臺灣士林地方法院民事判決 97年度訴字第1489號原 告 甲○○訴訟代理人 鍾有中律師被 告 乙○○訴訟代理人 紀復儀律師
王世宏律師上列當事人間遷讓租賃物等事件，本院於民國98年4 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段四小段九０號土地如附圖紅色所示面積九十六平方公尺部分返還原告，並自民國九十七年二月六日起至返還土地之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元。
被告應將坐落前項土地上之鐵皮建物壹間騰空交付原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾貳萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰捌拾伍萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）伊與胞姐張繡綿於民國65年2 月26日，因繼承原因，各自取得坐落臺北市○○區○○段4 小段90號土地（下稱系爭土地）應有部分20分之1 ，並共同分管系爭土地如附圖紅色所示部分（面積96平方公尺），張繡綿復授權由伊管理。嗣被告於91年1 月14日與伊簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），向伊承租系爭土地如附圖紅色所示部分（下稱租賃土地）。約定租賃期限為6 年，自91年2 月5 日起至97年2 月5 日止。租金年2 年為每月新臺幣（下同）1萬元，第3 、4 年為每月1 萬1,000 元，第5 、6 年為每月1 萬2,000 元，應於當月5 日前繳納。另依系爭租約第
6 條約定，除經伊同意繼續出租外，被告於租期屆滿時應將租賃土地騰空交還原告，且被告增建之附屬建物及2 只40尺高貨櫃亦應交付予原告，2 只貨櫃折價以2 萬元為基準。
（二）系爭租約租期已於97年2 月5 日屆滿，依系爭租約第6 條約定，被告即應返還租賃土地，並將其上增建之鐵皮建物
1 間（下稱系爭鐵皮建物）交付予伊。惟租期屆滿後，經伊口頭請求均無結果。伊遂於97年2 月22日寄發存證信函催告被告返還租賃土地，然被告竟拒收該存證信函。伊復聲請臺北市松山區調解委員會於97年2 月13日及同年4 月23日進行調解，亦無結果。另被告於租期屆滿後，仍占有租賃土地，已構成無權占有，並構成民法第184 條之侵權行為，致伊受有相當於租金即每月1 萬2,000 元損害，亦應予賠償。
（三）系爭租約之租期為6 年，系爭租約第2 條所載租期至「96」年2 月5 日止，係忽略跨越年度而誤算，應屬誤載。被告抗辯口頭約定租期12年或依系爭租約書面應為5 年云云，均不足採。本件亦無默示更新為不定期租約之情形，就被告未經伊同意擅自匯款2 次共計2 萬4,000 元款項，欲造成伊收受97年2 月及3 月租金之假象，伊業已購置同面額指定被告為受款人之郵政匯票1 紙，於97年3 月31日以存證信函一併寄予被告，惟亦遭被告拒收退回。
（四）爰依系爭租約第6 條及侵權行為等法律關係，訴請被告返還系爭土地、交付系爭鐵皮建物及給付相當於租金之損害金等語。並聲明：如主文第1 項、第2 項所示。另陳願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造協商系爭租約時，真正約定之租期係自91年起計12年，租期尚未屆滿。退步言之，縱系爭租約之租期應以兩造所簽訂系爭租約之書面為斷，依系爭租約第2 條後段記載，租期自91年2 月5 日至96年2 月5 日止，應為5 年，同條前段「
6 年」應係「5 年」之筆誤。而於96年2 月5 日租期屆滿後，伊仍繼續使用租賃土地並按月繳納租金至97年3 月間，系爭租約已轉變為不定期限之租賃關係。其後伊欲繼續繳納97年4 月之租金，因原告將原匯款帳戶取消，亦未告知伊新匯款帳戶為何，致伊無從再匯款給付租金，此係不可歸責於伊之事由所致，伊無庸負給付租金遲延之責，伊亦願繼續給付租金。系爭租約之租期既未屆至，原告本件請求自無理由。
並聲明：原告之訴駁回。另陳明如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本件兩造不爭執事項（參見本院98年6 月24日言詞辯論筆錄，本院並依論述需要，簡化文字或變更其順序）
（一）原告與張繡綿因繼承之原因，各自取得系爭土地所有權應有部分20分之1 （參見北院卷第10、11頁土地登記謄本）。
（二）兩造於91年1 月14日簽訂系爭租約（參見北院卷第13至15頁），約定被告向原告承租系爭土地如附圖紅色所示部分（即租賃土地），並經原告同意由被告於其上搭建未辦保存登記之系爭鐵皮建物1 間。系爭租約相關約款文字內容如下︰
1、第2條︰「租賃期限經甲乙雙方洽訂為六年（×個月）即自民國91年2 月5 日起至96年2 月5 日止。」
2、第3 條︰「租金每個月新臺幣 (a)91~92 年10,000每月租金， (b)93~94 年11,000每月租金 (c)95~96 年每月租金12,000元正…」
3、第4 條︰「租金應於每月前5 日以前繳納…」
4、第6 條︰「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即將租賃房屋（即租賃土地）誠心按照原狀遷移空交還甲方…」、「含乙方增建之附屬建物及40尺高貨櫃2 只一併交付甲方地主。甲方付乙方2 只貨櫃折價金新臺幣20,000為基準。」
（三）原告曾於97年2 月22日寄發存證信函予被告，表示系爭租約租期已屆滿，請於30日返還租賃土地之意思。惟經退回（參見北院卷第16頁）。被告於97年2 月5 日以後，曾以湯淺國際貿易公司名義，先後於97年3 月3 日、97年3 月21日各匯12,000元至原告設於臺北富邦內湖分行之帳戶，嗣原告已終止該帳戶。原告復於97年3 月31日寄發存證信函予被告（副本寄送湯淺國際貿易公司），表示系爭租約租期已屆滿，並檢附97年3 月27日內湖碧湖郵局所簽發、面額24,000元、指定被告為受款人之郵局匯票乙紙。惟寄送被告之存證信函正本經原件退回，該紙匯票現由原告持有中。被告則經由湯淺國際貿易公司轉知而取得存證信函影本（參見本院卷第32、33頁）。
（四）原告就兩造間系爭租約爭議，曾聲請臺北市松山區調解委員會調解，經97年2 月13日、同年4 月23日進行調解，因雙方意見不一致而調解不成立（參見北院卷第17頁調解不成立證明書）。
四、爭點之論述：本件經本院於98年6 月24日言詞辯論時，與兩造整理並協議簡化之爭點為：系爭租約租期是否已屆滿？（１、系爭租約原租期是否為12年？如非12年，則應至96年2 月5 日或97年
2 月5 日？２、是否依民法第451 條視為以不定期限繼續租約？）茲論述如下︰
（一）系爭租約之租期應至97年2月5日屆滿︰
１、系爭租約租期為6年，應至97年2月5日屆滿︰原告主張系爭租約之租期為6 年，應自91年2 月5 日起至97年2 月5 日止，系爭租約第2 條所載至「96」年2 月5日止，係年度計算錯誤而誤載等語。被告則抗辯︰真正約定之租期係自91年起計12年，退步言之，縱應依系爭租約書面為準，依系爭租約第2 條後段記載，原租期應至96年
2 月5 日止，計5 年，前段「6 年」係誤載云云。經查，縱認兩造訂立系爭租約時，就租賃期間曾為口頭協商，然而，兩造就系爭租約之租期、租金等租賃條件，既已簽訂系爭租約之書面予以載明，自應以系爭租約之書面記載為兩造意思表示合致之內容。而系爭租約第2 條業已載明租期6 年之意旨，被告辯稱真正租期為12年云云，即非可採。至於被告抗辯系原租期應至96年2 月5 日止，計5 年乙節，按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條規定甚明。系爭租約第2 條前段業已載明兩造洽訂租期為6 年之意旨，同條後段有關租期起訖時間雖記載為︰「自91年2 月5 日起至96年2 月5 日止」，然參諸前揭系爭租約第3 條有關調整租金之約定內容，係分為3 階段，每階段為兩個年度，即可得知上述至「96年」2 月5 日止，其真意應指96年度，亦即租期應至97年2 月5 日止為是，該「96年」當係年度計算之誤載。
準此，原告主張兩造合意系爭租約之租期應為6 年，至97年2 月5 日屆滿乙情，自堪信為真實。
２、上述租期屆滿後，並未視為以不定期限繼續租約︰被告復抗辯︰系爭租約於原租期屆滿後，已轉變為不定期限之租賃關係，伊欲繼續繳納97年4 月之租金，因原告取消原匯款帳戶致無從再匯款給付租金云云。按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451 條固有明文。惟查，系爭租約之租期於97年2 月5 日屆滿後，原告就兩造間系爭租約之爭議，曾聲請臺北市松山區調解委員會調解，經97年2 月13日、同年4 月23日進行調解，因雙方意見不一致而調解不成立乙情，有原告所提出調解不成立證明書影本可憑，亦為被告所不爭執，業如上述。顯然原告於租期屆滿後，即已表示反對續租之意思，甚為明確。縱如前述，於第1 次調解期日後，被告又於97年
3 月3 日、3 月21日先後以湯淺國際貿易公司名義匯款各
1 萬2,000 元至原告帳戶，欲繼續給付租金，亦不影響原告已為反對續租之意思，自無前揭民法第451 條規定之適用。被告抗辯本件已轉變為不定期限之租賃關係云云，核無足取。
（二）系爭租約租期業已屆滿，被告應返還租賃土地、交付系爭鐵皮建物，並自租期屆滿翌日起至返還租賃土地之日止，按月給付原告相當於租金之損害金︰
依前揭系爭租約第6 條約定內容，系爭租約租期屆滿時，被告即負有返還租賃土地及交付其上增建附屬建物之義務。而系爭租約之租期已於97年2 月5 日屆滿，業已析述如上，是原告請求被告返還租賃土地及交付系爭鐵皮建物，自屬有據。復按無權占有他人之不動產，依社會之通常觀念，可能獲得相當於租金之利益，且致他人受有相當於租金之損害。查原告為系爭土地之共有人，租賃土地並由原告分管而出租被告使用收益。系爭租約之租期屆滿後，被告已無占有之權源，其仍占有租賃土地，自構成無權占有，而侵害原告之共有權，使原告受有無法就租賃土地使用收益之損害。是以，原告並主張被告構成侵權行為，而請求被告賠償相當於租金即每月1 萬2,000 元之損害金，亦屬有據。
五、從而，原告本於系爭租約第6 條及侵權行為等法律關係，請求被告返還系爭土地如附圖紅色所示面積96平方公尺部分，並自97年2 月6 日起至返還土地之日止，按月給付原告1 萬2,000 元，及將上述土地上之系爭鐵皮建物1 間騰空交付原告，為有理由，應予准許。
六、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造所為其他主張陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39
0 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 98 年 7 月 24 日
民事第三庭 法 官 施月燿以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 7 月 30 日
書記官 于耀文