臺灣士林地方法院民事判決 97年度訴字第1567號原 告 戊○○
己○○兼上一人法定代理人 甲○○前列三人共同訴訟代理人 蕭元亮律師前列三人共同複代理人 黃仕翰律師被 告 中國蒙特梭利文教開發股份有限公司法定代理人 丁○○兼訴訟代理 丙○○人被 告 財團法人蒙特梭利啟蒙研究基金會法定代理人 壬○○訴訟代理人 辛○○上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於98年4 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司、丙○○應連帶給付原告新臺幣貳拾貳萬伍仟元及自民國九十八年一月六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司應給付原告新臺幣捌仟柒佰柒拾伍元及自民國九十八年一月六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司、丙○○連帶負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司、丙○○如各以新臺幣貳拾叁萬叁仟柒佰柒拾伍元、新臺幣貳拾貳萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，被告同意者或請求之基礎事實同一者或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，原告得將原訴變更或追加他訴。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第1 、
2 、3 款、第2 項定有明文。原告原起訴主張被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司、財團法人蒙特梭利啟蒙研究基金會、丙○○應將臺北市○○區○○路4 段306 號5 樓之房屋（以下簡稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告3 人，並自97年10月6 日起至返還系爭房屋為止按月連帶給付原告新臺幣（下同）45,000元。於訴訟進行中因被告已於97年12月9 日遷讓房屋，故減縮遷讓房屋之請求，更正聲明為被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司、財團法人蒙特梭利啟蒙研究基金會、丙○○應連帶給付原告233,775 元及自民國98年1 月
6 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。嗣後又更正聲明如下所述。被告等對於訴之減縮、變更均無異議而為本案言詞辯論，揆諸前開規定，於法應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告甲○○、戊○○、己○○為系爭房屋之共有人，原告於96年1 月6 日與被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司、財團法人蒙特梭利啟蒙研究基金會訂立租賃契約承租系爭房屋，租期一年，租金每月45,000元，被告丙○○擔任連帶保證人，約定如有違反本契約各條項或損害租賃標的等情事時，被告丙○○負連帶賠償責任，租約屆期即97年1 月5 日之後，經原告甲○○多次以存證信函通知被告等人不再續租，請被告等人儘速遷讓，被告均置之不理，被告丙○○為被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司總經理、財團法人蒙特梭利啟蒙研究基金會執行副董事長，被告3人占用系爭房屋期間受有不當得利以及侵害原告之權利，原告等依民法第184 條第1 項、第179 條、第28條等規定請求被告3 人連帶賠償不法占用期間相當於租金之不當得利或損害金225,000 元，其計算式：被告不法占用期間自97年1 月
6 日起至97年12月9 日止，共計11個月又4 日，原告僅請求11個月，相當於租金之損害45,000×11＝495,000 元。原告以押租金90,000元、及97年2 月4 日、同年7 月3 日、7 月
9 日存入原告代理人庚○○帳戶內之45,000元、45,000元、90,000元主張抵銷，尚餘225,000 元。又系爭房屋原租約約定管理費、水電費應由承租人負擔，被告直至97年12月9 日始返還系爭房屋，而97年10、11月管理費各3,780 元、及水費814 元、電費401 元被告未繳納由原告代墊，依民法第17
9 條不當得利規定請求返還。聲明：㈠被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司、財團法人蒙特梭利啟蒙研究基金會、丙○○應連帶給付原告225,000 元及自98年1 月6 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈡被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司、財團法人蒙特梭利啟蒙研究基金會應給付原告8,775 元及自98年1 月6 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司、丙○○等辯稱：⑴97年1 月後成立不定期租賃契約，已於97年8 月5 日遷出系爭房屋，已將鑰匙放置在系爭房屋之4 樓。
⑵因原告不誠實申報外國籍身份，導致被告公司收到財政部
國稅局大同稽徵所函表示要處罰短報稅之3 倍，被告公司不斷找尋原告出面解決補稅事宜，而代表原告之庚○○原本不願意處理，是被告通知庚○○如不處理短漏報稅，扣住鑰匙直到短漏報稅事件解決，庚○○同意延期至97年7月31日止，而庚○○直到97年9 月21日才將漏稅事件處理完畢，是被告公司早於97年8 月5 日遷出，將鑰匙放置在4樓之被告財團法人蒙特梭利啟蒙研究基金會。
⑶聲明：駁回原告之訴；如不受利益判決願供擔保免為假執行。
三、被告財團法人蒙特梭利啟蒙研究基金會辯稱：於94年、95年曾借用被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司所承租之系爭房屋辦公，但是自96年1 月起已經承租系爭房屋同棟建物之4 樓作為辦公地址，系爭房屋僅是作為收發函件之通訊地址，是沒有跟原告甲○○承租系爭房屋，觀諸租賃契約書上並無財團法人蒙特梭利啟蒙研究基金會之簽章，契約書上多寫財團法人蒙特梭利啟蒙研究基金會之名義，僅是為了收發信件，本件租賃糾紛與被告財團法人蒙特梭利啟蒙研究基金會無關。聲明：駁回原告之訴。如不受利益判決願供擔保請准免為假執行。
四、不爭執事項：
㈠、系爭房屋為原告甲○○、戊○○、己○○3 人共有，有建物登記謄本可稽（本院卷第11頁）。
㈡、原告甲○○由陳清泰代理與被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司就系爭房屋簽訂租賃契約，租期自96年1 月6 日起至97年1 月5 日止，租金每月45,000元，押金90,000元。被告丙○○為連帶保證人。租賃契約書乙方除被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司外，尚有被告財團法人蒙特梭利啟蒙研究基金會，但無財團法人蒙特梭利啟蒙研究基金會及法定代理人之簽章。
㈢、原告甲○○於97年1 月10日寄發存證信函給被告等人，表明租期屆滿不再續租，請於文到3 日內搬遷。原告甲○○復委託蕭元亮律師於97年8 月、10月間寄發存證信函給被告等，再度催告被告等遷出系爭房屋，並表示被告於97年2 月14日、同年7 月3 日、同年7 月9 日匯入代理人庚○○帳戶內之45,000元、45,000元、90,000元，原告並無受領房租之意，但主張抵銷被告違約占用系爭房屋所生之損害賠償。
五、本院得心證之理由：
㈠、本件房屋租賃契約之承租人為被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司，被告財團法人蒙特梭利啟蒙研究基金會並未承租亦未占用系爭房屋：
系爭租賃契約書承租人雖書寫被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司、被告財團法人蒙特梭利啟蒙研究基金會之名義，但其上僅有被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司及法定代理人之印章，並無被告財團法人蒙特梭利啟蒙研究基金會任何簽章，且證人庚○○到庭證稱：伊是原告甲○○小姑，代為處理系爭房屋之租賃，出租對象只有一個，應該是被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司而已等語。是被告財團法人蒙特梭利啟蒙研究基金會並非系爭房屋之承租人。又被告財團法人蒙特梭利啟蒙研究基金會否認於96年、97年間有使用系爭房屋，且其登記住址確為臺北市○○路○ 段○○○號4 樓，原告提出之證據不能證明被告財團法人蒙特梭利啟蒙研究基金會亦為承租人及實際占有使用收益系爭房屋。
㈡、本件並無不定期租賃契約：原告甲○○於97年1 月10日即寄發存證信函給被告等表示不再續租，有原證3 之存證信函影本在卷可證，且證人庚○○證稱：伊沒有同意續租，但是被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司、丙○○等一直趕不走，不肯搬走，伊有再跟他們說不願意續租，有親自請求搬離，亦有委託仲介、律師幫忙請被告等搬走等語。是原告甲○○於租期屆至後，立即表示不願續租，且其代理人庚○○亦多次促請被告遷離歸還系爭房屋，是被告辯稱存有不定期租賃關係並無證據。至於庚○○雖曾傳真要求被告給付租金，然庚○○非習於法律之人，甚難要求其以法律精確用語，詢問其意為何，其表示係因被告占用系爭房屋不搬遷，不能平白受損，且從原告甲○○於97年1 月10日起多次寄發存證信函給被告表示不願續租，請儘速搬遷，而被告等人僅於97年2 月14日、同年7 月3 日、同年7 月9 日匯入代理人庚○○帳戶內之45,000元、45,000元、90,000元，非如租賃契約約定按期給付，是庚○○之真意為被告等占用系爭房屋不如期歸還，應賠償相當於租金之損害金或不當得利，益見原告與被告間並無不定期租賃契約關係。
㈢、被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司、丙○○於97年12月9 日始將系爭房屋返還：查，租賃契約期滿後承租人本有返還之義務，被告自承於97年8 月5 日遷出系爭房屋，並聲請傳喚證人乙○○即丙○○之弟作證，乙○○到庭證稱：於97年7 月底8 月初有幫忙將一些文件、行李、電腦搬到樓下
4 樓，但是固定家具沒有搬，只有搬丙○○說他的物品才搬，伊沒有通知原告或交付鑰匙給原告等語。但觀諸原證9 之丙○○之傳真（本院卷第76頁）可知，被告丙○○於97年8月1 日出國，同年8 月6 日才回國，回國之後才會處理房屋一事，又從原證10（本院卷第77頁）被告丙○○於97年11月
30 日 寄發給蕭元亮律師之存證信函可知，丙○○自承根據上星期五之協調，指示清潔工至系爭房屋清潔，水費、電費、管理費付到同年9 月30日，鑰匙是於同年10月5 日委託系爭房屋4 樓人員移交庚○○，但是庚○○並未領取，特以存證信函將鑰匙寄給蕭元亮律師。足見被告辯稱於97年8 月5日搬遷一事絕非事實。又被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司、丙○○等辯稱先前曾將系爭房屋鑰匙寄放在房屋4樓而原告之代理人庚○○迄未領取云云。查，證人庚○○到庭證稱，從未委託他人代收系爭房屋之鑰匙，且被告等從未以任何方式告知伊鑰匙放在4 樓或管理員處等語，而被告未能提出任何證據證明先前曾通知庚○○已遷離房屋請領取系爭房屋之鑰匙，是被告辯稱之言即屬無據。況且，被告於98年2 月16日之答辯書狀自承因為漏稅事件未解決，所以扣住鑰匙，直到稅捐解決為止，足見被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司、丙○○寄放鑰匙於4 樓並無拋棄占有系爭房屋及返還之意，又被告嗣後改稱扣住鑰匙直到短漏報稅一事解決只是氣話云云。然查，依據證人庚○○證詞，被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司直到原告於97年10月27日起訴後，於97年12月9 日始將系爭房屋返還，並當日換鎖，提出當日錄音光碟及譯文一份附卷供參。按返還租賃物必須有交付移轉占有之行為，是承租人於租賃契約期滿後必須交付及移轉占有給出租人之行為，方謂履行返還租賃物之義務。縱令被告已於97年12月9 日前已遷出系爭房屋，但其並未踐行交付及移轉占有給出租人之行為，難認其已履行其義務。是被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司、丙○○辯稱之詞並無可信。系爭房屋於97年12月9日方交還給原告。
六、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」；「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」、「法人對於其董事或其他有代表權之人因執行職務所加於他人之損害，與該行為人連帶負賠償之責任。」民法第179 條、第184 條、第28條定有明文。次按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照），被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司於兩造租賃關係消滅後，未依約履行返還房屋之義務，致原告受有相當於租金額之損害，從而，原告依此訴請被告給付按原租金計算之損害金，實屬有據。被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司占用期間自97年1 月6 日起至97年12月9 日止，占用
11 月 又4 日，原告僅請求11個月共495,000 元，並主張以押租金90, 000 元，以及97年2 月14日、同年7 月3 日、同年7 月9 日匯入代理人庚○○帳戶內之45,000元、45,000元、90,000元抵銷，是被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司應給付原告相當於租金之不當得利、損害金225,000 元。
又被告丙○○擔任連帶保證人，根據租賃契約第13條約定被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司如有違反契約各項條款時或損害租賃房屋時，應負連帶賠償責任。又被告丙○○為被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司總經理，為該公司執行業務對原告造成之損害亦應負連帶責任。是原告依民法第179 條、第184 條、民法第28條及租賃契約第13條規定請求被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司與被告丙○○應連帶給付225,000 元，及自98年1 月6 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，即屬有據。97年10月、11月系爭房屋之管理費以及水電費用，租賃契約原約定由承租人負擔，又被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司既然於97年12月9 日始交付及移轉占有給出租人，系爭房屋先前均在被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司管理使用中，其受有大樓管理服務、水電設施等利益，卻由原告繳納費用，此有收據在卷可參，被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司受有利益致使原告受有損害，原告依民法第179 條規定請求被告中國蒙特梭利文教開發股份有限公司給付8,775 元及自98年
1 月6 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，亦屬有據。至於被告財團法人蒙特梭利啟蒙研究基金會非為租賃契約之承租人亦未占用系爭房屋，是原告請求被告財團法人蒙特梭利啟蒙研究基金會給付相當於租金之損害、不當得利及管理費、水電費即屬無據，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。
八、依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，原告勝訴部分依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保免為假執行，酌定擔保金額。
九、原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2 項、第389 條第1 項第5 款，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 5 月 14 日
民事第一庭 法 官 絲鈺雲以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 5 月 20 日
書記官 林玫熹