臺灣士林地方法院民事判決 97年度訴字第271號原 告 乙○○訴訟代理人 李志澄律師複代理人 林美伶律師被 告 甲○○上列當事人間調整租金等事件，本院於民國97年6 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告所有，坐落臺北市○○區○○段二小段一九三之三地號、同小段一九五地號土地，面積共計五十五平方公尺，其年租金應自民國九十五年四月三日起，調整為按土地申報地價年息百分之八計算。
被告應給付原告新臺幣肆拾貳萬貳仟零伍拾元，及自民國九十七年二月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，其餘二分之一由原告負擔。
本判決第二項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠坐落臺北市○○區○○段2 小段193-3 地號土地，面積37平
方公尺，及同小段195 地號土地，面積26平方公尺（以下合稱系爭土地）為原告所有，原告前曾對被告起訴主張其無權占有系爭土地建築房屋，訴請被告拆屋還地，惟經臺灣高等法院92年度上更㈠字第23號判決（下稱系爭前案判決），認定被告自民國55年起即基於租賃關係占有使用，兩造間成立不定期租賃關係確定。因被告並未依其於前案判決中主張之租金金額（被告於系爭前案中，曾主張租金額為每月為200元，亦曾主張為每月2,000 元）給付租金予原告，而系爭土地之公告現值及公告地價，歷年來已多有調整，且漲幅甚高，原告自得依民法第442 條規定請求調整租金。
㈡原告前於93年5 月27日即以臺北郵局第39支局719 號存證信
函催告被告給付自88年5 月1 日起積欠之租金，並同時聲明自93 年6月1 日起調整為按申報地價年息10% 計算（以93年度為例，每月為新臺幣（下同）2 萬6,544 元），詎被告置之不理；嗣原告再於95年3 月31日以臺北南陽郵局第33支局第8291號存證信函重申前此調整租金之意思表示，並請求給付租金，仍未獲被告置理。被告除仍積欠93年5 月31日以前之租金外，自93年6 月1 日起至起訴時（96年12月）止，已積欠3 年7 月（共43個月）之租金共計114 萬1,392 元（計算式：26,544 X 43=1,141,392） ，爰併請求被告給付調整後之租金，即自93年6 月1 日起至96年12月之租金114 萬1,
392 元。㈢兩造並無不調整租金之默示合意。
㈣依民法第442 條、最高法院48年度台上字第521 號判例，聲明請求判決：
⒈被告承租系爭土地之年租金，應自93年6 月1 日起，調整為按系爭土地申報地價年息10%計算。
⒉被告應給付原告114 萬1,392 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒊聲明第2項部分，原告願供擔保，請求宣告准予假執行。
二、被告則辯稱：㈠原約定租金為200 元，該約定不違強制規定及公序良俗，可見兩造自始有租金無須調整之默示合意。
㈡被告占有系爭土地之面積僅有19坪多，被告在75年以前，租
金為每月200 元，而原告購買系爭土地的價格為每坪5 萬元，目前地價（公告現值）則為每坪57萬元，加價4 成亦僅不到80萬元，地價漲幅為15倍，租金亦應以原租金200 元之15倍計算（即每月3,000 元），始為合理。
㈢原告所有之另筆土地，距系爭土地僅約20公尺，位置較系爭
土地為佳（兩邊臨路，即俗稱之「三角窗地」），面積亦與被告占用之面積相彷彿，原告出租供人停車，共可停3 輛車，每輛每月租金為3,000 元，長期使用尚有折扣，且常有停租狀況，每月平均租金收入應為6 、7 千元，而被告使用之系爭土地地點較差，且為左右均有房屋之狹長畸零地，故每月租金3,000 元應屬合理。
㈣只在約2、3年前收過一次原告請求調整租金之存證信函。
㈤並聲明請求判決：原告之訴駁回
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地為原告所有，所有權移轉登記予原告之日期為75年
12月1 日。有土地登記謄本附卷可稽（本院96年度湖調字第
270 號卷〈下稱調整卷〉第9 頁至第10頁）。㈡原告前曾對被告起訴主張其無權占有系爭土地建築房屋，訴
請被告拆屋還地，惟經系爭前案判決認定被告自55年起即基於租賃關係占有使用系爭土地，兩造間成立不定期租賃關係確定，系爭前案就被告占有系爭土地之面積履勘測量結果，被告占有使用系爭土地之面積為55平方公尺。此業經原告提出系爭前案歷審判決及確定證明書在卷足憑（調解卷第11頁至第40頁），並經本院調閱系爭前案卷全卷（含本院88年度訴字第820 號、臺灣高等法院89年度上字第532 號、最高法院91年度台上字第2642號、臺灣高等法院92年度上更㈠字第23號、最高法院92年度台上字第2503號卷宗）查核無訛。
㈢系爭土地公告現值：93年1 月、94年1 月、95年1 月、96年
1 月別為每平方公尺15萬8 千元、16萬7 千元、17萬7 千元、18萬6 千元；系爭土地公告地價：自93年1 月至95年12月為每平方公尺6 萬3,200 元，96年1 月以後為每平方公尺7萬2,500 元；系爭土地申報地價：93年6 月至95年12月為每平方公尺5 萬零560 元，96年1 月以後為每平方公尺5 萬8千元。有土地登記謄本、公告現值及公告地價查詢表在卷可考（調解卷第9 頁至第10頁、第46頁至第47頁、第42頁至第43頁）。
㈣被告自75年起（原告取得系爭土地所有權後）即未繳納系爭土地租金予原告（本院卷第11頁至第12頁）。
㈤原告於95年3 月31日以臺北南陽郵局第33支局第8291號存證
信函，通知被告自93年6 月1 日調整租金，被告於95年4 月
3 日收受該存證信函。有存證信函、郵件查詢單存卷可佐（調解卷第48頁至第49頁、本院卷第30頁、第41頁）。
四、本件經兩造於本院協議之爭點為：原告得否請求調整租金？如得請求調整租金，其租金應調整為若干？茲分述如下：
㈠被告辯稱兩造有「不調整租金之默示合意」云云，惟未舉證以實其說，原告亦否認之，其抗辯自難採信。
㈡按租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法院
增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又租金應否增加及增加若干，應以該地經濟狀況、土地繁榮程度及鄰地租金之比較等情形為標準。又當事人在未聲請法院增減其租金前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之升降，而失其拘束雙方當事人之效力；請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未照原約定數額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示起算，故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。
最高法院18年上字第2812號、22年上字第283 號、47年台上字第1152號、48年台上字第521 號判例可供參照。經查：
⒈系爭土地坐落於臺北市○○路○ 段○○○ 巷（8 米巷道），
為3 層樓建築，離內湖路2 段路口約20公尺，離公車站步行約1 分鐘，內湖路2 段為雙線通車的巷道，商家很多，系爭土地距湖光市場步行約3 、4 分鐘，距德安百貨及捷運站步行約5 、6 分鐘，距碧湖國小步行約7 、8 分鐘，對面為汽車保養廠。內湖路2 段301 巷原為寬僅100 公分的小巷，2 年前拓寬為8 米巷道等情，業經本院於97 年5月22日履勘屬實，且有勘驗筆錄及照片附卷可稽（本院卷第19頁至第20頁、第34頁至第38頁）；被告雖另抗辯依原告出租鄰近土地之租金標準，租金應調整為每月3,000 元云云，惟未舉證證明該鄰地之面積、條件、使用現況及租金數額，其抗辯即難採為本件調整租金之認定標準。綜合斟酌臺北市內湖地區近年來發展快速、系爭土地所在位置為臺北市○○區○○○○段、被告係建築3 層房屋使用、附近商業繁盛、交通及生活便利，道路亦經拓寬等情，本院認原告起訴請求調整系爭土地年租金為：按系爭土地全部面積（即193-3 地號面積37平方公尺，195 地號面積26平方公尺，共計63平方公尺），依土地申報地價年息10%計算，尚屬過高；其租金應調整為：按被告實際使用面積
55 平 方公尺，並依申報地價年息8%計算，始為合理。⒉原告另主張於93年5 月27日即發函予被告，表示自93年6
月1 日起調整租金云云，惟未能提出收件回執或投遞資料，以證明被告已收受該存證信函；被告亦表示僅於2 、3年前收受過一封原告請求調整租金之存證信函（亦即於95年4 月3 日收受，參見兩造不爭執事實㈤），則依最高法院48年台上字第521 號判例意旨，原告主張應自93年6 月
1 日即生調整租金之效力，尚非可信。本件調整租金之時點，應自95年4 月3 日起算。
⒊原告併請求被告給付調整後之租金。依上述說明，計算95
年4 月3 日起，迄96年12月底止（共21個月）之租金如下：
①95年4 月3 日至95年12月31日，共9 個月，系爭土地之
申報地價為每平方公尺5 萬零560 元。據此計算該段時間租金為16萬6,850 元（元以下四捨五入）。* （50,560 X 55 X 8%）/12 X 9=166,850②96年1 月1 日至96年12月31日，共12個月（1 年），系
爭土地申報地價為每平方公尺5 萬8 千元。該段時間租金為25萬5,200 元。
* （58,000 X 55 X 8%）=255,200③以上共計42萬2,050元。
④按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。此為民法第229 條第2 項、第233 條第1項、第203 條分別明定。租金應係定期給付之債務，本件原告取得系爭土地所有權後，被告從未給付租金，且被告復未曾於系爭前案及本院審理中確實說明原約定給付租金之期限，本院雖因此無法明確認定系爭租金之清償期，惟原告既以起訴狀繕本之送達以代催告，被告至遲於起訴狀繕本送達翌日即97年2 月14日即應負遲延給付之責，從而，原告就其請求被告給付租金勝訴部分，併請求被告給付按年息5%計算之遲延利息，亦屬有據。
五、綜上，原告請求判決：㈠被告承租原告所有之系爭土地，其租金應自95年4 月3 日起調整為：依被告占有系爭土地之面積55平方公尺，按申報地價年息8%計算租金；㈡被告應給付原告95年4 月3 日起至96年12月31日止之租金42萬2,050 元，及自97年2 月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息。均有理由，應予准許。逾上開範圍以外之請求，即屬無據，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，請求就命被告給付租金部分宣告假執行，經查，本判決主文第2 項命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無庸一一論述，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款，判決如主文。中 華 民 國 97 年 7 月 11 日
民事第二庭 法 官 王怡雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 7 月 15 日
書記官 桂大永