臺灣士林地方法院民事判決 97年度訴字第19號原 告 崇偉營造工程股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 郭錦茂律師被 告 乙○訴訟代理人 吳仲立律師上列當事人間返還定金事件，本院於97年8 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、本件原告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38
6 條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告未於最後言詞辯論期日到場，惟依其先前之陳述及提出書狀，係主張：被告於民國93年間，因欲出賣其所有坐落台北市○○區○○段4 小段20、25、47及20-1地號土地（下稱系爭土地），委任訴外人甲○○（又名陳佳岱）仲介尋找系爭土地之買方。嗣於95年8 月17日，被告經由仲介甲○○陪同，至原告公司洽談系爭土地買賣事宜，惟因被告未攜帶系爭土地之相關文件，兩造乃先簽訂定金協議書，約定原告以新台幣（下同）109,000,000 元購買被告所有之系爭土地，被告保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利，由其負責處理，並排除地上租賃契約，原告預付定金200 萬元，正式合約將於一個月內簽約，如因歸責於原告之因素，則被告將不退還訂金，期間如被告再與他人交易上述標的物，則應賠償定金3 倍給原告。至95年9 月上旬，原告多次委由仲介甲○○送系爭土地買賣契約書供被告審閱，又因被告所有之系爭土地上有設定最高限額抵押權，並出租給第三人經營幼稚園，原告乃另要求被告應提出清償證明及地上物租賃契約等相關文件。惟被告迄至95年9 月17日，仍未能提供上述相關文件，旋於同年月21日出國，避不見面，以致系爭土地買賣契約未能成立。嗣被告於96年2 月6 日將系爭土地出賣並移轉所有權給訴外人陳李桃。按「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：... 三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之訂金。」民法第249 條第3 款定有明文，查本件係因可歸責於被告未履行交付清償證明及地上物租賃契約書等文件之從給付義務，致買賣契約不能成立，爰類推適用上開規定，訴請被告加倍返還定金即400 萬元及遲延利息等語。並聲明：㈠被告應給付原告400 萬元，暨自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則辯稱：被告並不爭執兩造確實曾就被告原所有系爭土地，於95年8 月17日簽訂系爭定金協議書，且收受原告交付之200 萬元定金，然依系爭定金協議書約定，正式合約須於定金協議書簽定後一個月內簽署，如因可歸責於原告之因素，被告將不退還定金。詎自95年8 月17日簽訂定金協議書後，被告多次聯絡原告儘速備妥正式合約以便簽署，惟原告總是推三阻四，且從未主動與被告聯絡，直到一個月限期將屆之95年9 月11日，原告始派其仲介人員甲○○出示一份買方為成邦國際開發股份有限公司（下稱成邦公司）之「房地買賣契約書」搪塞，因該契約條款與當初協議之內容完全不符，甚至土地移轉與尾款交付時間須長達7 個月，更有背於常情，被告唯恐發生一地二賣之情事，且為保障自身權益，遂要求仲介陳佳岱轉達被告意見，請原告務必遵照定金協議書約定，儘速提出買方為原告之合約書，俾一個月內簽署正式買賣契約。然原告之後即再無提出任何合約書，被告乃於95年9 月14日以內湖郵局第4629號存證信函催告原告儘速出面簽訂買賣契約，否則屆期即沒收系爭定金，然因原告逾期仍未出面簽訂買賣契約，被告遂另以95年9 月22日北門郵局第4635號存證信函通知原告，被告業依定金協議書約定沒收定金並解約。至於原告指摘被告拒不提供抵押債務明細及說明地上物出租情形乙節云云，並非事實；退萬步言，此等情節亦與簽訂正式買賣契約無關，根本係原告拒絕出面正式簽約之藉口。事實上，被告只要於買賣契約簽定後，能依約將土地產權清楚過戶至原告名下並排除租賃即可，否則即負違約責任，原告無權過問此等情事。且依系爭定金協議書之約定，被告並無先行提出餘額證明、租賃契約書之義務。又被告已表達反對以成邦公司名義簽訂買賣契約，被告亦未曾授權甲○○代為協商合約內容。是以，被告合法解除本件協議並沒收定金後，4 個月之後才將系爭土地出售予第三人，實無不當。從而，本件協議未能履行，應歸責於原告未依期在一個月內出面簽訂正式買賣契約，而被告依定金協議書約定沒收該筆定金，於法有據，是本件原告請求被告加倍返還所受定金云云，並無理由等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願提供現金或同面額之第一商業銀行可轉讓定期存單為擔保，請准免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造就被告原所有系爭土地之買賣，於95年8 月17日簽訂定金協議書（被證1） 。㈡原告已給付20
0 萬元之定金予被告。本件爭點：㈠正式買賣契約是否可歸責於被告而未簽成？㈡原告主張類推適用民法第249 條第3款規定請求被告加倍返還定金，是否有理由？
五、本院得心證之理由：㈠原告主張其與被告簽訂定金協議書，並交付被告定金200 萬
元，惟因被告所有之系爭土地上有設定最高限額抵押權，並出租給第三人經營幼稚園，原告乃另要求被告應提出清償證明及地上物租賃契約等相關文件，惟被告迄至95年9 月17日，仍未能提供上述相關文件，旋於同年月21日出國，避不見面，以致系爭土地買賣契約因可歸責於被告之事由而未能簽成等語，被告則主張定金協議書並未約定其應提出清償證明或地上物租賃契約，且甲○○拿來原告所謂「房地買賣契約書」，買方為成邦公司，並非原告，該契約條款與當初協議之內容完全不符，故被告始以存證信函催告原告履行等語。經查，兩造於95年8 月17日就被告出售系爭土地乙事簽訂定金協議書約定：「甲方（指原告）同意購買乙方（指被告）所擁○○○區○○段○ ○段20、25、47及20-1地號土地，經雙方同意以總價新台幣壹億玖佰萬元成交，乙方保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利，乙方負責處理，並排除地上租賃契約。甲方於簽訂此協議書時預付訂金貳佰萬元整，正式合約將於一個月內簽約，如因歸責於甲方之因素，則乙方將不退還訂金，期間如乙方再與他人交易上述標的物則賠償訂金3 倍之賠償金給甲方。」等語，兩造並未約定被告應交付清償證明及地上物租賃契約等相關文件，有該協議書在卷可稽。原告雖舉證人甲○○於97年6 月9 日到庭結證：「最後談成的價錢是1 億零9 百萬元，當時乙○只有帶身分證沒有帶其他權狀等證件，所以先付200 萬，約定1 個月內簽正式的約，還要補提權狀及1 、2 、3 胎餘額證明，由買方幫賣方清償，取得清償證明才能把抵押權全部塗銷，租約也要轉給買方。... 」等語，似指兩造曾約定被告應提出權狀、抵押權之餘額證明及租賃契約，惟該證人甲○○又證稱：「（賣方要提出抵押權的餘額及租賃契約的時間點？）雙方要另外約時間，在簽約當時就應該把證件備齊，當時就應該要收2 成或3 成。」等語，足見兩造對於被告提出抵押權餘額證明及租賃契約之時間點，並未有明確之約定，證人甲○○亦認為至簽約時備齊即可，顯見並非被告應於簽約前即提出該等文件，有言詞辯論期日筆錄在卷可稽。況原告主張其於95年9 月8 日提出以成邦公司為買方之「房地買賣契約書」，依該契約條款已就抵押權塗銷及付款方式訂明於第3 條中，原告僅支付土地增值稅時即要求被告塗銷第2 、
3 順位之抵押權，並就地上物之排除訂有第6 條之特約條款，對於賣方如不能按期排除其占有則設有高額違約金及解除契約之條款，顯見被告有無提出抵押權餘額證明及租賃契約，對於正式買賣契約之簽訂，實不生影響。是以，原告主張因被告未履行提出抵押權餘額證明及租賃契約之從給付義務，以致正式買賣契約無法簽成云云，自非可採。
㈡按民法第249 條第3 款固規定契約因可歸責於受定金當事人
之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之訂金。惟本件正式買賣契約無法簽成，並不可歸責於被告，是以，原告請求被告應類推適用該規定加倍返還定金即400 萬元及遲延利息云云，並無理由。
㈢原告雖主張其於95年9 月8 日提出房地買賣契約書，交予被
告之仲介甲○○轉給被告，惟該買賣契約書之買方係成邦公司，並非原告，有房地買賣契約書在卷可稽。雖原告主張該成邦公司係其關係企業，此為正常簽約之情形，只要被告願意出面談都可以改云云，然不同之公司具有不同之法人格，兩造簽訂之定金協議書，約定之買方自僅限於原告，並不及於原告其他之關係企業。是以，縱該房地買賣契約書係原告所提出，其提出亦不符合債之本旨，此無待被告拒絕，自不具有履行契約之效力。況被告之子曾就此買方不符之問題告知證人甲○○，其亦已轉告原告，業據證人甲○○結證在卷。是原告主張被告並未表示若買方為成邦公司即不簽約，故此並非問題云云，自非可採。從而，原告於約定之1 個月期間將屆之時，仍未與被告約定簽訂正式買賣契約之日期，被告以95年9 月14日內湖郵局第4629號存證信函催告原告儘速出面簽訂買賣契約，原告雖曾以95年9 月15日西松郵局第3041號存證信函答覆，然內容僅在催討「合約內容所需必要相關文件之證明文件」，並未提出兩造簽訂買賣契約之日期及內容，至95年9 月17日期限屆至，亦未見原告履約，自應歸責於原告，被告遂以95年9 月22日北門郵局第4635號存證信函通知原告解約並沒收定金，依兩造定金協議書之約定，自屬有據，有存證信函在卷可稽。是以，原告請求被告返還定金，亦非可採。
六、綜上，原告請求被告給付400 萬元及遲延利息，並無理由，應予駁回，又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後認與訴訟判決結果不生影響，爰不再逐一論述。
八、本件訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 97 年 8 月 22 日
民事第一庭 法 官 高愈杰以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 8 月 25 日
書記官 高楚安