臺灣士林地方法院民事判決 97年度訴字第13號原 告 丁○○○訴訟代理人 乙○○
丙○○鐘耀盛律師原 告 戊○○
甲○○共 同訴訟代理人 鐘耀盛律師被 告 辛○○○訴訟代理人 柴健華律師
己○上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國98年12月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北縣○○鎮○○○段一六五之三０地號（重測後為鄧公段六七六地號）土地上建物門牌臺北縣○○鎮○○街○段○○○巷○○號四樓屋頂平台如附圖B 部分所示面積八０平方公尺之增建物拆除，並將占用之屋頂平台返還原告及全體共有人。
被告應給付原告丁○○○、原告戊○○、原告甲○○各新臺幣陸仟元，及均自民國九十七年三月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，原告丁○○○負擔三分之一，原告戊○○及原告甲○○各負擔六分之一。
本判決第一項於原告供擔保新臺幣貳拾貳萬元後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾肆萬陸仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告分別以新臺幣貳仟元供擔保後，得假執行；但被告如分別以新臺幣陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。查本件原告等起訴時，原訴之聲明為請求被告支付修復排糞管、恢復排糞氣管及建置拆除臨時糞管之費用，並賠償原告等所受損害，及拆除頂樓違建等，嗣變更為「㈠被告應將坐落臺北縣○○鎮○○○段165 之30地號（重測後為鄧公段676地號）土地上建物門牌臺北縣○○鎮○○街○ 段○○○ 巷○○號
4 樓頂樓平台如附圖B 部分所示面積80平方公尺之增建物拆除，並將占用之屋頂平台返還原告及全體共有人。㈡被告應給付原告丁○○○新臺幣（下同）520,770 元、原告戊○○307,770 元、原告甲○○285,770 元，及均自民國97年3 月
3 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」（本院卷二第
8 、9 頁），經核上開聲明，其中有關請求損害賠償部分，僅就金額予以特定，至追加請求不當得利部分，則與原訴之主要爭點相同，相關訴訟及證據資料亦可繼續援用，應認請求之基礎事實為同一，揆諸前揭法條規定，原告上開訴之變更及追加，自可准許。
二、原告等起訴主張：原告丁○○○、戊○○、甲○○及被告分別為台北縣○○鎮○○街○ 段○○○ 巷○○號1 至4 樓房屋之所有權人，然被告竟未經全體區分所有權人之同意，擅自於上開建物之屋頂平台搭建如附圖B 部分所示之增建物（下稱系爭增建物），並出租牟利，顯屬無權占有，為此，爰依民法第767 條、第821 條之規定，請求被告將上開增建物拆除，並將屋頂平台返還原告等及全體共有人，另依民法第179 條之規定，請求被告分別給付原告等自92年3 月1 日起至97年
2 月29日止相當於租金之不當得利18萬元。又被告將系爭增建物出租予他人使用後，未盡監督管理之責，竟容任承租人將貝殼廢棄物丟棄於馬桶內，導致該棟公寓共通之排糞管阻塞、爆裂，且造成原告等人室內家具、裝潢毀損，原告等要求被告出面處理，被告均置之不理，原告等無奈下僅能先行僱工外接臨時糞管使用，被告違反公寓大廈管理條例第9 條第2 項及建築物室內裝修管理辦法第23條等保護他人之法令，造成原告等受有室內裝潢及排糞管毀損，並需支出裝設臨時排糞管費用之損害，自應依民法第184 條第2 項之規定，賠償原告丁○○○、戊○○、甲○○等人各340,770 元、127,770 元、105,770 元等語。並聲明：㈠被告應將坐落臺北縣○○鎮○○○段第165 之30地號（重測後為鄧公段676地號）土地上建物門牌臺北縣○○鎮○○街○ 段○○○ 巷○○號
4 樓頂樓平台如附圖B 部分所示面積80平方公尺之增建物拆除，並將占用之屋頂平台返還原告及全體共有人。㈡被告應給付原告丁○○○520,770 元、原告戊○○307,770 元、原告甲○○285,770 元，及均自97年3 月3 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠其係於80年間與同棟公寓門牌號碼臺北縣○○鎮○○街○ 段○○○ 巷○○號4 樓之馮太太共同徵詢屋頂平台全體共有人之意見，在經全部共有人同意後，始共同開始動工興建，期間工人、建材上下樓進出頻繁，從未有人表示反對之意，且被告亦曾因施工需要，在取得原告丁○○○之同意後，將其設置於屋頂平台之水塔及水管配線遷移至目前所在位置，顯見被告興建系爭增建物確已經屋頂平台全體共有人之同意，自非無權占有。㈡原告等主張被告因占有系爭屋頂平台，受有每月得收取租金12,000元之利益，缺乏根據，應不足採。㈢原告等雖主張被告將房屋出租予他人後，承租人有隨意棄置貝殼廢棄物，導致排糞管阻塞破裂之情事，然並未舉證以實其說，本不足採信。且縱認上開主張屬實，亦屬該承租人之個人行為，被告就承租人之個人行為既無從掌控，自無任何侵權行為可言。另原告等主張被告違反保護他人之法令，亦與其主張之侵權行為事實及損害無任何關連，故其等依民法第184 條第2 項之規定，請求被告負損害賠償任，顯非可採。㈣原告等就損害賠償之數額，乃依據鈞院囑託臺灣省建築師公會臺北縣辦事處鑑定之結論而計算，惟上開鑑定報告所認定之室內裝潢修復費用，業已超過合理之修復範圍，且就外接臨時排糞管所需費用部分所為之估價，亦屬過高，則原告據此計算之損害賠償數額，自無可採等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：原告丁○○○、戊○○、甲○○及被告分別為台北縣○○鎮○○街○ 段○○○ 巷○○號1 至4 樓房屋之所有權人。又上開建物屋頂平台如複丈成果圖所示B 部分之建物為被告於80年間興建使用。
五、本件經依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1第1項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意協議簡化後之爭點為（本院卷二第16頁）：
㈠被告於屋頂平台興建系爭增建物是否經全體共有人同意？㈡原告主張之不當得利金額是否可採？㈢原告主張被告應就共用排糞管阻塞破裂而致原告等人所受之
損害，負侵權行為損害賠償責任，有無理由？其請求之賠償金額是否可採？
六、本院得心證之理由：㈠被告於屋頂平台興建系爭增建物是否經全體共有人同意？
1.按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬之共同部分，推定為各所有人之共有，98年1 月23日公布修正、98年7 月23日施行前民法（下稱修正前民法）第799 條前段定有明文。又所謂共同部分，指性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分而言。是系爭位於20號頂樓之屋頂平台與位於18號頂樓之屋頂平台，既均需經由該公寓之共用樓梯間進出，且彼此間並無阻隔，此有本院97年5 月19日勘驗測量筆錄在卷可參（本院卷一第62頁），自同屬該雙拼公寓之共用屋頂平台無疑，且為維持該建物安全及其外觀所必要之重要構造，揆諸前揭法條規定及說明，自為該整體建物之共同使用部分，而應由20號1 至4 樓及18號1 至4 樓之所有人共有，合先敘明。
2.復按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，修正前民法第818 條及第820 條第1 項亦分別明文規定。因此，共有人對共有物之特定部分占有使用，在民法修正前原則上須徵得其他共有人全體同意。至共有人間約定就共有物劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理之分管契約，雖非法所不許，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明文，是主張有分管契約存在之當事人自應就此一事實負舉證之責。查本件被告雖辯稱其於屋頂平台興建系爭增建物業經全體共有人同意云云，然並未提出任何證據以實其說，且證人即系爭公寓18號3 樓之所有權人庚○○○亦到庭結證稱：其係於69年間購屋居住至今，20號屋頂平台增建時，從未有人徵詢其意見等語（本院卷一第194 頁），更顯見被告所稱業已取得全體共有人同意乙節為不實。至被告雖又稱系爭增建物業已興建10餘年，從未有人表示反對，且施工時曾經原告丁○○○之同意，將其置於屋頂平台之水塔及水管配線遷移至目前所在位置云云，然單純保持沈默，並不能認為即有默示同意之意，且原告丁○○○否認被告將水塔遷移前曾經其同意，被告就此復未能舉證，則被告據此主張原告丁○○○業已同意其興建系爭增建物，亦不足採。是以，被告既未能證明全體共有人間就系爭屋頂平台有同意由被告在其上興建系爭增建物之分管契約存在，其擅自於共用之屋頂平台興建系爭增建物，自屬無權占有，是原告等依民法第767 條、第821 條之規定，請求被告將上開增建物拆除，並將屋頂平台返還原告等及全體共有人，即無不合，應予准許。
㈡原告主張之不當得利金額是否可採？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利；無權占有他人之房地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院亦著有55年台上字第1949號判例、61年台上字第1695號判例可資參照。是原告等請求被告給付自92年3 月1 日起至97年2 月29日止相當於租金之不當得利，自屬有據。
2.至相當於租金之利益，原告等雖主張依當地行情，系爭增建物每月之租金收益應可達12,000元云云，然為被告所否認，原告亦未提出任何證據以資證明，其空言主張自不足採信。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10 %為限；所謂土地價額係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價即為法定地價，土地法第97條第1 項、第148 條、土地法施行法第25條分別定有明文。又前開條文所謂以年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，並非一律依照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用之經濟價值、所受利益及社會環境等情事而定。經查，系爭土地於92年3 月1 日至97年2月29日間之申報地價即法定地價為每平方公尺10,000元，此有臺北縣淡水地政事務所98年12月4 日北縣淡地價字第0980016855號函所附申報地價表影本1 份在卷足佐（本院卷二第20頁），又系爭增建物係位於公寓之屋頂平台，內部隔有4間房間、1 間浴室，坐落位置鄰近鄧公國小，步行約15分鐘可達淡水捷運站及淡江大學，附近為住宅區，50公尺內有一變電所等情，有本院97年5 月19日勘驗測量筆錄在卷足佐（本院卷一第62頁），是本院經斟酌系爭增建物之坐落位置、周遭環境、繁榮程度等情狀，認應以申報地價年息6%計算本件不當得利金額，較為適當；又被告占用之部分乃系爭公寓之屋頂平台，與占用土地而完全排除其他共有人使用之情形究有不同，則於計算時，自應再以該公寓之層數比例折算之。是依此計算之結果，原告等人各得請求之5 年內不當得利金額應為6,000 元（計算式：10000 元/ 平方公尺×80平方公尺×6%×1/5 〈屋頂平台僅占5 層中之1 層〉×1/8 〈共有人共8 人〉×5 年＝6000，元以下四捨五入）。㈢原告主張被告應就共用排糞管阻塞破裂而致原告等人所受之
損害，負侵權行為損害賠償責任，有無理由？其請求之賠償金額是否可採？
1.原告等主張被告應負侵權行為之損害賠償責任，乃以被告將系爭增建物出租予他人使用後，未盡監督管理之責，容任承租人將貝殼廢棄物丟棄於馬桶內，導致該棟公寓共通之排糞管阻塞、爆裂，因而損壞原告等人之室內家具裝潢，被告所為已違反公寓大廈管理條例第9 條第2 項及建築物室內裝修管理辦法第23條等保護他人之法令，自應負賠償責任等語，為其論據。然被告既將系爭增建物出租予他人，則承租人自有管理使用系爭增建物之權利，尚不容出租人任意干涉，是原告主張被告對承租人如何使用租賃物有監督管理之責，已乏依據；且以原告等所稱承租人任意將貝殼廢棄物丟棄於馬桶內之情形而論，實為承租人日常生活中之私人行為，顯非被告身為出租人所能掌控防範，故亦難認被告就此情形有何監督管控之可能，是被告就本件損害之發生應無任何故意或過失可言，自不符侵權行為之要件。另被告未經全體區分所有權人同意，即擅自於屋頂平台上興建系爭增建物之行為，固有違公寓大廈管理條例第9 條第1 項「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。」之規定，然此一行為，按諸吾人智識經驗判斷，通常並不會造成該棟公寓共用排糞管阻塞破裂之損害發生，則被告所為與原告等所主張之損害間，即無相當因果關係存在，故亦無需負侵權行為之損害賠償責任；又建築物室內裝修管理辦法第23條乃規定：「直轄市、縣（市）主管建築機關或審查機構應就下列項目加以審核：⑴申請圖說文件應齊全。⑵裝修材料及分間牆構造應符合建築技術規則之規定。⑶不得妨害或破壞防火避難設施、防火區劃及主要構造。」，與本件原告等所主張之侵權行為事實毫無關連，則其等援引上開規定，指被告違反該項法令，應就其等所受損害負侵權行為損害賠償責任，顯無理由，不足憑採。
2.綜上所述，本件原告等依民法第184 條第2 項之規定，請求被告負損害賠償之責，應無理由，則有關原告等請求被告賠償之金額是否可採，即無再與論究之必要，併予敘明。
七、從而，原告等依民法第767 條、第821 條、第179 條之規定，於請求被告將系爭增建物拆除，並將占用之屋頂平台返還原告等及全體共有人，及給付原告等人自92年3 月1 日起至
97 年2月29日止相當於租金之不當得利各6,000 元，暨自此部分追加請求之書狀送達翌日即97年3 月4 日起（本院卷一第26頁）至清償日止，按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許；至逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 25 日
民事第二庭法 官 馬傲霜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 12 月 29 日
書記官 許秋莉