫之常，上訴人斷無捨棄自己房屋不讓大兒子夫妻返家探視時，讓彼等另租旅館居住之理，除違倫常外，亦損經濟原則，是收回系爭租屋處自住應有正當理由及必要情形。原審判決對於上述理由均未詳予審酌，顯有判決不備理由之違法。爰於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將系爭租屋處遷讓返還上訴人。
二、被上訴人則以：被上訴人於承租期間均按時繳納租金，係因租賃期間之93年間系爭租屋處發生漏水，雖屢次請求上訴人修繕，惟上訴人均未至系爭租屋處修繕，直至95年7 月6 日始以存證信函通知上訴人修繕，並告知上訴人自95年3 月15日起待上訴人修繕完畢，始給付租金，因上訴人嗣仍未修繕，被上訴人未給付租金有正當理由，上訴人解除系爭契約不合法，上訴人收回自住之請求並無正當理由，只是藉口而已等語資為抗辯，並聲明：駁回上訴人之上訴。
三、不爭執事項與爭點整理：
（一）不爭執事項：
1、系爭租賃契約自93年12月14日後為以每月15日為一期繳納租金之不定期租賃契約。
2、被上訴人自95年3 月間起即未按期繳納租金，上訴人曾於96年3 月15日通知被上訴人限期於函到7 日內繳交租金，並於96年3 月31日終止兩造間的契約關係。
3、被上訴人於租賃契約期間之92年間即發現系爭租屋漏水，並通知上訴人修繕，惟上訴人均未修繕，被上訴人於95年
7 月6 日通知上訴人，在修繕前停止支付95年4 月間起算之租金。
4、上訴人於96年7 月18日本院原審履勘時表示願就漏水問題及冷氣機故障找專業人員進行修繕，被上訴人亦願於上訴人修復漏水及冷氣機後於一星期內繳清房租。
5、被上訴人於本院原審於96年8 月29日言詞辯論程序中承諾上訴人於96年8 月30日上午9 時至11時之間可以先進入查看檢查漏水，並可以在96年9 月3 日起星期一至星期五之白天時間都可以進入修復。另同意修復後一個星期內，將積欠的租金一次付清。
6、上訴人住處五樓有3 間房間，分別有二大床、二小床，現由上訴人本人、上訴人之母親、二兒子及媳婦及二位孫女共同居住。上訴人的大兒子夫婦工作地點及所有之房屋仍在桃園。
（二）爭執事項：系爭租賃契約是否業經上訴人以被上訴人遲延給付租金為由而合法終止？
四、本院得心證之理由：
（一）依民法第737 條規定：「和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力」，意指和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，當事人如以他種之法律關係或以單純無因性之債務約束等，替代原有之法律關係時，屬於創設；否則，以原來而明確之法律關係為基礎而成立和解時，則屬認定。而發生後者之效力者，依據債之關係內容變契約之基本精神，其與變更前原始債之關係係屬同一債之關係，亦即其同一性維持不變，除變更之部分外，原始債之關係之其餘內容持續有效。本件上訴人於原審所主張系爭租賃契約業經其以給付租金遲延為由向被上訴人表示終止，陳稱分別於96年3 月31日、起訴狀繕本送達被上訴人時之96年5 月15日均向被上訴人表示終止系爭租賃契約之意思表示，並提出系爭租賃契約、桃園福林郵局第57號存證信函暨回執，台北長安郵局第251 號存證信函等件為證，被上訴人對於其自95年4 月間起即未給付租金及上訴人曾對其為止租約之意思表示，均無爭執，惟仍以前揭情詞置辯。經查：被上訴人積欠租金等情，業為被上訴人於原審中即自承：「我是在92年與聲請人簽訂租賃契約，後來第二年在下大雨的時候房屋會漏水，請聲請人（按：即上訴人）整修，他同意，但一年過去仍未整修，我第二、三年的房租仍是繼續繳，但聲請人一直不整修，每年到了三、四月的時候，我就跟他說了好幾次，他都回答好，他會找人整修，卻沒有整修，所以我在95年7 月6 日以存證信函通知聲請人修繕，告知修繕前自95年4 月份起暫停給付租金，待修繕後我們會繼續給付租金」等語明確，兩造對此並不爭執，堪足認定。但兩造於原審中曾就系爭租賃關係約明上訴人履行修繕義務時，被上訴人始負支付積欠租金之義務，此經上訴人於96年7 月18日在系爭租屋處本院為履勘時即陳稱：「我願意就漏水問題及冷氣機故障，即找專業人員進行修繕，請被告配合，並於修復後返還積欠之租金」，被上訴人則在場亦對此陳述：「原告修復漏水及冷氣機後，我願於一週內繳清房租」，且於原審言詞辯論中復對此再度陳稱：「（96年8 月30日上午是否可以讓原告找師父進入修繕漏水？）上午9 時至11時之間都可以先進入查看檢查漏水，並可以在96年9 月3 日起星期一至星期五之白天時間都可進入修復。我同意修復後一個星期內，將積欠的租金一次付清」等語有關上訴人同意被上訴人於其修繕完了後，被上訴人始支付積欠的租金，被上訴人亦同意讓上訴人進入系爭租屋處檢查並修繕完畢後於一星期內繳清租金之互相讓步以終止爭執的約定，有原審於96年7 月8 日勘驗現場時所製履勘筆錄及96年8 月29日言詞辯論筆錄在卷可參，是兩造於原審時即曾以終止爭執為目的為上述相互讓步之約定，依其約定內容成立和解契約，亦堪認定。則參照前揭意旨，兩造固未以他法律關係代替原系爭租賃法律關係而另創設之，然既已透過和解契約認定系爭租賃契約內凡上訴人對於系爭租屋處所應負擔之修繕義務，不論系爭租屋處實際上是否已達完全不能使用收益狀態，或系爭租賃契約被上訴人原本只要自行修繕而請求上訴人償還其費用，或於租金中扣除費用方式即可達修繕之目的，在未履行前均應與被上訴人之交付租金義務具有同時履行抗辯關係，則被上訴人得主張上訴人應先履行修繕義務，否則不負遲延給付租金之責。因此，上訴人於96年3 月31日及同年5 月15日所為終止租約之意思表示，當時既尚未完成修繕義務之履行或提出給付而遭拒絕，被上訴人即得拒絕支付租金，從而亦不生何遲延終止事由，其終止之意思表示尚不生效力。
（二）又依民法第264 條第2 項規定：「他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付」，同理，債權人所提出之對待給付固未完成給付，但如經客觀事實認定債務人以有違誠實信用之方法拒絕債權人履行者，債務人亦應不得拒絕自己之給付。本件上訴人主張被上訴人於與之為上開和解之約定後，雖已找人為被上訴人修繕，但被上訴人均藉故讓其無法履行，自不得再主張同時履行抗辯乙節，為上訴人於原審中提出留言字據3 紙、預約掛號單上之留言字據1 紙為證，被上訴人對於上開字據之真正並不爭執。經查：上訴人於和解約定後，依約提出給付而找人修繕但遭被上訴人藉故拒絕而未能完成給付等情，為上訴人於原審中陳稱：「我於上次開（庭）後隔日8 月30日僱工找人去查看漏水，被告對於施工人員說要寫切結書，另在9 月3日我僱工修繕漏水並告知被告將於八點施工，但被告竟在七點多就離開家裡，致使無法修繕；9 月4 日也是同樣情況，…」，「在一審有傳訊當時的師傅，根據證人的陳述第一次去的時候被上訴人要該人之資料，後來又去了二次，但被上訴人又有事，所以證人後來都不敢去」，「當時約定9 月3 日被上訴人說可以，但是後來又不可以。我在
8 月30日我開完庭找工人去，我當時也有去，但被上訴人不給我進去，工人有進去後，工人說被上訴人都一直要問他有無政府立案、姓名、住址等資料，之後就說你在哪裡我去找你好了，就叫他出去了，工人當時就看了一下，工人出來有跟我講要動工，沒有估多少錢，我們因為認識而且這也不是很大的工程，後來9 月3 日有請工人柯、劉去，9 月3 日、9 月4 日都有去，我在9 月2 日、3 日貼字條給被上訴人，字條上面寫9 月5 日、6 日二天是否有空，9 月7 日也貼一張，後面都是被上訴人的回應」等語，核與上訴人所聲請的證人即當時欲估驗漏水問題人員柯明傳於原審審理中證述：「（問：你在96年8 月30日是否有到原告家的頂樓查看漏水的情況？）有的，我是與我們公司的師父劉先生去看，看後劉先生下來告訴我這工作我們不能做，因為被告要求劉先生要提供身分證、住址姓名等個人資料，並說是要上法院用的，我就告訴原告應先與被告溝通好，我們再來施工。另我們在96年9 月3 日及96年
9 月4 日兩次到原告家頂樓要修繕漏水，到達時間都是上午八點左右到原告家裡，但因頂樓房客即被告不在，無法施工，我們等到十點被告仍未返回，…」，「（問：漏水的地方為何？）我們因為房客即被告要求提供施工師父劉先生的個人資料，師父劉先生怕惹麻煩，所以在96年8 月
30 日 並沒有查看，96年9 月3 日因房客即被告不在，無法施工，所以不知確實的漏水地方及情況」等語有關被上訴人於上訴人請他人修繕時，意圖使修繕之人恐生麻煩而自行退卻或藉故不在家等方式使上訴人無法履行修繕義務情節相符，又上揭證人係屬專業維修人員，亦為柯明傳自述：「（問：你們是否有修繕漏水之專業技術？）我們公司（展保清潔工程有限公司）之營業項目，是可以承攬漏水修繕工作」，「（是否有施作經驗？）有，我是展保清潔工程有限公司的經理，我們公司已經做了七、八年，我們對於完工工程也提供二年保固」等語明確，且上開上訴人及證人之陳詞並有上訴人所提出之字據分別記載：「陳先生96年9 月3 日星期一早上8 點要修落（按：應為「漏」）水，請你在家。乙○○」、「陳先生96年9 月4 日星期二，9 月五日、六日你看那一天早上8 點請你給我進去工作。乙○○」、「甲○○先生96年9 月7 日星期五，請你約個時間，給我進去修房屋。乙○○」等語，另張在預約單上所載述之留言則為：「乙○○請你找“維修漏水“的必須為正式合法政府登記的防漏處理廠商，才是合乎民事告訴的法理，請留下防漏廠商的名稱及聯絡人之地址、電話…」，「防漏廠商必須提出維修的房屋的位置（屋內何處、屋外何處）及使用材料規格品質，並且保證三年內不會漏水之切結書，以保障租屋人之權利」等語，被上訴人對該留言亦為自己所書寫並未爭執，是上開字據所述亦足可佐憑，堪認上開上訴人及證人所述均與事實相符，應得認定。因租賃契約之法定修繕義務原屬出租人所承擔，出租人若可親為履行者，法律上亦無禁止之理，尚無要求出租人須提出符合資格之專業人士始能履行之理，且於兩造和解內容中並無額外對此加以變更，更無保證在某期間內不准發生漏水之約定，則被上訴人不僅於上訴人請他人至系爭租屋處修繕時提出兩造所未約定之額外要求禁止他人查估，且於96年9 月3 日即由上訴人之留言可知上訴人將於翌日8 時進入修繕，卻屢次提早出門藉故不讓上訴人進入系爭租屋處修繕，是屬以違反誠實信用方法拒絕上訴人之履行，參照前述規定意旨，被上訴人自不得再以享有同時履行抗辯權為由拒絕租金之給付。又依兩造上開之約定，被上訴人自上訴人應履行修繕義務期間（自96年9 月
3 日起至同年月7 日止）的翌日起一星期為其應支付租金之期間（自96年9 月8 日起至同年月14日）該期間經過後之翌日即96年9 月15日起算其遲延給付租金日。
（三）按「承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時」，出租人得收回房屋，土地法第100 條第3 款定有明文，又民法第440 條第1 、2 項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」，而「不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第一百條第三款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付」，且「當事人約定債務人遲延給付時，須經債權人定一定之期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行，債權人始得解除契約者，債權人催告所定期限雖較約定期限為短，但如自催告時起，已經過該約定之期限，債務人仍不履行，基於誠實信用原則，應解為債權人得解除契約」，最高法院42年度台上字第1186號、90年度台上字第1231號分別著有判例。準此，未定期限之房屋租賃須租金遲延二期以上始得為終止租約之表示，且仍須限期終止租約，惟終止租約時即使未定期限，若遲未給付租金之期間顯超逾法定之期限，應仍生終止契約之效力。上訴人於被上訴人拒絕履行而未果，分別於96年10月4 日當庭向被上訴人表示終止租約，及本院審理中之97年1 月28日通知被上訴人終止系爭租賃契約，有本院96年10月4 日及言詞辯論筆錄及上訴人所提出郵局存證信函在卷可按。系爭租賃契約為未定期限之房屋租賃契約，且自93年12月14日後為以每月15日繳納租金為一期之不定期租賃契約，為兩造所不爭執，並有系爭租賃書面附卷可佐，堪可認定，是依法被上訴人應自96 年9月15日遲延達2 個月以上，上訴人始能終止租約並須限期讓其履行未履行始生終止租約之效力。因此上訴人於96年10月4 日表示終止契約，因被上訴人之遲延未逾2 個月以上，其終止尚不生效力。而上訴人於97年1 月28日之終止表示，被上訴人之遲延已逾2 個月以上，雖上訴人未定履行期間，但迄判決時被上訴人均未履行，堪可認定其在相當期限內可履行而未履行，參照上述規定意旨，應生與限期履行相同之效果，是上訴人於97年1 月28日之終止應生效力，系爭租賃契約應自該日起即失效力，依約被上訴人應負有返還系爭租屋處之義務，是上訴人該部分的主張於法有合，堪為可採，應予准許。
六、據上所述，系爭租賃契約已為上訴人合法終止，被上訴人應負遷讓返還系爭租屋處之義務，又系爭租屋處於當初訂約時，並未於租賃契約之書面上載明系爭租屋處之實際範圍，經查：系爭租屋處為五樓樓頂增建建物，內有一廳、二房、一衛浴、一廚房，所占頂樓面積為54平方公尺，為被上訴人所不爭，並經本院會同臺北市松山地政事務所人員勘驗現場查明屬實，製有勘驗筆錄、現場照片及複丈成果圖附卷可稽，堪信為真實。從而，上訴人依民法第455 條及土地法第100條第3 款規定請求被上訴人應將上開系爭租屋處租賃範圍遷讓返還上訴人，依法即屬有據，自應予以准許，原審判命駁回上訴人之訴，依法尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第2 項所示。上訴人之請求既已依土地法第100 條第3 款規定獲得准許，其另以土地法第100 條第1 款之規定請求即無再予論究之必要，亦附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘舉證及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項 、第450條 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 7 月 10 日
民事第二庭審判長法 官
法 官法 官正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 97 年 7 月 10 日
書記官 楊錫芬