臺灣士林地方法院民事判決 97年度訴字第1438號原 告 丙○○訴訟代理人 吳宜財律師被 告 甲○○
乙○○上二人共同訴訟代理人 劉明益律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國98年4 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾陸萬元，及自民國九十七年八月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬零捌元，依職權命由被告負擔十分之六即新臺幣壹萬貳仟零伍元，其餘十分之四即新臺幣捌仟零叁元由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，由原告以新臺幣叁拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰壹拾陸萬元為原告預供擔保或提存，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國95年11月28日，與被告甲○○、乙○○（以下如
分指各被告，則逕稱其姓名，如同指2 人，則合稱被告）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向被告買受其等所有，坐落臺北市○○區○○段1 小段1164建號，面積23
4.12平方公尺，權利範圍18分之1 之停車位（下稱系爭停車位），約定價金為新臺幣（下同）100 萬元，原告於簽約時已給付部分價金即簽約金30萬元，兩造並約定其餘價金其中66萬元，由原告分12期以支票支付，餘款4 萬元則於過戶完成時付清。原告並已依上開約定交付面額共計66萬元之支票12紙（最後1 期之支票發票日為96年12月24日）予被告，並經被告全數兌現完畢。故原告已給付之買賣價金共計96萬元。
㈡依系爭買賣契約第4 條第1 項約定，被告應於96年8 月25日
將辦理系爭停車位所有權移轉登記所需之所有權狀、印鑑證明書、戶口抄本、委託書、聲請書、公定契約書、現值申報書、完稅證明書或稅單、優先承購權放棄證明書等相關證件（以下合稱系爭辦理移轉登記所需證件），交付予原告，惟被告拒未交付。原告遂於96年11月23日，依民法第254 條規定發函催告被告限期履行交付義務，詎被告仍相應不理；原告嗣再依民法第258 條規定，於97年1 月4 日、97年2 月15日分別發函予乙○○、甲○○，為解除系爭買賣契約之意思表示，並已送達予被告。
㈢因被告未依系爭買賣契約履行，且原告業已依法催告履行並
為解除契約之意思表示。依系爭買賣契約第10條後段約定及民法第259 條、第260 條之規定，原告自得請求被告將已收取之價金96萬元返還予原告，並賠償同額之損害金予原告，合計192 萬元。爰聲明請求判決：
⒈被告應給付原告192 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：㈠系爭買賣契約第4 條固約定被告應於96年8 月25日給付系爭
辦理移轉登記所需證件予原告，惟兩造於簽約時並未約定共同委託特定代書（地政士）辦理移轉登記手續。嗣於96年10月24日，被告共同委託訴外人周子豐（下稱周子豐）與原告簽立協議書（下稱系爭協議書），約定被告開立面額100 萬元之本票予原告為履約保證（於過戶完成時返還予被告），並約定過戶細節於被告委託訴外人林沅成代書（下稱林沅成）告知確切時間予原告。此係因被告車位有4 個，但只出售
1 個予原告，故須辦理分割後始得辦理所有權移轉登記，被告必須委託自己信任之代書辦理分割及移轉登記，始與原告協議共同委託林沅成。嗣被告一再通知原告提供移轉登記所需相關證件予林沅成以辦理登記，原告卻一直未提供，反未經被告同意另找代書辦理，顯違誠信，被告並無遲延給付之情。
㈡原告未依系爭協議書交付移轉登記證件予兩造共同委任之林
沅成，已違反約定在先，被告本可催告行使解除權，但仍念及鄰居情誼而等待原告辦理過戶。原告96年11月23日以臺北中山郵局第04943 號存證信函（下稱系爭催告函）所為催告，即不合兩造債之本旨，不生催告之效力，被告自未因此負遲延責任，原告解除契約顯於法無據。且原告所定催告期間僅為3 日，較之辦理不動產移轉登記時間顯然過短，而不相當。
㈢並聲明請求判決：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠坐落臺北市○○區○○段1 小段1156建號之建物（坐落於同
段165 地號土地，門牌號碼臺北市○○街○○巷○ 號6 樓之1。下稱系爭1156號建物）為被告所共有，所有權應有部分各為二分之一。系爭1156建物之共同部分為同段1164建號，面積234.12平方公尺，權利範圍18分之1 。此有建物登記謄本在卷可稽（本院卷第10頁至第12頁）。
㈡原告於95年11月28日與被告簽訂系爭買賣契約，約定向被告
買受不動產，買賣標的為「臺北市○○區○○段1 小段1164建號，面積234.12平方公尺，18分之1 停車位1 個」（系爭買賣契約第1 條），買賣總價款為100 萬元（系爭買賣契約第2 條）。付款方式期限為：「⒈本約簽訂時，甲方（即原告，以下提及契約條文時均同）應給付乙方（即被告，以下提及契約條文時均同）價款之一部計30萬元為定款，乙方亦即日親收足訖。餘款則照左列規定（即下⒉部分）給付之。
⒉自96年1 月24日至96年12月24日，計12月，分12期，每期
1 月，開支票面額5.5 萬元，餘4 萬元過戶完成付清。」（系爭買賣契約第3 條）。原告依上開付款約定付款，除尾款
4 萬元未付外，已給付被告96萬元。有系爭買賣契約、支票影本12紙在卷可參（本院卷第13頁至26頁）。
㈢系爭買賣契約第4 條約定：「乙方應於前條96年8 月25日付
款同時交付甲方辦理移轉登記所需之所有權狀、印鑑證明書、戶口抄本、委託書、聲請書、公定契約書、現值申報書、完稅證明書或稅單、優先承購權放棄證明書等有關證件。日後如需乙方本人出面協辦或補蓋印鑑、補換證件等時，乙方並應隨時交付。」有系爭買賣契約存卷可憑（本院卷第13頁至14頁）。
㈣被告迄未將上㈢所示系爭辦理移轉登記所需證件交付予原告，系爭停車位亦尚未移轉所有權登記予原告。
㈤原告於96年11月23日寄發系爭催告函予被告，內容略以：「
系爭買賣契約第4 條約定台端應於96年8 月25日交付辦理移轉登記所需證件予我方... 多次催告均不交付證件，顯已違約，請於文到3 日內備齊過戶所需證件，前來交付... 逾期依契約第10條辦理」，系爭催告函寄送地址為臺北市○○區○○街○○巷○ 號6 樓之1 。原告再於97年1 月4 日、97年2月15日分別寄發存證信函予乙○○、甲○○，內容略以：「本人前於96年11月23日以臺北中山郵局第04943 號函定期催告台端履行移轉停車位產權義務，台端逾期猶未履行，本人爰依貴我雙方於95年11月28日簽訂之不動產買賣契約第10條約定，以本函為解除上開契約之意見表示（按應為意思表示之誤），並以本函為解除契約之意見表示通知」。被告分別於97年1 月7 日、97年2 月18日收受上開解除契約之意思表示。有存證信函及回執附卷可佐（本院卷第27頁至第32頁）。
㈥被告委託周子豐，與原告於96年10月24日簽立系爭協議書，
內容略為：「茲甲方丙○○、乙方周子豐，經手受理甲○○、乙○○委託坐落於赤峰街71巷5 號機械停車位壹位，售於甲方丙○○，為保障甲方權利，乙方今開立100 萬元本票予甲方作保證，甲方不得轉讓或其他使用，俟乙方辦理過戶完成後，甲方返還本票予乙方，至過戶詳細細節於乙方委託林沅成告知確切時間於甲方」等語。有系爭協議書存卷可參（本院卷第73頁）。
四、本件爭點為（本院卷第135頁、第140頁）：㈠被告有無遲延給付之事實？是否應負遲延給付責任？㈡若原告得解除系爭買賣契約，得否請求被告給付192 萬元？茲分述如下：
㈠被告應負遲延給付之責任。原告得以被告遲延給付為由，解除系爭買賣契約。
⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約，民法第345 條第1 項定有明文。原告向被告買受系爭停車位，應依系爭買賣契約第3 條約定給付價金；被告則負有移轉系爭停車位所有權予原告之義務。又不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，此為民法第758 條所明定，故被告為履行其移轉系爭停車位所有權予原告之契約義務，自須辦理所有權移轉登記，且參諸系爭買賣契約第4 條之約定，可知兩造係約定由被告交付系爭辦理移轉登記所需證件予原告持以辦理移轉登記，並以此作為被告履行移轉系爭停車位所有權義務之方法（參見兩造不爭執事實㈡、㈢）。另原告已依系爭買賣契約第3 條之約定，支付買賣價金96萬元，雖尚有買賣價金餘款4 萬元未付，惟該4 萬元之支付條件為「辦理過戶完成付清」，系爭停車位迄今既尚未過戶完成，原告自無支付餘款4 萬元之義務。堪認原告已依系爭買賣契約之約定，履行其支付買賣價金之義務，並無何違約或可歸責之處。
⒉被告不爭執其等確未依系爭契約第4 條約定，於96年8 月
25日將系爭辦理移轉登記所需證件交付予原告，已足認被告履行系爭買賣契約顯有遲延。被告雖辯稱兩造另於96年10月24日簽立兩造不爭執事實㈥所示之系爭協議書，另約定兩造共同委託林沅成辦理所有權移轉登記，並應由原告將辦理移轉登記所需證件交付予被告，系爭協議書之內容已變更或補充系爭買賣契約第4 條之約定云云。惟查，系爭協議書載明「過戶詳細細節於乙方委託林沅成告知確切時間於甲方」等語，堪信林沅成僅係被告單方委任者，且委任內容限於由林沅成詢問過戶細節後，再告知原告確切時間，尚難認兩造有何同意共同委任林沅成、並將系爭協議書第4 條關於「由被告將系爭辦理移轉登記所需證件交付原告」之約定，變更為「由原告將辦理移轉登記所需證件交付被告」之情。
且兩造96年10月24日簽立系爭協議書時，距系爭買賣契約第4 條所示被告應交付系爭辦理移轉登記所需證件予原告之96年8 月25日，已有2 個月之久，堪信斯時被告已遲延給付達2 月；再參諸系爭協議書約定由被告開立面額100萬元之本票予原告以保證過戶等情，足信被告確有延宕或過戶不順利情事，而於原告一再催請辦理過戶之下，被告始簽立系爭協議書保證一定會完成過戶。則於原告急於催請過戶，被告卻以仍需詢問過戶細節搪塞且遲未交付系爭辦理移轉登記所需證件予原告之情形下，衡情實難期待原告同意將相關證件全數交由已然違約之被告，並改由被告委任之代書全權辦理過戶事宜，而失去自己依系爭買賣契約約定原得享有之主導掌控辦理過戶流程及進度之權限。從而，被告抗辯其依系爭契約第4 條應負之交付證件義務，業因系爭協議書之簽訂而變更云云，不足採信。被告另辯稱業已由訴外人張金蘭等人催告原告交付相關證件惟原告不予置理，故係原告違約云云，惟原告並無交付辦理移轉登記所需證件予被告之義務，則被告或張金蘭等人縱有「催告」，亦無從課以原告遲延責任，附此敘明。
⒊按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期
限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第254 條定有明文。兩造簽立系爭協議書後，被告仍未將系爭辦理移轉登記所需證件交付予原告，亦未能舉證證明林沅成有何告知原告過戶細節及確切時間情事，則原告於1 個多月後之96年11月23日，以被告給付遲延為由，催告被告履行，自符民法第254 條之規定。被告雖另以：系爭催告函未合法送達、所定履行之期限太短云云，抗辯系爭催告函不生催告效力，被告不因其催告負遲延責任云云，惟查：系爭催告函所送達之地址為臺北市○○街○○巷○號6 樓之1 （本院卷第28頁），該址為乙○○之戶籍地，且為被告之實際居住地，且與被告委任狀上所載地址相同，有戶籍謄本、臺北市政府警察局大同分局97年12月8 日北市警同分戶字第09734472000 號函、委任狀附卷可參（本院卷第61頁、63頁、第69頁），被告辯稱該存證信函未合法送達被告云云，未足憑採；又系爭催告函所定履行期限為3 日，而其催告履行內容並非「辦理所有權移轉登記」，而係系爭契約第4 條所示之「交付辦理移轉登記所需證件」，則其所定履行期間應尚屬相當；又迄97年1 月、
2 月間原告發函解除系爭契約前，被告均未履行交付證件之義務，顯已超過兩造約定應履行之期限甚久，基於誠實信用原則，亦應解為原告得解除契約（最高法院90年台上字第1231號判例意旨參照），被告自亦不得以履行期過短為由，主張不生催告效力。從而，原告於被告遲延給付後，業已定相當期限催告其履行而仍不履行，自得依民法第
254 條規定，解除契約。㈡按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。
此觀諸民法第259 條第1 款之規定即明；又系爭買賣契約第10條後段亦約定：「如乙方不賣或不照約履行應盡義務時，應將已收價款如數退還予甲方外，另加賠償所收價款同額之損害金予甲方」（本院卷第14頁）。從而，原告據以請求被告返還已收價金96萬元，洵為有據。
㈢原告另依系爭契約第10條約定，請求被告給付與已收價款同額（即96萬元）之損害金。按：
⒈當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。此為民法第250 條第1項 、第2 項前段分別明定。準此，系爭買賣契約第10條所指「賠償所收價款同額之損害金」，顯屬違約金之性質。另按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條亦有明文。至於違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例參照）。故契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。又民法第148 條第2 項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，則當事人約定之違約金是否過高而顯失公平，非不能依誠信原則予以檢驗。
⒉經查，被告陳稱其等自96年8 月25日至96年10月24日，長
達2 個月時間未交付證件亦未辦理所有權移轉登記，係因林沅成在辦理車位分割云云（本院卷第140 頁背面參照），惟系爭買賣契約、協議書，均未提及何車位須分割情事；且依臺北市建成地政事務所98年3 月17日北市建地一字第0983035090 0號函、98年4 月9 日北市建地一字第09830550300 號函內容（本院卷第97頁、第130 頁），亦難認系爭停車位辦理所有權移轉登記前，有先辦理車位分割程序之必要，則被告上開陳述即難遽採，堪認被告於簽訂系爭買賣契約後，並無任何履約之意願與行動。另原告已支付之價金高達買賣總價額之96% ，且因系爭停車位所有權移轉登記始終未完成，原告即無法本於所有權人之地位使用系爭停車位，亦無從為出租、出售、設定負擔之處分行為；更可能遭受被告另與他人締約、被告之債權人對系爭停車位為查封等風險。本院爰斟酌上開事由，及被告違約之程度、原告可能之損害等一切情狀，認原告請求被告給付違約金96萬元，衡之誠信原則，顯然過高，應予酌減為
20 萬 元為適當。
五、另按被告受領之給付為金錢，故就原告請求被告返還已收價金96萬元部分，原告尚得依民法第259 條第2 款規定，附加請求自受領時起之利息，因被告受領各期給付之日均早於起訴狀繕本送達翌日，故原告請求自起訴狀繕本送達翌日即97年8 月22日起算遲延利息，顯未逾其得請求之範圍。
至原告請求被告給付違約金部分，因給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段分別定有明文。故原告自亦得併請求自起訴狀繕本送達翌日起之遲延利息。
從而，原告依系爭買賣契約、民法第259 條規定，請求被告給付116 萬元（960,000+200,000=1,160,000） ，及自97年
8 月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即乏依據，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分並無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許。
至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證、攻擊防禦方法及所提出之證據，於判決結果不生影響，無庸一一論述，附此敘明。
八、本件訴訟費用為第一審裁判費2 萬零8 元，依職權命由被告負擔10分之6 即1 萬2,005 元，其餘10分之4 即8,003 元由原告負擔。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項、第87條第1 項、第390 條第2項、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 5 月 27 日
民事第二庭 法 官 王怡雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 6 月 1 日
書記官 桂大永